臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第1291號
原 告 郭煌培
訴訟代理人 宋金比律師
被 告 郭汾楠
訴訟代理人 裘佩恩律師
王盛鐸律師
楊志凱律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國108年5月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○地號、面積四九五點一四平方公尺土地，應按如附圖一所示方法分割，即：編號甲部分（面積二四七點五七）土地，分歸原告取得；編號乙部分（面積二四七點五七）土地，分歸被告取得。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落臺南市○○區○○段000地號（面積495.14平方公尺） 土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分各2分之1， 兩造間未訂有不可分割之約定，且系爭土地非不能分割，為 此，依民法第823條、第824條第2項規定，請求將系爭土地 依如附圖一所示之方法分割。
㈡原告分割方案應為適當之分割方法，蓋系爭土地之西側及北 側鄰地，分別為同段492、486地號土地（以下分別稱492、4 86地號土地）。492地號土地為原告所有，486地號土地則為 被告所有，依原告分割方案，原告取得編號甲部分土地即得 與原告所有492地號土地相連，被告取得編號乙部分土地即 得與被告所有486地號土地相連，地形規則完整，均面臨通 路，不論建築利用、通行而言，均可合併規劃使用，促進土 地整體效益。被告所有坐落系爭土地上之未保存登記建物（ 下稱系爭建物）已老舊不利使用，屋齡已54年，房屋之使用 年限及經濟價值逐年降低，而土地永存，應已考量土地之利 用優先於房屋之使用，況實際上被告現並未使用系爭房屋， 是以原告分割方案堪認為適當、公允之分割方法等語。並聲 明：兩造共有系爭土地，分割如附圖一複丈成果圖所示，即 編號甲部分面積247.57平方公尺分歸原告取得，編號乙部分 面積247.57平方公尺歸被告取得。
二、被告抗辯：
系爭建物為被告所有，目前雖無人居住使用，然被告於原告 取得系爭土地應有部分2分之1前，曾向原告前手表示願以市
價優先承購，但原告前手未依土地法第34條之1將與原告之 買賣條件書面通知被告，致被告無法行使共有人之優先購買 權。依原告分割方案，系爭建物將被拆除大半，系爭建物雖 為老舊之未保存登記建物，但結構完整，稍加整理仍可供住 宅使用，並非毫無經濟價值；且系爭建物被拆除一半，剩餘 一半根本無法保存，與全部拆除無異，有害被告對系爭建物 之權利，原告分割方案顯非妥適。被告提出如附圖二分割方 案，依該方案分割，雖分得土地不方正，但就鄉下地方而言 ，土地之方正性對土地價值影響不大，且原告分得之土地與 492地號土地相鄰，不妨礙原告原來使用土地之狀況，亦可 保存系爭建物之完整性，被告分割方案較接近兩全其美等語 。並聲明：兩造共有系爭土地，分割如附圖二所示，即編號 X部分面積247.57平方公尺分歸原告取得；編號Y部分面積24 7.57平方公尺歸被告取得。
三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造所 共有，兩造之應有部分各為2分之1，有系爭土地之土地登記 謄本附卷可查（見調字卷第23頁）；另兩造未定有不分割之 約定，且兩造於本件訴訟過程中各自提出如附圖一、二所示 分割方案，且不同意對造之分割方案，足認兩造對於分割之 方法不能協議決定。從而，原告依上開法條之規定，請求分 割系爭土地，洵屬有據。
㈡又按土地法第34條之1第4項之優先購買權，係屬債權性質， 此由該條項用語，與同法第104條第2項及耕地三七五減租條 例第15條第3項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系 爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴 人本於土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，請求塗銷 被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登 記於伊，即無可准許（最高法院66年度台上字第1530號民事 判例參照）。是以本件原告受讓系爭土地應有部分，縱令該 出讓人出售應有部分時漏未通知被告優先承買，因優先承買 權屬債權性質，並不影響該出讓人與原告間買賣之效力，故 原告既已取得系爭土地應有部分，即有權訴請分割共有之系 爭土地，堪以認定。
㈢復按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有
