臺灣臺南地方法院民事判決 107年度重訴字第158號
原 告 陳欽輝
訴訟代理人 方文賢律師
被 告 陳姿穎
陳怡蓁
陳麗琴
陳俊良
共 同
訴訟代理人 徐朝琴律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年4 月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一、二、三所示之不動產均分歸被告所有，並按如附表五所示應有部分比例維持共有。
被告陳姿穎、陳怡蓁、陳麗琴、陳俊良應分別補償原告新臺幣參佰參拾捌萬玖仟參佰零肆元、參佰參拾捌萬玖仟參佰零肆元、參佰參拾捌萬玖仟參佰零肆元、參佰參拾捌萬玖仟參佰零伍元。訴訟費用由兩造按如附表四所示訴訟費用負擔比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：如附表一、二、三所示之不動產（下稱系爭房地 ）為兩造共有，應有部分如附表四所示「應有部分比例」欄 所載，兩造對系爭房地並無不分割之協議，亦無因物之使用 目的致不能分割之情形，惟無法達成分割之協議，且因土地 面積不大，其上均坐落無法分割使用之房屋，各共有人均受 原物分配顯有困難，故應將系爭房地變價，所得價金按附表 四所示之應有部分比例分配予各共有人，始符合全體共有人 之利益等語，並聲明：兩造共有系爭房地應予變賣，所得價 金由兩造按如附表四所示應有部分之比例分配。二、被告則以：系爭房地係兩造繼承父親即訴外人陳老吉之遺產 而得，為兩造之祖產，被告希望能保有祖產，繼續維持共有 。為兼顧原告變價分割之主張，被告同意以原告就系爭房地 應有部分6 分之1 所能取得之價值即新臺幣（下同）13,553 ,216元補償原告，並將系爭房地均分歸被告所有，按如附表 五所示應有部分之比例維持共有，以符兩造利益等語，並聲 明：㈠如主文第1 項所示。㈡被告應補償原告13,553,216元 。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第312 頁至第313 頁）： ㈠兩造共有系爭房地，應有部分如附表四所示「應有部分比例 」欄所載。
㈡系爭房地無依使用目的不能分割之情事，亦無不得分割之特
約之事實。
㈢兩造於103 年6 月16日以繼承為原因登記為系爭房地之共有 人，被告復於107 年8 月9 日自訴外人陳郭淑平處受讓取得 系爭房地應有部分各24分之1 。
㈣附表三編號１土地略成梯形，西側與臺南市東區林森路2 段 相鄰，往南可通往市區、往北則可通往國立成功大學；臺南 市東南地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）編號E 、F 所示之磚造二層樓房即附表三編號１建物，先前曾出租予訴 外人漁頭海產餐廳，漁頭海產餐廳業於107 年4 月間退租， 然裝潢仍在，僅編號E （面積158 平方公尺）坐落在附表三 編號１土地上；附圖編號C 、D 部分為一鐵皮搭建之車庫， 為陳老吉所興建，現供被告陳怡蓁配偶停放車輛使用。 ㈤附表二編號１土地略成長方形，其上有如附圖編號B 所示之 水泥磚造二層樓房、頂樓加蓋鐵皮屋即附表二編號１建物， 履勘時為陳郭淑平使用，如附圖編號B 之房屋與編號C 之車 庫相鄰。
㈥附表一編號１土地略成長方形，其上有如附圖編號A 所示之 磚造平房即附表一編號１建物，現為廢棄狀態，無人居住使 用。
㈦附表二編號１土地、附表三編號１土地北側有一寬約1.9 米 之紅磚私人鋪設巷道，與臺南市東區林森路呈垂直狀。 ㈧兩造合意將系爭房地送請崇正不動產估價師事務所進行鑑價 ，附表二編號１土地鑑定總價為29,233,800元、附表三編號 １土地鑑定總價為39,043,800元、附表一編號１土地鑑定總 價為9,790,200 元、附表二編號１建物鑑定總價為561,200 元、附表三編號１建物鑑定總價為2,690,300 元、附表一編 號１建物鑑定總價為0 元；依被告方案分割系爭房地，被告 陳俊良應補償原告3,389,305 元、被告陳姿穎、陳怡蓁、陳 麗琴應各補償原告3,389,304 元。
四、兩造爭執事項（見本院卷第313 頁）：
㈠系爭房地應以何分割方法為適當？
㈡如由被告共同取得系爭房地所有權，應以何等價格補償原告 ？
五、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。原告主張系爭房地 為兩造所共有，應有部分如附表四所示「應有部分比例」欄 所載，並無不能分割之情形，共有人間亦無不分割之特約等 情，有系爭房地登記謄本、房屋稅籍證明書在卷可稽（見本
院卷第157 頁至第197 頁），可信為真正，且為被告所不爭 執，揆諸前揭規定，本件原告請求裁判分割系爭房地，於法 自屬有據。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 以原物分配於各共有人。原物分配顯有困難時，得變賣 共有物，以價金分配於各共有人，民法第824 條第1 項、第 2 項第1 款前段、第2 款前段分別定有明文。又按法院定共 有物分割之方法，應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質 、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院29 年上字第1792號判例、69年度台上字第3100號、81年度台上 字第16號判決參照）。因之，法院為裁判分割前，應顧及公 平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有 物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有 人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素綜合判斷。經查 ：
