臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 108年度員簡字第81號
原 告 吳政世
訴訟代理人 施廷勳律師
被 告 羅芳春
胡明凱
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國108年5月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地上之門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○號之二層樓房屋全部騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一○八年三月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣伍萬元，如有遲延，應加計自翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟伍佰元由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決主文第一項得假執行，但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第二項得假執行，但被告如每月以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：(一)被告羅 芳春、胡明凱2人應將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地 上門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0段0號房屋全部騰空遷讓返 還原告。(二)被告2人應給付原告新台幣（下同）150,000元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。(三)被告2人應自民國108年1月1日起至遷讓返還第 1項房屋之日止，按月於每月1日給付原告50,000元，如有遲 延，並自遲延日起至清償日止給付按年息5％計算之利息。 嗣於民國108年5月1日具狀及於本院108年5月28日言詞辯論 時變更聲明其訴之聲明為如後述聲明欄所示，核屬擴張、減 縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。二、被告胡明凱經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告2人共同向原告承租坐落溪湖鎮東寮段807地 號土地門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0段0號2層樓房屋（下 稱系爭房屋），約定租賃期間自107年8月27日起至10年8月 26日止，租金每月新臺幣（下同）50,000元，未約定及交付 押金，於107年8月28日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約） 並經公證。被告2人自承租系爭房屋起均未給付租金，迄至 107年10月27日止，已積欠2個月以上之租金，原告遂於107 年11月19日寄發存證信函催告被告應於函到7日內給付欠租 ，逾期不理即終止系爭租約，通知被告胡明凱之信函由其母 即被告羅芳春代為收受，通知被告羅芳春之信函經投遞無人 收受，由郵務人員張貼招領通知，雖被告羅芳春未前往領取 而遭退回，但該信函已達到被告羅芳春之支配範圍內，其處 於隨時可了解信函內容之狀態，應認已達到而生效，被告2 人收受前開存證信函後仍未支付，再以本件起訴狀繕本之送 達（於108年1月29日送達被告），作為通知被告終止系爭租 約之意思表示，系爭租約已於108年1月30日終止，被告2人 積欠自107年8月27日起至108年1月30日止之租金，原告僅向 被告2人請求5個月之租金。系爭租約既已終止，被告於系爭 房屋租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，自獲得相當於租金 之不當得利，被告自108年2月1日占用至當月底為止，即受 有相當1個月租金之不當得利，乃請求被告於翌日即108年3 月1日給付，依此類推，請求被告按月給付原告50,000元。 訴外人余麗雪拍定系爭房屋時，被告羅芳春仍占用系爭房屋 、趕不走，被告羅芳春請求原告去買系爭房屋，繼續出租給 被告羅芳春，被告羅芳春才會當系爭房屋買賣契約連帶保證 人，兩造先前簽立之不動產使用借貸契約書仍為有償，應為 租賃關係，因被告2人共同生活，才會要求被告胡明凱為連 帶保證人。系爭房屋所有權狀非由被告羅芳春保管，且房屋 稅、地價稅均由原告繳納，顯非借名登記。爰依系爭租約、 所有物及租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，提起本 件訴訟，並聲明：(一)如主文第1項所示。(二)被告2人應共 同給付原告250,000元及自108年5月29日起至清償日止，按 年息5％計算之利息。(三)如主文第2項所示（起訴狀記載為 共同給付應為誤載）。(四)第1、2項請求，請依職權宣告假 執行。
二、被告羅芳春則以：系爭房屋經法拍後，其跟原告借款向余麗 雪買回系爭房屋。兩造未約定還款日期，但約定先將系爭房
屋過戶給原告，等借款清償後，再將系爭房屋過戶回其名下 。其每月拿50,000元給原告是給付借款利息，利息給付至10 7年8月間，因利息繳不起，請原告先將系爭房屋過戶給其子 即被告胡明凱，讓其去銀行貸款，但原告表示要先還清欠款 後才願過戶回來；與原告雖簽訂系爭租約並經公證，但並非 其本意，原告表示不會趕走其，也不會賣系爭房屋。系爭房 屋過戶給原告的意思是因向原告借款，作為抵押，系爭房屋 只是暫時登記在原告名下；未收到原告所寄送存證信函，而 原告寄給被告胡明凱之信函，雖是其收受，但其沒有拆開， 故不知道內容等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。被 告胡明凱未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或 陳述。