困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難 時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一 部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人 。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就 共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1項、第2項、 第4項分別定有明文。又法院定共有物分割之方法，固可由 法院自由裁量，惟仍應斟酌共有人之意願、利害關係及分得 部分所得利用之價值，定一適當公平之方法以為分割；即除 公平原則外，亦應依共有物之性質，斟酌其分割後之經濟效 用，而為適當之分配（最高法院89年度台上字第724號、81 年度台上字第16號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭土地為兩造所共有，面積為495.14平方公尺，兩造應 有部分比例各為2分之1，已如前述。又系爭土地南側為無 路名之柏油路，西側及492地號土地與道路間設有圍牆， 該土地有原告所有之磚造建物，其門牌號碼為大塩寮30號 ；系爭土地北半側有一間磚造建物，該建物門口堆置雜物 及廢棄物，屋內放置有木椅、佛堂並堆置雜物及廢棄物， 目前該建物無人使用；該建物南側之西半部種植地瓜，建 物之東半部與480地號土地有種植玉米，其餘為雜草；系 爭土地與東側480地號土地有磚牆為界，系爭土地北側與 486地號土地上種植香蕉等作物之情，業經本院會同兩造 及地政事務所測量人員至現場勘驗無訛，並有勘驗筆錄、 現場照片、現場概略位置圖及臺南市佳里地政事務所108 年1月4日所測量字第1080001092號函所檢附之土地複丈成 果圖附卷可參（見本院卷第83至107頁，複丈成果圖如附 圖三所示），是上開事實堪以認定。
⒉本件原告提出附圖一分割方案，即將系爭土地分為東、西 兩半部，西側由原告取得，東側由被告取得，依該方案分 割後，兩造取得之土地均屬方正完整，且皆可透過南側道 路進出，臨路寬度復均相當；另系爭土地西側之492地號 土地為原告所有，系爭土地北側之486地號土地為被告所 有，且該2筆土地與系爭土地雖均屬鄉村區，然皆為乙種 建築用地等情，有上開土地之土地登記謄本附卷可參（見 調字卷第23至27頁），則兩造分別取得附圖一編號甲、乙 部分後，可與其等原先所有相鄰之492、486地號土地分別 合併利用，且總體而觀其地形完整方正，日後便於為適當 整體之規劃，以充分發揮建築用地之經濟價值及使用效益 。又採用附圖一分割方案，雖使坐落系爭土地上之系爭建 物有部分坐落原告取得之土地，而有遭原告請求拆除之可 能，然查系爭建物並未辦理保存登記，經本院履勘現場之
結果，系爭建物為一層磚造建物，外觀老舊，牆面斑駁， 門口及屋內堆置有多樣雜物、廢棄物，目前無人使用等情 ，有本院勘驗筆錄及現場照片可參（見本院卷第83頁、第 91至101頁），被告亦自承系爭建物現無人居住使用，其 目前居住北部等語（見本院卷第60頁），又參諸系爭建物 稅籍資料所示，系爭建物起課年月為53年7月，折舊年數 54年，目前課稅現值為7,200元等情，有系爭房屋稅籍證 明書在卷可佐（見本院卷第75頁），堪認系爭建物屋齡已 達約50餘年，已顯老舊，房屋現值甚低，且目前堆置多樣 雜物、廢棄物，包含被告在內均未有人居住其中。是以， 即令被告表明希望保留系爭建物，然由上開客觀情狀以觀 ，已足認系爭建物之經濟價值不大，即使分割後須拆除， 亦不致造成社會經濟之重大損失。至被告雖提出附圖二分 割方案，即按系爭建物之範圍作為分界，將系爭土地劃分 為東西兩半部，西側由原告取得，東側由被告取得，該分 割方案雖可避免系爭建物於分割後遭拆除之可能，然如依 該分割方案分割，除將使兩造各自取得之土地分別呈現L 形，非如附圖一分割方案使兩造各自取得之土地為近似長 方形之方正土地，而較不利於建築使用外，另亦使被告所 分得之Y部分土地臨路寬度變窄，如此則扣除日後被告可 能作為通路之部分（即自南側道路經由Y部分南半部分土 地，抵達Y部分北半部分土地及北側486地號土地）外，Y 部分得作為建築使用之土地實屬有限，此與系爭土地應可 供建築使用之經濟效益及價值尚有未符。又系爭建物之經 濟價值非高，即使分割後須拆除，亦不致造成社會經濟之 重大損失等情，已如前述，故附圖二分割方案為保留系爭 建物，卻將系爭土地分割為較不利於兩造日後建築使用之 非方正形狀，即難認適當。依此，本院審酌系爭土地之前 揭使用現況及其四鄰土地情形，並考量系爭土地之建地經 濟效用、分得土地之利用價值及全體共有人之公平利益等 一切情狀，認系爭土地應按附圖一分割方法為分割，即編 號甲部分分歸原告所有，編號乙部分分歸被告所有，應屬 妥適而可採之分割方案。
四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間 亦無不分割之約定，然迄未能協議分割，從而，原告本於共 有人之地位，起訴請求分割系爭土地，即屬有據。本院審酌 系爭土地之使用現況及其四鄰土地情形，並考量系爭土地之 建地經濟效用、分得土地之經濟效益、利用價值及全體共有 人之公平利益等一切情狀，認原告提出之附圖一分割方案， 符合土地分割之經濟效用及共有人全體之利益，應屬適當而
公允之分割方案，爰判決如主文第1項所示。
五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；因共有物分割、經界 或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用 顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部 ，民事訴訟法第78條、第80條之1分別定有明文。本件系爭 土地分割方法係本院考量全體共有人利益，認以原告所提出 如附圖一所示之分割方案予以分割，應屬可採，可見兩造均 同受其利，若全由敗訴之當事人負擔訴訟費用則顯失公平， 爰依前揭規定，就訴訟費用命由兩造按應有部分比例即各2 分之1負擔。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事第四庭 法 官 余玟慧
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 3 日
書記官 王杏月