臺灣高等法院民事判決 107年度上字第1135號
上 訴 人 陳惠萍
訴訟代理人 吳世敏律師
苗繼業律師
上 訴 人 杜淑貞
訴訟代理人 楊隆源律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，兩造對於民國107 年7 月23
日臺灣新竹地方法院106 年度訴字第815 號第一審判決各自提起
上訴，本院於民國108 年5 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人陳惠萍（下稱陳惠萍）起訴主張：上訴人杜淑貞（下 稱杜淑貞）所有門牌號碼新竹市○○路○段000 巷00號建物 （下稱系爭建物）無權占用陳惠萍所有坐落於新竹市○○段 0000號土地（下稱系爭1762號土地）如原審判決附圖所示編 號A 部分面積（下稱系爭地上物）。爰依民法第767條第1項 規定，請求杜淑貞拆除系爭地上物，及將占有之土地返還予 陳惠萍，並依民法第179 條規定，請求杜淑貞給付陳惠萍新 臺幣（下同）42萬4,056 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自起訴狀繕本送達 翌日起至返還占用土地日止，按月給付陳惠萍3萬5,338元等 語。
二、杜淑貞則以：
㈠分割前系爭1762號土地所有權人原為訴外人黃蔡月蟾、黃曾 文姬、黃莊淑嬌（應有部分各為3分之1，下稱黃蔡月蟾等3 人）。黃蔡月蟾等3 人於84年8 月1 日共同出具土地使用權 同意書（下稱系爭84年同意書）予訴外人洪振平，同意洪振 平興建建物（下稱系爭使用借貸契約）；再於翌日由洪振平 與黃蔡月蟾等3 人簽署土地租賃契約（下稱系爭84年租約） ，同意分割前系爭1762號土地出租予洪振平興建建物，租期 至94年12月31日，洪振平旋於84年12月8 日興建完成系爭建 物，並於94年8 月18日辦理系爭建物所有權第一次登記。其 與蔡月蟾等3 人間確係先成立一個以房屋使用年限為存續期 間之系爭使用借貸契約，再成立一個定有期限之系爭84年租 約。
㈡黃莊淑嬌所有之分割前系爭1762號土地應有部分，由黃燦恭 繼承後於90年間出售予訴外人黃耿芳；黃曾文姬所有分割前 系爭1762號土地應有部分則於92年11月12日出售予陳惠萍。
系爭建物後於94年9 月12日由洪振平出售予黃耿芳，嗣後於 103 年11月26日因拍賣由杜淑貞取得系爭建物所有權，陳惠 萍應繼受系爭使用借貸契約、系爭84年租約。 ㈢陳惠萍為黃耿芳之配偶，對於系爭建物於94年8 月18日辦理 所有權第一次登記，應有所知悉，且自95年7 月11日起至10 4 年9 月9 日止均在系爭建物經營兒童村幼兒園，迄至本件 訴訟前，均未主張有無權占用之事實，陳惠萍顯然默示同意 系爭建物有權使用系爭1762號土地，依民法第470 條第1 項 規定，於系爭建物耐用年限屆至前，系爭建物所有權人均有 權使用系爭1762號土地，則陳惠萍訴請杜淑貞拆除系爭地上 物，返還占用之系爭1762號土地，及給付相當於租金之不當 得利，洵屬無據。
㈣縱認系爭地上物無權占用系爭1762號土地，惟占用面積僅38 平方公尺，相當於租金之不當得利亦應考量土地坐落位置、 使用收益情形、社會經濟等，認應以系爭1762號土地申報地 價年息8%計算，較為合理等語，資為抗辯。
三、原審就陳惠萍之請求，判決陳惠萍一部勝訴即命杜淑貞應將 系爭地上物拆除，並將該部分土地返還予陳惠萍，及自107 年6 月20日起至返還占用前項土地之日止，按年給付陳惠萍 2萬9,841元，以及駁回其餘之訴。
㈠陳惠萍就其敗訴部分提起一部上訴，減縮並更正上訴聲明（ 見本院卷第270 頁）：
