臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第31號
原 告 蘇銓瑩
訴訟代理人 陳樹村律師
洪鐶珍律師
複 代理人 吳華偉
被 告 張文賢
訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年4 月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋如附圖所示Ｃ部分遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾肆萬玖仟伍佰元，及自民國一○八年四月二十六日起至遷讓返還上開部分之日止，按月給付原告新臺幣肆萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾貳萬元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣參佰陸拾柒萬陸仟柒佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾貳萬元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣參拾肆萬玖仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段○○段0000地號土地 （下稱系爭土地）上之門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號未保存登記建物（下稱系爭房屋）原為訴外人翁陳鴦所有 ，經本院101 年度司執字第81309 號強制執行事件拍賣，嗣 原告於民國102 年9 月12日以拍賣為原因取得系爭房屋。而 自原告取得系爭房屋迄今，系爭房屋如附圖所示C 部分（下 稱系爭部分）均由被告占有使用。然被告與翁陳鴦間無任何 租賃關係存在，亦未有經公證之租賃契約，是被告無權占有 使用系爭部分，原告自得依民法第767 條第1 項前段規定請 求被告遷讓返還系爭部分。縱認被告確與翁陳鴦間就系爭部 分存在租賃契約法律關係（下稱系爭租賃契約），得基於買 賣不破租賃規定主張有權占有系爭部分，則被告應向原告給
付租金，而自原告於取得系爭房屋之翌日起迄今，被告已積 欠租金達二期以上，原告業依土地法第100 條第3 款、民法 第450 條第2 項規定，以102 年10月24日存證信函終止系爭 租賃契約。又系爭房屋坐落之土地價值高達新臺幣（下同） 21,790,000元，位處高雄市區之商業精華地段，而系爭房屋 為屋齡近50年之鐵皮建物，107 年度課稅現值僅40,000餘元 ，顯與土地價值差距甚大，基於維護建物安全、促進都市及 土地利用發展等考量，原告亦得以土地法第100 條第1 款規 定之收回自住與重新建築為由，終止系爭租賃契約，爰以起 訴狀繕本送達被告時，作為終止租賃契約之意思表示。原告 已合法終止系爭租賃契約，被告無權占用系爭部分即受有不 當得利，原告得依民法第179 條規定請求被告返還相當於租 金之利益，衡酌系爭房屋位於高雄市苓雅區三多二路與民權 路交岔口之精華地段，又為三角窗店面，經濟效益高，被告 占用範圍應以每月租金50,000元計算為當，則自原告取得系 爭房屋之日起至起訴前止，即102 年9 月12日至106 年6 月 11日止，共計3 年9 個月，被告受有相當於租金之不當得利 2,250,000 元（計算式：50,000元×45個月＝2,250,000 元 ），另被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付原告50,000元。縱認系爭租賃契約未經原 告合法終止，然系爭房屋坐落土地之經濟效益佳，已如前述 ，相較被告每月應繳之租金僅為15,000元，顯有調整之必要 ，爰依民法第442 條、第227 條之2 規定，請求調整租金為 每月為50,000元等語。並為先位聲明：㈠被告應將系爭部分 遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告2,250,000 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日 止，按月給付原告50,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行 。另備位聲明：系爭租賃契約之租金應自民事準備㈡狀送達 翌日起，調整為每月50,000元。
二、被告則以：被告於71年間與翁陳鴦成立系爭租賃契約，縱原 告嗣因拍賣承受取得系爭房屋，依民法第425 條規定，該租 賃契約仍應對原告繼續存在，被告自得合法占有使用系爭部 分。況被告與翁陳鴦存在系爭租賃契約乙節，業經本院98年 度重訴字第347 號（下稱前案）判決於理由中認定甚明，被 告自不得再為相反之主張，法院亦不得為相反之判斷。又原 告於102 年10月21日以電話告知被告其經拍賣承受取得系爭 房屋乙事，被告隨即函覆原告願自102 年11月份起將租金給 付原告，詎料原告不願收受，故被告自102 年12月13日起， 按月提存租金15,000元予原告，並無積欠租金情事，原告以