1.附表一編號１土地略成長方形，其上有如附圖編號A 所示之 磚造平房即附表一編號１建物，現為廢棄狀態，無人居住使 用；附表二編號１土地略成長方形，其上有如附圖編號B 所 示之水泥磚造二層樓房、頂樓加蓋鐵皮屋即附表二編號１建 物，履勘時為陳郭淑平使用，如附圖編號B 之房屋與編號C 之車庫相鄰；附表三編號１土地略成梯形，西側與臺南市東 區林森路2 段相鄰，往南可通往市區、往北則可通往國立成 功大學；如附圖編號E 、F 所示之磚造二層樓房即附表三編 號１建物，先前曾出租予訴外人漁頭海產餐廳，漁頭海產餐 廳業於107 年4 月間退租，然裝潢仍在，僅編號E （面積15 8 平方公尺）坐落在附表三編號１土地上；附圖編號C 、D 部分為一鐵皮搭建之車庫，為陳老吉所興建，現供被告陳怡 蓁配偶停放車輛使用。附表二編號１土地、附表三編號１土 地北側有一寬約1.9 米之紅磚私人鋪設巷道，與臺南市東區 林森路呈垂直狀等情，有現場照片及本院勘驗筆錄存卷可佐 （見本院卷第81頁至第85頁、第121 頁至第122 頁）。 2.原告就系爭房地主張變價分割，而被告表明願取得系爭房地 全部，並按如附表五所示應有部分比例保持共有，且願對原 告金錢補償。本院審酌兩造共有系爭房地為繼承而來，為兩 造之祖產，共有人對系爭房地在感情上有密不可分之依存關 係，而原告就系爭房地應有部分僅為6 分之1 ，如僅因原告 無意願取得系爭房地，即將系爭房地全部變價，不顧原可按 其應有部分使用土地之其他共有人利益，難認允當。反之，
若將系爭房地原物分配予被告，由被告按如附表五所示應有 部分比例維持共有關係，並以金錢補償予未受原物分配之原 告，符合原告所提變價分割分配金錢之主張，對於原告並無 不利，亦能兼顧被告對系爭房地所生之依存關係，就系爭房 地之整體規劃利用應屬最符合經濟效益，對兩造為最有利之 結果。故本院斟酌系爭房地之整體經濟效用及全體共有人之 利害關係等一切情狀，認系爭房地以分歸予被告所有，並由 被告補償價金予原告，方能兼顧各共有人之利益，符合公平 原則，應屬適當。
㈢再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定有明文。 故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應 以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償 金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。又原物分割而 應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有 人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償 金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少 部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物 應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號 判例意旨參照）。經查，系爭房地分割方案，係由被告取得 ，依上開說明，被告即應就原告未受分配之土地、建物價值 部分以金錢補償之。又系爭房地經本院囑託兩造合意之崇正 不動產估價師事務所鑑定兩造持分面積價值，被告應補償多 少金額予被告後，該事務所於107 年12月25日以（107 ）崇 正字第1071225 號函檢附鑑估報告書到院，鑑定結果為：「 附表一編號１土地鑑定總價為9,790,200 元、附表二編號１ 土地鑑定總價為29,233,800元、附表三編號１土地鑑定總價 為39,043,800元、附表一編號１建物鑑定總價為0 元、附表 二編號１建物鑑定總價為561,200 元、附表三編號１建物鑑 定總價為2,690,300 元；依被告方案分割系爭房地，被告陳 俊良應補償原告3,389,305 元、被告陳姿穎、陳怡蓁、陳麗 琴應各補償原告3,389,304 元。」等情，有上開估價報告書 存卷可證（見本院卷第225 頁）。本院審酌該事務所就系爭 房地之分割位置及面積，先進行一般因素分析、區域因素分 析、個別因素分析、及依最有效使用分析情況下，採用比較 法、土地開發分析法2 種估價方式，與比較標的進行分析及 加權比重，考量條件差異程度，進行調整、修正推估而得出 系爭房地兩造權利範圍價值，鑑定內容及技術具有一定之專 業性，應屬公正客觀，堪可憑採，原告爭執上開估價報告鑑 定價值偏低云云，並未提出任何證據相佐，洵無可取，是依
上開鑑定結果被告陳姿穎、陳怡蓁、陳麗琴、陳俊良應補償 原告之金額各為3,389,304 元、3,389,304 元、3,389,304 元、3,389,305 元。
