臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
107年度斗簡字第226號
原 告 許界隆
訴訟代理人 朱逸群律師
複代理人 陳美雯
被 告 楊洪熹容（即洪文吉之繼承人）
洪兆江（即洪文吉之繼承人）
洪炳義（即洪文吉之繼承人）
吳宗顯（即洪文吉之繼承人）
吳宗耀（即洪文吉之繼承人 ）
吳宗哲（即洪文吉之繼承人）
吳佩珍（即洪文吉之繼承人）
吳麗絹（即洪文吉之繼承人 ）
林金在（即洪文吉之繼承人）
林保佑（即洪文吉之繼承人）
林奕君（即洪文吉之繼承人）
被 告 財政部國有財產署北區分署
（即林信助之遺產管理人）
法定代理人 郭曉蓉
訴訟代理人 李曉玫
複代理人 李鴻良
被 告 洪銘煌（即洪文吉之繼承人）
洪銘河（即洪文吉之繼承人）
洪慧珠（即洪文吉之繼承人）
洪謝那美（即洪文吉之繼承人 ）
洪崇祐（即洪文吉之繼承人）
洪偉洲（即洪文吉之繼承人）
洪惠玲（即洪文吉之繼承人）
張洪雪貞
兼上一人
訴訟代理人 洪克明
被 告 陳洪関関
訴訟代理人 陳正誠
被 告 蔣洪鏘鏘
訴訟代理人 蔣秀珍
被 告 洪淑人
洪彰明
王桂芬
洪翠然
上八人共同
訴訟代理人 謝文居 住彰化縣○○鎮○○巷000弄00號
被 告 洪育成 住臺中市○區○○○○街00號
洪育鈞 住臺中市○區○○路00號3樓之5
洪翠峯 住臺中市○區○○○路00號11樓之3
洪翠双 住臺中市○區○○○○街00號
洪許麗華 住臺中市○○區○○○街00巷00號
洪永祥 住臺北市○○區○○路0段000巷00弄0
號5樓
洪以文 住桃園市○○區○○路00號5樓
洪以書 住臺中市○○區○○○街00巷00號
洪易虹 住新北市○○區○○街00號地下層之2
施洪淑美（即洪志坵之繼承人）
住臺中市○○區○○街○○巷00弄0號
洪蔡富美（即洪志坵之繼承人）
住臺北市○○區○○○路0段000巷00號
2樓
洪士智（即洪志坵之繼承人）
住新北市○○區○○○道0段000號9樓
之4
洪士惠（即洪志坵之繼承人）
住同上
洪士雯（即洪志坵之繼承人）
住臺中市○區○○街0段00號8樓之5
洪口評（即洪志坵之繼承人）
住臺北市○○區○○○路0段000巷00號
2樓
張麗君（即洪志坵之繼承人）
住桃園市○○區○○○路00巷00號4樓
洪英豪（即洪志坵之繼承人）
住同上
洪子惇（即洪志坵之繼承人 ）
住新北市○○區○○街000巷00號12樓
之5
受告知人 臺灣中小企業銀行股份有限公司
設臺北市○○區○○街00號
法定代理
人 黃博怡 住同上
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年5月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告楊洪熹容、洪兆江、洪炳義、吳宗顯、吳宗耀、吳宗哲、吳佩珍、吳麗絹、林金在、林保佑、林奕君、財政部國有財產署北區分署即林信助之遺產管理人、洪銘煌、洪銘河、洪慧珠、洪謝那美、洪崇祐、洪偉洲、洪惠玲應就其被繼承人洪文吉所遺如附表一所示之土地辦理繼承登記。
被告施洪淑美、洪蔡富美、洪士智、洪士惠、洪士雯、洪口評、張麗君、洪英豪、洪子惇應就其被繼承人洪志坵所遺如附表一所示之土地辦理繼承登記。
兩造共有附表一所示之土地全部分歸原告取得，並由原告依附表三所示之金額補償被告。
訴訟費用由兩造依附表二「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告財政部國有財產署北區分署之法定代理人於訴訟繫屬中 變更為郭曉蓉，並經被告財政部國有財產署北區分署依法聲 明承受訴訟，有108年1月7日民事陳報狀在卷可證，於法並 無不合，應予准許。
二、本件除被告張洪雪貞、陳洪関関、蔣洪鏘鏘、洪淑人、洪彰 明、洪克明、王桂芬、洪翠然外，其餘被告均未於最後言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰 依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項。
一、原告主張：
(一)如附表一所示之土地（下稱系爭土地）登記為原告、洪文吉 （已死亡）、洪志坵（土地登記謄本誤載為洪志已死亡） 及被告張洪雪貞、陳洪関関、蔣洪鏘鏘、洪淑人、洪彰明、 洪克明、王桂芬、洪育成、洪育鈞、洪翠峯、洪翠双、洪翠 然、洪許麗華、洪永祥、洪以文、洪以書、洪易虹等17人（ 下稱被告張洪雪貞等17人）所共有，應有部分如附表二所示 。
(二)洪文吉於民國50年10月5日死亡，其繼承人有被告楊洪熹容 、洪兆江、洪炳義、吳宗顯、吳宗耀、吳宗哲、吳佩珍、吳 麗絹、林金在、林保佑、林奕君、財政部國有財產署北區分 署即林信助之遺產管理人、洪銘煌、洪銘河、洪慧珠、洪謝 那美、洪崇祐、洪偉洲、洪惠玲等19人（下稱被告楊洪熹容 等19人）。被告楊洪熹容等19人怠於辦理繼承登記，爰請求 被告楊洪熹容等19人就被繼承人洪文吉所遺系爭土地之應有 部分辦理繼承登記。
