臺灣臺北地方法院簡易民事判決 108年度店簡字第148號
原 告 李慧鳳
訴訟代理人 葉麗惠
被 告 劉修真
訴訟代理人 蘇奕全律師
複代理人 江建憲
上列當事人間履行契約事件，本院於民國108年6月3日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告於民國107年6月1日簽訂權利轉讓同 意書（下稱系爭契約），約定被告應將坐落新北市○○區○ ○段○○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上未保存 登記建物即門牌號碼新北市石碇區十八重溪67號房屋（下稱 系爭房屋）事實上處分權讓與原告，被告並應將被告向新北 市政府農業局承租系爭房屋所占有系爭土地面積894平方公 尺權利轉讓與原告承租，系爭房屋轉讓價金為新臺幣（下同 ）200,000元，被告同時簽訂申請書、委託書、聲明書、切 結書交付原告，供原告向新北市政府農業局辦理變更補償金 繳款人申請，然被告簽訂系爭契約及受領原告給付轉讓價金 85,000元後，竟反悔避不見面，以被告有身心障礙及系爭房 屋為被告之子所有為由，拒絕受領原告所給付尾款，並拒絕 會同原告辦理相關權利轉讓程序，原告不得已乃聲請假處分 （本院107年度全字第485號），禁止被告就系爭房屋與系爭 土地為讓與、設定抵押及其他一切處分行為，爰依據系爭契 約提起本件訴訟等語。並聲明：（1）被告應將向新北市政 府農業局所承租坐落新北市○○區○○段○○○○○段0000 地號土地轉讓與原告承租。（2）被告應偕同原告將門牌號 碼新北市石碇區十八重溪67號未保存登記房屋稅籍登記變更 為原告。（3）訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：對於原告主張兩造曾於107年6月1日簽訂系爭契 約，被告並簽訂申請書、委託書、聲明書、切結書事實不爭 執，然被告經詢問新北市政府農業局，系爭土地能否讓與原 告承租在法律上有爭議，且系爭房屋僅能自住，是兩造間所 簽訂系爭契約約定讓與標的依法不能移轉，自屬以不能之給 付為契約標的，依據民法第246條規定，應屬無效；又被告
為限制行為能力人，依據民法第79條規定，簽訂契約應經法 定代理人之承認，始生效力，是系爭契約並未生效；又兩造 於調解時，被告已經表明終止系爭契約，且系爭契約載明終 止契約後只要退還收領金額即可，被告亦表明願意依照契約 返還價金；是原告依據系爭契約關係提起本件訴訟，並無理 由等語。並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）訴訟費用由原 告負擔。（3）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為 假執行。
三、得心證理由：
（一）查兩造於107年6月1日簽訂系爭契約，約定被告應將系爭 土地上未保存登記建物即系爭房屋之事實上處分權讓與原 告，被告並應將被告向新北市政府農業局承租系爭房屋所 占有系爭土地面積894平方公尺權利轉讓與原告承租，系 爭房屋轉讓價金為200,000元，被告同時簽訂申請書、委 託書、聲明書、切結書交付原告，供原告向新北市政府農 業局辦理變更補償金繳款人申請事實，業據原告提出權利 轉讓同意書（見卷第25頁）、申請書（見卷第19頁）、委 託書（見卷第21頁）、聲明書（見卷第23頁）、切結書（ 見卷第29頁）為證，且為被告所不爭執，自可信為真實。（二）又系爭房屋前由被告配偶何根樹於92年4月15日向臺北縣 稅捐稽徵處為新建房屋登記稅籍申報，嗣何根樹於95年6 月4日死亡，何根樹之繼承人即被告、訴外人何逸安2人於 10 7年7月26日為遺產分割，協議由訴外人何逸安取得系 爭房屋，訴外人何逸安於107年7月27日為房屋納稅義務人 名義變更事實，有新北市政府稅捐稽徵處新店分處108年5 月9日新北稅店二字第1084665327號函所檢附房屋新建暨 房屋現值申報書、照片、承諾書、房屋興建證明書、身分 證、門牌證明書、房屋納稅義務人名義變更申請書、繼承 系統表、遺產分割協議書、戶籍謄本、印鑑證明等（見卷 第157頁至193頁）及新北市政府稅捐稽徵處新店分處108 年2月25日新北稅店二字第1084656063號函所檢附新北市 政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、臺北縣房屋稅籍記錄表 （見卷第91頁至第95頁）在卷可據。又系爭房屋所占有系 爭土地，新北市石碇區公所曾於92年5月15日以北縣碇財 字第0920004528號函同意系爭土地使用人何根樹分6期繳 納土地使用補償金，每期繳納金額9,014元事實，則有新 北市石碇區公所108年5月14日新北碇民字第1082775464號 函及所檢附臺北縣石碇鄉公所92年5月15日以北縣碇財字 第0920004528號函、簽呈、申請書（見卷第195頁至第201 頁）。另新北市政府農業局自新北市政府升格後自石碇區
