臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
108年度斗簡字第103號
原 告 張良雄
訴訟代理人 雷智菁
被 告 黃勝緯
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國108年6
月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位之訴駁回。
確認原告對於本院106年度司執字第35667號清償債務強制執行事件拍賣之彰化縣○○鄉○○村○○路000巷00號未辦保存登記建物有優先承買權。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一；或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文 。此規定依同法第436條第2項，於簡易訴訟程序亦有適用。 本件原告原起訴請求：㈠確認原告對本院106年度司執字第 00000號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），被 告於民國107年6月12日拍賣程序由被告以新臺幣（下同）40 1,680元拍定第三人張添財所有未經辦理保存登記之門牌號 碼彰化縣○○鄉○○村○○路000巷00號房屋（下稱系爭房 屋），有依同樣條件優先購買之權；㈡原告向被告給付新臺 幣（下同）401,680元後，被告應將系爭房屋所有權移轉給 原告。嗣原告於108年5月15日以民事追加訴之聲明狀，更正 聲明為：㈠先位聲明：1.確認門牌號碼彰化縣○○鄉○○村 ○○路000巷00號未經辦理保存登記之房屋為原告所有；2. 確認本院106年度司執字第35667號執行事件，就門牌號碼彰 化縣○○鄉○○村○○路000巷00號未經辦理保存登記房屋 所為之拍賣，因該拍賣而成立之買賣關係不存在；㈡備位聲 明：1.確認原告對本院106年度司執字第35667號清償債務強 制執行事件，於107年6月12日拍賣程序由被告以401,680元 拍定第三人張添財所有未經辦理保存登記之門牌號碼彰化縣 ○○鄉○○村○○路000巷00號房屋有依同樣條件優先購買 之權。核其所為訴之變更，係基於同一基礎事實，亦不甚妨 礙被告之防禦與訴訟之終結，應予准許。
二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第 386條各款所定情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判
決，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
甲、先位聲明部分：
(一)原告主張系爭房屋為原告所有，系爭執行事件之買賣關係不 存在：
1.系爭房屋於76年間興建時雖由張添財登記為起造人，但債務 人張添財於59年4月10日出生，當時年僅約17歲，就讀高中 階段，根本毫無任何財力可興建系爭建物，全是由其法定代 理人即原告出資興建，而系爭房屋取得使用執照後，迄今未 辦理建物第一次所有權登記。參照最高法院85年度台上字第 100號及同院85年度台上字第247號判決，縱使債務人張添財 為起造人，但系爭房屋興建完成後之所有權仍應屬於出資人 即原告所有。
2.系爭房屋既為原告所有，即不得作為系爭執行事件之執行標 的物，依司法院20年院字第578號解釋，強制執行中拍賣之 不動產為第三人所有者，其拍賣無效，故依民法第71條規定 ，故原告請求確認系爭執行事件所為拍賣而成立之買賣關係 不存在。
3.故原告主張為系爭房屋所有權人，系爭執行事件所為拍賣而 成立之買賣關係不存在。
乙、備位聲明部分：
(一)原告主張就系爭房屋有依系爭執行事件同一條件有優先購買 權：
1.本件原告基於土地所有人與系爭房屋受讓人張添財間就系爭 房屋間存在租賃關係，在無利害關係人提出反證，自應認定 有民法第425條之1規定之適用，而基地所有人亦可依民法第 426條之1條第1項後段規定主張優先承買權。 2.系爭土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異 之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有者，推定其土地 與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售予 他人時，其相互間已享有優先承購權，如優先購買權人放棄 其優先購買權者，則應依土地登記規則第97條第2項後段規 定：「優先購買權人如已放棄或視為放棄其優先購買權者， 申請人應檢附優先購買權人放棄其優先購買權之證明文件， 或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接 到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不屬，願負法律責 任字樣。」辦理。
3.又按土地法第104條第1項後段所謂基地承租人之房屋出賣時 ，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指成立買賣
契約之形成權而言。此項房屋買賣之債權契約，與為移轉物 權所訂立之物權契約並不相同。祇須承租人出賣其房屋，基 地所有權人即得行使優先權，至房屋之所有權能否移轉登記 ，在所不問（最高法院85年台上字第1051號判決）。 4.原告既為本件系爭土地之所有權人，對於系爭房屋即可行使 優先購買權。
丙、爰依民法第71條、第426-1條及土地法第104條第1項規定提 起本件訴訟，並請求：
1.先位聲明：
⑴確認門號號碼彰化縣○○鄉○○村○○路000巷00號未經辦 理保存登記之房屋為原告所有。
⑵確認本院106年度司執字第35667號執行事件，就門牌號碼彰 化縣○○鄉○○村○○路000巷00號未經辦理保存登記房屋 所為之拍賣，因該拍賣而成立之買賣關係不存在。 2.備位聲明：
⑴確認原告對本院106年度司執字第35667號清償債務強制執行 事件，於107年6月12日拍賣程序由被告以401,680元拍定第 三人張添財所有未經辦理保存登記之門牌號碼彰化縣○○鄉 ○○村○○路000巷00號房屋有依同樣條件優先購買之權。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未具狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：
(一)原告主張其為彰化縣○○鄉○○段000地號土地之共有人， 該土地上有未辦理保存登記之系爭房屋，債權人莊銘權等人 與債務人張添財間之本院106年度司執字第35667號清償債務 強制執行事件，經本院民事執行處拍賣系爭房屋，被告於10 7年6月12日以401,680元拍定；嗣原告於107年6月15日就系 爭房屋向本院民事執行處聲請優先購買權，惟本院民事執行 處於107年10月9日以106年度司執字第35667號裁定駁回，經 原告聲明異議，本院於108年1月18日以107年度執事聲字第 32號裁定駁回異議，原告抗告後，再經臺灣高等法院臺中分 院以108年度抗字第118號駁回抗告而告確定，業據原告提出 土地所有權狀、優先承購民事聲請狀、本院106年司執字第 00000號民事裁定、彰化縣埤頭鄉公所使用執照影本等件為 證，且被告亦未到場爭執，復經本院依職權調取該執行卷宗 核閱屬實，自堪信為真實。