(三)洪志坵於63年7月24日死亡，其繼承人有被告施洪淑美、洪 蔡富美、洪士智、洪士惠、洪士雯、洪口評、張麗君、洪英 豪、洪子惇等9人（下稱被告施洪淑美等9人）。被告施洪淑 美等9人怠於辦理繼承登記，爰請求被告施洪淑美等9人就被 繼承人洪志坵所遺系爭土地之應有部分辦理繼承登記。(四)系爭土地並無物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦無 訂有不分割之期限，原告請求被告協議分割，然未能達成協 議。
(五)系爭土地目前為空地，其上並無建物，臨彰化縣二林鎮大成 路，路寬約12米，附近均為透天店面及住宅；系爭土地面積 僅7.41平方公尺，而被告等人數眾多，以原物分配予共有人 ，系爭土地勢將無法利用，故應以原物分配予部份共有人為 宜。又系爭土地鄰接原告所有同段542-1地號土地，且使原 告之土地也無法與道路臨接而形成袋地，是以將系爭土地分 配予原告單獨取得所有權，將能使系爭土地發揮最大之經濟
效用，爰請求本院准予將系爭土地分割由原告單獨取得，並 由原告依附表三所示之金額依比例補償被告。
(六)對被告抗辯之陳述：
1.以經濟效益及利用價值考量，系爭土地以原物分配給原告， 使後方原告所有之同段542-1地號土地相接連，才能發揮土 地效用；如採變價分割，除了增加程序上困擾外，也容易使 系爭土地成為阻礙同段542-1地號土地利用，而衍生取得系 爭土地之人向同段542-1地號所有人要求高價收買之不合理 現象。
2.被告張洪雪貞等17人稱同段542-1地號土地面積不足以興建 房屋，惟系爭土地面積僅7.41平方公尺，更沒有單獨利用之 可能。
(七)並聲明：如主文第1、2、3、4項所示。二、被告方面：
(一)被告張洪雪貞、陳洪関関、蔣洪鏘鏘、洪淑人、洪彰明、洪 克明、王桂芬、洪翠然則以：
1.原告係在87年12月1日因買賣取得系爭土地持分，另原告於8 4年10月13日因分割繼承取得同段540、542地號土地；同段 540地號土地原告於85年11月14日因辦理共有土地分割取得 540-1地號土地；542地號土地原告於88年12月9日因辦理共 有土地分割而取得542-1地號土地；因此原告於88年12月9日 與542地號土地共有人辦理土地分割時，即認定以540-1地號 土地上之土地，做為542-1地號土地之對外聯絡道路（大城 路一段），因此原告主張系爭土地造成同段542-1地號土地 為袋地，顯然所述不實。
2.毗鄰系爭土地之原告所有同段542-1地號土地為袋地，僅52 平方公尺，不適合興建房屋。
3.本件土地鑑價結果補償金額偏低。
4.被告主張部分維持共有或採變價分割，被告也可以以鑑定價 格補償原告。
(二)被告洪以文則以：不同意分割。
(三)被告財政部國有財產署北區分署則以：
1.本院囑託柏宇不動產事務所鑑定系爭土地之分割方案互為找 補之金額，其中原告以新臺幣（下同）39,227元補償共有人 洪文吉（林信助為其再轉繼承人之一）所遺持分土地，被告 沒有意見。
2.被告張洪雪貞等人主張系爭土地維持共有，查分割共有物意 在解決共有之複雜狀態，系爭土地分割後部分仍維持共有， 共有關係反趨於複雜，且嗣後仍須分割共有物，徒增被告管 理之困擾，是被告無意願維持共有。
(四)其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
三、本院之判斷：
(一)系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附表二所示， 系爭土地面積為7.41平方公尺，使用分區為「都市計畫商業 區」，無因物之使用目的不能分割之情形，兩造就系爭土地 亦未以契約訂有不分割期限，且雙方無法為協議分割等情， 為兩造所不爭執，復有系爭土地之土地登記謄本、彰化縣二 林鎮都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷 可證，堪信為真實。
(二)按分割共有物，性質上為處分行為，依民法第759條規定， 共有不動產之共有人中有人死亡時，於其繼承人未為繼承登 記以前，固不得分割共有物。但為求訴訟經濟起見，可許原 告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請 求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人 於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產 （最高法院69年台上字第1012號判例、91年度台上字第832 號判決要旨參照）。經查，本件原告為系爭土地之共有人， 固得以其他共有人為被告訴請裁判分割系爭土地，惟因共有 人之一洪文吉於50年10月5日死亡，其繼承人有被告楊洪熹 容等19人；共有人洪志坵於63年7月24日死亡，其繼承人有 被告施洪淑美等9人，上開繼承人迄未辦理繼承登記，此有 土地登記謄本、戶籍謄本、除戶謄本、繼承系統表影本在卷 可稽。揆諸上開說明，原告請求被告楊洪熹容等19人、施洪 淑美等9人分別應就被繼承人洪文吉、洪志坵所有系爭土地 之如附表二所示應有部分辦理繼承登記，洵屬有據，應予准 許，爰判決如主文第1、2項所示。
