臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第1533號
原 告 趙若雁
訴訟代理人 黃紹文律師
黃溫信律師
被 告 陳家樺
千力建設有限公司
兼 上 王美女
法定代理人
上三人共同
訴訟代理人 王翊瑋律師
張佩珍律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國108 年5 月
14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告王美女、陳家樺應共同給付原告新臺幣2,640,921 元，及其中新臺幣2,538,108 元自民國107 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
被告千力建設有限公司應給付原告新臺幣276,300 元，及其中新臺幣266,332 元自民國107 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
訴訟費用由被告共同負擔。
本判決第1 項於原告以新臺幣88萬1,000 元為被告王美女、陳家樺供擔保後，得為假執行。但被告王美女、陳家樺如以新臺幣2,640,921 元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第2 項於原告以新臺幣9 萬3,000 元為被告千力建設有限公司供擔保後，得為假執行。但被告千力建設有限公司如以新臺幣276,300 元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告於民國106 年3 月26日與被告千力建設有限公司（下稱 被告千力公司）、被告王美女、被告陳家樺（下稱被告三人 ）簽訂不動產買賣契約，購買坐落臺南市北區東豐段635 -1 （下稱系爭B 土地，按：應有部分1/2 ）、635-2 地號土地 （下稱系爭C 土地，按：全部）及其上同段1517建號即門牌 號碼：臺南市○區○○路00巷000 號房屋（含共同使用部分 即1519建號）（下稱系爭房屋）（以上合稱系爭不動產），
買賣總價為新臺幣（下同）1,430 萬元，雙方約定買賣標的 物點交日期為：至遲至106 年4 月30日前交屋。簽約後，原 告陸續支付簽約金140 萬元（土地部分110 萬元，建物部分 30萬元）、期款390 萬元（土地部分376 萬元，建物部分14 萬元）、契稅及仲介費286,000 元，合計已支付5,637,144 元，有不動產買賣契約書2 份（其中之土地買賣契約部分下 稱系爭契約）可參。
㈡、原告簽約後均依約配合辦理履約，然至雙方約定之106 年4 月30日交屋期日，遲未見被告通知辦理交屋手續，甚且未完 成所有權移轉登記，經探詢始知原告所購買之系爭房屋係與 北側毗鄰之門牌號碼：臺南市○○路00巷000 號建物（下稱 系爭115 號建物）同以東豐段635 地號土地（下稱系爭A 土 地）、系爭C 土地為建築基地合照興建，系爭A 、C 土地建 築基地不得由二棟建物所有權人分別單獨所有，因此系爭C 土地無法單獨辦理移轉登記予原告。又系爭契約所載系爭B 土地並非原告所購買系爭房屋之建築基地，且該建物之南側 圍牆及庭院範圍恐有部分係坐落在系爭B 土地上之疑慮，日 後倘系爭B 土地開闢道路，恐將使原告買受之系爭房屋南側 遭致拆除。另兩造於接洽系爭房屋買賣時，被告尚佯稱系爭 房屋東側紅磚通道係原告可用之另外增溢土地空間，然嗣經 計算發現，該紅磚通道亦在原告所購買之系爭C 土地範圍內 ，被告顯有未告知買賣標的之明確資訊，致原告陷於錯誤之 情形。為此，原告於106 年5 月26日發函請求被告於函到7 日內履約並澄清疑慮。被告於接獲通知後，向原告解釋雖有 遲延，但已請建築師修正文件即可依契約內容履行移轉，惟 稱完成時間無法確定。而因被告已遲延履行移轉交屋，原告 為維護自身權益，乃於逾催告期限之2 週後，於106 年6 月 19日再以臺南中正路郵局（5 支）第155 號存證信函通知被 告解除兩造間買賣契約。
㈢、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之 給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領 時起之利息償還之。」，民法第259 條第1 、2 款定有明文 ；又「賣方（即被告）若未依本約履行各項義務，每逾1 日 賣方應按買賣總價款萬分之2 計算違約金予買方（自逾期日 起至完成給付日止），但買方（即原告）不得藉賣方未給付 違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應另行主 張之。經買方書面通知限期催告（至少7 日）仍不履行時， 買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支 付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性
