臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度店簡字第934號
原 告 郭玉香
訴訟代理人 劉敏卿律師
郭金賜
被 告 簡瑋汝
訴訟代理人 沈濟民律師
被 告 葛至剛
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國108年5月22日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告簡瑋汝應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄00號房屋全部騰空遷讓返還與原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告簡瑋汝負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告簡瑋汝如以新臺幣參佰陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、被告葛至剛經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：
（1）原告於民國106年2月17日將門牌號碼新北市○○區○○路0 0巷00弄00號房屋1棟全部（以下稱系爭房屋）出租予被告 簡瑋汝，約定每月租金為新臺幣（下同）30,000元，租賃 期間自106年3月10日起至111年3月10日止（以下稱系爭租 約），並由被告葛至剛擔任系爭租約之連帶保證人，租賃 期間屆滿應即將系爭房屋返還出租人，豈料被告簡瑋汝承 租系爭不久，即藉故以系爭房屋有多處壁癌為由拒付房租 ，原告立即找2組工人多次進房修繕，然被告簡瑋汝一方面 仍以原告僅治標不治本未修繕完全為由，繼續拒付租金， 另一方面卻將大宗物品（被告簡瑋汝稱為藝術精品）以吊 車搬進系爭房屋置放，繼續使用系爭房屋，原告在修繕壁 癌期間，曾同意簡瑋汝扣抵106年5月份應給付之20,000元 租金作為系爭房屋維修費用，但被告簡瑋汝自106年5月起 即未依約給付租金，亦未依約負擔管理費，已積欠租金達4 個月以上，經原告催繳租金無著，為此原告依據民法第440 條規定終止系爭租約，被告簡瑋汝及系爭租約連帶保證人 即被告葛至剛應連帶將系爭房屋遷讓返還原告，又被告簡
瑋汝積欠原告租金100,000元，被告應負清償責任，又系爭 租約第7條約定被告簡瑋汝應負擔管理費，被告簡瑋汝迄今 未給付管理費，應自106年3月10日起至遷讓系爭房屋之日 止，按月賠償1,000元予原告，另系爭租約第15條約定，被 告簡瑋汝因違約致損害原告權益，原告因本件涉訟之律師 費用70,000元，應由被告簡瑋汝負擔，此外，被告簡瑋汝 拒不遷讓返還房屋予原告，被告簡瑋汝及連帶保證人即被 告葛至剛應依據系爭租約第8條規定，按月連帶賠償違約金 60,000元予原告，為此依租賃契約之法律關係提起本件訴 訟。並聲明：（1）被告應連帶將門牌號碼新北市○○區○ ○路00巷00弄00號房屋全部遷讓返還原告，並給付原告100 ,000元及自106年8月10日起至遷讓房屋之日止，按月賠償 原告60,000元。（2）被告應自106年3月10日起至遷讓房屋 之日止，按月給付以1,000元計算之賠償金予原告。（3） 被告應給付原告賠償金70,000元。
（2）被告簡瑋汝雖抗辯訴外人郭金鐘曾承諾被告簡瑋汝得自106 年9月1日起再給付租金，原告將與被告簡瑋汝重新簽訂租 約云云，然郭金鐘非系爭租約出租人，郭金鐘無權代表原 告對被告為任何有關系爭房屋租約事項之承諾，又被告簡 瑋汝於系爭租約簽訂前係親自到系爭房屋現場查看認定合 適、滿意後，兩造才簽訂系爭租約，並由原告以現況點交 ，被告所稱「壁癌」，係經長久潮濕而產生之現況，被告 已經於租屋前查看房屋現況滿意，並無被告所主張牆壁破 損、樓梯磁磚破裂、馬桶底座有裂痕、水塔漏水等瑕疵， 而依一般經驗法則，交屋後才產生之「壁癌」，不影響房 屋居住之使用目的，非屬重大瑕疵，為可以輕易處理之瑕 疵，且原告於106年3月將系爭房屋交付被告簡瑋汝使用， 被告簡瑋汝應依善良管理人注意義務管理使用系爭房屋， 不能故意緊閉房屋任令房屋受潮甚久後致產生「壁癌」狀 況，再據此要求原告負責維修並拒付租金，又原告經被告 簡瑋汝反應有「壁癌」後，立即派2組工人數次至系爭房屋 修補「壁癌」，並於106年4月底前已修補完工，原告為彌 補修補「壁癌」所產生之不便，在被告簡瑋汝要求下，同 意被告簡瑋汝應給付106年5月份租金可以扣抵20,000元， 106年5月後被告簡瑋汝又要求原告進場維修，原告亦應被 告簡瑋汝要求，找工人與被告簡瑋汝聯繫，準備隨時進場 維修，然工人多次尋找被告簡瑋汝無著，被告簡瑋汝竟拒 絕原告派工修補，其後並來函主張要求原告應賠償被告簡 瑋汝損失達620,000元，原告方知被告簡瑋汝係欲藉租賃關 係圖利。
