遷讓房屋等
臺灣高等法院 高雄分院(民事),上字,107年度,323號
KSHV,107,上,323,20190529,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　107年度上字第323號
上　訴　人　普嘉投資股份有限公司

法定代理人　郭淑雲　


訴訟代理人　張清富律師
被上訴人　　長成國際開發股份有限公司

法定代理人　蔡松晏　
訴訟代理人　王銘鈺律師
被上訴人　　尚亨運動用品股份有限公司

法定代理人　陳妍孜　

訴訟代理人　林芳伊　
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107 年
11月6 日臺灣高雄地方法院106 年度訴字第494 號第一審判決提
起上訴，上訴人並減縮起訴聲明，本院於108 年5 月8 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之請求，及訴訟費用之裁判（確定部分除外），均廢棄。
被上訴人尚亨運動用品股份有限公司應再給付上訴人新臺幣壹佰壹拾貳萬伍仟元。
前項所命給付及原判決主文第一項所命給付部分，任一被上訴人為給付時，於給付範圍內，其餘被上訴人免給付之義務。其餘上訴駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由被上訴人長成國際開發股份有限公司與尚亨運動用品股份有限公司連帶負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
本判決第二項所命給付，於上訴人以新臺幣參拾柒萬伍仟元為被上訴人尚亨運動用品股份有限公司供擔保後得假執行。但被上訴人尚亨運動用品股份有限公司如以新臺幣壹佰壹拾貳萬伍仟元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、被上訴人長成國際開發股份有限公司（下稱長成公司）之法 定代理人已由吳蘭變更為蔡松晏，有經濟部公司資料查詢在 卷可佐（見本院卷第29頁），茲據其具狀聲明承受訴訟（見 本院卷第28頁），於法並無不合，應予准許。



二、上訴人起訴主張：伊與長成公司於民國96年5 月24日訂立房 屋租賃契約書，將高雄市○○區○○段○○段0000○號建物 （門牌號碼高雄市○○區○○○路00000 號房屋），以及伊 所有另間門牌號碼高雄市○○○路0 巷00號未保存登記房屋 （與上開房屋合稱系爭房屋），出租予長成公司，租期自96 年7 月1 日起至103 年12月31日止（下稱系爭租約）。系爭 租約第7 條約定得以原條件自動續約2 年（即至105 年12月 31日止），然長成公司於系爭租約自動續約期間將系爭房屋 出租予被上訴人尚亨運動用品股份有限公司（下稱尚亨公司 ）作為商業使用，嗣於自動續約2 年屆滿後仍拒絕交還系爭 房屋，應構成不當得利，且長成公司明知出租系爭房屋客觀 上為上訴人事務，卻為自己利益而出租予尚亨公司以收取租 金，尚亨公司亦明知於此卻仍繼續占有使用，迄107 年3 月 31日方將系爭房屋遷讓返還上訴人。故被上訴人應給付伊自 106 年1 月1 日起至返還系爭房屋日之107 年3 月31日止， 共十五個月相當租金之不當得利525 萬元（以每月35萬元計 ），以及電費共10,159元，再扣除長成公司業已匯款之1,22 5,000 元，以及押租金35萬元後，依民法第179 條、第177 條第2 項擇一請求長成公司應給付3,685,159 元，尚亨公司 亦應依民法第179 條就此金錢給付部分負不真正連帶債務。 求為命：㈠長成公司應給付上訴人3,685,159 元。㈡尚亨公 司應給付上訴人3,685,159 元。㈢被上訴人其中一人就上開 聲明為一部或全部之給付時，他被上訴人於給付範圍免給付 義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
三、長成公司以：伊與尚亨公司間租金約定僅為每月18萬元，而 非35萬元或30萬元，且依系爭租約第9 條，損害總額預定違 約金亦僅為每日6,000 元，故上訴人請求超出此範圍之金額 並無理由；再伊將系爭房屋轉租尚亨公司乃自身經營行為， 並無為上訴人管理事務之意思，與無因管理要件不符；另伊 就系爭房屋有增建屬有益費用之支出，依民法第431 條規定 上訴人亦應償還該建造費用等語，資為抗辯（長成公司於原 審就押租金法定利息之抵銷抗辯，於本院不再主張，故不與 贅述，見本院卷第53頁）。
四、尚亨公司以：長成公司與上訴人簽訂系爭租約，再將系爭房 屋合法出租予尚亨公司，尚亨公司乃基於一定法律關係自轉 租人取得占有，而轉租人對出租人又有占有權利，故應認次 承租人對出租人合法占有權源，成立占有連鎖，且伊亦非出 於積極之侵奪而占有租賃物，自無構成無權占有；再基於債 權相對性原則，上訴人不得以其與長成公司間租賃契約已屆 期對抗尚亨公司。另長成公司與上訴人就系爭房屋已構成不