違約金另行給付買方。」，雙方簽定之系爭契約第8 條第1 項亦有約定。本件兩造係約定被告等至遲應於106 年4 月30 日將買賣標的物交付予原告，然其等迄未能履行約定，顯已 違約，原告已依契約約定發函通知被告等解除系爭契約，爰 依前揭民法規定及兩造契約約定，請求被告等給付因違約所 生之違約金及利息，詳如附表所示（至原告前已給付之部分 買賣價金、契稅、仲介費用等，被告等後來均已陸續返還， 故不在本案請求中）。又，依系爭契約第8 條第1 項後段之 約定，原告本得請求按原告已支付價金總額之「同額」作為 懲罰性違約金，惟本件因被告在調解及審理過程中已陸續返 還原告已支付之價金及契稅、仲介費等，故原告僅請求以已 支付價金總額之「半數」作為懲罰性違約金，並無違約金過 高之情事；且就附表編號3 、4 利息部分之計息起算日，均 僅請求自107 年7 月1 日起算。
㈣、系爭契約之標的並無客觀上給付不能之情形，並非自始無效 之契約。且就債務不履行之違約情事被告顯然可歸責。退萬 步言，縱部分契約無效（假設語氣，原告否認），違約金部 分之約定亦屬單獨約定，並不當然解釋為同歸於無效。按所 謂之違約金條款，解釋上係獨立之擔保契約，雖與規範房屋 土地買賣價金交付及所有權移轉交付之條款同訂於一份契約 文書內，但其效果、要件及契約內容均有不同，非不可獨立 存在，最高法院83年度台上字第1848號民事判決即認「而違 約金之契約，乃本契約之外，獨立存在之契約。如胡楊素絹 有違約情事，上訴人之此項違約金請求權即發生，並獨立存 在。雖上訴人事後撤銷因受詐欺所為買受之意思表示，其與 胡楊素絹所訂買賣契約，視為自始無效，仍不影響於已獨立 存在之違約金債權，即上訴人所已取得之違約金債權，並不 隨同消滅。」，準此，在契約自始無效之情形下，違約金條 款之效力亦不受影響。且按「法律行為之一部分無效者，全 部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為 有效。」，本件即令假設房屋土地之買賣約定部分為無效（ 此為被告之主張，原告仍否認之），違約金條款既屬可獨立 成立之部分，自不因買賣契約本身之無效而當然解釋亦為無 效等語。
㈤、聲明：
①、被告王美女、陳家樺應共同給付原告2,640,921 元，及其中 2,538,108 元自107 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息。
②、被告千力建設有限公司應給付原告276,300 元，及其中266, 332 元自107 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計
算之利息。
③、訴訟費用由被告共同負擔。
④、如受勝訴判決，原告願供擔保請宣告准為假執行。二、被告答辯略以：
㈠、按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。」，民法 第246 條定有明文。次按「依土地徵收條例第23條第1 項前 段規定被徵收之土地或土地改良物自公告日起，除於公告前 因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利， 並於公告期間內申請登記者外，不得分割、合併、移轉或設 定負擔，足知：被徵收之土地自公告日起，即不得辦理移轉 ，於公告前已因強制執行取得所有權並於公告期間內申請辦 理登記之情形，例外始得辦理移轉手續。該不動產即無從辦 理移轉手續，買賣當事人如以之為買賣標的物者，因不能辦 理移轉而成為客觀給付不能，依民法第246 條第1 項前段之 規定，抗告人與債務人於89年6 月7 日之買賣契約，應屬無 效。」，亦有臺灣高等法院89年度抗字第2297號民事裁定意 旨可參。
㈡、原告向被告等購買系爭不動產，詎料，被告向地政機關申請 辦理買賣過戶之登記時，遭地政機關以「系爭C 土地及系爭 A 土地係系爭房屋與同段1518建號建物之共同基地，其中系 爭房屋就系爭C 土地登記之『建築基地權利範圍』為40/120 、同段1518建號建物登記為80/120，故被告不得逾越上開比 例而將系爭C 土地之應有部分全部轉讓予原告即系爭房屋之 買受人，僅得依前開登記之比例將系爭C 土地應有部分40/1 20轉讓登記予原告」等語為由，拒絕被告之土地過戶登記申 請。因此，系爭契約之標的實有客觀給付不能之情形。至系 爭房屋之移轉登記，承前所述，被告申請辦理系爭房屋之所 有權移轉登記時，亦遭地政機關以參酌公寓大廈管理條例相 關規定之意旨，系爭房屋之繼受人必須同時取得如系爭房屋 「建築基地權利範圍」所示之土地應有部分，始為適法；且 同段1519建號建物乃系爭房屋與同段1518建號建物之共用部 分（被證二），不得與系爭房屋分離而為單獨移轉等語為由 ，駁回被告申請移轉系爭房屋所有權之登記。
㈢、嗣後被告雖試圖藉由變更系爭房屋及同段1518建號建物之「 建築基地權利範圍」之註記方式（被證二），欲藉以除去系 爭C 土地不能過戶予原告之情形，然仍遭地政機關以「依公 寓大廈管理條例相關規定之意旨，系爭C 土地為上開兩建物 之共同基地，兩建物之法定空地乃含括於系爭C 土地之內， 故不得變更註記」等語為由拒絕（被證三），顯見該給付不 能之情形無法除去。