(二)先位之訴部分：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 為民事訴訟法第277條前段所明定，且民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917號判例參照）。次按強制執行法第15 條，所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指 對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之 一者而言；而不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不 生效力，而非依法律行為而取得者，如自己出資建築房屋而 原始取得其所有權，雖不以登記為取得所有權之要件，但其 取得所有權之原因必須有相當之證明，否則即無從認為有所 有權之存在，而得據以排除強制執行（最高法院44年台上字 第721號、47年台上字第705號判例要旨參照）。準此，原告 主張系爭房屋為其出資興建，原告為系爭房屋之所有權人， 系爭強制執行事件拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣無 效乙節，依首開規定及說明，自應由原告就此負舉證責任。 2.原告主張系爭房屋為其出資興建，無非以系爭房屋係於77年 間所興建，雖登記起造人為張添財，惟張添財係59年出生， 於系爭房屋起造時年僅18歲，顯無資力興建系爭房屋，為其 論據。然查，據原告所提出之系爭房屋使用執照，起造人即 登記為訴外人張添財，且依系爭強制執行卷宗所附系爭房屋 之稅籍證明書、房屋稅籍紀錄表，亦記載納稅義務人為張添 財，顯見系爭房屋雖為原告出資興建而原始取得所有權，然 原告有以系爭房屋贈與其子張添財之意，始於使用執照、稅 籍資料均登記為張添財所有。再參以系爭強制執行案件，本 院於查封、拍賣系爭房屋時，原告均未曾提出異議，主張系 爭房屋為其所有，於本院106年10月17日執行查封時在場僅 表示系爭房屋所在土地非債務人張添財所有，並未主張系爭 房屋為自己所有，有執行筆錄、查封筆錄附於系爭強制執行 卷宗可證，迄系爭房屋於107年6月12日由被告以401,680元 拍定後，亦僅具狀主張優先承買，並於107年7月29日之民事 補正狀中自承已將系爭房屋讓與訴外人張添財，並由張添財 繳納房屋稅迄今，益證原告於出資興建系爭房屋後，旋即贈 與訴外人張添財，原告於本案訴訟中復又主張系爭房屋為其 出資興建而原始取得，系爭強制執行事件拍賣之不動產為第 三人所有，其拍賣無效云云，尚嫌無據，應予駁回。(三)備位之訴部分：
1.按預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之 解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件。本件 原告之先位聲明部分，既認定為無理由，本院即應就其備位 聲明部分予以審究，合先敘明。
2.次按最高法院48年台上字第1457號判例明白揭示：「土地與 房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質
上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該 房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開 同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事， 可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應 推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」其後於73 年間，最高法院73年度第5次民事庭會議之決議再次闡釋前 開判例之意旨為：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋 分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第1457號判 例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照 該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有 人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質， 當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可 訴請法院裁判。」嗣於88年間，更將上開判例意旨及法理予 以明文化而增訂民法第425條之1第1項：「土地及其土地上 之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他 人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓 人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間， 推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」其立法理由亦揭 明為：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及 房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約 定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但 應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭 議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證 外，推定有租賃關係。」然民法債編施行法第1條亦明定： 「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不 適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法 有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」是以，若房 屋或土地轉讓之事實，發生於民法第425條之1施行前，雖無 法直接適用該規定，然因與上開判例意旨或法理相符，自應 以該判例或法理為基礎，推定土地受讓人或房屋受讓人與讓 與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內 ，有租賃關係存在，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使 用土地，先予敘明。
3.本件系爭房屋原為原告出資興建而取得所有權，且該房屋坐 落之土地即彰化縣○○鄉○○段000地號土地，原告亦為共 有人之一，嗣原告將系爭房屋贈與其子即訴外人張添財，上 開事實被告均未到庭爭執，則系爭房屋、土地原既均為原告 所有，嗣原告將系爭房屋轉讓予訴外人張添財，依前開說明 ，自應推定原告與房屋受讓人即張添財間，在房屋得使用期 限內，就坐落系爭土地之範圍內有租賃關係存在。
4.再按土地法第104條第1項、民法第426條之2分別規定﹕「基 地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購 買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買 之權。其順序以登記之先後定之。」、「租用基地建築房屋 ，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。 承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權 。」其立法意旨，均在於房屋及基地如不屬於同一人所有時 ，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，其使用 與所有即不能合一，為達到使用與所有合一之目的，促進物 之利用並減少糾紛，故使對方均有優先購買其基地或房屋之 權利。
5.本件系爭房屋、土地原均為原告所有，因原告將系爭房屋贈 與其子張添財，故推定原告與張添財間就系爭土地有租賃關 係存在，已如前述；而系爭房屋業經本院以106年度司執字 第35667號執行事件拍賣，並由被告拍定，則依前揭規定， 原告既為系爭土地之共有人之一，其自得以土地所有權人之 地位向本院執行處聲明就系爭房屋有優先承買權（98年11月 11日台灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第 18號研討結果參照）。
四、綜上所述，原告主張其就系爭房屋有優先承買權存在，自屬 可信。從而，原告請求確認其對系爭房屋之優先承買權存在 ，為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
書記官 陳瑶芳