被告積欠二期以上之租金主張終止租約，並無理由。另原告 並未提出證據證明系爭房屋確有重新建築或收回自住之必要 ，自不得據此主張終止租約。縱認原告得依土地法第100 條 第1 款規定終止租約，而原告係於107 年5 月30日提出民事 準備㈢狀主張依該條款終止租約，則被告給付不當得利之時 間，應自107 年6 月21日起算，且原告主張每月之不當得利 50,000元，相較於被告原本給付之租金15,000元，明顯過高 ，應依每月15,000元計算，方屬合理等語置辯。並聲明：㈠ 原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠系爭土地原為訴外人翁喜所有，嗣於68年3 月13日設定抵押 權予訴外人蘇邦柱，蘇邦柱經拍賣取得系爭土地所有權後， 再將系爭土地移轉登記予訴外人顏文雄，復於73年6 月7 日 登記予原告所有。
㈡系爭房屋為翁喜於60幾年間興建之未保存登記建物，由翁喜 取得原始所有權，嗣於68年7 月13日移轉事實上處分權予訴 外人蔡茂雄，再於80年12月11日移轉予翁陳鴦、訴外人翁天 生。嗣翁天生於90年11月1 日死亡，翁陳鴦為翁天生之唯一 繼承人，而繼承翁天生就系爭房屋之事實上處分權。原告復 於102 年9 月12日以拍賣為原因取得系爭房屋。 ㈢系爭房屋之系爭部分現由被告占有使用，用以經營二手傢俱 店，面積共計96平方公尺。
㈣被告於102 年12月13日起以原告為提存物收取權人，每月提 存系爭租賃契約之租金15,000元迄今。
四、兩造爭執要點
㈠先位聲明
1.原告得否依民法第767 條第1 項前段規定請求被告遷讓返還 系爭房屋之系爭部分？
⑴本件是否有爭點效之適用？
⑵倘無爭點效之適用，被告是否與翁陳鴦成立系爭租賃契約， 進而得依民法第425 條第1 項規定有權占有系爭房屋之系爭 部分？
2.原告得否依土地法第100 條第1 款「出租人收回自住」及「 出租人重新建築」規定，或依土地法第100 條第3 款與民法 第450 條第2 項規定主張終止系爭租賃契約，並請求返還系 爭部分？
3.原告得否依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不 當得利？金額為若干？（即先位訴之聲明第三項） ㈡備位聲明：原告得否依民法第442 條、第227 條之2 規定請
求將系爭部分之每月租金調整為50,000元？五、本院得心證之理由
㈠被告是否與翁陳鴦成立系爭租賃契約，進而得依民法第425 條第1 項規定主張有權占有系爭部分？
1.按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中， 對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造 辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人 提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間 ，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法 院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及 當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由 之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「 當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須 該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要 爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、 防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質 上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當 事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負 結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台 上字第307 號判決意旨參照）。經查，觀諸前案判決之主要 爭點為：「被告是否無權占用系爭土地？原告得否本於系爭 土地之所有權人身分請求被告自系爭房屋遷出」，而該案就 被告與翁陳鴦間是否存在租賃關係乙節係記載：「翁陳鴦將 系爭房屋區隔成2 間，分別於71年9 月14日將如附圖所示C 部分出租予張文賢、95至96年間將如附圖所示A 、B 部分出 租予蔡阿敏，而蔡阿敏再於96年5 月間將系爭房屋騎樓部分 （即附圖所示A 部分）出租予林萬發等情，業據兩造所不爭 執，並有系爭房屋租賃契約書、現場勘驗筆錄、現場照片13 張等件為憑」等語，有前案判決可參（見本院卷一第41頁、 第42頁）。而遍查該案卷內資料未見兩造曾就此部分為實質 舉證與攻擊防禦，可知前案判決係因兩造就翁陳鴦將系爭部 分出租予被告乙情為不爭執，故為上揭認定，難認前案曾將 此列為重要爭點而經兩造為實質攻防，是本院自不受前案上 揭理由之拘束，被告主張前案已就其與翁陳鴦成立系爭租賃 契約乙節為實質認定而有爭點效之適用云云，並非可採。 2.再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第 425 條第1 項定有明文。經查，關於被告是否與翁陳鴦間成 立系爭租賃契約，業經證人即翁陳鴦之子翁傳祥於本院審理 時到庭證稱：其有代理翁陳鴦將系爭房屋出租予被告，被告