㈣、兩造於簽立系爭契約時，雖均知悉系爭房屋與同段1518號建 號建物係合建在系爭A 、C 土地之上，惟就系爭C 土地依法 不得依系爭契約所示之比例（即全部）轉讓登記予原告乙節 ，兩造均不知悉，因此，系爭契約之標的既有客觀上給付不 能之情形，且於兩造訂約時所未能預期，嗣後亦無法除去， 則依民法第246 條之規定，系爭契約應視為無效。㈤、系爭契約既屬無效，違約金之約定自亦同屬無效，則原告依 系爭契約第8 條約定及民法解除契約回復原狀之效力規定請 求被告等給付如附表所示利息、違約金，自均非有據，應予 駁回。
㈥、原告雖主張系爭契約仍可履行，可將系爭C 土地以應有部分 40/120之權利範圍辦理移轉登記即可云云，然查，系爭房屋 實際上乃坐落於系爭C 土地上，參酌一般社會上房地之交易 習慣，房地交易買賣雙方通常必然將房屋及基地所有權一併 移轉，否則將造成房地所有權分離，日後可能面臨拆屋還地 之窘境，且對不動產之經濟價值顯有不利，而無分別交易之 可能。是本件土地及房屋買賣契約依其性質及當事人之意思 ，係屬房屋與土地買賣契約不能分離而單獨存在，具有一定 依存關係且互相結合之聯立契約，即一個契約之效力或存在 依存於另一契約，同其命運，始符合當事人之真意，而無從 單獨有效存在。此觀系爭土地及建物買賣契約附件之內容， 即被告於簽約時交付予原告檢視之地籍圖上以手寫載明：「 買方已知悉A 棟與B 棟為合照所建築之建物，分管之位置， 詳如此位置圖」等語，並有原告趙若雁之簽名（見本院卷㈠ 第64頁），可知雙方之真意係簽訂以系爭房屋及其所坐落之 基地系爭C 土地之權利範圍「全部」為買賣標的物，並由被 告移轉登記建物及土地所有權予原告之買賣契約，至於系爭 B 土地則為系爭房屋及同段1518建號建物共同之對外聯絡道 路，故應由原告取得系爭B 土地之1/2 。從而土地與建物之 買賣契約具有一定依存關係，無從單獨或部分有效存在，一 旦其中一契約無效，解釋上應一併歸於無效。況依地政機關 類推適用相關條文之結果，系爭B 土地亦應同時依同一比例 併同移轉，亦即，系爭B 土地之移轉範圍將逸脫兩造系爭契 約之約定比例、且無法單獨移轉系爭C 土地，應屬自始客觀 給付不能之情形。
㈦、系爭契約自始無效，則契約內之違約金條款亦無單獨有效存 在之餘地，故原告所稱之違約金債權根本從未發生，難謂得 請求之，與最高法院83年度台上字第1848號民事判決所稱買 賣契約經嗣後撤銷，已發生之違約金債權不受影響之情形， 顯屬有別。況系爭契約既然自始無效，則被告即不負有履行
買賣契約之義務，縱違約金條款單獨有效存在，被告亦無履 行義務、無違約可言，是則違約金債權實無從發生。㈧、退步言，縱認原告得請求違約金，惟被告未能依約履行給付 義務，係因相關法律強制規定所致，並非可歸責於被告之事 由，且被告亦無法自此交易受有利益，顯見被告並非惡意違 約，此外被告更面臨日後出賣系爭建物及土地時，僅能以基 地權利範圍持份出賣之困境，而承受系爭不動產難以出售或 僅能以相對低價出售之風險；反觀原告就已給付價金部分均 已由安新公司全數返還，原告並無因此受有任何損失。職此 ，應綜合觀察被告違約歸責程度之高低、被告所受利益、原 告所受損害及社會經濟狀況、一般交易習慣等一切情事，本 案原告所請求之違約金實有過高之虞，應予酌減。㈨、且系爭契約之買賣雙方共同與安新公司簽訂不動產買賣履約 保證之信託契約（被證一），依照該契約，原告並非自始即 將買賣價金給付予被告，而係依約將相關款項分期存入所開 立之信託財產專戶，由受託人安新公司保管，至被告履行全 部契約義務後，始得受領買賣償金。而本件買賣於受託人即 安新公司依約支付專戶內資金予被告之前，該履約保證專戶 款項即已返還予原告，安新公司於返還時均依約計息併予償 還，原告並未受有利息損害，原告亦自承其係自安新公司接 受返還其所匯入該履約保證專戶款項共5,298,628 元。質言 之，被告根本未曾受領過該專戶內之款項，自不符合民法第 259 條「受領」之要件，故原告請求被告附加返還簽約金及 買賣價金之利息，顯無理由。
㈩、被告未能依約履行交付，係因地政機關之行政管制措施不予 准許，屬法律上之不能，非可歸責於被告之事由，且出賣人 即被告千力公司及被告千力公司負責人王美女僅為從事規劃 興建建物之人，與原告簽立系爭契約時，乃透過安新公司的 成屋價金履約保證契約與原告成立系爭契約，並委由專業代 書辦理土地移轉登記，益證被告等人均非專業地政人員，並 無專業知識能力，無從避免契約無效事由之發生，況地政機 關係以「類推適用」之方式解釋法律，本具有高度之不確定 性，又豈能苛責並期待被告等知悉相關土地建物之法規上狀 態等語。
、聲明：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
③、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：
㈠、系爭契約係屬有效，且為可歸責於被告之事由致債務不履行
：
