臺灣高雄地方法院民事判決 106年度雄簡字第1721號
原 告
即反訴被告 高雅梅
訴訟代理人 林宗儀律師
本 訴
訴訟代理人 陳揚智
被 告 張晉榮
即反訴原告
訴訟代理人 莊美玲律師
本 訴
訴訟代理人 陳文山
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108 年4 月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告為如附表一所示給付之同時，將如附表二所示之房屋交付予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬玖仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連， 或與本訴非得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法 第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定有明文，而上揭 條文依同法第436 條第2 項規定亦適用於簡易訴訟程序。查 本件原告高雅梅主張其與被告張晉榮於民國106 年4 月16日 ，就張晉榮所有坐落高雄市○○區○○○段○○段0000地號 土地（應有部分1/15）暨其上同區段8557建號建物即門牌號 碼高雄市○○區○○○街00巷00○0 號房屋（應有部分全部 ；下稱系爭房屋，並與上開土地合稱系爭房地）訂立買賣契 約（下稱系爭合約），並於同年月26日完成所有權移轉登記 ，然張晉榮拒不交屋，爰請求張晉榮依約履行及負遲延履行 之損害賠償責任。張晉榮則主張其訂約係受原告詐欺所為， 於本件審理中已撤銷其出賣之意思表示，張晉榮自得依民法 第179 條、第184 條第1 項前段、第213 條第1 項等規定，
請求高雅梅塗銷系爭房地所有權移轉登記及以該房地設定之 最高限額抵押權登記（本院卷一第140 頁正面至141 頁正面 ）。是張晉榮所為反訴請求，核與高雅梅本訴之請求，均源 於兩造訂立系爭合約之原因事實，本、反訴間互有牽連，證 據資料亦具共通性，如合併程序可得節時省費，並防止裁判 牴觸，揆諸上揭說明，張晉榮向本院對高雅梅提起反訴應為 合法。
二、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事 變更而以他項聲明代最初之聲明，或擴張應受判決事項之聲 明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第4 款、第3 款分別定有明文。本件張晉榮提起反訴暨為上開聲明後，因 查知系爭房地已遭本院查封拍賣（本院107 年度司執助字第 2357號損害賠償執行事件），認高雅梅已無法履行前揭塗銷 登記義務，遂改依給付不能規定，請求損害賠償，而變更聲 明為：高雅梅應給付張晉榮新臺幣（下同）184 萬元及自反 訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息（本院卷二第138 頁），並於本院108 年4 月18日言 詞辯論期日擴張其請求本金為284 萬元（本院卷二第153 頁 ），分別核與前揭規定相符，併此敘明。
貳、實體部分：
一、高雅梅部分：
㈠本訴主張：伊以350 萬元向張晉榮購買系爭房地並完成所有 權移轉登記，然張晉榮卻未依系爭合約履行交屋義務，迄仍 占用系爭房屋，伊自得依系爭合約第9 條第6 項請求點交， 並請求張晉榮自最後期限（106 年6 月18日）次日起，按月 給付賠償金21,000元等語。爰依系爭合約法律關係及民法第 767 條規定，提起本訴，並聲明：張晉榮應將系爭房屋全部 遷讓交付高雅梅，並自106 年6 月19日起至交屋日止，按月 給付21,000元。