⒈原判決駁回後開第二項部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，杜淑貞應自107 年6 月20日起至返還前述土 地之日止，按年再給付陳惠萍2萬6111元。 杜淑貞答辯聲明：上訴駁回。
㈡杜淑貞就其敗訴部分提起上訴，並聲明：
⒈原判決不利於杜淑貞部分之裁判均廢棄。
⒉上開廢棄部分，陳惠萍在第一審之訴駁回。
陳惠萍答辯聲明：上訴駁回。
（原判決駁回陳惠萍請求杜淑貞給付107 年6 月20日前及逾 每年5萬5,952元相當於租金之不當得利部分，未據陳惠萍不 服提起上訴，已告確定）
四、兩造不爭執事項（見本院卷第132-133頁） ㈠重測前坐落於新竹市○○段000 地號土地由黃蔡月蟾、黃曾 文姬、黃莊淑嬌、林永松、林永棟、林永津於57年7 月購入 。於77年10月1日起因互為出售及分割為○○段1762-1、176 2-6、1762土地即分割前系爭1762號土地，分割前系爭1762 號土地由黃蔡月蟾等3人分別共有，權利範圍各3分之1。分 割前系爭1762號土地中黃莊淑嬌權利範圍部分，其死亡後由
其配偶黃燦恭繼承取得，並於90年6月12日由黃燦恭以買賣 為登記原因，移轉所有權於黃耿芳；黃曾文姬權利範圍部分 ，於92年11月12日由黃曾文姬以買賣為登記原因，移轉土地 所有權予陳惠萍；黃蔡月蟾權利範圍部分，於105年5月16日 因裁判分割確定，與其子黃耿芳2人所有分割後之同段1762 之19號、1762之20號土地（應有部分各2分之1），陳惠萍則 因前揭裁判分割取得分割後1762地號土地即系爭1762號土地 所有權全部（見原審卷一第10頁、卷二第78- 116頁）。 ㈡洪振平與黃蔡月蟾等3 人於84年8 月2 日簽署系爭84年租約 ，由洪振平承租分割前系爭1762號土地，出資建蓋房屋使用 ，租期自84年8 月1 日起至94年12月31日止，並約定期滿或 終止租約，所興建建物無條件歸屬出租人。洪振平旋於84年 間興建系爭建物，嗣於94年6 月22日洪振平與黃蔡月蟾、黃 燦欽簽署協議書（下稱系爭協議書），終止系爭84年租約。 系爭建物所有權於94年8 月18日以原因發生日期為84年12月 8 日、辦理所有權第一次登記予洪振平，並於94年9 月12日 以買賣為登記原因，所有權移轉登記予黃耿芳；後於103 年 11月26日以拍賣為登記原因，所有權移轉予杜淑貞（見原審 卷一第158 頁、第281- 292頁、第303- 309頁、卷二第22- 29頁、本院卷第157- 158頁）。
㈢新竹市立私立兒童村幼兒園（下稱兒童村幼兒園）於95年12 月4 日設立，營業址為系爭建物1 樓，負責人為陳惠萍，黃 耿芳、黃蔡月蟾於95年8 月1 日出具土地房屋使用同意書（ 下稱系爭95年同意書），同意自95年9 月1 日起無償提供系 爭建物、分割前系爭1762號土地予陳惠萍，辦理私立兒童村 托兒所暨課後托育中心，該幼兒園於104 年9 月10日廢止。 新竹市立私立艾丁堡幼兒園於106 年7 月30日設立，營業址 為系爭建物1、2樓，負責人為訴外人楊禮誌。杜淑貞與訴外 人楊禮誌於106 年1 月20日簽署房屋租賃契約並公證，由楊 禮誌向杜淑貞承租系爭建物供幼兒園營業使用。黃耿芳、黃 蔡月蟾與楊禮誌於106 年1 月20日簽署土地租賃契約，由楊 禮誌向黃耿芳、黃蔡月蟾承租坐落於新竹市○○段1760、17 61、1762-4、1763-1土地供幼兒園營業使用（見原審卷一第 114- 117頁、第254- 270頁、卷二第31-56頁）。 ㈣黃耿芳於95年7 月11日出具房屋使用同意書，同意系爭建物 2 樓無償供陳惠萍辦理補習班。黃蔡月蟾於95年7 月11日出 具土地使用同意書，同意分割前系爭1762號土地無償供陳惠 萍辦理補習班（原審卷一第347 頁）。
五、本院之判斷
兩造均同意簡化本件之爭點項目（見本院卷第134 頁），茲
分述如下：