①、經查，系爭不動產係由被告千力公司所設計、規劃、興建、 興建完成後辦竣初次保存登記，且被告千力公司為專營「住 宅及大樓開發、租售業、不動產買賣業」之專業建設公司， 則被告千力公司對於系爭房屋之基地坐落情況自知之甚詳， 而被告王美女為被告千力公司之負責人，被告陳家樺為系爭 B 、C 土地之所有權人（應有部分與被告王美女均各1/2 ） 等情，皆有建物所有權狀、土地登記謄本、建物登記謄本、 被告公司變更登記事項表等件附卷可稽（見本院卷㈠第76、 156 至159 頁），上開事實自堪認定。
②、又觀之系爭房屋是被告千力公司於104 年10月14日興建完成 、「104 年12月15日」登記完竣以被告千力公司為所有權人 、使用執照為104 南工使字第04400 號、共有部分為同段15 19建號（5.21平方公尺）、「建築基地地號及建物基地權利 範圍為同段635 、635-2 地號土地各40/120」乙情，亦有被 告提出之建物所有權狀及原告提出之建物登記第一類謄本附 卷為憑，足徵被告於「106 年3 月26日」與原告簽訂系爭契 約時，顯然早已明知系爭房屋之坐落建築基地為同段635 （ A ）、635-2 （C ）地號土地、且權利範圍為各40 /120 甚 明；復參以兩造共同簽訂之系爭契約之附件內容，被告於簽 約時已在地籍圖上另以手寫文字載明：「買方已知悉A 棟與 B 棟為『合照』所建築之建物，分管之位置，詳如此位置圖 。」、甚且特別繪圖、標註「系爭房屋之圍牆是搭建在同段 1518建號建物之法定空地上」、「系爭房屋與同段1518建號 建物互立『分管協議書』，經法院認證」、「（以虛線畫出 範圍）此供同段1518建號建物及後面住戶通行、此供同段15 18建號建物通行」、另繪出同段1519建號建物之位置（寫上 公設）等語（見本院卷㈠第64頁，兩造4 人均有簽名確認， 如附件所示），益徵被告等確實明知系爭房屋與同段1518建 號建物是合照興建、法定空地併同計算，且對於登記之基地 坐落情況為何、法定空地位置何在、何區域需預留通行道路 等項，均知之甚詳，堪認其等於訴訟中辯稱：簽約時並不知 道建物基地權利範圍、也無法預見不能辦理移轉登記云云， 實係臨訟卸責之詞，並無可採。
③、嗣被告等於簽訂系爭契約時，被告仍於契約書上記載出售之 土地標的為「系爭B 土地（權利範圍1/2 ）、系爭C 土地（ 權利範圍全部）」（見本院卷㈠第14頁），是則，不論被告 等係因疏忽而忘記系爭房屋之坐落建築基地權利範圍為何， 而如此簽約；或簽約時，內心明知建築基地權利範圍僅各40 /120，但主觀上認為仍可辦妥移轉登記（詳如後述），被告
等皆具有可歸責之事由。
④、再查，被告抗辯：之前於106 年4 月25日申請系爭不動產之 買賣移轉登記時，遭地政機關以系爭A 、C 土地係系爭房屋 與同段1518建號建物之共同基地，其中系爭房屋就系爭C 土 地登記之『建築基地權利範圍』為40/1 20 、同段1518建號 建物登記為80/120，故被告不得逾越上開比例而將系爭C 土 地之應有部分全部轉讓予原告，僅得依前開登記之比例將系 爭C 土地應有部分40/120轉讓登記予原告乙節，業經本院函 詢臺南市歸仁地政事務所，該所函覆表示：本申請案經本所 於106 年5 月3 日以土地登記案件補正通知書通知申請人應 於文到15日內補正：「系爭房屋之建築基地為系爭A 、C 土 地（權利範圍各40 /120 ），其專有部分需與其所屬建築物 共用部分之應有部分及其基地所有權併同移轉，請補正。（ 公寓大廈管理條例第4 條第2 項）」（見本院卷㈡第21頁） ，惟申請人逾期未能補正，故予以駁回申請等情，有該所回 函附卷可稽（同卷第20頁）。嗣被告於106 年5 月4 日再次 申請，試圖藉由變更系爭房屋及同段1518建號建物之「建築 基地權利範圍」之註記方式為申請，亦經臺南市歸仁地政事 務所覆以：「依公寓大廈管理條例第4 條第2 項、第7 條、 建築法第11條規定，台端申請將系爭房屋及同段1518建號建 物坐落之基地權利範圍僅各分別為同段A 、C 土地乙節，顯 與法不合。又，依內政部訂頒之『登記原因標準用語』，其 中並無『建物基地權利種類範圍變更』此一登記原因，故仍 請補正。」等語（見本院卷㈠第78頁），而按建築法第11條 規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及 其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築 前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其 前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理 規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉 ，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦 法，由中央主管建築機關定之。」，參以被告等係自始明知 系爭房屋與同段1518建號建物係「合照」建築、併用法定空 地，以及渠等為顯具專業智識及能力之建設公司，殊無諉為 不知之理，由此益徵被告等具有可歸責之事由甚明。⑤、雖被告辯稱：系爭契約之標的有客觀給付不能之情形云云， 然查，被告王美女及陳家樺既有系爭土地之全部所有權（應 有部分各1/2 ），有如前述，而原告亦無不得取得系爭土地 所有權之身分限制，則此自難謂屬法律上之不能。況被告等 既於簽訂系爭契約時，特地要求原告亦簽署分管協議書、分 管契約（註明經法院認證）、法定空地分管協議書及分管圖