㈡反訴答辯：伊當時尚須替張晉榮處理陽信商業銀行股份有限 公司（下稱陽信銀行）房貸100 萬元及台南二胎貸款60萬元 之清償等事宜，故雙方另以手寫之增補條款（本院卷一第15 頁，下稱系爭增補條款）為約定，系爭合約及增補條款均係 張晉榮意識清楚下所為，並無偽造或詐欺情事，況張晉榮最 遲應於106 年6 月8 日向臺灣高雄地方檢察署（下稱高雄地 檢）對本案代書孫靜蓉提出刑事詐欺告訴時，已知詐欺情事 ，故其於107 年6 月13日始以其反訴起訴狀之送達為撤銷， 已逾1 年除斥期間而不生效力。故其反訴請求塗銷或債務不 履行之損害賠償，自屬無據等語置辯，並聲明：⒈張晉榮之 反訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、張晉榮部分：
㈠本訴答辯：伊當時因頭部受重創而住院，系爭合約係在其意 識不清狀態下所簽，自屬無效。又系爭增補條款原無第7 條 約定（下稱系爭約定），此應係高雅梅夥同仲介陳揚智及代 書孫靜蓉共同偽造，故系爭合約實因高雅梅等人施用詐術致 伊陷於錯誤所簽訂，伊爰以反訴起訴狀繕本之送達為撤銷。 縱不能撤銷，因系爭約定未經張晉榮同意而補填，自屬無效 ，且該約定將使張晉榮支付高達167 萬元費用予高雅梅裝修 房屋，占總價金350 萬元比例甚高，亦無民法第111 條但書 除去該無效約定，而其他部分仍有效規定之適用，故系爭合 約暨系爭增補條款均應無效。再退步言之，系爭合約及增補 條款若有效，然系爭合約第15條既有手寫「依現況交屋」之 特約，則張晉榮何來裝修費用之負擔，故應認系爭約定違反 誠信原則而無法適用，始符公平正義。據此，本件高雅梅既 僅給付66萬元之價金（以代償台南二胎60萬元債務、代墊贖 回張晉榮機車費用3 萬元及代墊張晉榮看護費3 萬元方式為 給付），尚有284 萬元（計算式：350 萬元－66萬元＝284 萬元）未付，則張晉榮自得為同時履行抗辯，請求於高雅梅 給付284 萬元之同時為交屋等語，資為抗辯，並聲明：⒈高 雅梅之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。 ㈡反訴主張：伊受詐欺而出售系爭房地，業已依法撤銷意思表 示，伊自得依民法第179 條、第184 條第1 項前段、第213 條第1 項等規定請求回復原狀，惟系爭房地現遭法院查封拍 賣，高雅梅無法塗銷登記而陷於給付不能，故應負債務不履 行損害賠償之責等語。爰提起反訴，並聲明：高雅梅應給付 張晉榮284 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息。
三、得心證之理由：
㈠系爭合約是否成立？
高雅梅主張張晉榮簽約時意識清楚，兩造已就系爭房地達成 買賣合意，並簽訂系爭合約暨系爭增補條款乙節，業據提出 系爭合約書及系爭增補條款為證（本院卷一第6 頁至第11頁 、第15頁）。張晉榮雖辯稱伊當時受傷住院，意識不清，無 法辨識契約內容云云。惟查，上開文書係張晉榮所親簽乙節 ，為張晉榮所不爭執，且其簽訂本件買賣合約過程意識清楚 乙情，亦據在場人即證人孫靜蓉、史佩蓉一致結證在卷（本 院卷一第70頁至第73頁），並經本院當庭勘驗簽約過程錄影 光碟屬實，製有勘驗筆錄存卷可參（本院卷二第89頁至第93 頁）。而由張晉榮與孫靜蓉當時對話內容：「. . . 孫靜蓉 ：買賣合約這樣厚，就是金主他幫你清掉這個房子的一胎跟
二胎的部分。張晉榮：對。孫靜蓉：對，然後，再來厚，然 後就是然後你完全都同意把這個房子出售？張晉榮：同意。 孫靜蓉：同意厚，然後我們到時候這些錢還是要做一個履保 的流程，然後再來就是印鑑證明你一定要配合辦理。張晉榮 ：知道。孫靜蓉：然後房子? 要清空厚，房子? 要清空的部 分。張晉榮：也是配合你們。孫靜蓉：對，也要請配合我們 去辦理清空的狀況，然後台南那邊就是金主。張晉榮：由你 們去辦我結帳。孫靜蓉：對，就是如果是60萬的話金主就幫 你還，但是如果今天是90萬的話金主他就不協助了。張晉榮 ：我知道。」等語（本院卷二第89頁、第90頁），可見孫靜 蓉當場即向張晉榮確認本件買賣付款等交易細節，而張晉榮 亦表示清楚明白之意，是張晉榮辯稱不知契約內容云云，顯 係事後卸責之詞，不可採信。故系爭合約已經兩造合意成立 ，堪可認定。