三、被告簡瑋汝抗辯：
（1）被告簡瑋汝與原告簽訂系爭租約後，因系爭房屋有「壁癌 」等瑕疵，被告簡瑋汝於106年3、4、5月「壁癌」修繕期 間均無使用系爭房屋，但106年3、4月租金仍有支付，106 年5月租金因原告同意扣抵20,000元作為修繕費用，被告簡 瑋汝亦已給付租金10,000元，而因系爭房屋「壁癌」尚須 修繕，經與原告代理人郭金鐘溝通協調後，郭金鐘允諾被 告不收106年6、7、8月之租金，以作為修繕系爭房屋「壁 癌」使用，並承諾將重新訂定租約，被告自106年9月1日起 再繳交租金，被告簡瑋汝並無未依約給付租金情事，嗣被 告簡瑋汝要與原告重新簽訂租約，原告等人反悔，系爭租 約已不存在，被告簡瑋汝曾於106年7月7日寄發存證信函予 原告表示不租系爭房屋了，另系爭房屋有多處「壁癌」、 馬桶破裂及地下一樓水塔管線漏水等嚴重瑕疵，原告並未 修繕，被告簡瑋汝得依據民法第423條規定行使同時履行抗 辯權拒絕給付租金，自無積欠租金事由，原告無權終止系 爭租。
（2）原告雖主張被告簡瑋汝未依約給付管理費，但兩造簽訂系 爭租約當時曾口頭約定系爭租約租金已包括管理費，被告 並無另外負擔系爭房屋之管理費義務，又原告提起本件訴 訟所支出律師費用，乃原告為自己權利所支出費用，不應 該列為損害賠償，民事訴訟有關律師費用負擔，法律已有 規定，被告無賠償原告律師費用義務，另法院囑託臺灣營 建防水技術協進會鑑定系爭房屋「壁癌」瑕疵，鑑定結果 很明顯，「壁癌」存在且面積範圍很大，系爭房屋瑕疵嚴 重，被告行使同時履行抗辯拒絕給付租金依法有據，此外 ，如果法院認為被告應給付原告違約金，請求法院酌減。四、被告葛至剛經本院合法通知，未曾到庭抗辯，亦未提出任何 書狀以為陳述。
五、原告於106年2月17日將系爭房屋出租予被告簡瑋汝，約定每 月租金為30,000元，租賃期間自106年3月10日起至111年3月 10日止，由被告葛至剛擔任系爭租約之連帶保證人，被告簡 瑋汝並已給付押租保證金60,000元予原告事實，為兩造所不 爭執，且有房屋租賃契約書1份在卷可據，自可信為真實。 而原告主張被告簡瑋汝積欠租金，原告據此終止租約，則為 被告簡瑋汝所否認，並為上開瑕疵存在等抗辯，是本件應先 確認者，為被告簡瑋汝抗辯系爭房屋有「壁癌」等瑕疵事實 ，是否為真實，被告簡瑋汝能否據此主張拒絕給付租金權利 。經查，本院於107年9月27日以北院忠民芳106店簡934字第 1070005183號函囑託台灣營建防水技術協進會就系爭房屋為
下列事項鑑定：「（1）上述建物內有無俗稱『壁癌』狀況 存在，其位置、面積為何？（2）上述建物內如有『壁癌』 存在，其造成原因為何？與建物居住使用方式有無關連？（ 3）上述建物內如有『壁癌』存在，該『壁癌』之修繕方式 為何？修繕必要費用多少？修繕所需時間為何？（4）上述 『壁癌』修繕後，復發可能性為何？（5）上述『壁癌』發 生原因有無導致屋內電線（包括電線、電話線路）受損之可 能？」，經台灣營建防水技術協進會完成鑑定，並製作鑑定 報告1份在卷可據，其鑑定結果為：
（1）系爭房屋內「壁癌」、油漆剝落位置面積為1F車庫牆面（ 損害範圍170×320cm）、天花板（損害範圍40×20 cm）、 3F臥室牆面（損害範圍分別為12×180cm、40×105cm、11 0×80cm、30×50cm、50×40cm、120×40cm、120×40 cm ）、天花板（損害範圍160×80cm）、2F樓梯間牆面（損害 範圍175×140cm、160×60cm）、2F臥室牆面（損害範圍70 ×20cm、85×27cm、10×180cm、3×3cm、40×165cm、55 ×120cm）、天花板（損害範圍90×190cm、10×20cm、10 ×10cm）、2F走廊牆面（損害範圍10×10cm）、天花板（ 損害範圍20×40cm、10×15cm）、1F樓中樓天花板（損害 範圍160×150cm、100×130cm、170×280cm）、1F客廳牆 面（損害範圍30×40cm、35×20cm、18×10cm、10×10 cm 、20×40 cm）、地下室牆面（損害範圍10×10cm、10×10 cm、100×170cm、20×30cm）、天花板（損害範圍20×15c m）。