、系爭C 土地之土地無償使用認證書（道路退縮地位置及面 積）、拆除同意書等文件（見本院卷㈠第64至71頁），則被 告等自當能僅移轉登記系爭A 、C 土地之應有部分40/120之 權利範圍併同時移轉登記系爭房屋之所有權，及以經認證之 分管協議書之方式，來確保系爭房屋與同段1518建號建物之 使用範圍，以達契約履行之目的，由此足徵，被告辯稱：本 件是法律上之不能、自始不能之無效契約云云，並非有理。㈡、違約金部分：
①、按「賣方（即被告）若未依本約履行各項義務，每逾1 日賣 方應按買賣『總價款』『萬分之2 』計算違約金予買方（自 逾期日起至完成給付日止），但買方（即原告）不得藉賣方 未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應 另行主張之。經買方書面通知限期催告（至少7 日）仍不履 行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買 方已支付價金，並同意按買方『已支付價金總額』之『同額 』，作為懲罰性違約金另行給付買方。」，系爭契約第8 條 第1 項定有明文（見本院卷㈠第16頁反面、第21頁反面）， 準此，本件之債務不履行既係可歸責於被告，詳如前述，而 原告業於106 年5 月26日發函限期請求被告於函到7 日內履 約並澄清疑慮，被告於接獲通知後，仍未於系爭契約所定之 買賣標的點交日期106 年4 月30日為點交；原告復於逾催告 期限2 週後之106 年6 月19日以臺南中正路郵局第155 號存 證信函通知被告解除兩造間系爭買賣契約之意思表示，則原 告依系爭契約第8 條第1 項約定請求被告給付如附表編號1 （同條項後段）、2 （同條項前段）之違約金，自屬有據， 應予准許。
②、至被告抗辯：違約金過高，應予酌減云云。按當事人得約定 債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人 另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如 債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付 違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於 適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民 法第250 條亦規定甚明。是違約金有賠償性違約金及懲罰性 違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所 生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債 權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支 付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而 當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最 高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。次按約定之 違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定
有明文。不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其 適用（最高法院70年台上字第3796號裁判要旨可參）。惟此 規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經 濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法 院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過 高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依 辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當 事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已 盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害 之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定 ，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平， 法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事 及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均 應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約 約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違 約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益 歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易 安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、 93年度台上字第909 號民事判決意旨參照）。準此，關於違 約金數額是否過高，應視約定之違約金額與債權人所受損害 是否金額相差懸殊或有顯失公平情形，由本院審酌兩造所提 出之事證資料及斟酌相關情狀，決定得否予以酌減，非謂債 務人主張兩造約定之違約金金額顯屬過高，即認有不相當之 情事，而認其主張為可取。經查，系爭契約第8 條約定：「 賣方若未依本約履行各項義務，每逾1 日賣方應按買賣『總 價款』『萬分之2 』計算違約金予買方（自逾期日起至完成 給付日止），但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行合 約義務或妨礙房地點交，買方應另行主張之。」、「經買方 書面通知限期催告（至少7 日）仍不履行時，買方得另以書 面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同 意按買方『已支付價金總額』之『同額』，作為懲罰性違約 金另行給付買方。」，有如前述，而本件原告所請求之違約 金就同條項前段部分，僅請求54日（約定點交日為106 年4 月30日，故自106 年5 月1 日起至106 年6 月23日止），而 非至契約約定之「完成給付日止」；至同條項後段部分，亦 僅請求買方已支付價金總額之半數，而非契約約定之「同額 」，已較契約約定之數額為低，且本件被告等為建設公司， 訂約地位並無較低之情況，且被告亦未舉證證明約定之違約 金額有何過高而顯失公平之情事，加之原告無法依約獲得交 屋，自受有無法即時居住或使用收益系爭不動產之損害，及
需另行看屋磋商締約等之勞力時間費用之支出，再者，違約 金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方 於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約 時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平 等地位自主決定，基上各節，本院考量兩造之經濟能力、被 告債務不履行之情節、時間長短等一切情狀，認兩造約定之 違約金金額應無過高情形，核無酌減之必要。
㈢、附加利息部分：
①、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之 給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領 時起之利息償還之。」，民法第259 條第1 、2 款定有明文 。又按債權人依法行使契約解除權，契約經解除，契約即溯 及歸於消滅，當事人於契約存續期間所受領之給付，即成為 無法律上之原因，債權人可依民法第259 條或第179 條之規 定，請求債務人回復原狀或返還其所受之利益（最高法院10 4 年度台上字第799 號判決參照）。查系爭契約為可歸責於 被告之事由致給付不能，既經原告合法解除，如前所述，而 被告係分別於106 年9 月16日囑由履約保證專戶返還原告13 8,911 元、於106 年9 月18日返還5,159,717 元（當天另返 還仲介費286,000 元），合計已返還價金共5,298,628 元（ 履約保證專戶有扣除部分費用，雖尚不足1,362 元，然此部 分本件原告不請求），則依據前開規定及說明，原告自得請 求被告給付應附加自受領時起之利息如附表編號⑶、⑷所示 。
②、雖被告辯稱：買賣價金並未交付予被告，而係交付從事履約 保證之安新公司存入專戶，故被告未曾受領價金，無返還附 加利息之義務云云。按依系爭契約，本件買賣價款之交付共 分為4 期，均訂有期限，且依期限認定原告是否有對被告履 約遲延之情事，雖原告、被告、仲介公司之間訂有買賣價金 履約保證申請書，三方均委任安新公司辦理「買賣價金履約 保證」事宜，故原告所應給付之價金係交付安新公司，並由 該公司存入履約保證專戶，然安新公司本身本即無領取價款 之權利，其受領價款實係出於出賣人即被告之同意授權而代 被告為受領，原告依買賣契約交付價款予安新公司之時，即 已依約履行交付價款予被告之義務，依履約保證申請書第7 條、第12條約定，雖安新公司依買賣契約履約結果書面審理 認證後撥款，然此僅係基於履約保證條款之約定，不得於收 受原告交付之價款後即直接撥付與被告而已（避免被告不履 約），並無礙於原告實際交付價金並由被告取得價款給付之