㈡張晉榮是否可主張受詐欺而撤銷其意思表示？ ⒈按因被詐欺而撤銷其意思表示，應於發見詐欺終止後，1 年 內為之，民法第93條前段定有明文。經查，張晉榮雖以系爭 增補條款原無系爭約定，此應係高雅梅夥同仲介陳揚智及代 書孫靜蓉共同偽造云云。惟系爭增補條款之簽立過程，業經 張晉榮之表妹即證人史佩蓉到庭結證稱：證物四號那張（即 系爭增補條款），是代書（即孫靜蓉）跟伊及伊表哥都講完 ，當伊等面前寫的；有討論，再寫內容；裡面有第七點有寫 到這個沒錯，當場就寫了，伊表哥當下都在，確認才寫上去 ；當時有提到問伊表哥家裡的屋況，代書、買方這邊完全沒 有看到房子，就談了要買這間房子，幫伊表哥還款、付這些 錢，有詢問屋子有無漏水及屋況問題，因為當時表哥還在住 院無法到他家看，所以有討論到這點等語明確（本院卷一第 96頁正面、反面），並參以史佩蓉不僅為張晉榮之表妹，且 獲其授權處理本件買賣事宜（見本院卷二第20頁授權書）， 可知其等二人間親屬情誼非淺且具有一定信任關係，則史佩 蓉衡情應無捨自身親人不顧，反刻意迴護其素不相識之高雅 梅之理，復對照系爭約定與其他增補條款之字跡筆色並無不 同，業經本院勘驗系爭增補條款正本屬實（本院卷一第74頁 ），並觀其書寫字行排列間距方式，亦與其他條款略屬等齊 而無異常之處，益徵史佩蓉之證詞應屬可信。倘參諸張晉榮 當時因遭追討債務而急於賣屋乙事，除據孫靜蓉及史佩蓉一 致證述明確外，亦為張晉榮自承在卷（本院卷一第94頁背面 ），則張晉榮於此情況下接受系爭約定並簽署，亦非顯然有 悖常理。張晉榮雖另以契約文字修正應由交易雙方當事人簽 名，然系爭約定塗改處卻僅有孫靜蓉之簽名，可證該約款係
事後補填云云，然系爭增補條款係孫靜蓉當場確認交易雙方 意思後為填載，已據史佩蓉證述如前（本院卷一第96頁背面 ），可知該等條款內容既係孫靜蓉所當場書寫，則其於修改 處簽名後，再交買賣雙方最後簽名確認，亦無違常情，此觀 張晉榮所承認之前6 款約定中，亦有塗改處，且同由孫靜蓉 在該修正文字後自行簽名乙情，益徵其事。故張晉榮所辯此 節，亦不足採。
⒉據上，高雅梅主張包括系爭約定在內之系爭增補條款內容， 係經兩造於106 年4 月16日協議所簽立乙節，應屬可信，張 晉榮遽指該約定係事後補填，而認高雅梅等人有詐欺情事， 並援引民法第92條規定撤銷其出售系爭房地意思表示，自屬 無據，遑論張晉榮既於106 年4 月16日即知有系爭約定，卻 遲至107 年6 月13日始為撤銷，亦已逾首揭除斥期間之規定 。
㈢系爭合約是否因一部無效而全部無效？
張晉榮另以系爭約定因係高雅梅等人事後片面補填而無效， 且因張晉榮依該約定須補貼裝修費用高達167 萬元，而無民 法第111 條但書「除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍 為有效」規定之適用，故應認系爭合約全部無效云云。惟系 爭約定並非事後偽填乙節，業經本院認定如前，則張晉榮依 此所為上開主張，亦屬無據。
㈣系爭約定是否違反誠信原則而不得適用？
張晉榮另抗辯縱使系爭合約及增補條款有效，然系爭合約第 15條既特以手寫約定「依現況交屋」，則張晉榮自無負擔裝 修費用之必要，如此解釋契約內容始符公平正義云云。惟按 「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以 期不失立約人之真意」、「解釋當事人所立書據之真意，以 當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥 字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」、「解釋當 事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面 ，致失當時立約之真意」，最高法院著有18年上字第1727號 、19年上字第28號、19年上字第58號等判例可資參照。易言 之，解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人 之真意，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準 ，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當 時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主 要目的，及經濟價值作全盤之觀察。查系爭合約第15條固有 「依現況交屋」之約定（本院卷一第9 頁），惟張晉榮因有 多項債務須由買方高雅梅代為清償或處理，且買方未曾檢視 屋況，故兩造另以系爭增補條款約定等情，已據證人史佩蓉