(三)次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受 分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以 原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有 物之一部分仍維持共有。民法第824條定有明文。另按分割 共有物，除應斟酌各共有人之意願、利害關係及共有物之性 質外，尚應斟酌分得部分所得利用之價值、經濟效用等原則 。且裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方
法，固應斟酌當事人之聲明及上開事項等，而本其自由裁量 權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約 定之拘束（參最高法院84年度台上字第1538號、94年度台上 字第1768號、93年度台上字第1797號判決要旨）。又法院為 裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共 利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。 若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物 分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共 有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受 分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高 法院94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意 旨參照）。準此，請求分割共有物之訴，法院應依民法第82 4條第1、2項之規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、 經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配。(四)經查，系爭土地面積僅有7.41平方公尺，已如前述。又系爭 土地目前為空地，其上並無建物存在，南側臨彰化縣二林鎮 大成路一段，東西兩側均為他人建物，北側臨原告所有之同 段542-1地號土地等情，業經本院於107年10月26日至現場勘 驗屬實，製有勘驗筆錄在卷，並有現場照片、地籍圖謄本、 略圖附卷可憑。則依系爭土地面積為7.41平方公尺，如按原 物分割，則應有部分面積最大之原告持分為120分之50，分 得面積為3.0875平方公尺，其餘共有人均不足3平方公尺， 其細分之結果，將使土地難以利用而失原有土地之整體經濟 價值；而系爭土地之鄰地即同段原告所有542-1地號土地屬 原告所有，如以原物分配予各共有人，其餘被告於系爭土地 旁亦無土地可合併利用，顯然有害於土地利用，如分歸原告 所有，原告得與其所有之同段542-1地號土地合併利用，且 使同段542-1地號土地不致成為袋地而難以通行。另被告張 洪雪貞等人雖主張將系爭土地由東向西分割為二塊，西側以 原告應有部分120分之50計算面積由原告取得，東側以全體 被告應有部分120分之70計算面積仍由全體被告維持共有， 惟被告財政部國有財產署北區分署已具狀表示分割後不願維 持共有，且除被告張洪雪貞、陳洪関関、蔣洪鏘鏘、洪淑人 、洪彰明、洪克明、王桂芬、洪翠然等8人外，其餘被告亦 未表示同意分割後仍維持共有，故此顯非可行之分割方案。 被告張洪雪貞等人另主張變價分割，惟系爭土地並無原物分 配顯有困難之情形存在，原告亦有受分配取得系爭土地並依 鑑定價格補償被告之意願，揆諸前開說明，亦不適於採取變 價分割。從而，本院因認系爭土地全部分歸原告取得，而由 原告按鑑價結果以金錢補償被告，除可提高土地資源使用之
效率外，亦不失公平適當，爰將系爭土地分配予原告所有。(四)有關系爭土地分割後金錢補償部分，經本院送交柏宇不動產 估價師事務所進行土地估價，該估價結果系爭土地總價為19 6,134元，依此計算原告應分別補償其餘共有人之金額如附 表三所示。另系爭鑑定報告就價格形成之主要因素分析，包 括一般因素分析（含自然因素、政策因素、經濟因素、社會 因素）、市場概況分析（含不動產市場概況分析、區域不動 產市場供需情形、區域不動產市場價格水準分析）、區域因 素分析（含區域描述、近鄰地區人口概況、近鄰地區土地及 建物利用情形、近鄰地區之公共設施概況及生活機能、近鄰 地區之交通運輸概況、區域環境內之重大公共建設及未來發 展趨勢）、個別因素分析（含土地個別條件、土地法定使用 管制及其他管制事項、土地利用情況、環境評估、公共設施 便利性、基地及週遭環境適合性分析、最有效使用分析）、 勘估標的稅務分析（含土地增值稅、地價稅），系爭土地價 格評估方式，係考量勘估標的為商業區土地，在最有效使用 情形下，考量勘估標的之區域條件、個別條件等價格影響因 素以及現場實地履勘、市場調查所得資訊，且在符合不動產 技術規則下，運用不動產估價原理、邏輯推論方法及經驗法 則，以比較法為估價原則。