契約上利益，故被告辯稱：未曾實際受領價金，故無返還附 加利息之義務云云，並非有理。
四、綜上所述，原告依系爭契約第8 條請求違約金、並主張解除 契約後回復原狀之附加利息，故請求被告王美女、陳家樺共 同給付2,640,921 元，及其中2,538,108 元自107 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；及被告千力 公司應給付276,300 元，及其中266,332 元自107 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由， 應予准許。並依民事訴訟法第78、85條規定為訴訟費用負擔 之諭知。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列， 併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核 並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、據上論結：原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 吳金芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
書記官 陳雅慧
附表：
┌─┬─────┬───────────────┬─────────────┬─────────────┐
│編│項目 │被告王美女、陳家樺 │被告千力公司 │請求依據 │
│號│ │（土地部分；總價1,001 萬元） │（房屋部分；總價429 萬元）│ │
│ │ │（新臺幣，元） │（新臺幣，元） │ │
├─┼─────┼───────────────┼─────────────┼─────────────┤
│⑴│懲罰性 │243 萬元 │22萬元 │一、違約金部分：依系爭契約│
│ │違約金 │【計算式：已支付（110 萬元＋37│【計算式：已支付（30萬元＋│ 第8 條第1 項後段。 │
│ │ │6 萬元）×0.5 （半數）＝243萬 │14萬元）×0.5 （半數）＝22│二、如具定金性質者，同時依│
│ │ │元】 │萬元】 │ 民法第249 條第3 款為請│
│ │ │* 其中110 萬元為簽約金，亦具定│* 其中30萬元為簽約金，亦具│ 求。 │
│ │ │金性質。 │定金性質。 │ │
├─┼─────┼───────────────┼─────────────┼─────────────┤
│⑵│履約遲延 │108,108元 │46,332元 │系爭契約第8條第1項前段。 │
│ │違約金 │【計算式：總價1,001 萬元×萬分│【計算式：總價429 萬元×萬│（計算期間： │
│ │ │之2 ×54日＝108,108 】 │分之2 ×54日＝46,332】 │自106 年5 月1日起至106 年 │
│ │ │ │ │6 月23日止） │
├─┼─────┼───────────────┼─────────────┼─────────────┤
│⑶│簽約金 │26,068元 │7,110元 │民法第259 條第2 款。 │
│ │之返還附加│【計算式：110 萬元×5 ％×173 │【計算式：30萬元×5 ％×17│（計算期間： │
│ │利息 │÷365 ＝26,068】 │3 ÷365 ＝7,109.5 ，元以下│自106 年3 月28日起至106 年│
│ │ │ │四捨五入（下同）】 │9 月16日止） │
│ │ │ │ │*106年3月27日交簽約金。 │
├─┼─────┼───────────────┼─────────────┼─────────────┤
│⑷│買賣價金 │76,745元 │2,858元 │民法第259 條第2 款。 │
│ │之返還附加│【計算式：376 萬元×5 ％×149 │【計算式：14萬元×5 ％×14│ （計算期間： │
│ │利息 │÷365 ＝76,745.2元】 │9 ÷365 ＝2,857.5 元】 │自106 年4 月21日起至106 年│
│ │ │ │ │9 月16日止） │
│ │ │ │ │*106年4 月20日交買賣價金。│
├─┼─────┼───────────────┼─────────────┼─────────────┤
│ │合 計│2,640,921 元 │276,300 元 │ │
│ │ │（⑴+ ⑵＝2,538,108 元） │（⑴+⑵＝266,332 元】 │ │
└─┴─────┴───────────────┴─────────────┴─────────────┘
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