六、綜上所述，兩造共有之系爭土地，應採被告方案分割，並考 量共有人分得土地之價值，予以相互補償計算，爰判決如主 文第1 項、第2 項所示。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；因共有物分割、經界 或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用 顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部 ；民事訴訟法第78條、第80條之1 分別定有明文。查分割共 有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種分割方案較 能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當 之分割方法。本件原告請求分割共有物，因兩造均獲得利益 ，如僅由敗訴之被告負擔，本院認為顯失公平，爰依兩造獲 得之利益及就系爭房地應有部分之比例為訴訟費用之負擔如 主文第3 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張之陳述及所提證據，經本 院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列 ，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1 。中 華 民 國 108 年 5 月 16 日
民事第四庭審判長法 官 李杭倫
法 官 陳協奇
法 官 王鍾湄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 23 日
書記官 蘇嬿合
【附表一】
┌─┬───────────────┬─────┬──────────┐
│編│ 土 地 坐 落 │ 面 積 │ 權利範圍 │
│ ├───┬────┬──┬───┤(平方公尺)│ (應有部分比例) │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │ 地號 │ │ │
├─┼───┼────┼──┼───┼─────┼──────────┤
│1 │臺南市│○區 │○○│○○ │ 147 │原告：6 分之1 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳姿穎：24分之5 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳怡蓁：24分之5 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳麗琴：24分之5 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳俊良：24分之5 │
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┌─┬────────────┬────────┬──────────┐
│編│ 基地坐落 │ 建物面積 │ │
│ │------------------------├────────┤ 權利範圍 │
│號│ 未保存登記建物門牌 │ 建物標示 │ (應有部分比例) │
├─┼────────────┼────────┼──────────┤
│ │ │ │原告：6 分之1 │
│1 │臺南市○區○○段0000地號│ 125平方公尺 │被告陳姿穎：24分之5 │
│ │------------------------├────────┤被告陳怡蓁：24分之5 │
│ │臺南市○區○○路0段000號│如附圖編號Ａ所示│被告陳麗琴：24分之5 │
│ │ │ │被告陳俊良：24分之5 │
└─┴────────────┴────────┴──────────┘
【附表二】
┌─┬───────────────┬─────┬──────────┐
│編│ 土 地 坐 落 │ 面 積 │ 權利範圍 │
│ ├───┬────┬──┬───┤(平方公尺)│ (應有部分比例) │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │ 地號 │ │ │
├─┼───┼────┼──┼───┼─────┼──────────┤
│1 │臺南市│○區 │○○│○○ │ 149 │原告：6 分之1 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳姿穎：24分之5 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳怡蓁：24分之5 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳麗琴：24分之5 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳俊良：24分之5 │
└─┴───┴────┴──┴───┴─────┴──────────┘
┌─┬──┬───────┬───┬──────┬──────────┐
│編│ │ │建築式│ 建物面積 │ │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要│ (平方公尺) │ │
│ │建號│--------------│建築材├──────┤ 權利範圍 │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│樓 層 面 積 │ (應有部分比例) │
│號│ │ │屋層數│合 計 │ │
├─┼──┼───────┼───┼──────┼──────────┤
│1 │930 │臺南市○區○○│加強磚│一層：61.03 │原告：6 分之1 │