定期租賃，而不定期租賃非有土地法第100 條各款事由，出 租人不得無故終止，上訴人未舉證有何土地法第100 條各款 事由存在，其與長成公司租賃關係仍存續，尚亨公司基於與 長成公司租賃關係而占有系爭房屋，即非無權占有等語，資 為抗辯。
五、原審判決為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，即判命長成 公司應給付上訴人1,125,000 元，尚亨公司應給付上訴人10 ,159元，暨宣告附條件准、免假執行，並駁回上訴人其餘之 訴。上訴人就敗訴部分之一部提起上訴，於本院聲明：㈠原 判決關於駁回上訴人後開㈡㈢項之訴部分（除確定部分外） 之裁判廢棄。㈡長成公司或尚亨公司應再給付上訴人180 萬 元，如其中一人已為給付，在其給付範圍內，其餘之人即免 給付義務。㈢前開第二項所命給付及原判決主文第一項所命 給付部分，任一被上訴人為給付時，於給付範圍內，其餘被 上訴人同免給付之義務。㈣願供擔保請准宣告假執行。被上 訴人答辯聲明：上訴駁回。被上訴人就其等敗訴部分，則均 未提起上訴而確定。
六、不爭執事項：
㈠上訴人與訴外人長信物業管理股份有限公司於95年4 月1 日 訂立房屋租賃契約書，上訴人將坐落高雄市○○區○○段○ ○段0000號土地全部（後合併同段1296-4地號土地後為同段 1284地號土地，再分割為同段1284-1、1284-2等地號土地） 出租予長信公司，租期自95年4 月1 日至103 年3 月31日止 ，雙方約定以租地興建商場方式訂約，並由長信公司出資於 上開1284、1284-2地號土地上興建商場（即同段3043建號建 物，門牌號碼高雄市○○區○○○路00000 號房屋，於96年 5 月24日登記所有權人為上訴人）。
㈡上訴人與長成公司於96年5 月24日訂立系爭租約，將系爭房 屋全部出租予長成公司，租期自96年7 月1 日起至103 年12 月31日止。每月租金為175,000 元。此後上訴人與長成公司 並無簽定租賃契約。
㈢長成公司於104 年3 月12日寄發高雄九如二路郵局40號存證 信函予上訴人表達擬續約；上訴人於104 年8 月4 日寄發苓 雅郵局382 號存證信函予長成公司與訴外人一亨運動用品股 份有限公司（下稱一亨公司），表明三人曾協議由上訴人支 付730 萬作為建物興建及維修之補償金，上開租約即刻消滅 ，以及上訴人另與一亨公司簽訂租約。長成公司則於104 年 8 月7 日寄發左營新莊仔郵局749 號存證信函予上訴人否認 曾有上開協議決議。
㈣長成公司自106 年1 月1 日起至106 年7 月31日止，共給付