（2）系爭臥室房屋損壞情況主要集中在1F車庫相對應位置為2F 露台、3F臥室相對應位置為屋頂、2F樓梯間相對應位置為 屋頂、2F臥室相對應位置為3F露台、1F樓中樓相對應位置 為2F露台、1F客廳相對應位置為2F陽台等外露屋頂、露台 、陽台等部位，加上外牆有多處碳酸鹽結晶體以高週波水 份計檢測高於20 %有明顯潮濕現象，研判主要係因地震、 搖動、荷重等原因而造成混凝土結構體產生裂縫，致使下 雨時雨水水份沿裂縫滲入而造成內部含水量增加，使天花 板、牆面長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣 、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化 物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之 碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌），加上鄰近山區濕度較高室內 易潮濕室內無良好排風或除溼，加速壁癌之生長，詳細如 下表：
┌───┬────┬────────────┬───┐
│樓層 │漏水形式│成因分析 │備註 │
├───┼────┼────────────┼───┤
│1F車庫│牆面、天│研判主要係因地震、搖動、│建議1F│
│ │花板油漆│荷重等原因，而造成2F露台│車庫整│
│ │剝落、壁│、外牆混凝土結構體產生裂│間施作│
│ │癌 │縫，致使下雨時雨水水份沿│修繕 │
│ │ │裂縫滲入而造成內部含水量│ │
│ │ │增加，使天花板、牆面長期│ │
│ │ │含水量增加，這些水份進而│ │
│ │ │分解水泥內之鈣、鎂、鉀等│ │
│ │ │鹽類並與之反應形成氫氧化│ │
│ │ │鈉，而這些氫氧化物由濕氣│ │
│ │ │帶與空氣中之二氧化碳反應│ │
│ │ │後，形成白色膨脹之碳酸鹽│ │
│ │ │結晶體（俗稱壁癌），加上│ │
│ │ │鄰近山區濕度較高室內易潮│ │
│ │ │濕室內無良好排風或除溼，│ │
│ │ │加速壁癌之生長。 │ │
├───┼────┼────────────┼───┤
│3F臥室│牆面、天│研判主要係因地震、搖動、│建議屋│
│ │花板油漆│荷重等原因，而造成屋頂混│頂防水│
│ │剝落、壁│凝土結構體產生裂縫，加上│需重新│
│ │癌 │鋪面層因水泥砂漿老化、破│施作及│
│ │ │裂，致使下雨時雨水水份滲│3F臥室│
│ │ │入使防水層長期浸濡水中，│整間施│
│ │ │且雜草叢生根莖釋放高酸性│作修繕│
│ │ │水份侵蝕破壞，致使防水層│ │
│ │ │老化、破損，致使水份沿裂│ │
│ │ │縫滲入而造成內部含水量增│ │
│ │ │加，使天花板、牆面長期含│ │
│ │ │水量增加，這些水份進而分│ │
│ │ │解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽│ │
│ │ │類並與之反應形成氫氧化鈉│ │
│ │ │，而這些氫氧化物由濕氣帶│ │
│ │ │與空氣中之二氧化碳反應後│ │
│ │ │，形成白色膨脹之碳酸鹽結│ │
│ │ │晶體（俗稱壁癌），加上鄰│ │
│ │ │近山區濕度較高室內易潮濕│ │
│ │ │室內無良好排風或除溼，加│ │
│ │ │速壁癌之生長。 │ │
├───┼────┼────────────┼───┤
│2F樓梯│牆面油漆│研判主要係因地震、搖動、│建議損│
│間 │剝落、壁│荷重等原因，而造成屋頂混│壞部位│
│ │癌 │凝土結構體產生裂縫，加上│施作修│
│ │ │鋪面層因水泥砂漿老化、破│繕 │
│ │ │裂，致使下雨時雨水水份滲│ │
│ │ │入使防水層長期浸濡水中，│ │
│ │ │且雜草叢生根莖釋放高酸性│ │
│ │ │水份侵蝕破壞，致使防水層│ │
│ │ │老化、破損，致使水份沿裂│ │
│ │ │縫滲入而造成內部含水量增│ │
│ │ │加，使牆面長期含水量增加│ │
│ │ │，這些水份進而分解水泥內│ │
│ │ │之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之│ │
│ │ │反應形成氫氧化鈉，而這些│ │
│ │ │氫氧化物由濕氣帶與空氣中│ │
│ │ │之二氧化碳反應後，形成白│ │
│ │ │色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗│ │
│ │ │稱壁癌）。 │ │
├───┼────┼────────────┼───┤
│2F臥室│牆面、天│研判主要係因地震、搖動、│建議2F│
│ │花板油漆│荷重等原因，而造成3F露台│臥室整│
│ │剝落、壁│、外牆混凝土結構體產生裂│間施作│
│ │癌 │縫，致使下雨時雨水水份沿│修繕 │
│ │ │裂縫滲入而造成內部含水量│ │
│ │ │增加，使天花板、牆面長期│ │
│ │ │含水量增加，這些水份進而│ │
│ │ │分解水泥內之鈣、鎂、鉀等│ │
│ │ │鹽類並與之反應形成氫氧化│ │
│ │ │鈉，而這些氫氧化物由濕氣│ │
│ │ │帶與空氣中之二氧化碳反應│ │
│ │ │後，形成白色膨脹之碳酸鹽│ │