亦有每月給付其租金15,000元持續至原告取得系爭房屋為止 等語（見本院卷二第4 頁正面、反面），並有翁傳祥簽具之 租金收據可憑（見本院卷一第45頁至第60頁），是被告主張 其與翁陳鴦間成立系爭租賃契約等語，應屬有據。則原告嗣 後取得系爭房屋之事實上處分權，依上開說明，該租賃契約 仍繼續存在於兩造間，是於系爭租賃契約合法終止前，被告 自有占用系爭部分之正當權源，原告依民法第767 條第1 項 前段規定請求被告返還系爭部分，尚非有憑。又因被告於系 爭租賃契約合法終止前均有權占有系爭部分，則原告請求被 告給付起訴前之102 年9 月12日至106 年6 月11日止不當得 利（即前揭先位訴之聲明第二項），亦非有據。 ㈢原告得否主張終止系爭租賃契約，並請求返還系爭部分？ 1.按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收 回自住或重新建築時，土地法第100 條第1 款定有明文。復 按土地法第100 條第1 款所謂出租人收回重新建築，係以充 分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者 ，出租人即得依該款規定終止租約（最高法院70年台上字第 1401號判例意旨參照）。又出租人就此固有舉證之責任，惟 其證明方法並無限制（司法院院解字第3491號解釋文參照） 。所謂收回重新建築，祇須租賃物在客觀標準上認有重建必 要即為已足，不得僅以物理上堅固與否為準，不以房屋瀕於 倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與 土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院49年台上字第 1767號、60年台上字第3027號、64年台上字第1387號判例意 旨參照），而不以提出具體之重建計劃始合收回要件（最高 法院83年度台上字第1259號判決意旨參照）。次按承租人於 租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明 文。
2.經查，系爭房屋係於60年間建造，屋齡已逾40年，為兩造所 不爭，經本院會同兩造至現場履勘結果，系爭房屋為鐵皮建 物，屋頂材質為隔熱浪板、木板，並以鐵皮浪板作為與系爭 房屋其他部分之隔間，屋內尚以簡易木造材質區隔營業場所 與起居空間，有本院勘驗筆錄及所攝現場照片為憑（見本院 卷二第16頁、第18頁至第24頁），則依其建材、內部結構， 足證原告主張系爭房屋已屬老舊，尚非無憑。另系爭房屋座 落之系爭土地於107 年1 月間公告現值為每平方公尺222,40 0 元，有土地謄本可佐（見本院卷二第29頁），而公告現值 遠低於市價乃眾所周知之事實，系爭部分占用系爭土地之面 積共計96平方公尺，僅以公告現值計算基地價值即已達21,3 50,400元（計算式：222,400 元×96平方公尺＝21,350,400
元），而系爭房屋之課稅現值為119,800 元，則系爭部分之 現值則僅為73,412元（計算式：119,800 元×96/156.66 ＝ 73,412元，小數點以下四捨五入），有系爭房屋之106 年課 稅明細表可考（見本院卷一第15頁），且系爭房屋係坐落高 雄市苓雅區三多三路及民權一路交叉口，位處交通及商業發 展地帶，有GOOGLE地圖與街景圖可參（見本院卷一第186 頁 至第190 頁）。由系爭房屋之建造時間、現況與建物及土地 價值之比較等，並考量都市發展之公益與必要性，可知系爭 房屋建造年久，使用逾齡，與土地利用價值顯不相當，符合 前揭最高法院就重新建築要件之闡釋，客觀上確有重建之必 要，原告依土地法第100 條第1 款出租人收回重新建築之規 定，主張終止系爭租賃契約，應為有據。是系爭租賃契約既 經原告合法終止，其本於租賃物返還請求權請求被告返還系 爭部分，亦為有憑。
3.至原告另依土地法第100 條第1 款出租人收回自住規定，或 依土地法第100 條第3 款與民法第450 條第2 項規定擇一主 張終止系爭租賃契約，均與其依土地法第100 條第1 款重新 建築之主張係以同一目的請求法院依單一聲明為裁判，屬選 擇合併，其就土地法第100 條第1 款重新建築之主張既經准 許，則其併依其他規定請求部分，即毋庸加以論斷，併此敘 明。