到庭證述明確（本院卷一第96頁背面至第98頁正面），可知 系爭增補條款始為本件兩造磋合商議之重心所在，則解釋系 爭合約第15條「依現況交屋」約定之真意，自應結合系爭增 補條款之內容為觀察，不能逕予推認賣方張晉榮並無負擔裝 修費之必要。準此，茲依證人史佩蓉前述本件買方簽約前未 曾檢視屋況，而張晉榮又急於售屋償債等情，可知買方高雅 梅因須承擔未能檢視屋況即為交易之後續風險，故其雖同意 依系爭房屋現有狀況交付，然約以兩造同意之費用為填補， 如此解釋方符訂立契約當時之客觀情狀。而此等交易條件之 約定，乃交易雙方各自衡量自身所需之決定，亦與公平正義 無涉。是張晉榮於高雅梅為其代償台南二胎60萬元債務，解 其燃眉之急後，反執該等補償費用過鉅而有違誠信原則為辯 ，顯係事後圖卸之詞，不足為採。
㈤高雅梅得否請求張晉榮交付系爭房屋？張晉榮為同時履行抗 辯有無理由？
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。查，系 爭合約第9 條雖有關於點交之定型化制式約定，惟本件因前 述特殊情事，除經兩造於106 年4 月16日訂立系爭合約當日 ，另議以系爭增補條款作為價金給付方式之依據，已如前述 外，雙方另於同年5 月18日簽立切結書乙紙，就交屋期程及 房貸清償期限再為約定，有該紙切結書附卷可考（本院卷一 第16頁）。而由兩造另行約定買方就房貸100 萬元應於106 年5 月28日前清償完畢，及張晉榮最遲應於106 年6 月18日 完全遷出系爭房屋等情以觀，可知買方應先支付價金完畢後 ，張晉榮始有交屋義務。則依此切結書約定意旨，並配合系 爭增補條款以觀，本件應認高雅梅在未代償張晉榮於陽信銀 行房貸100 萬元及台南二胎借款60萬元，並另給付23萬元前 ，張晉榮始有交付系爭房屋之義務。而高雅梅目前僅代償台 南二胎債務60萬元，並代墊贖回張晉榮機車3 萬元及張晉榮 住院期間看護費3 萬元乙情，為兩造所不爭執（本院卷二第 144 頁），尚有陽信銀行房貸100 萬元未為代償及17萬元未 付。高雅梅雖主張100 萬元是因張晉榮阻止陽信銀行受償而 尚未履行，且其亦於106 年4 月17日將20萬元匯入不動產買 賣價金履約保證專屬帳戶（下稱履保帳戶），故已清償完畢 云云。惟高雅梅就張晉榮阻擾銀行受償乙節不僅未舉證以實 其說，且縱使為真，其亦未將該100 萬元為提存，自難認已 生清償效力。復其所匯入履保帳戶之款項，未經張晉榮領取 分文，且目前僅存118,237 元，有僑馥建築經理股份有限公 司108 年4 月8 日函文可憑（本院卷二第148-2 頁），則高
雅梅除應同意張晉榮提取上開履保帳戶餘額外，並應給付差 額51,763元（計算式：170,000 元-118,237元＝51,763元） 。準此，張晉榮所為同時履行抗辯，於法即有所據，自應為 同時履行之判決。
㈥高雅梅得否請求張晉榮按月給付違約金？
高雅梅固主張張晉榮未依限交屋，其得依系爭合約第9 條第 6 項後段請求張晉榮應按月給付21,000元為賠償云云。惟本 件高雅梅因有部分價金支付義務尚未履行，故張晉榮亦無交 屋義務，已如前述，則高雅梅依上開規定請求張晉榮給付賠 償金，自屬無據，不應准許。
㈦張晉榮反訴請求高雅梅賠償系爭房地返還不能之損失，有無 理由？