㈠陳惠萍主張依民法第767 條第1 項前段請求杜淑貞拆除系爭 地上物，並騰空返還，是否有據？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。又當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定 有明文。本件聯勤司令部主張謝○源等無權占有系爭土地， 而請求渠等拆除地上物交還土地，謝○源等自應就渠等之占 有系爭土地有正當權源存在之事實，負舉證之責（最高法院 88年度台上字第1164號民事判決意旨參照）。陳惠萍主張其 為系爭1762號土地所有權人，杜淑貞所有系爭地上物無權占 用系爭1762號土地等情，業據其提出土地登記第一類謄本可 按（見原審卷第10頁），應可採信，依前揭說明，杜淑貞自 應就占有系爭1762號土地有正當權源存在之事實，負舉證之 責。
⒉查：
⑴84年工建501 號建造執照卷所附系爭84年同意書固有「茲有 洪振平等1 人，擬在下列土地建築2 層RC造建築物一棟，業 經黃莊淑嬌等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為 憑」、「土地標示為○○段1762號」、「土地所有權人黃莊 淑嬌、黃曾文姬、黃蔡月蟾」之記載（見原審卷一第292頁 ）。惟該同意書未記載期日，其上亦僅有黃蔡月蟾等3人之 用印。
⑵系爭84年租約則係出租人黃蔡月蟾等3 人（甲方）與承租人 洪振平（乙方），於84年8 月2 日所簽訂，契約第1 條約定 甲方將坐落新竹市○○段○0000號土地，面積約261 坪，出 租予乙方，由乙方出資建蓋一層或二層RC造之房屋使用；第 2 條約定租期自84年8 月1 日起至94年12月31日止，第5 條 約定期滿或終止租約時，洪振平在租地上所興建建物，其所 有權無條件歸屬出租人；第7 條約定甲方應出具土地使用權 同意書及其他為配合乙方建蓋房屋所需之文件或印鑑證明予 乙方，俾使乙方得以建蓋房屋使用。契約條款之後分別由甲 方共同代理人黃燦欽、乙方洪振平及見證人陳由銓律師用印 （見原審卷一第303- 304頁）。
⑶洪振平於84年8 月15日委由洪振平建築師事務所，代為辦理 分割前系爭1762號土地補習班新建工程，請領建造執照一切 手續事宜，經取得84工建字第501 號建造執照；84年12月8 日檢附同年月1 日新竹市○○○○○○○○○○○○○○○ 路0 段000 巷00號），後附系爭84年同意書，取得84年工使 字第855號使用執照，有上開卷宗可憑（見原審卷一第281-
292頁）。
⑷承上可知，系爭84年同意書係黃蔡月蟾等3 人簽訂系爭84年 租約後，依系爭84年租約第7 條約定，出具予洪振平用以建 蓋房屋使用之文書而已，亦即系爭建物原始得使用分割前系 爭1762號土地，乃係基於洪振平與黃蔡月蟾等3 人間成立定 有期限之系爭84年租約之租賃關係，並未有因系爭84年同意 書而另行成立一個以房屋使用年限為存續期間之使用借貸契 約，杜淑貞此部分抗辯，不足採信。
⒊次查，系爭協議書記載「黃蔡月蟾、黃曾文姬」（甲方）與 洪振平（乙方）於94年6 月22日簽訂，第1 條約定依甲、乙 雙方於84年8 月2 日所簽訂之土地租賃契約書所載，乙方承 租甲方坐落新竹市○○段○0000號土地，租期原係至94年12 月31日止。茲經雙方惠商，同意提前至94年6 月30日終止租 賃契約；第3 條約定乙方應於租約終止之日，依原租賃契約 之約定，將前開土地上所建蓋之建物交付甲方或甲方指定之 陳惠萍，並依甲方之指示，將上開建物所有權無條件移轉登 記予陳惠萍，將門鎖交付予陳惠萍。條款之後分別由甲方「 黃蔡月蟾、黃燦恭」；乙方洪振平及見證人陳由權律師用印 （見原審卷一第309- 310頁）。惟如前述，系爭84年租約之 出租人為黃蔡月蟾、黃曾文姬、黃莊淑嬌」，此時系爭分割 前1762號土地之所有權人為「黃蔡月蟾、黃耿芳、陳惠萍」 （見不爭執事項㈠、原審卷二第79- 80頁），系爭協議書顯 非系爭84年租約全體出租人所為，不生合法終止租約之效力 ，系爭84年租約雙方當事人仍應受該租約之拘束。惟於系爭 84年租約於94年12月31日屆滿失效後，系爭建物是否有權使 用分割前系爭1762號土地，則應依斯時分割前系爭1762號土 地所有權人即黃蔡月蟾、陳惠萍、黃耿芳另與系爭建物所有 權人黃耿芳間之法律關係而定。
