臺灣士林地方法院簡易民事判決 108年度士簡字第677號
原 告 李周菊
訴訟代理人 柯微莉
被 告 李光輝
上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國108 年6 月17日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文：
被告李光輝應給付原告新臺幣參萬貳仟壹佰元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李光輝負擔十分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告李光輝如以新臺幣參萬貳仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴後變更聲明，核與民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3款事由相符，應予准許。
二、原告起訴主張：被告李光輝與原告（實際由原告授權之代理 人柯光展出面）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由被告向 原告承租臺北市○○區○○路000 號4 樓之2 房屋（下稱系 爭房屋），租賃期間自105 年8 月31日起至106 年8 月31日 止，租金為每月新臺幣（下同）10,700元，系爭租約到期後 ，兩造仍就系爭房屋繼續存有不定期租賃關係；詎被告於承 租後之107 年10月起即未按時繳納租金，截至108 年1 月25 日，已積欠3 個月之租金32,100元，前經原告於108 年1 月 8 日、108 年1 月15日以存證信函催告原告繳付並通知於 108 年1 月25日為終止系爭租約之意思表示，然被告於原告 終止系爭租約後，仍繼續占用系爭房屋使用，拒不遷讓返還 ，造成原告損害，被告就其無法律上原因所受利益，性質顯 難以原狀返還，自應返還其價額，其價額應以使用系爭房屋 於通常狀況下應支付之租金每月10,700元計算，爰依系爭租 約與不當得利之規定提起本件訴訟，請求被告返還系爭房屋 ，以及自108 年1 月25日起至遷讓系爭房屋之日止，按月賠 償原告10,700元及給付尚欠之租金32,100元；並聲明（一） 被告應將系爭房屋遷讓返還原告及及自108 年1 月25日起至 遷讓系爭房屋之日止，按月賠償原告10,700元。（二）被告 應給付原告32,100元。
三、被告答辯以：系爭租約及原告訴訟代理人所提上開存證信函 2 份均係訴外人柯光展以自己名義所簽及所發，伊懷疑原告
李周菊是否確實有授權訴外人柯光展代理系爭租約事務，或 係為訴外人柯光展造假。另系爭租約雖係被告所簽，然伊之 前繳付租金係匯到原告訴訟代理人柯微莉銀行帳戶，其後伊 於107 年7 月即未繳納租金，但有押金3 個月，而訴外人柯 光展於107 年10月間即毆打被告，且經被告提告刑事傷害、 妨害自由等案件後，業經臺灣士林地方法院檢察官107 年度 偵字第17289 號提起公訴中，訴外人柯光展應要賠償被告， 刑事優於民事等語答辯，並聲明：原告及假執行之聲請均駁 回。
四、本院得心證之理由：當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條訂有明文。原告主張 被告與原告（實際由原告授權之代理人柯光展出面）前簽立 系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自105 年 8 月31日起至106 年8 月31日止，租金為每月10,700元，系 爭租約到期後，被告仍繼續承租系爭房屋，兩造存有不定期 租賃關係；詎被告於承租後之107 年10月起即未按時繳納租 金，截至108 年1 月25日，已積欠3 個月之租金32,100元， 前經原告於108 年1 月8 日、108 年1 月15日以存證信函催 告原告繳付並通知於108 年1 月25日為終止系爭租約之意思 等情，被告雖就其有簽立系爭租約及於上開時點未繳租金一 事不爭執，然以上情置辯，經查：
（一）原告請求被告返還系爭房屋及於108 年1 月25日迄被告返 還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利部分： 原告主張系爭租約因被告積欠2 期以上租金未繳，業經其 於108 年1 月25日以存證信函通知被告由其一方終止，雖 據原告提出系爭租約、存證信函2 份等為據。經查，兩造 間所存系爭房屋租賃契約，性質為住宅租賃契約，故兩造 間就系爭房屋不定期租賃契約有關法律關係，應適用租賃 住宅市場發展及管理條例（106 年12月27日制訂、107 年 6 月27日施行；下稱租賃住宅管理條例）之相關規定，又 按「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租 賃契約，且承租人不得要求任何賠償：..二、承租人遲付 租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」、「出 租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限 ，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款 至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。」，故 依上開條例規定承租人以出租人遲付租金達2 個月以上為 其一方終止事由，需於終止前30日定期催告仍拒繳，始得 發生合法終止效力，惟查，原告主張及所提之存證信函2 份，係於108 年1 月8 日、108 年1 月15日所寄發，而通
知被告由其一方於108 年1 月25日逕為終止系爭租約之意 思表示，並未符合上開條例所規定承租人以出租人遲付租 金達2 個月以上為一方終止事由，需踐行期前催告期間30 日以上之規定，故原告主張兩造系爭租約業經其於108 年 1 月15日以存證信函通知被告而經其一方於108 年1 月25 日終止，難認合法有據，故兩造間就系爭房屋之不定期租 賃關係仍未經原告合法終止而屬存在。故原告主張被告於 108 年1 月25日起無權占有系爭房屋，請求被告遷讓返還 及自斯日起至遷讓返還系爭房屋之日止，依不當得利之規 定，按月給付相當租金10,700元，舉證不足，難認有據， 此部分應予駁回。
（二）原告請求被告給付107 年10月起至108 年1 月14日止期間 之租金32,100元部分；經查，被告對其未繳付上開期間租 金一節並不爭執，故原告依兩造間系爭房屋之租約，請求 被告給付上開欠繳租金，自屬有據，為有理由，應予准許 。至被告辯以系爭租約是否原告有授權訴外人柯光展處理 以及其有對訴外人柯光展提起相關刑事告訴，故拒絕繳付 租金云云，雖有提出臺灣士林地方檢察署107 年偵字第 00000 號起訴書為據參，但查，訴外人柯光展為原告授權 處理系爭房屋租賃事宜之人，代理原告與被告簽立系爭租 約，有系爭租約及原告出具之好房東租屋管理授權書1 份 在卷可稽，復觀諸上開起訴書內容，係訴外人柯光展因代 理原告與被告簽立系爭租約，因房租糾紛對被告為傷害及 妨害自由等行為，經被告對訴外人柯光展提起刑事告訴， 然與原告依系爭租約請求被告給付租金之租金債權債務無 涉，被告據以抗辯拒絕給付原告上開積欠之租金，依法難 認有據，自無可採。
（三）綜上，原告依兩造間租賃契約之約定，請求被告給付107 年10月起至108 年1 月24日止期間積欠之租金32,100元， 為屬有據，應予准許，逾此部分，舉證不足，難認有據， 應予駁回。又原告之訴駁回部分，其假執行之聲請亦失所 附麗，乃併予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結 果不生影響，爰不一一論述。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權 宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79 條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文
。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法 官 張嘉芬
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
書記官 高郁婷