│ │ │段○○地號 │造2 層│二層：66.64 │被告陳姿穎：24分之5 │
│ │ │------------- │、住家│合計：127.67│被告陳怡蓁：24分之5 │
│ │ │臺南市○區○○│用 │ │被告陳麗琴：24分之5 │
│ │ │路2段○○號 │ │ │被告陳俊良：24分之5 │
└─┴──┴───────┴───┴──────┴──────────┘
【附表三】
┌─┬───────────────┬─────┬──────────┐
│編│ 土 地 坐 落 │ 面 積 │ 權利範圍 │
│ ├───┬────┬──┬───┤(平方公尺)│ (應有部分比例) │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │ 地號 │ │ │
├─┼───┼────┼──┼───┼─────┼──────────┤
│1 │臺南市│○區 │○○│○○ │ 199 │原告：6 分之1 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳姿穎：24分之5 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳怡蓁：24分之5 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳麗琴：24分之5 │
│ │ │ │ │ │ │被告陳俊良：24分之5 │
└─┴───┴────┴──┴───┴─────┴──────────┘
┌─┬──┬───────┬───┬──────┬──────────┐
│編│ │ │建築式│ 建物面積 │ │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要│ (平方公尺) │ │
│ │建號│--------------│建築材├──────┤ 權利範圍 │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│樓 層 面 積 │ (應有部分比例) │
│號│ │ │屋層數│合 計 │ │
├─┼──┼───────┼───┼──────┼──────────┤
│1 │5417│臺南市○區○○│鋼骨造│一層：58.80 │原告：6 分之1 │
│ │ │段○○○地號 │、飲料│二層：59.72 │被告陳姿穎：24分之5 │
│ │ │------------- │店 │騎樓：50.53 │被告陳怡蓁：24分之5 │
│ │ │臺南市○區○○│ │合計：169.05│被告陳麗琴：24分之5 │
│ │ │路2段○○號 │ │ │被告陳俊良：24分之5 │
└─┴──┴───────┴───┴──────┴──────────┘
【附表四】
┌──┬─────┬───────────────────────┬────────┐
│編號│共有人 │應有部分比例 │訴訟費用負擔比例│
├──┼─────┼───────────────────────┼────────┤
│ 1 │原告 │附表一、二、三所示不動產，應有部分均為6 分之1 │ 6 分之1 │
├──┼─────┼───────────────────────┼────────┤
│ 2 │被告陳姿穎│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為24分之5 │ 24分之5 │
├──┼─────┼───────────────────────┼────────┤
│ 3 │被告陳怡蓁│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為24分之5 │ 24分之5 │
├──┼─────┼───────────────────────┼────────┤
│ 4 │被告陳麗琴│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為24分之5 │ 24分之5 │
├──┼─────┼───────────────────────┼────────┤
│ 5 │被告陳俊良│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為24分之5 │ 24分之5 │
└──┴─────┴───────────────────────┴────────┘
【附表五】
┌──┬─────┬───────────────────────┐
│編號│共有人 │分割後取得之應有部分比例 │
├──┼─────┼───────────────────────┤
│ 1 │被告陳姿穎│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為4 分之1 │
├──┼─────┼───────────────────────┤
│ 2 │被告陳怡蓁│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為4 分之1 │
├──┼─────┼───────────────────────┤
│ 3 │被告陳麗琴│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為4 分之1 │
├──┼─────┼───────────────────────┤
│ 4 │被告陳俊良│附表一、二、三所示不動產，應有部分均為4 分之1 │
└──┴─────┴───────────────────────┘