⒋另查：
⑴新竹市政府107 年4 月26日函文所附陳惠萍經營之兒童村幼 兒園設立相關文件，陳惠萍於95年10月11日申請設立，地址 為系爭建物1 樓；而卷內所附95年8 月1 日土地房屋使用同 意書即系爭95年同意書，內容略為：黃耿芳、黃蔡月蟾所有 系爭建物，地號崙子段1762號，建坪221.47平方公尺房屋一 棟及空地面積864 平方公尺，同意自95年9 月1 日起無償提 供陳惠萍辦理私立兒童村托兒所暨課後托育中心等語（見原 審卷二第51頁），與黃耿芳、黃蔡月蟾於95年7 月11日分別 出具房屋使用同意書、土地使用同意書（見原審卷一第346- 347頁）相符，堪認95年間因系爭分割前1762號土地所有權 人之一之陳惠萍欲經營幼兒園（補習班），遂由分割前系爭
1762號土地所有權人之一之黃蔡月蟾出具「土地使用同意書 」，同意無償供陳惠萍辦理幼兒園（補習班）使用；系爭建 物所有權人黃耿芳則出具「房屋使用同意書」，同意無償供 陳惠萍辦理幼兒園（補習班）使用，此分係「陳惠萍與黃蔡 月蟾」就「分割前系爭1762號土地」，「陳惠萍與黃耿芳」 就「系爭建物」之法律關係，核均與系爭建物（所有權人黃 耿芳）有何正當權源得使用分割前系爭1762號土地（共有人 黃蔡月蟾、黃耿芳、陳惠萍）無關，難認系爭建物所有權人 黃耿芳與分割前系爭1762號土地共有人黃蔡月蟾、陳惠萍、 黃耿芳間就合法使用土地之法律關係已另有約定。 ⑵分割前系爭1762號土地所有權人之一之陳惠萍使用分割前系 爭1762號土地，既需該土地共有人之一之黃蔡月蟾另出具使 用同意書，同意陳惠萍無償使用，則分割前系爭1762號土地 所有權人之一黃耿芳，以其所有之系爭建物使用分割前系爭 1762號土地，似亦應以同一方式處理，惟杜淑貞並未能提出 任何使用同意書供參，則系爭建物於94年9 月12日移轉予黃 耿芳所有迄陳惠萍提起本件訴訟前，陳惠萍、黃蔡月蟾單純 未主張系爭建物係屬無權占用，自不足認陳惠萍已默示同意 系爭建物得無償使用系爭土地，杜淑貞此部分之抗辯，無足 採信。
⑶原法院103 年司執莊字第13469 號清償債務強制執行事件， 執行債務人黃耿芳之系爭建物，於103 年8 月13日拍賣公告 上載明：「使用情形：二、依建物登記謄本所載，本件建物 坐落在同段1762號土地上，該地號土地所有權人為第三人， 故該地號土地不在本件拍賣範圍內，且使用土地之法律關係 不明，拍定後拍定人應自行解決相關法律問題，本院不代為 處理。」，而由杜淑貞拍定並移轉所有權登記（見原審卷一 第19- 22頁、本院卷第157- 158頁、原法院103 年司執字第 13469號執行卷），杜淑貞就系爭建物使用坐落基地即分割 前系爭1762號土地之法律關係不明情形，難諉為不知；而杜 淑貞抗辯黃蔡月蟾等3 人與洪振平間另成立系爭使用借貸契 約不可採信，已如前述，則其抗辯陳惠萍應繼受系爭使用借 貸契約，亦不可採信。是杜淑貞再抗辯陳惠萍明知系爭使用 借貸契約存在，基於損害杜淑貞之目的提起本件訴訟，顯屬 權利濫用，不足可採。
⒌此外，杜淑貞既未舉證其所有系爭地上物占有系爭1762號土 地有正當權源存在之事實，則陳惠萍主張依民法第767 條第 1 項前段規定，請求杜淑貞拆除系爭地上物，將占用土地返 還予陳惠萍，即屬有據。