三、原告主張兩造間就系爭房屋簽訂系爭租約，依約每月租金50 ,000元，被告均未給付租金，原告寄發存證信函予被告後， 被告仍未給付租金等情，業據其提出土地登記謄本、系爭房 屋建物登記謄本、地籍異動索引、房屋租賃契約書暨公證書 、存證信函及其回執、郵件查詢資料、LINE對話紀錄等件為 證，並有不動產買賣契約書、不動產使用借貸契約書影本在 卷可參，且為被告羅芳春所不爭執，被告胡明凱既未到場， 亦未提出書狀爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並應給付所 積欠租金及給付相當於租金之不當得利等節，則為被告所否 認，並以系爭房屋為其向訴外人余麗雪購買，因買賣價金係 向原告借款，故先將系爭房屋登記原告名下，還款後系爭房 屋即會過戶回來，簽立系爭租約非其本意，系爭租約為假的 等語置辯。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又當事人 主張之事實，為吾人日常共識共信者，稱為常態事實，應認 為已得法院之確信，自不必負舉證之責任；當事人主張之事 實，非吾人日常共識共信者，稱為變態事實，應認為未得法 院之確信，自應負舉證責任；意思表示非通謀虛偽而為，屬 於常態，係通謀虛偽而為，屬於變態，自應由主張變態事實 者，負舉證責任，此乃民事訴訟法關於舉證責任分配之基本 原則。次按民法第87條規定之通謀虛偽意思表示，係指雙方 當事人皆欠缺內心之效果意思，且表意人此項非真意的意思 表示為對方所明知，並進一步相互故意為非真意的合意表示 ，始構成通謀虛偽意思表示；如僅表意人一方非真意表示， 而對方未為非真意的合意，或因有誤解或發生錯誤者，不成 立虛偽表示（最高法院51年台上字第215號、62年台上字第 316號等判例要旨參照）。查證人即承辦系爭房屋買賣等事
項之地政士吳伸雄於本院審理時證述：不動產買賣契約書、 不動產使用借貸契約書是其同時寫的，系爭房屋原是被告羅 芳春所有，余麗雪買受後，一直未點交，余麗雪賣給原告當 日，被告羅芳春還占有系爭房屋，被告羅芳春要求原告繼續 借給其使用，所以成立借用契約。原告以800萬元買系爭房 屋，系爭房屋是原告的，買回條款是原告答應被告羅芳春1 年內可以原價買回，但被告羅芳春未履行給付使用借貸期間 每月5萬元租金，原告要催討房子，後來雙方協商改成租賃 關係，租賃契約書協商的過程其都在場，契約書亦是其撰寫 ，雙方代理人是其另委託其子，契約內容是雙方同意的，被 告羅芳春知道內容也同意並簽名，胡明凱是親自到場簽名等 語，顯見系爭租約係兩造合意簽訂，難認有何通謀虛偽意思 表示之情形。另主張隱藏有他項法律行為之人，自應就此利 己之事實，負舉證責任，被告羅芳春抗辯系爭房屋係借名登 記在原告名下等情，原告則予以否認，故被告羅芳春自應就 借名登記此一利己事實負舉證責任，然證人吳伸雄證稱系爭 房屋買受人是原告，不是借名的，資金也是原告；辦理好本 件不動產移轉，權狀交給原告等語明確，顯難認系爭房屋係 借名登記原告名下，被告羅芳春復未能提出其他證據以實其 說，是其所辯即難採認。
五、按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個 月以上時，不得收回房屋；承租人租金支付有遲延者，出租 人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限 內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租 金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契 約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還 租賃物。土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項 、第455條前段分別定有明文。經查，被告2人自107年8月27 日起即未繳納租金，遲付之租金總額已達2月以上，經原告 催討無果，原告自得依上開規定向被告終止系爭租約，原告 以本件起訴狀為終止系爭租約之意思表示，本件起訴狀繕本 業於108年1月29日送達被告，則系爭租約於108年1月30日已 生終止效力，是原告依租賃物返還請求權，請求承租人即被 告2人將系爭房屋遷讓返還原告，即屬有據。再按無法律上 之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第 179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於 租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋 ，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。 次查，依系爭租約第3條約定，系爭房屋每月租金50,000元
，系爭租約終止後被告仍未遷離系爭房屋，自屬無法律上之 原因，受有繼續使用系爭房屋之利益，致系爭房屋所有權人 即原告受有損害，則原告請求自108年3月1日起至被告遷讓 返還系爭房屋之日止，被告應按月於每月1日給付原告50,00 0元相當於租金之不當得利，如有遲延，並應自翌日起加計 法定遲延利息，亦屬有據。又承租人應依約定日期，支付租 金，民法第439條前段固有明文。依系爭租約之約定，被告2 人就所承租系爭房屋於系爭租約終止前，按月負有給付租金 50,000元之義務，惟原告請求被告2人給付自107年8月27日 起至108年1月30日系爭租約終止日止所積欠租金部分，因系 爭租約已依公證法第13條之規定公證，公證書並已載明約定 逕受強制執行者其意旨：「承租人如不依約給付租金或於10 8年8月26日租期屆滿交還標的物，均應逕受強制執行」，此 即屬強制執行法第4條第1項第4款之執行名義。是原告訴之 聲明第2項就被告自107年8月27日起至108年1月30日間未依 約給付之租金合計250,000元及利息部分為請求，即屬欠缺 權利保護要件，而應予以駁回。
六、從而，原告依所有物及租賃物返還請求權及不當得利之法律 關係，請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許 ；逾此範圍，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與判決 結果不生影響，爰不一一論述。
八、本判決合於民事訴訟法第389條第1項第3款規定，爰依職權 宣告假執行，並依職權酌定相當金額，宣告被告預供擔保後 得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 范馨元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
書記官 施惠卿