臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第1122號
上 訴 人 侯建雄
孫冬梅
共 同
訴訟代理人 孫銘豫律師
複代理人 楊舒婷律師
被上訴人 黃炳榮
訴訟代理人 葉智幄律師
郭釗偉律師
上列當事人間請求給付共有物分割協議補償款等事件，上訴人對
於中華民國107年6月29日臺灣桃園地方法院106年度訴字第161號
第一審判決提起上訴，本院於108年4月23日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）105年1、2月間向訴外人 雷耀滿購買坐落桃園市○路段16-15地號土地上同地段11663 至11673建號共11筆建物（下合稱系爭建物）之應有部分各 4/35，面積合計44.54坪（含同地段11707、11710建號公設 部分面積），購買時雷耀滿口頭說明其所管領之建物為1166 4建號建物（位於三角邊間、較具經濟價值之位置）。嗣於 105年8月15日，伊將系爭建物應有部分（含11707、11710建 號之公設部分面積，合計44.54坪，另含○路段16-15地號土 地之應有部分）出賣予訴外人陳水樹，約定每坪新臺幣（下 同）132,500元，總價金為5,901,550元。因陳水樹認僅取得 共有之建物較不利其利用，雙方另約定伊收受訂金1,770,46 5元後，應配合陳水樹辦理系爭建物分割，待分割完竣取得 單獨所有權後，再支付尾款4,131,085元。陳水樹為求系爭 建物分割能順利，於各共有人間居中處理大部分事宜，致各 共有人間雖亦有認知系爭建物間因坐落位置不同、面積不等 本即存有價差問題，各共有人之持分比例又有相當差異，日 後當有對分割後應有部分短缺者找補價差之必要。嗣於105 年12月8日，陳水樹委請代書黃金潭向桃園市桃園地政事務 所申請辦理系爭建物分割過戶，伊單獨分得11670建號建物 ，面積為78.21平方公尺（非邊間、價值較11664建號建物為 低），較伊原有應有部分之面積短少達34.99平方公尺，其 餘共有人所分得之面積比例亦屬不均，其中上訴人2人及原 審被告陳逸儒、賴淑娟（下各稱其姓名）所分得面積均較原
有應有部分為多。陳水樹或代書於分割前皆未就具體分割比 例向伊告知或說明，即持伊與其他共有人交付之印章於所有 權分割契約書（下稱系爭分割契約）、協議書（下稱系爭協 議）上蓋章，致伊及多名共有人所分得之應有部分面積短缺 ，系爭分割契約所定之分配結果不均，難認全體共有人間已 達成「無庸補償」之共識；且協議分割之初各共有人即已認 知分得部分之價值必會存有相當歧異而有找補必要，堪認全 體共有人間應有明示或默示之分割補償協議。再者，縱認無 此協議，伊短缺部分甚多，亦可依民法第825條、360條，向 分得價值較高者按物之瑕疵擔保責任規定請求損害賠償，求 為命：㈠上訴人侯建雄應給付被上訴人66,486元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 ；㈡上訴人孫冬梅應給付被上訴人270,531元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息； ㈢願供擔保請准予宣告假執行（原審判命侯建雄應給付被上 訴人50,179元之本息、孫冬梅應給付被上訴人204,175元之 本息，並駁回被上訴人對侯建雄、孫冬梅其餘之請求，侯建 雄、孫冬梅就其等敗訴部分聲明不服，提起上訴，被上訴人 就其餘敗訴部分未據聲明不服，已告確定；另被上訴人訴請 陳逸儒、賴淑娟給付部分，陳逸儒、賴淑娟及被上訴人就各 自敗訴部分，均未聲明不服，亦已確定，下不再贅述）。並 答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人與陳水樹間協議內容，伊均不知悉， 且與伊無關，且系爭協議係由陳水樹私下單獨與各共有人協 議找補事項，共有人間並無分割協議補償之約定。另兩造與 其他共有人於簽立系爭分割契約前之協談內容或表示，均屬 立約動機之問題，既未列入系爭分割契約或不動產買賣契約 之約定條款，則任一方自均不受拘束，亦無成立補償協議條 款之默示意思表示可言。另系爭建物全體共有人均已按系爭 分割契約各自取得應分得之建物，則被上訴人因分割取得11 670建號建物，與系爭分割契約之約定相符，並無瑕疵，自 無適用民法第825條、第360條規定之餘地。再者，伊應找補 之金額在系爭建物辦理分割時已找補完畢云云，資為抗辯。 並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分，及該部分假執行 之聲請均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。