㈣原告得否依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不 當得利？金額為若干？（即先位訴之聲明第三項） 1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，且無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照 ）。經查，原告依土地法第100 條第1 款重新建築規定合法 終止系爭租賃契約，業如前述，則被告於斯時後占有系爭部 分，即侵害原告就系爭部分之所有權權益歸屬，是原告依不 當得利之規定請求自終止系爭租賃契約後翌日之不當得利， 應屬有據。而原告雖主張以起訴狀繕本送達作為解約之意思 表示，然原告係於其民事準備㈢狀始依土地法第100 條第1 款重新建築規定為終止契約之意思表示，並於107 年5 月30 日當庭以繕本送達被告，有該狀及送達戳章可參（見本院卷 一第159 頁），則原告終止系爭租賃契約之時點自應於斯時 起算，而非得回溯主張自起訴狀繕本送達時，是原告請求被 告自斯時之翌日即107 年5 月31日起至返還系爭部分之日止 ，給付相當於租金之不當得利等語，方屬有據。
2.繼以，系爭房屋座落之系爭土地經群益不動產估價師聯合事 務所鑑定100 年間月租金為59,000元，則系爭部分坐落之土 地月租金則為44,250元（計算式：59,000元×96/128＝44,2 50元），有該鑑定報告可參（見本院卷一第16頁至第21頁） ，兼衡系爭房屋位於高雄市苓雅區三多三路及民權一路交叉 口，鄰近高雄市政府四維行政中心、光華夜市、忠孝夜市， 與復華中學五權國小等學校等情，有GOOGLE地圖與街景圖可 參（見本院卷一第186 頁至第190 頁），堪認所處位置交通 便利、生活機能甚佳。本院審酌系爭房屋所在位置、商業繁 榮程度、物價上漲情形，及系爭房屋現由被告經營二手傢俱 行暨其所受利益等情狀，認以每月45,000元計算系爭部分相 當於租金之不當得利，應屬適當。
3.再按依債之本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其 受領者，債之關係消滅。債權人受領遲延，或不能確知孰為 債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存 之。非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之 關係不消滅。民法第309 條第1 項及第326 條、提存法第22 條分別定有明文。又終止租約後之賠償與其他無租賃契約關 係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價 ，債權人應同樣按時收取（最高法院83年度台上字第2806號 判決要旨參照）。是於租賃契約終止後，因兩造就租賃契約 是否終止尚有爭執，承租人仍以租金名義給付，出租人非不 能以相當於租金之不當得利名義收取。經查，自原告於107 年5 月30日終止系爭租賃契約之翌日起至本件言詞辯論終結 日即108 年4 月25日止，共計330 日，原告得請求之相當於 租金不當得利數額為495,000 元（計算式：45,000元×330 日÷30＝495,000 元），而被告於系爭租賃契約終止後每月 提存15,000元，則其自107 年5 月31日至107 年6 月20日間 提存之數額，經比例計算為10,500元（計算式：15,000元× 21日÷30日＝10,500元），而自107 年6 月21日起至本件言 詞辯論終結日即108 年4 月25日止，被告共已提存9 次（計 算式：7 次＋2 次＝9 次），有本院提存所之查詢明細與提 存書可參（見本院卷二第53頁至第57頁、第65頁），則被告 於此段期間提存之金額共計145,500 元（計算式：10,500元 ＋15,000元×9 次＝145,500 元），揆諸前揭說明，此部分 之金額即生清償之效力，是原告自107 年5 月30日終止系爭 租賃契約翌日起至本件言詞辯論終結日即108 年4 月25日止 ，得再向被告請求之相當於租金不當得利為349,500 元（計 算式：495,000 元－145,500 元＝349,500 元）。又原告得 另自言詞辯論終結翌日即108 年4 月26日起至被告遷讓返還
系爭部分之日止，請求被告按月給付45,000元，逾此範圍之 請求，則屬無據。
㈤末按預備合併之訴，必先位之訴無理由，法院始應就備位之 訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁 判。查本件原告主張倘審理後認系爭租賃契約未經合法終止 ，則依民法第442 條、第227 條之2 規定提起備位之訴，請 求將系爭部分之每月租金調整為50,000元。惟原告於先位之 訴主張終止上開租賃契約為有理由，業經認定如前，揆諸前 揭說明，自毋庸就備位之訴為裁判，併予敘明。六、綜上所述，原告依土地法第100 條第1 款重新建築之規定終 止系爭租賃契約，並依民法第455 條規定請求被告遷讓返還 系爭部分，復依民法第179 條規定請求被告給付349,500 元 ，及自108 年4 月26日起至遷讓返還系爭部分之日止，按月 給付45,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 謝琬萍
法 官 陳彥霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 20 日
書記官 賴怡靜