│ │ │結晶體（俗稱壁癌），加上│ │
│ │ │鄰近山區濕度較高室內易潮│ │
│ │ │濕室內無良好排風或除溼，│ │
│ │ │加速壁癌之生長。 │ │
├───┼────┼────────────┼───┤
│2F走廊│牆面、天│可能因局部油漆附著力不足│建議損│
│ │花板油漆│或外力影響造成油漆剝落 │壞部位│
│ │剝落 │ │施作油│
│ │ │ │漆 │
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│1F樓中│天花板油│研判主要係因地震、搖動、│建議1F│
│樓 │漆剝落、│荷重等原因，而造成2F露台│樓中樓│
│ │壁癌 │混凝土結構體產生裂縫，致│天花板│
│ │ │使下雨時雨水水份沿裂縫滲│全面施│
│ │ │入而造成內部含水量增加，│作修繕│
│ │ │使天花板長期含水量增加，│ │
│ │ │這些水份進而分解水泥內之│ │
│ │ │鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反│ │
│ │ │應形成氫氧化鈉，而這些氫│ │
│ │ │氧化物由濕氣帶與空氣中之│ │
│ │ │二氧化碳反應後，形成白色│ │
│ │ │膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱│ │
│ │ │壁癌），加上鄰近山區濕度│ │
│ │ │較高室內易潮濕室內無良好│ │
│ │ │排風或除溼，加速壁癌之生│ │
│ │ │長。 │ │
├───┼────┼────────────┼───┤
│1F客廳│牆面油漆│研判主要係因地震、搖動、│建議損│
│ │剝落、壁│荷重等原因，而造成2F陽台│壞部位│
│ │癌 │、外牆混凝土結構體產生裂│施作修│
│ │ │縫，致使下雨時雨水水份沿│繕 │
│ │ │裂縫滲入而造成內部含水量│ │
│ │ │增加，使牆面長期含水量增│ │
│ │ │加，這些水份進而分解水泥│ │
│ │ │內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與│ │
│ │ │之反應形成氫氧化鈉，而這│ │
│ │ │些氫氧化物由濕氣帶與空氣│ │
│ │ │中之二氧化碳反應後，形成│ │
│ │ │白色膨脹之碳酸鹽結晶體（│ │
│ │ │俗稱壁癌），加上鄰近山區│ │
│ │ │濕度較高室內易潮濕室內無│ │
│ │ │良好排風或除溼，加速壁癌│ │
│ │ │之生長。 │ │
├───┼────┼────────────┼───┤
│地下室│牆面、天│研判主要係因地震、搖動、│建議損│
│ │花板油漆│荷重等原因，而造成外牆混│壞部位│
│ │剝落、壁│凝土結構體產生裂縫，致使│施作修│
│ │癌 │下雨時雨水水份沿裂縫滲入│繕 │
│ │ │而造成內部含水量增加，使│ │
│ │ │天花板、牆面長期含水量增│ │
│ │ │加，這些水份進而分解水泥│ │
│ │ │內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與│ │
│ │ │之反應形成氫氧化鈉，而這│ │
│ │ │些氫氧化物由濕氣帶與空氣│ │
│ │ │中之二氧化碳反應後，形成│ │
│ │ │白色膨脹之碳酸鹽結晶體（│ │
│ │ │俗稱壁癌），加上鄰近山區│ │
│ │ │濕度較高室內易潮濕室內無│ │
│ │ │良好排風或除溼，加速壁癌│ │
│ │ │之生長。 │ │
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（3）系爭房屋屋頂修繕方法建議費用概估：防護措施、舊有磁 磚、保護層打除運棄、屋頂及女兒牆表面整理抹平、裂縫 灌注聚胺基甲酸脂發泡材、塗膜水和凝固型防水材（一底 四道＋補強布）、落水頭疏通、補強、與鄰房交接處斷水 處理、水泥砂漿貼磁磚、塗膜保護漆，修復費用概估159,2 64元整，以上連工帶料施工，施工期約15天，屋頂防水保 固2年，修復方式及費用概估如下：
┌──┬──────┬───┬──┬──┬───┬────┐
│項目│工程內容 │部位 │數量│單位│單價 │金額 │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│1 │防護措施 │室內 │1 │式 │3,000 │3,000 │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│2 │舊有磁磚、保│地坪 │45 │㎡ │350 │15,750 │
│ │護層打除運棄│ │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│3 │屋頂及女兒牆│女兒牆│62 │㎡ │100 │6,200 │