三、系爭建物（即坐落桃園市○○區○路段11663至11673建號等 11筆建物）位於桃園市○○區○路段16-15地號土地上，被 上訴人（權利範圍：64/560）、侯建雄（權利範圍：64/560 ）、孫冬梅（權利範圍：38/560）、陳逸儒（權利範圍：64
/560）、賴淑娟（權利範圍：40/5 60）、陳建宏（權利範 圍：32/560）、陳國鈞（權利範圍：48/560）、郭丁瑋（權 利範圍：48/560）、陳秀鑾（權利範圍：45/560）、江秋香 （權利範圍45/560）、侯閔議（權利範圍：72/560）原為系 爭建物之共有人，於105年12月15日辦妥分割登記（原因發 生日期為105年11月29日），由侯建雄單獨取得前開11663建 號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路0段0樓之00），陳 建宏、陳國鈞共有11664建號建物（門牌號碼：桃園市○○ 區○○路0段000號0樓之00），賴淑娟單獨取得前開11665建 號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路0段000號0樓之0） ，陳秀鑾單獨取得前開11666建號建物（門牌號碼：桃園市 ○○區○○路0段000號0樓之0），郭丁瑋單獨取得前開1166 7建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路0段000號0樓之 0），孫冬梅單獨取得前開11668建號建物（門牌號碼：桃園 市○○區○○路0段000號0樓之0），江秋香單獨取得前開11 669建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路0段000號0樓 之0），被上訴人單獨取得前開11670建號建物（門牌號碼： 桃園市○○區○○路0段000號0樓之0），陳逸儒單獨取得前 開11671、11672建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路 0段000號0樓之0、0），侯閔議單獨取得前開11673建號建物 （門牌號碼：桃園市○○區○○路0段000號0樓之0）等情， 有土地登記第一類謄本、建物登記公務用謄本、桃園市地籍 異動索引、土地登記申請書、系爭分割契約、系爭協議等附 卷可稽〔見原審卷㈠第20頁、卷㈡第13頁至第24頁、第25頁 至第209頁、第210頁至第253頁〕，並為兩造所不爭執。是 前開事實，堪信為真實可採。
四、被上訴人主張其因系爭建物分割取得11670建號建物面積較 分割前其原有之應有部分面積短少達34.99平方公尺，伊得 依共有人間明示或默示之分割補償協議，或民法第825條、 第360條規定，請求分割後取得較原應有部分面積為多之上 訴人返還價差等語；上訴人則以前詞置辯。
五、得心證之理由：
按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。以原物為分配 時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者 ，得以金錢補償之。民法第824條第1項、第3項分別定有明 文。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂 互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三 人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表 示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字 第1504號民事判例意旨參照）。次按各共有人，對於他共有
人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保 責任，民法第825條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在 於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定， 認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕 疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量 缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高 法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。