上訴人1,225,000 元；另就長成公司於96年7 月1 日所交付 上訴人之35萬元押租金，上訴人同意自本件被上訴人應給付 之金額內扣除之。
㈤長成公司已於107 年3 月31日將系爭房屋騰空交還上訴人。七、本院之判斷：
㈠上訴人依不當得利請求權請求被上訴人返還之範圍，應以長 成公司所受利益即每月租金18萬元為準，逾此即無理由： ⒈按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益 ，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」最高法 院61年台上字第1695號民事判例意旨參照。又按依不當得利 之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致 他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方 所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍， 非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地 上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所 受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷， 最高法院104 年度台上字第715 號、94年度台上字第1094號 判決意旨參照。
⒉經查，系爭租約明訂租期自96年7 月1 日起至103 年12月31 日止，另第7 條約定得以原條件自動續約2 年（即至105 年 12月31日止），是為定有期限之租賃契約甚明，依土地法第 103 條第1 款因契約年限屆滿者，出租人得收回基地；再租 賃定有期限者，無土地法第100 條之適用，故租賃期限屆滿 時如無民法第451 條情形，依同法第450 條第1 項之規定， 其租賃關係即為消滅，出租人自得向承租人請求返還租賃物 （院解字第3605號解釋參照）。故上訴人在系爭租約租期屆 至自動續約2 年期限屆滿後，請求長成公司遷讓返還系爭房 屋，於法為有理由。而長成公司在租賃關係屆滿消滅後，已 無合法權源而仍繼續占用系爭房屋，雖轉租予尚亨公司，然 仍為間接占有人，並因轉租而受有租金之利益，上訴人依民 法第179 條規定，請求長成公司繼續占用期間應給付相當於 租金之不當得利，於法即有理由，而應予准許。 ⒊再查，長成公司於系爭租約租賃期間以及自動續約期間，就 系爭房屋與一亨公司訂立租賃契約，租賃期間自101 年10月 8 日起至107 年10月7 日止，每月租金32萬元，此有租賃契 約書在卷可證（見原審卷第321-325 頁），嗣長成公司與一



亨公司於104 年8 月間合意終止租約，改由尚亨公司自104 年8 月9 日起向長成公司承租系爭房屋用以經營體育用品店 ，原本每月租金30萬元，惟嗣因上訴人不願出具房屋使用同 意書與尚亨公司，致尚亨公司無法向品牌商簽立專屬經銷店 之契約，而僅得販售一般運動用品，以及景氣衰退等因素， 故長成公司與尚亨公司於106 年10月間簽訂租賃協議書，協 商將原本每月30萬元之租金，回溯自106 年1 月起調整為每 月18萬元計算，且107 年1 至3 月租金亦依此標準計付，故 尚亨公司自106 年1 月1 日起至107 年3 月31日止應給付長 成公司之租金為270 萬元（計算式：18萬元×15月），且因 尚亨公司於106 年1 至7 月間業已支付共計210 萬元之租金 ，故尚亨公司於107 年間再給付長成公司60萬元等情，經長 成公司陳述明確（見原審卷第328 頁，本院卷第40頁、第53 頁），並有租賃協議書、統一發票在卷可稽（見原審卷第 329 頁，本院卷第43-46 頁）。顯見自106 年1 月1 日起至 107 年3 月31日止，長成公司將系爭房屋出租予尚亨公司所 獲得之利益即為每月18萬元，共計270 萬元無訛。 ⒋再衡諸上訴人與長成公司所簽訂之系爭租約，就系爭房屋之 租金亦約定為每月175,000 元，且系爭租約第9 條亦明定： 「租期屆滿或中途終止租約時，乙方（即長成公司）應即搬 遷，將租賃物以現狀，完成點交，交還甲方（即上訴人）， 不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方新台 幣陸仟元之違約金」（見原審卷第33頁），均與每月18萬元 之金額相距無幾，故以每月18萬元作為長成公司對於系爭房 屋之使用所受相當於租金之不當得利，自屬有據。另查，長 成公司106 年度營利事業所得稅結算申報書上，就「租賃收 入」部分載為0 元（見本院卷第62頁背面），除此上訴人自 陳並無其他可供佐憑長成公司無權占有系爭房屋，獲得高於 每月18萬元之租金利益之證據（見本院卷第85頁），是上訴 人空言主張應以每月30萬元作為長成公司無權占有系爭房屋 所受之利益，自無理由。
⒌次按所謂無因管理，係指無法律上義務，而為他人管理事務 之行為而言，且不論適法無因管理或不法管理行為，均須管 理人有為他人管理事務之意思，即以其管理行為所生事實上 之利益，歸屬於該他人之意思，始能對該他人主張無因管理 （最高法院103 年度台上字第2191號裁判意旨參照）。是不 法管理仍以管理人明知為他人之事務，而作為自己事務管理 為要件，倘管理人主觀上認係自己之事務而管理，即與不法 管理之要件不符。上訴人主張長成公司無權占用系爭房屋， 因不法管理而生有收取租金利益，依民法第177 條第2 項規