張晉榮認系爭約定因係高雅梅等人事後補填，或主張依民法 第92條規定撤銷出售系爭房地之意思表示，或主張系爭約定 無效，致系爭合約暨系爭增補條款亦屬無效，伊原得依民法 第179 條、第184 條第1 項前段、第213 條第1 項等規定請 求回復原狀，惟系爭房地現遭法院查封拍賣，高雅梅無法塗 銷登記而陷於給付不能，故應負債務不履行損害賠償之責云 云。惟系爭約定並無事後補填情事，張晉榮並無援引民法第 92條前段為撤銷之餘地，是該約定仍屬有效，故亦無適用民 法111 條規定之情形，高雅梅並無將系爭房地返還登記予張 晉榮之義務，是張晉榮復稱系爭房地現遭查封拍賣而無法為 返還登記，改依給付不能之規定求償，自屬無據。四、綜上所述，高雅梅於本訴依系爭合約請求張晉榮交付系爭房 屋，及張晉榮就此所為同時履行抗辯均有理由，則本院自應 為高雅梅於代償陽信銀行100 萬元及給付餘款17萬元予被告 同時，張晉榮應遷讓交付系爭房屋予高雅梅之判決。另高雅 梅於本訴依系爭合約第9 條第6 項請求張晉榮自106 年6 月 19日起至交屋日止，按月給付21,000元，及張晉榮依民法給 付不能規定，反訴請求高雅梅應給付張晉榮284 萬元及自反 訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息，均無理由，應予駁回。
五、又本訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為 張晉榮部分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依 張晉榮之聲請，宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。另 張晉榮反訴敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所 附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘就本、反訴所為攻擊防禦方法 及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘
明。
七、本、反訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。中 華 民 國 108 年 5 月 20 日
高雄簡易庭 法 官 蔣志宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 20 日
書記官 陳掌珠
附表一：高雅梅應為之給付
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│編號│給付內容 │備註 │
│ │ │ │
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│⒈ │代償張晉榮以系爭房地設定最高限│依系爭增補條款第2條約定 │
│ │額抵押權120 萬元予陽信商業銀行│ │
│ │股份有限公司所為之借款中100 萬│ │
│ │元；若借款債務餘額未達100 萬元│ │
│ │，差額部分應另行給付張晉榮。 │ │
├──┼───────────────┼────────────┤
│⒉ │同意張晉榮得自本件買賣約定之僑│依系爭增補條款第7 條約定│
│ │馥建築經理股份有限公司00000000│（應付23萬元－已代墊6 萬│
│ │019839號帳戶餘額118,237 元，並│元＝17萬元） │
│ │另給付張晉榮51,763元，合計共17│ │
│ │萬元。 │ │
└──┴───────────────┴────────────┘
附表二：
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│系爭房屋 │權利範圍 │面積（㎡） │
│ │ │ │
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│高雄市苓雅區林德官段一小段8557│全部 │層次面積72.43 │
│建號建物（門牌號碼高雄市苓雅區│ │ │
│廣東一街11巷11之1 號房屋） │ │ │
└───────────────┴─────┴────────────┘