│ │表面整理抹平│及地坪│ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│4 │裂縫灌注聚胺│地坪、│28 │ｍ │400 │11,200 │
│ │基甲酸脂發泡│隅角 │ │ │ │ │
│ │材 │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│5 │塗膜水和凝固│女兒牆│62 │㎡ │600 │37,200 │
│ │型防水材（一│及地坪│ │ │ │ │
│ │底四道＋補強│ │ │ │ │ │
│ │布） │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│6 │落水頭疏通、│地坪 │1 │式 │3,000 │3,000 │
│ │補強 │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│7 │與鄰房交接處│地坪 │7 │ｍ │1,000 │7,000 │
│ │斷水處理 │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│8 │水泥砂漿貼磁│地坪 │45 │㎡ │900 │40,500 │
│ │磚 │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│9 │塗膜保護漆 │女兒牆│17 │㎡ │150 │2,550 │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│ │ │ │ │ │小計 │126,400 │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│10 │零星工料、材│1～9小│10 │% │ │12,640 │
│ │料搬運、垃圾│項 │ │ │ │ │
│ │清運 │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│11 │廠商管理利潤│1～9小│10 │% │ │12,640 │
│ │ │項 │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│12 │營業稅捐 │1～11 │5 │% │ │7,584 │
│ │ │小項 │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│合計│ │ │ │ │ │159,264 │
└──┴──────┴───┴──┴──┴───┴────┘
系爭房屋室內損壞修繕方法建議費用概估：防護措施、舊有 漆刮除（至水泥面）、塗膜矽酸質系防水1.5kg、批土整平 油漆，修復費用概估159,466元，以上連工帶料施工不含室 內物品搬運，施工期約15～20天，室內防水保固1年，修繕 完成後室內建議需保持良好通風或除溼，修復方式及費用概 估如下：
┌──┬──────┬───┬──┬──┬───┬────┐
│項目│工程內容 │部位 │數量│單位│單價 │金額 │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│1 │防護措施 │室內 │1 │式 │8,000 │8,000 │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│2 │舊有漆刮除（│牆面及│208 │㎡ │100 │20,800 │
│ │至水泥面） │天花板│ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│3 │塗膜矽酸質系│牆面及│208 │㎡ │350 │72,800 │
│ │防水1.5kg │天花板│ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│4 │批土整平油漆│牆面及│208 │㎡ │120 │24,960 │
│ │ │天花板│ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│ │ │ │ │ │小計 │126,560 │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│5 │零星工料、材│1～4小│10 │% │ │12,656 │
│ │料搬運、垃圾│項 │ │ │ │ │
│ │清運 │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│6 │廠商管理利潤│1～4小│10 │% │ │12,656 │