又共有物之 原物分割，依民法825條規定觀之，係各共有人就存在於共 有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部 分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得 價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得 價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共 有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額 ，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（ 最高法院85年台上字第2676號民事判例意旨參照）。經查： ㈠觀諸系爭分割契約，固未明文約定系爭建物共有人分割後， 每一分得價值較高之共有人應就其補償金額對於分得價值較 低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給 付金額〔見原審卷㈡第212頁至第214頁背頁〕。惟依證人陳 水樹於原審證稱：「（問：你是否清楚分割方案如何擬定出 來？是由何人決定各共有人所分得的位置及所分得的面積？ 每人分到的面積是否與他人的持分相符？）答：分割方案是 代書黃金潭擬定出來的，至於何人分得位置及面積都是由我 跟各共有人商量確定出來的，每人分得的面積與他原來的持 分並不相符。」、「（問：你方稱分得位置及面積都是你跟 各共有人商量確定出來，是否有全體共有人聚在一起開會確 認，還是你逐一跟各共有人確認？）答：是我跟各共有人個 別商量確認的，因為本件建物總共涉及建物有11間。」、「 （問：既然分割方案的方配方式沒有依照持分分配，各共有 人間有無約定互相找補的協議？如有，找補的金額及方式為 何？有無約定找補的書面？）答：我有跟所有共有人說如果 分割後面積大於持分的面積，應該要貼錢給分到持分面積較 小的共有人。找補的方式是以每坪計算，當初我向原告（按 即被上訴人）買應該是每坪13萬2千元，而侯建雄、孫冬梅 、賴淑娟是每坪10萬元購得，所以要找補就是以當初各共有 人以每坪多少錢購得的金額找補。找補的部分……只是口頭 跟各共有人說。」、「本件系爭分割案前後持續約3年，我 先找買主，買主願意購買本件建物就會先交錢給我，我再把 買主所交的錢去購買建物的持分，本件總共有11間建物，我 之前已經找了8個買主，8個買主錢都已經交給我，我再將他
們交給我的錢購買持分過戶到買主名下。今年陳逸儒那間又 找到1個買主，就是周先生，我自己當初也有1間，但我那間 是過戶給孫冬梅，剩下的那間就是原告的，因為當初找不到 買主，我就自己買下來，然後辦理分割。」、「所有共有人 都是跟我買，由我去做統籌分配，再請代書去辦理分割，所 以原告分到不足部分才是由我找補，後來我沒錢才會有本件 訴訟。」等語〔見原審卷㈠第119頁至第121頁、第172頁〕 ；證人即承辦代書黃金潭於原審證稱：「〔系爭協議分割方 案由何人擬定，是否經全體共有人同意後蓋章？是在何時、 何地協議取得共識？當時原告（按即被上訴人）是否在場？ 〕答：系爭建物有11間房子……原來共有人就11間房子是共 有關係，被告等人（按即上訴人及原審被告陳逸儒、賴淑娟 ）欲購買系爭建物，就商量誰要分得哪間房子，分得房子如 果與買的持分不符就要互相找補，這就是最初的原由。系爭 協議書是我本人擬定的，但是有請所有欲購買土地的共有人 看過之後無意見，請他們簽名確認。是擬定好後由共有人先 後來我代書事務所簽名確認，原告並沒有來我事務所，是由 黃期家（按即黃金潭之助理）將協議書等資料拿給原告，請 原告過目後簽名確認。」、「（問：原告有無交付過所有權 狀、印鑑證明、印章給你？）答：都有，要不然沒有辦法共 有物分割，其他共有人都是來我事務所蓋章，原告的印章是 我請助理拿給他蓋的……」、「（問：為何此方案部分共有 人分得的面積與原有持分面積差異很大……共有人間有無約 定找補？為何原告未獲得找補？）答：當初陳水樹跟他們商 量好誰要哪戶，所以會有分得面積與原持分面積不一樣的情 形。但他們自己私下就互相找補……原告沒有獲得找補是因 為陳水樹的關係……」、「（問：……系爭建物分割案是否 皆由陳水樹介紹並居中處理相關事宜？）答：……系爭分割 案原則上是由陳水樹介紹並居中處理相關事宜。」、「（問 ：你方稱系爭建物分割方案是你擬定，內容是陳水樹建議或 擬定的？）答：我依照他們要求的，依照買方所指定哪戶去 擬定，不足他們互相找補……」等語〔見原審卷㈠第155頁 至第158頁〕，及賴淑娟於原審陳稱：辦理分割前的該找補 錢都已經協議好了，且已經處理完畢，才會理分割等語〔見 原審卷㈠第172頁〕，上訴人於原審陳稱：在辦理分割前都 已經找補完畢，才會理分割等語〔見原審卷㈠第172頁〕， 可知系爭建物因陳水樹欲辦理分割而尋覓願取得分割後建物 之買主，並居中協調後，與買主即系爭建物共有人逐一達成 系爭分割契約所載之分割方案，及分割後分得面積較分割前 原有面積為多者，對分得面積較分割前原有面積為少者，應
