最高法院民事判決 108年度台上字第100號
上 訴 人 曾秀妹
訴訟代理人 江肇欽律師
劉紀寬律師
上 訴 人 呂俊雄
呂政憲
共 同
訴訟代理人 龍其祥律師
被 上訴 人 張金英
鍾 豪
財政部國有財產署中區分署（即吳勝宏之遺產管理
上 列一 人
法定代理人 趙子賢
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民
國107年8月14日臺灣高等法院第二審更審判決（106 年度上更㈠
字第65號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄， 發回臺灣高等法院。
理 由
本件於上訴人上訴第三審後之民國107年9月25日，被上訴人財政部國有財產署中區分署【即吳勝宏（92年10月27日死亡）之遺產管理人，下稱國有財產署】之法定代理人變更為趙子賢，據其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
其次，上訴人主張：坐落新竹縣竹東鎮○○○段00000 地號土地（下稱3-110地號土地）上門牌號碼為同鎮長春路0段00號房屋（下稱長春路房屋），係訴外人陳仁艷在日治時期向當時土地所有人承租土地起造，於36年4 月間出賣與訴外人呂財。呂財死亡後，由其配偶呂劉碧分割繼承，嗣於75年5 月間贈與上訴人呂俊雄、呂政憲（下稱呂俊雄等2人）。坐落同段2-206地號土地（下稱2-206地號土地）上門牌號碼為同鎮東林路00巷00 號房屋（下稱東林路房屋，與長春路房屋合稱系爭房屋），係訴外人范曾端妹向當時土地所有人承租土地起造，嗣出賣與訴外人溫文達，溫文達於76年2月17 日贈與其配偶即上訴人曾秀妹。吳勝宏分別於81年5月1日、4月28日，登記取得3-110地號、2-206 地號土地（下稱系爭土地）所有權，因其積欠地價稅，經原法務部行政執行署新竹行政執行處（下稱新竹行政執行處）以90年度地稅執專字第339 號行政執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣各該土地，雖由
被上訴人張金英於100年7月27日各以新臺幣（下同）338萬8,800元、142萬6,800元拍定，同年8月15 日辦畢以拍賣為原因之所有權移轉登記（並於104年6月23日將3-110 地號土地出賣予被上訴人鍾豪，同年7月10日辦妥所有權移轉登記）。惟呂俊雄等2人及曾秀妹依土地法第104條及民法第426條之2規定，分別就3-110地號土地及2-206 地號土地有依同樣條件優先購買之權利，然新竹行政執行處未依法通知伊等優先承買等情，請求㈠確認系爭執行事件拍定系爭土地，呂俊雄等2人就3-110地號土地、曾秀妹就2-206 地號土地之優先購買權存在。及㈡命張金英塗銷系爭土地之所有權移轉登記。嗣於原審為追加，呂俊雄等2 人求為命被上訴人鍾豪、國有財產署（下稱鍾豪等2 人）為如原判決附表（下稱附表）二編號二、三所示；曾秀妹求為命國有財產署為如附表一編號四所示之判決。
被上訴人張金英則以：上訴人未舉證證明系爭房屋有租地建屋之情，亦未曾交付租金與吳勝宏，縱受讓取得各該房屋之事實上處分權，就基地之出賣無優先購買權可言。況上訴人主張租地建屋之事實，發生在土地法第104條、民法第426條之2 修訂前，依法律不溯既往原則，並無該規定之適用。且現存系爭房屋均非原房屋，縱有租地建屋契約，該契約亦於原房屋不堪使用時消滅，即令未消滅，上訴人復已放棄優先承買權等語，資為抗辯。被上訴人鍾豪等2 人則具狀陳稱：上訴人追加之訴不合法，且侵害伊等之審級利益，不同意上訴人訴之追加各等語。
