臺灣高等法院臺南分院民事裁定 108年度抗字第71號
抗 告 人 王西
上列抗告人因與相對人臺灣土地銀行股份有限公司間聲明異議事
件，對於中華民國108年2月26日臺灣臺南地方法院所為裁定（10
7年度執事聲字第106號）提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：
㈠伊因積欠相對人債務，經相對人聲請原審法院民事執行處（ 下稱執行法院）以107年度司執字第38914號給付借款強制事 件（下稱系爭執行事件）對伊強制執行其上設定有相對人抵 押權（下稱系爭抵押權）之如附表所示之不動產（下稱系爭 不動產），相對人因認系爭不動產其上伊與第三人周芯妤、 傅琡雅及邱賜和間之租賃關係對系爭抵押權實行有影響，聲 請執行法院除去系爭租賃權，經執行法院以107年10月18日 南院武107司執廉字第38914號執行命令除去系爭租賃權（下 稱系爭執行命令）。
㈡然伊另有其上有租賃權存在之不動產經執行法院107年度司 執字第29052號強制執行事件（下稱另案）第一次拍賣即拍 定，亦有其上無租賃權之不動產第一次拍賣未拍定，經減價 拍賣方拍定，可知租賃權之存在對抵押權實行並無影響。 ㈢法院之拍賣公告均明確標示拍賣物件有無出租、承租人為何 人，投標人對出租狀況應非常清楚。對於有租賃關係存在之 不動產，依然有人願在第一拍時以高於底價之金額應買，無 租賃關係存在之空屋，亦有可能在第一拍無人應買，系爭不 動產，無人應買，實不應歸咎於其上存在之租賃關係。相對 人實無證據證明系爭租賃權之存在影響其對系爭抵押權之實 行。原審法院司法事務官竟駁回伊對系爭執行命令之異議， 經伊聲明異議，原裁定亦駁回伊異議，顯有不當。爰依法提 起抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1、2項定有明文。故不動產所有人於設定 抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響 於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣
押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請 或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租 賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋、最高法院 91年度台抗字第33號裁判意旨參照）。乃因抵押權為物權， 經登記而生公示之效力，在登記後就抵押物取得地上權或其 他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響 （司法院大法官會議解釋釋字第304號參照）。三、經查：
㈠本件系爭不動產係於民國（下同）84年12月27日設定本金最 高限額新臺幣（下同）5,400,000元之抵押權予相對人，而 抗告人又於抵押權設定後，將系爭不動產出租予周芯妤、傅 琡雅、邱賜和，此為兩造所不爭。相對人執原審法院95年度 執妥字第18357號債權憑證為執行名義，就系爭不動產聲請 強制執行，經執行法院以系爭執行事件受理在案，系爭不動 產經執行法院以底價4,520,000元為第一次拍賣，因無人應 買而未拍定，執行法院司法事務官乃依相對人之聲請於107 年10月8日以系爭執行命令除去承租人周芯妤、傅琡雅、邱 賜和對抗告人於系爭不動產上之租賃權，抗告人不服聲明異 議，司法事務官認其異議無理由，予以駁回，抗告人再向原 審法院提出異議，亦據原裁定駁回等情，有上開相關函文及 裁定在卷可參，並經本院依職權調閱107年度司執字第38914 號執行卷宗核閱無訛。
㈡查抗告人與周芯妤、傅琡雅、邱賜和間之租賃契約法律關係 ，係於系爭抵押權設定後始成立，抵押權人聲請拍賣抵押物 時，苟發生無人應買之情形，該租賃契約之存在即對設定在 前之抵押權有影響，執行法院得除去租賃而為拍賣。衡酌實 務，拍賣標的有租賃關係存在，而拍定後不予點交，因拍定 人無法及時取得拍賣標的之完整占有，而仍須待租期屆滿甚 至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成 時間及金錢上之損失與風險，對投標者購買意願顯有相當影 響，並因而降低承買之金額，此乃當然之理。且參與法院投 標應買不動產者，多不願拍得之不動產上存有租賃或其他法 律關係，以避免拍定應買後衍生不必要之困擾，是系爭不動 產上存有此租賃關係，自當降低他人投標應買之意願。而抗 告人及周芯妤、傅琡雅、邱賜和間之租賃關係，既存在相對 人之抵押權設定後，依強制執行法第98條第1項規定，只需 該租賃關係對債權人之抵押權有影響，意即足以影響應買人 之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣，以使抵押物得 以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速就抵押物賣得之 價金獲償，故拍賣不動產經執行法院以租賃關係存在之狀態
公告拍賣，歷經第一次拍賣程序無人應買，客觀上已堪認該 租賃關係影響應買人之意願。系爭不動產經執行法院以底價 4,520,000元為第一次拍賣，因無人應買而未拍定，足見抗 告人與周芯妤、傅琡雅、邱賜和間之租賃契約，業已影響相 對人之抵押權。
㈢抗告人雖以：伊另有其上有租賃權存在之不動產經另案強制 執行事件第一次拍賣即拍定，實務上亦有其上無租賃權之不 動產第一次拍賣未拍定，經減價拍賣方拍定，可知租賃權之 存在對抵押權實行並無影響云云，惟不同不動產存有個別差 異，且實際上是否拍定亦可能取決於拍賣當時投標者之主觀 好惡，抗告人以少數不同個案即謂不動產上有租賃權存在對 於實行抵押權無影響云云，自無足採。
四、綜上所述，抗告人與第三人周芯妤、傅琡雅及邱賜和間之租 賃關係對系爭抵押權實行確有影響，原裁定維持原審法院司 法事務官駁回抗告人聲明異議之處分，進而駁回抗告人之異 議，核無違誤。抗告人仍執前詞，指摘原裁定不當，聲明廢 棄，並無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、 民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第7 8條，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 24 日
民事第五庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 郭貞秀
法 官 孫玉文
上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 108 年 5 月 24 日
書記官 黃鋕偉
【附註】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定
：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。