按分得面積較少者原購買系爭建物應有部分之價格以每坪為 計算單位予以金錢補償之約定。是被上訴人主張系爭建物全 體共有人間有分割補償協議等語，尚非無據，堪以採信；上 訴人辯稱：系爭協議係由陳水樹私下單獨與各共有人協議找 補事項，共有人間並無分割協議補償之約定云云，委無可採 。
㈡系爭建物分割前、後各共有人分得面積如附表所載，並有建 物登記公務用謄本、土地登記申請書、系爭分割契約、系爭 協議等在卷可按〔見原審卷㈡第13頁至第24頁、第210頁至 第214頁〕，復為兩造所不爭執。則侯建雄、孫冬梅與陳逸 儒、賴淑娟於分割後多取得如附表所示面積，共計67.35平 方公尺，被上訴人於分割後減少面積34.99平方公尺之情， 堪以認定。又被上訴人分割後減少面積34.99平方公尺，佔 共有人所有短缺面積67.35平方公尺（即侯建雄、孫冬梅與 陳逸儒、賴淑娟分割後增加之面積）之比例為52％（計算式 ：34.99÷67.35＝0.52，小數點第2位以下四捨五入）。依 證人陳水樹前揭證述，系爭建物共有人達成應按分得面積較 少者原購買系爭建物應有部分之價格以每坪為計算單位予以 金錢補償之約定，原應以被上訴人購買系爭建物每坪132,50 0元計算〔見原審卷㈠第12頁之不動產買賣協議書〕，惟被 上訴人於原審同意以每坪10萬元計價〔見原審卷㈠第284頁 〕。依此計算，侯建雄多分得3.19平方公尺，其應補償予被 上訴人之金額為50,179元〔計算式：3.19㎡×0.3025坪/㎡ ×0.52×100,000元/坪＝50,179元，元以下四捨五入〕；孫 冬梅多分得12.98平方公尺，其應補償予被上訴人之金額為 204,175元〔計算式：12.98㎡×0.3025坪/㎡×0.52×100,0 00元/坪＝204,175元，元以下四捨五入〕。是被上訴人請求 侯建雄、孫冬梅分別給付補償金額50,179元、204,175元， 洵屬有據。
㈢上訴人雖辯稱陳水樹已給付被上訴人1,770,465元，換算每 坪132,000元，再加上被上訴人實際分得11670建號建物面積 ，被上訴人實際僅損失0.408坪，並無損失34.99平方公尺云 云。然陳水樹向被上訴人購買系爭建物應有部分欲辦理分割 ，該買賣契約僅存在陳水樹與被上訴人之間，與其他共有人 無涉，嗣陳水樹無法付清尾款致買賣契約解除乙情，有不動 產買賣協議書、存證信函、切結書等在卷可參〔見原審卷㈠ 第12頁至第15頁〕，並經證人陳水樹於原審證述明確〔見原 審卷㈠第120頁〕，足見陳水樹固有給付被上訴人1,770,465 元之定金，惟該款項乃為陳水樹與被上訴人間之買賣價款， 與本件上訴人無涉，自難執此作為被上訴人分割後取得面積
較少建物之補償金。是上訴人前揭抗辯，尚難採信。上訴人 另抗辯稱本件已找補完畢云云，證人陳水樹於原審雖證稱： 找補金額都已經處理好了，找補明細，代書黃金潭有資料， 多少錢他比較清楚云云〔見原審卷㈠第171頁〕，惟證人黃 金樹於原審證稱：伊沒有介入共有人間之找補等語〔見原審 卷㈠第156頁至第157頁〕。是僅憑證人陳水樹前開證述，尚 難以證明上訴人已將被上訴人面積短少部分已予以金錢補償 完畢，上訴人復未能對此抗辯提出事證證明之，則上訴人所 辯，亦無可採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭建物分割之補償協議，請求侯建 雄給付50,179元、孫冬梅給付204,175元，及均自起訴狀繕 本送達之翌日即106年2月7日〔繕本均於106年2月6日送達上 訴人-見原審卷㈠第41頁、第44頁之送達證書〕起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息，自屬正當，應予准許。從 而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩 造聲請分別為准、免假執行之諭知，核無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 陳筱蓉
法 官 高明德
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
書記官 郭彥琪