原審廢棄第一審所為呂俊雄等2 人勝訴之判決，改判駁回其等在第一審之訴，並維持第一審所為曾秀妹敗訴之判決，駁回其上訴，暨上訴人追加之訴，無非以：呂俊雄等2 人追加鍾豪為被告，於法並無不合；且上訴人之追加，其訴訟標的法律關係對於張金英、國有財產署必須合一確定，亦無不合。3-110 地號土地原係訴外人宋謙賢、宋民柱、宋懷仁及宋仁壽（下稱宋謙賢等4 人）共有【61年4月27 日分割自訴外人宋森枝、宋高榮、宋謙賢、宋榮耀、宋仁壽、宋懷仁、宋枝發、宋瑞樓、宋善青（下稱宋森枝等9人）共有之同地段3地號土地（下稱3地號土地）】；2-206地號土地原係訴外人宋純志、宋謙賢（下稱宋純志等2 人）共有【61年11月20日分割自同地段2-9地號土地】，分別於81年5月1 日、同年4月28 日移轉登記為吳勝宏所有，嗣經系爭執行事件拍賣，由張金英拍定，於100年8月15日辦畢以拍賣為原因之所有權移轉登記。3-110地號、2-206地號土地上分別建有長春路房屋、東林路房屋之事實，為兩造所不爭。查宋謙賢等4人共有之3-110地號土地面積為34公厘（即34平方公尺、約10.285坪），惟審諸呂俊雄等2人所提租金收據，均未載明土地標示，48年、50 年之租金收據雖載明「敷地面積」（地基面積）13.2坪，然自52年起至
77年租金收據所載之「敷地面積」呈逐年遞減現象，與土地登記總簿記載之面積不符；80年之租金收據則未載明建物基地面積，則呂俊雄等2 人所提房屋賣渡證書及租金收據等文件，並不能證明租約標的即為3-110 地號土地，亦不能證明呂財、呂劉碧（下稱呂財等2人）及呂俊雄等2 人，曾先後向宋森枝等9人、宋謙賢等4人承租3-110地號土地。況依另件臺灣新竹地方法院88年度執字第5707號新竹縣新豐鄉農會請求吳勝宏清償借款強制執行事件（下稱另件執行事件），就3-110地號土地拍賣公告附記欄第6項，及系爭執行事件查封筆錄與新竹縣稅捐稽徵處97年2月27 日函文之記載，尤見呂俊雄等2人與吳勝宏間就3-110地號土地並無租地建屋關係。至宋謙賢等4人於75年2月21日將毗鄰3-110 地號土地之同段3-179 地號土地，出賣與訴外人即呂政憲之妻呂陳秀蓮，仍不足以證明呂俊雄等2人有承租3-110地號土地。曾秀妹提出之買賣契約書等文件，僅可證明溫文達向范曾端妹買受東林路房屋後贈與曾秀妹，不足以證明范曾端妹與2-206 地號土地當時所有人宋純志等2 人就該土地訂立租賃契約，及溫文達受讓該房屋之事實上處分權後，曾向宋純志等2 人承租該土地。曾秀妹主張依民法第425條第1項規定，對2-206 地號土地之租賃關係繼續存在，即屬無據。2-206地號土地於64年3月14日重測後面積為1 公畝19平方公尺（即119平方公尺、約35.9975坪），嗣於81年4 月28 日移轉登記為吳勝宏所有。曾秀妹提出之79年4月6 日之租金收據影本，並未載明土地標示，且所載「敷地面積」32坪，亦與該土地登記簿記載面積不符，不足以證明曾秀妹有向宋純志等 2人承租該土地。縱曾秀妹曾寄交郵政匯票4 萬元，惟未能證明受送達人為吳勝宏，或吳勝宏已收受該匯票並兌領，自不能證明其與吳勝宏間就2-206 地號土地訂立租賃契約。依另件執行事件就2-206地號土地拍賣公告附記欄第6項之記載，足見曾秀妹與吳勝宏間就該土地並無租地建屋之關係。證人羅春梅之證述，僅足以證明羅春梅與溫文達曾寄發存證信函與吳勝宏，不足以證明溫文達曾給付吳勝宏2-206 地號土地之租金，及溫文達與吳勝宏就該土地訂立租賃契約。縱認曾秀妹與吳勝宏間就2-206 地號土地訂立租賃契約，依契約目的探求當事人之真意，應解為定有租期至房屋不堪使用為止之期限。依第一審勘驗現場及建築師公會之鑑定，可見原房屋已不堪使用，曾秀妹因而重新改建及增建東林路房屋，故該土地租賃契約亦已因租賃期限屆至而消滅。從而，呂俊雄等2 人請求確認對3-110地號土地，曾秀妹請求確認對2-206地號土地之優先購買權存在，及求命張金英塗銷系爭土地以拍賣為原因之所有權移轉登記，暨呂俊雄等2人追加求為命鍾豪等2人為如附表二編號二、三所示，曾秀妹追加求為命國有財產署為如附表一編號四所示之判決，均屬不能准許等詞，為其判斷之基礎