│ │ │項 │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│7 │營業稅捐 │1～6小│5 │% │ │7,594 │
│ │ │項 │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──┼──┼───┼────┤
│合計│ │ │ │ │ │159,466 │
└──┴──────┴───┴──┴──┴───┴────┘
（4）系爭房屋修繕後，復發可能性主要有如遇較大地震結構體 可能產生新裂縫造成水份滲入及室內未保持通風或除溼（ 本案鄰近山區濕度較高室內易潮濕）皆有可能在1～2年後 復發「壁癌」。
（5）依據初勘及複勘鑑定室內電線並無明顯受損，惟電話線路 箱體內有局部生鏽現象。鑑定報告並附有相關照片。（鑑 定報告書見卷二第47頁至第116頁）。
由鑑定報告書所載內容可證，系爭房屋內確實存在「壁癌」 現象，且「壁癌」位置存在1F車庫（牆面、天花板）、3F臥 室（牆面、天花板）、2F樓梯間（牆面）、2F臥室（牆面、 天花板）、2F走廊（牆面、天花板）、1F樓中樓（天花板） 、1F客廳（牆面）、地下室（牆面、天花板），位置自地下 室至3樓間臥室、客廳、樓梯間、車庫均存在，且範圍為1F 車庫牆面（損害範圍170×320cm）、天花板（損害範圍40× 20cm）、3F臥室牆面（損害範圍分別為12×180cm、40×105 cm、110×80cm、30×50cm、50×40cm、120×40cm、120×4 0cm）、天花板（損害範圍160×80cm）、2F樓梯間牆面（損 害範圍175×140cm、160×60cm）、2F臥室牆面（損害範圍 70×20cm、85×27cm、10×180cm、3×3cm、40×165cm、55 ×120cm）、天花板（損害範圍90×190cm、10×20cm、10× 10cm）、2F走廊牆面（損害範圍10×10cm）、天花板（損害 範圍20×40cm、10×15cm）、1F樓中樓天花板（損害範圍16
0×150cm、100×130cm、170×280cm）、1F客廳牆面（損害 範圍30×40cm、35×20cm、18×10cm、10×10cm、20×40cm ）、地下室牆面（損害範圍10×10cm、10×1 0cm、100×17 0cm、20×30cm）、天花板（損害範圍20×15cm），與本院 107年3月15日現場勘驗「壁癌」存在自地下室至3樓間臥室 、客廳、樓梯間、車庫之位置及範圍大致相符（見本院107 年3月15日現場勘驗筆錄及照片），又「壁癌」狀況尚待修 復事實，已如上述，是被告簡瑋汝抗辯系爭系爭房屋內存在 「壁癌」瑕疵，範圍為系爭房屋整間均存在，且「壁癌」瑕 疵並未經修繕完成，自為真實。
六、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423條、第430 條有所明文。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者 ，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。 契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催 告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第22 7條第1項、第254條亦有規定。而出租人應交付租賃物予承 租人，並應保持租賃物合於用益狀態，如所交付之租賃物未 保持合於用益狀態者，即不合於債之本旨，可構成債務不履 行，其與承租人交付租金間，並有同時履行抗辯關係存在。 出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態 ，此觀民法第423條規定自明，此項出租人之租賃物保持義 務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，是如出租人未 於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租 人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院 96年度台上字第1415號判決意旨參照）。繼續性之契約已開 始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不 履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上雖應以終止 之方法消滅其契約關係，惟究不得因此即謂已履行之繼續性 契約，當事人均不得行使解除權。於繼續性質之租賃契約， 民法債編「租賃」，就承租人之終止權，固已有特別規定， 但在出租人依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承 租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院 102年度台上字第1447號判決意旨參照）。查原告雖已本於 系爭租約履行交付系爭房屋予被告簡瑋汝義務，然系爭房屋