㈡陳惠萍主張依民法第179 條規定請求被陳惠萍給付相當於租
金不當得利，是否有據？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以 無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其 得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人 所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號 判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超 過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定 之。前開規定於租用基地，建築房屋，均準用之，土地法第 97條第1 項、第105 條分別定有明文。基地租金之數額，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁 榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並 與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百 分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照 ）。
⒉查系爭1762號土地面臨之馬路為雙線道並劃設雙黃線，地理 位置鄰近於○○路0段000巷與○○路之交岔口，道路筆直復 縱橫交錯，街景繁榮，商業及交通功能俱佳（見原審卷一第 105- 107頁、第122- 132頁），本院認定以系爭土地申報總 價額年息8%計算本件不當得利金額，應屬允當。 ⒊系爭1762號土地於107 年每平方公尺申報地價為9,816.1 元 ，而系爭地上物占用系爭1762地號土地之面積為38平方公尺 （見原審卷二第10頁），準此，陳惠萍於105年5月16日起因 裁判分割而為系爭1762號土地所有權人，斯時杜淑貞所有系 爭地上物即無權占用系爭1762號土地，則陳惠萍請求杜淑貞 給付自107年6月20日起至返還所占用土地之日止之按年計算 不當得利金額為2萬9,841元（計算式：9,816.1元×38平方 公尺×8%＝2萬9,841元，小數點後四捨五入），為有理由， 逾此部分請求，洵屬無據。
六、綜上所述，陳惠萍依民法第767 條第1 項規定，請求杜淑貞 將系爭1762號土地上如原審判決附圖所示編號A 部分（面積 38平方公尺）之建物拆除並返還該部分土地；及依民法第17 9 條規定，請求杜淑貞自107 年6 月20日起至返還土地之日 止，按年給付2萬9,841元，於法有據，應予准許，逾此部分 請求，於法未合，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁 回陳惠萍之請求，及就上開應准許部分，為杜淑貞敗訴之判 決，均無不合。兩造就其敗訴部分分別上訴，均指摘原判決
不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴 均應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第 449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山
法 官 林玉蕙
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
書記官 鄭淑昀
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。