。
惟查3-110地號土地原係宋謙賢等4人共有（61年4月27 日分割自宋森枝等9人共有之同段3地號土地），現有長春路房屋坐落其上。呂俊雄等2 人提出之房屋賣渡證書及租金收據，紙質陳舊泛黃，證書內文出現新臺幣發行前之「台幣」用語，證書所貼印花稅幣值亦為「台幣」，收據內文出現日文「敷地面積」用語（即中文地基面積），48年、50年收據所貼印花稅票面額有1分、1角（10分）、3角、5角（50分），與當時社會背景相符，為原審所認定之事實（見原判決第5至7頁）。審酌卷附60年度租金收據記載敷地面積10.285坪（見一審卷第一宗第17頁），核與原審認定宋謙賢等4人共有3-110地號土地面積為34公厘（即34平方公尺、約10.285坪）相符（見原判決第7 頁），及呂俊雄於事實審陳稱：長春路房屋因政府拓寬馬路，有拆除約10平方公尺外牆（見一審卷第二宗第65頁），亦與新竹縣竹東鎮公所函覆：有關長春路拓寬因過保存資料期限，查無工程相關資料，惟依「竹東鎮志」所載，長春路第二期拓寬工程完工年份為71年（見一審卷第三宗第157 頁）無違。再佐以租金收據上確有當時原土地共有人宋枝發、宋森枝及宋謙賢之簽章等情（見一審卷第一宗第12至26頁），則租金收據所載「敷地面積」呈逐年遞減現象，是否非因長春路拓寬拆除部分長春路房屋所致？倘呂俊雄等2人之前手呂財等2人非承租3-110地號土地建屋，宋森枝等9人或宋謙賢等4 人是否出租其他土地供其等建屋使用？凡此，攸關呂財等2 人有無承租3-110 地號土地，及呂俊雄等2人得否繼受呂財等2人就3-110 地號土地之租賃權，自應釐清。原審未詳予調查審認，即遽為呂俊雄等2 人不利之判決，已屬速斷。又依新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書記載，東林路房屋之起課年月為46年7 月（見一審卷第一宗第55頁），核與鑑定報告所述上開房屋發生年代可能為40年至50年間（見一審卷第三宗第46頁）大致相符。參酌曾秀妺所提78年度租金收據有當時土地共有人宋純志簽章（見一審卷第一宗第56頁），及證人羅春梅證述：溫文達有意於83年間郵寄匯票4萬元與當時2-206地號土地所有人吳勝宏，以繳納地租等語（見原審上字第一宗第234、235頁），是否仍不足以證明曾秀妹之前手溫文達與宋純志等2人或吳勝宏間，就2-206地號土地有土地租賃契約存在？溫文達有否另向宋純志等2 人或吳勝宏承租其他土地使用？亦與曾秀妹得否繼受溫文達就2-206 地號土地之租賃權，所關頗切，亟待究明。原審未予詳查，即逕為曾秀妹不利之論斷，亦嫌粗略。另東林路房屋1 樓之外牆及磚柱為原有建築物所僅存，現有1 樓之建築物係在原有外牆及磚柱旁另以鋼骨構材建造樑柱及樓板，有社團法人新竹縣建築師公會鑑定報告可稽（見一審卷第三宗第46頁）。參照上開鑑定報告書所附1 樓平面示意
圖及照片所示，該屋之原有牆面、磚柱均仍存在，僅係在原有房屋牆柱旁以鋼骨造柱梁樓板包覆（見同上卷宗第59、97頁）。類此情形，得否認定原東林路房屋已不堪使用而滅失？尚滋疑義，應進一步釐清。原審未詳查細究，即為曾秀妹敗訴之判決，仍有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 林 金 吾
法官 陳 真 真
法官 林 麗 玲
法官 李 寶 堂
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 6 月 26 日