公所接管系爭土地，接管時地上即有系爭房屋，以收取基 地使用補償金列管，尚無出租，自接管後，每年向占有人 即被告收取基地補償金，後被告將系爭房屋贈與訴外人何 逸安，訴外人何逸安於108年8月6日申請更改基地使用補 償金繳款人，被告繳交基地使用補償金至107年7月25日， 107年7月26日以後改由實際占有使用人何逸安繳納事實， 則有新北市政府農業局108年3月6日新北農林字第1080341 423號函及所檢附申請書、委託書、切結書、聲明書、新 北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、建築改良物所有權 贈與移轉契約書（見卷第97頁至第105頁）在卷可稽。兩 造對於上開機關來函及所檢附資料均無爭執。依據上述相 關事證判斷，系爭房屋原應為訴外人何根樹所有，何根樹 死亡後，系爭房屋既為被繼承人何根樹之遺產，應由被告 與訴外人何逸安共同繼承，被告與訴外人何逸安對系爭房 屋因繼承而為公同共有關係，嗣被告與訴外人何逸安為遺 產協議分割，協議由訴外人何逸安取得系爭房屋事實上處 分權。
（三）按買賣並非處分行為，故公同共有人中之一人未得其他公 同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同 共有人不生效力，而在締約當事人間，非不受其拘束（最 高法院71年台上字第5051號判例意旨參照）；所謂給付不 能，有自始不能與嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分， 其為自始客觀不能者，法律行為當然無效，其為自始主觀 、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則僅生債務不履行之問題 （最高法院79年度台上字第2147號判決意旨參照）。查兩 造簽訂系爭契約時，系爭房屋為被告與訴外人何逸安共同 繼承而為公同共有關係，雖依據民法第828條第3項規定， 公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外 ，應得公同共有人全體之同意，是被告不得單獨處分系爭 房屋，然系爭契約為債權契約，縱然被告無權單獨處分系 爭房屋，僅屬自始主觀不能，被告與原告簽訂系爭契約約 定轉讓系爭房屋事實上處分權，該契約仍屬有效，至於系 爭契約能否履行問題，尚不影響系爭契約效力；是被告雖 抗辯系爭契約無效，既未提出系爭契約有自始客觀不能證 據，被告抗辯自不可採。
（四）然債之關係以不能之給付為標的者，無論其不能之事由如 何，債權人均不能請求債務人為原定之給付，此觀於民法 第225條及第226條之規定自明，給付之障礙雖可得除去而 未除去前，給付仍屬不能，例如買受人依買賣契約請求出 賣人將第三人所有之物移轉或交付與買受人，自屬給付不
能，該買受人自亦無從請求為不能之給付，且依社會通常 觀念，如屬給付不能，即不問該給付不能之為主觀或客觀 原因而異其效果（最高法院85年度台上字第1389號判決意 旨參照）。查被告於簽訂系爭契約後，已經於107年7月26 日與訴外人何逸安為遺產分割，由訴外人何逸安取得系爭 房屋事實上處分權，訴外人何逸安並已於107年7月27日辦 妥房屋納稅義務人名義變更登記，並完成向新北市政府農 業局於108年8月6日申請更改基地使用補償金繳款人事實 ，已如前述，被告於系爭契約簽訂後迄至本件履行契約事 件最後言詞辯論終結前均已非系爭房屋事實上處分權人， 被告已無從履行系爭契約約定債務，即將系爭房屋事實上 處分權讓與原告，被告已為給付不能，則原告仍據此請求 被告應偕同原告將系爭房屋之房屋稅籍登記變更為原告， 即屬無據。
（五）按市有不動產被占用時，除被政府機關占用應依第9點辦 理外，各該不動產管理機關得依相關法規收取使用補償金 。新北市市有不動產被占用處理原則第3點第1款有所明文 。查系爭房屋占有系爭土地，係以收取基地使用補償金列 管，尚無出租，每年由新北市政府農業局向占有人收取基 地補償金事實，已如前述，被告與新北市政府農業局間就 系爭土地並無租賃關係，新北市政府農業局係以系爭房屋 事實上處分權人占有系爭土地為據而向系爭房屋事實上處 分權人收取基地使用補償金，而系爭房屋事實上處分權已 經由訴外人何逸安取得，訴外人何逸安亦已向新北市政府 農業局申請更改基地使用補償金繳款人，是原告仍請求被 告應將向新北市政府農業局所承租系爭土地轉讓與原告承 租，亦已屬給付不能，依法無據。
四、綜上所述，系爭房屋事實上處分權人已非被告，原告依據系 爭契約請求被告應偕同原告將系爭房屋之房屋稅籍登記變更 為原告，及被告應將向新北市政府農業局所承租系爭土地轉 讓與原告承租，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 17 日
新店簡易庭法 官 陳杰正
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 17 日
書記官 馮姿蓉