定，自應將該利益償還予伊云云。惟上訴人與長成公司間就 系爭房屋租賃生有本件訴訟爭議，長成公司主觀上係以有權 承租系爭房屋之意思而占有，並以轉租與尚亨公司所生利益 歸屬於自己之意思而為經營，故長成公司自無以為上訴人管 理事務而占有使用系爭房屋之意思自明。依上揭說明，此與 無因管理之要件即有不符，上訴人此部分主張，亦屬無據。 ⒍又查，長成公司雖以其就系爭房屋有增建屬有益費用之支出 ，依民法第431 條規定上訴人應償還伊建造費用云云（見原 審卷第103 頁）；惟查，系爭租約第2 條以及第9 條前段分 別明定：「乙方（即長成公司）就租賃物，為使用之便利或 美觀而增設，改造或裝飾，其費用由乙方自理」、「租期屆 滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，經租賃物以現狀，完 成點交，交還甲方（即上訴人），不得有任何要求」等語（ 見原審卷第31-33 頁），顯見上訴人與長成公司係約定系爭 房屋之增建、改裝等費用均由長成公司自行負擔，且於系爭 租約租期屆至，長成公司應依系爭房屋當時現狀點交交還上 訴人，不得對於上訴人有任何包括增建部分費用在內之請求 甚明，故長成公司依民法第431 條所為抗辯即無理由。 ⒎從而，上訴人本於不當得利法律關係，請求長成公司應給付 上訴人自106 年1 月1 日起至107 年3 月31日止相當於租金 之利益，應以長成公司與尚亨公司間所約定之每月租金金額 18萬元為適當，故上訴人請求在270 萬元範圍內（計算式： 18萬元×15月），自屬有據，超過此數額之請求則無理由。 ㈡尚亨公司至遲於105 年12月19日，即因收受存證信函而明知 上訴人與長成公司間系爭租約自動續約期滿而租賃關係消滅 ，長成公司與其均為無權占有，即應依不當得利之規定，返 還其所受利益：
⒈按善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有 物之使用、收益；善意占有人自確知其無占有本權時起，為 惡意占有人，民法第952 條、第959 條第1 項定有明文。又 租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租 人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非 無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之 法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視 承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952 條規 定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益 ，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租 人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權， 即應依不當得利之規定，返還其所受利益，最高法院91年度 台上字第1537號判決要旨參照。