有上開「壁癌」等瑕疵，「壁癌」瑕疵範圍廣及地下室至3F 臥室、走廊、車庫，「壁癌」原因為系爭房屋結構體裂縫造 成，有修繕必要之情，已如上述，上述瑕疵應非系爭房屋交 付後被告簡瑋汝管理使用不當所致，被告簡瑋汝抗辯原告交 付系爭房屋不合於用益狀態而構成債務不履行，自屬可採。 而原告未否認經被告簡瑋汝反應有壁癌後，曾派工人至系爭 房屋修補壁癌，並同意被告簡瑋汝應給付106年5月份租金可 以扣抵20,000元，106年5月後被告簡瑋汝又要求原告進場維 修，原告亦應被告簡瑋汝要求，找工人與被告簡瑋汝聯繫， 準備隨時進場維修，然被告簡瑋汝拒絕修繕之情，而被告簡 瑋汝已否認原告主張拒絕修繕事實，原告未能舉證系爭房屋 「壁癌」瑕疵遲未修繕乃因被告簡瑋汝拒絕原告修繕所致， 是被告簡瑋汝主張伊曾催告原告修繕系爭房屋，而原告於相 當期限內未能履行修繕義務之情，自可採信。又被告簡瑋汝 已於106年7月7日寄送新店五城郵局第000021號存證信函予 原告，要求原告於3日內退還系爭租約押金、已給付租金、 代墊抓漏防水工程費用、給付搬遷費用及損害賠償，有上開 存證信函在卷可據（見卷一第52頁至第62頁），被告簡瑋汝 寄送之存證信函內容意旨既主張系爭房屋內有壁癌存在，經 被告簡瑋汝通知原告修繕，原告僅「治標不治本」，原告承 諾另訂租約且不收3個月租金以為修繕「壁癌」工程補貼， 其後原告卻拒絕履行，被告簡瑋汝據此要求原告退還押金、 已給付租金、代墊抓漏防水工程款、搬遷費用等語，可見被 告簡瑋汝雖未於存證信函內為就系爭租約之效力有所記載， 然核其寄發存證信函真意及被告簡偉如於本院言詞辯論期日 陳述「我7月7日有發存證信函說不租房子了」等語（見卷一 第36頁），被告簡瑋汝寄發上開存證信函真意，應係主張解 除契約或終止系爭租約，並據此請求原告返還被告簡瑋汝已 給付之押金、租金等，是系爭租約已經被告簡瑋汝為解除或 終止無誤。
七、按「租金每個月新台幣參萬元正，乙方（即被告簡瑋汝）不 得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金 」、「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清 潔等費用由乙方負擔」、「乙方於租期屆滿時，除經甲方同 意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷 讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約 金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」 、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠 償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由 乙方負責賠償」系爭租約第3條、第7條、第8條、第15條固
有明文；然系爭房屋有如上所述「壁癌」等瑕疵，原告交付 予被告簡瑋汝之系爭房屋，未能保持合於用益狀態者，被告 簡瑋汝自得行使同時履行抗辯拒絕給付租金，且經被告簡瑋 汝行使在案，是原告依據系爭租約請求被告簡瑋汝應給付積 欠租金100,000元，自屬無據；又被告簡瑋汝既得拒絕給付 租金，自亦得拒絕給付系爭房屋管理費，蓋管理費本應由原 告負擔，原告與被告簡瑋汝雖於系爭租約約定由被告簡瑋汝 負擔，但仍應以原告已履行交付合於用益狀態之租賃物予被 告簡瑋汝，被告簡瑋汝方有依約支付管理費義務，被告簡瑋 汝技能拒絕給付租金，自亦得拒絕給付管理費；另系爭租約 因可歸責於原告而構成債務不履行，非被告簡瑋汝違約，是 原告亦不得依據系爭租約第15條約定請求被告簡瑋汝賠償原 告支出之律師費用；至於系爭租約第8條約定違約金給付， 係指系爭租約租期屆滿而被告拒不遷讓返還系爭房屋情況， 方有適用，此由契約條款使用「租期屆滿」、「除經甲方同 意繼續出租外」文字用語可知，且系爭租約已經被告簡瑋汝 為解除或終止，且可歸責於原告而債務不履行，原告自無從 依據系爭租約第8條約定請求被告簡瑋汝給付違約金。原告 既無從請求被告簡瑋汝給付積欠租金、管理費、賠償律師費 用、違約金，被告葛至剛自無連帶給付積欠租金、違約金等