本件勘估作業中，與勘估標的同 一供需圈內少有類似使用分區之收益案例，因此不宜以收益 還原法鑑估其價值；另考量其為狹小基地，無法單獨開發， 亦不適合以成本法之土地開發分析法鑑估其價值，故僅採比 較法進行評估，而形成其價格，應屬客觀可信，符合實際情 況，核屬公允，自堪採為兩造補償之基準。被告張洪雪貞、 陳洪関関、蔣洪鏘鏘、洪淑人、洪彰明、洪克明、王桂芬、 洪翠然並未具體指明系爭鑑定報告有何違法或不當之處，僅 泛稱鑑定價格偏低，本院認專業不動產估價師事務所所為之 估價結果，應較能反應系爭土地之實際市場價值，以此作為 共有人間互為找補之依據，應較為客觀公允，且為被告財政 部國有財產署北區分署所不爭執，其餘被告則未表示意見， 則本院認原告以附表三所示之金額補償被告，尚屬相當。(五)綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間 亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，本院審酌共有 人之意願、系爭土地之現有使用狀況、發揮土地最大經濟效 用及整體利用價值等一切情狀，認原告本於共有人之資格， 起訴請求如主文第1、2項所示之被告辦理繼承登記並分割系 爭土地，為有理由，應予准許。爰准分割系爭土地如主文第 3項所示。
五、又共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所
有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分 割而受影響。但下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出 質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參 加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加 ，民法第824條之1第1項、第2項定有明文。查系爭土地經原 告設定最高限額抵押權予臺灣中小企業銀行股份有限公司， 有土地登記謄本可參，其經告知訴訟後並未參加訴訟，亦未 具狀或到庭表示對分割方案之意見，則依上開規定，受告知 訴訟人於本件分割共有物判決系爭土地分割後，其抵押權之 效力應僅移存於原告所分得之土地，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據核與判決 結果不生影響，爰不一一論述。
七、又分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法 較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適 當之分割方法，不因何造起訴而有不同，原告提起本件訴訟 於法雖屬有據，然被告等人之應訴乃法律規定所不得不然， 其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，故關於訴訟費用負 擔，以共有人全體各按其如附表二所示之應有部分比例負擔 ，方屬事理之平，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第2項 。
中 華 民 國 108 年 6 月 11 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本庭（彰化縣○○市○○○道0段0號）提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 6 月 11 日
書記官 陳瑶芳
附表一：
┌──┬─────────┬─────┬────┬─────┐
│編號│土地坐落及地號 │ 面積 │使用分區│使用地類別│
│ │ │(平方公尺)│ │ │
├──┼─────────┼─────┼────┼─────┤
│ 1 │彰化縣二林鎮儒生段│7.41 │都市計畫│(空白) │
│ │541地號 │ │商業區 │ │
└──┴─────────┴─────┴────┴─────┘
附表二：
┌──┬───────┬───────┬──────────┐
│編號│共有人 │應有部分 │訴訟費用負擔之比例 │
├──┼───────┼───────┼──────────┤
│ 1 │洪文吉之繼承人│120分之14 │連帶負擔120分之14 │
├──┼───────┼───────┼──────────┤
│ 2 │洪志坵（土地登│120分之30 │連帶負擔120分之30 │
│ │記謄本誤載為洪│ │ │
│ │志）之繼承人│ │ │