⒉經查，尚亨公司自104 年8 月9 日起向長成公司承租系爭房 屋用以經營體育用品店，至107 年3 月31日尚亨公司付清租 金遷讓返還系爭房屋後即不再承租，為兩造所不爭執，然上 訴人於105 年12月15日以苓雅郵局562 號存證信函通知長成 公司，載明：「緣貴我雙方於民國（下同）96年5 月24日所 簽訂之租約，業於103 年12月31日屆滿，依租約第七條規定 ：「租期屆滿時. . . ，以本契約之原條件自動續約二年後 為雙方房屋之點交期」等語，台端應於106 年1 月1 日辦理 點交，將租賃物清空回復原狀並交還本公司，為此函請貴公 司立即與本公司聯絡點交事宜，逾期本公司將逕行訴求，無 權占用期間之相關損害並應由貴公司一併負責」等語（見本 院卷第14頁），該存證信函副本併寄送尚亨公司，經其於10 5 年12月19日收受，此有回執在卷可證（見本院卷第102 頁 ），並經尚亨公司於本院自陳確有收受該存證信函等語明確 （見本院卷第84頁），顯見尚亨公司至遲於收受上開存證信 函副本時，已確知上訴人與長成公司間系爭租約業於103 年 12月31日屆滿，上訴人並要求長成公司以及尚亨公司應在自 動續約2 年後之隔日即106 年1 月1 日起點交系爭房屋，上 訴人與長成公司間租賃關係因屆期而消滅，長成公司及其均 係無權占有，並自斯時起轉變為惡意占有人甚明。尚亨公司 雖嗣改稱其未尋獲該562 號存證信函為由，抗辯其無法確認 有無收受該信函云云，不足為採。
⒊雖尚亨公司辯稱因長成公司向其表示其與上訴人間尚有租賃 關係，且門牌號碼高雄市○○區○○○路00000 號房屋為借 名登記，長成公司有權出租與尚亨公司，尚亨公司無法判斷 上訴人與長成公司間真正法律關係為何，亦非明知長成公司 已無出租之權限而為占有，僅得依照其與長成公司間租賃契 約繼續使用系爭房屋云云，然查，尚亨公司自陳於收受上開 存證信函後，僅與長成公司連絡，未尋上訴人協商討論，亦 未點交系爭房屋與上訴人等語（見本院卷第84頁），衡之尚 亨公司係從事運動用品銷售買賣多年之人，在全台有多家據 點，具備向他人承租房屋之豐富經驗，則其在收受上開存證 信函後，觀諸信函上文義，應明知上訴人主張系爭租約業已 到期屆滿，其即應再查明長成公司是否有權出租，惟並未為 之，則其對於長成公司是否無權出租系爭房屋，以及其自身 是否無權占有，顯非不能得知，自難認有善意占有之情。 ⒋基上，尚亨公司至遲於收受上開存證信函副本即105 年12月 19日時，已知悉上訴人與長成公司間系爭租約將於105 年12 月31日自動續約到期，長成公司無由依系爭租約而合法占有 使用系爭房屋，尚亨公司向無占有權源之長成公司承租系爭



房屋，自亦屬無權占有，而轉變為惡意占有人，依前諸意旨 ，自應依不當得利規定返還其所受利益。而長成公司、尚亨 公司各自因不當得利之法律關係，就系爭房屋之使用受有利 益，而就所受之利益對上訴人負有返還其利益之義務，審酌 其等各自債務發生之原因不同，僅因相關法律關係偶然競合 ，致對同一債權人即上訴人負同一內容之給付，並各負全部 給付義務，長成公司與尚亨公司間對上訴人所負給付係屬不 真正連帶債務，亦即僅其中一方為給付，他債務人即應同免 其責任。
㈢綜上，上訴人依不當得利法律關係請求長成公司或尚亨公司 自106 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋即107 年3 月31日 止，按每月18萬元，應給付上訴人共計270 萬元，再扣除長 成公司業已匯款之1,225,000 元，以及押租金35萬元後，長 成公司或尚亨公司應給付上訴人1,125,000 元，如被上訴人 任一人為給付者，另一人於該給付範圍內免給付之責之部分 ，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予 駁回。從而，原審就上開應准許部分其中命尚亨公司給付部 分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判 如主文第2 項所示，至於上訴人之請求不應准許部分，原審 為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人聲明願供擔保 假執行，就如主文第2 項所示部分，爰酌定相當之擔保金准 許之，尚亨公司則由本院依職權宣告其供相當擔保後，免為 假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第2 項、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
民事第四庭
審判長法 官 徐文祥
法 官 黃悅璇
法 官 羅培毓
以上正本證明與原本無異。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律



師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人長成國際開發股份有限公司與尚亨運動用品股份有限公司不得上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
書記官王紀芸
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。