│ │ │ │ │
├──┼───────┼───────┼──────────┤
│ 3 │許界隆 │120分之50 │120分之50 │
├──┼───────┼───────┼──────────┤
│ 4 │張洪雪貞 │公同共有 │連帶負擔120分之26 │
├──┼───────┤120分之26 │ │
│ 5 │陳洪関関 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│ 6 │蔣洪鏘鏘 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│ 7 │洪淑人 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│ 8 │洪彰明 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│ 9 │洪克明 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│10 │王桂芬 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│11 │洪育成 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│12 │洪育鈞 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│13 │洪翠峯 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│14 │洪翠双 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│15 │洪翠然 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│16 │洪許麗華 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│17 │洪永祥 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│18 │洪以文 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│19 │洪以書 │ │ │
├──┼───────┤ │ │
│20 │洪易虹 │ │ │
├──┴───────┴───────┴──────────┤
│備註： │
│1.洪文吉之繼承人為被告楊洪熹容、洪兆江、洪炳義、吳宗顯、吳│
│ 宗耀、吳宗哲、吳佩珍、吳麗絹、林金在、林保佑、林奕君、財│
│ 政部國有財產署北區分署即林信助之遺產管理人、洪銘煌、洪銘│
│ 河、洪慧珠、洪謝那美、洪崇祐、洪偉洲、洪惠玲等19人。 │
│2.洪志坵之繼承人為被告施洪淑美、洪蔡富美、洪士智、洪士惠、│
│ 洪士雯、洪口評、張麗君、洪英豪、洪子惇等9人。 │
└─────────────────────────────┘
附表三：各共有人應受補金額配賦表(新臺幣)┌────┬─────────────────────────────┐
│ │應受補償人 │
├────┼───────┬───────┬───────┬─────┤
│應補償人│洪文吉之繼承人│洪志坵之繼承人│張洪雪貞等17人│ 合計 │
│ │(公同共有) │(公同共有) │(-72,850) │(-196,134)│
│ │(-39,227) │(-84,057) │ │ │
│ │ │ │ │ │
├────┼───────┼───────┼───────┼─────┤
│許界隆 │39,227 │84,057 │72,850 │196,134 │
│+196,134│ │ │ │ │
├────┼───────┼───────┼───────┼─────┤
│合計 │39,227 │84,057 │72,850 │196,134 │
├────┴───────┴───────┴───────┴─────┤
│備註： │
│1.+為分割價值大於持分價值，應付補償金額。 │
│ -為分割價值小於持分價值，應受補償金額。 │
│2.洪文吉之繼承人為被告楊洪熹容、洪兆江、洪炳義、吳宗顯、吳宗耀、吳宗│
│ 哲、吳佩珍、吳麗絹、林金在、林保佑、林奕君、財政部國有財產署北區分│
│ 署即林信助之遺產管理人、洪銘煌、洪銘河、洪慧珠、洪謝那美、洪崇祐、│
│ 洪偉洲、洪惠玲等19人。 │
│3.洪志坵之繼承人為被告施洪淑美、洪蔡富美、洪士智、洪士惠、洪士雯、洪│
│ 口評、張麗君、洪英豪、洪子惇等9人。 │
│4.張洪雪貞等17人為張洪雪貞、陳洪関関、蔣洪鏘鏘、洪淑人、洪彰明、洪克│
│ 明、王桂芬、洪育成、洪育鈞、洪翠峯、洪翠双、洪翠然、洪許麗華、洪永│
│ 祥、洪以文、洪以書、洪易虹。 │
└──────────────────────────────────┘