禁止使用停車位
最高法院(民事),台上字,89年度,1392號
TPSV,89,台上,1392,20000616

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最高法院民事判決               八十九年度台上字第一三九二號
  上 訴 人 丙 ○ ○
        乙○○○
        庚 ○ ○
        甲 ○ ○
        己 ○ ○
        丁 ○ ○
  被 上訴 人 戊 ○ ○
        旺業建設股份有限公司
  右 一 人
  法定代理人 楊 添 旺
右當事人間請求禁止使用停車位事件,上訴人對於中華民國八十七年八月四日台灣高
等法院第二審更審判決(八十五年度上更㈢字第四三三號),提起上訴,本院判決如
左:
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄,發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張:伊於民國七十三年間在台北縣中和市○○段尖山腳小段七號、七-一號、五三-三號(七十五年六月五日該三筆土地合併為同小段七號土地)及二-二號等四筆土地上興建地上七層、地下一層之集合式商業住宅大樓。完工後辦理地下室所有權第一次登記,將該地下室總面積二○二五平方公尺主要用途登記為防空避難室兼停車場,門牌號碼為「中和市○○路○段一○九巷十六號地下室」。伊於出售大樓各層與買受人時,除移轉各該層所有權與買受人外,並依其買受建物面積之比例,將地下室所有權各移轉一萬分之三十三至一萬分之五十二不等之應有部分與各層樓之買受人,購停車位者,則多取得萬分之八十二持分,且與各買受人於買賣契約書中約定地下室「停車場車位另行銷售,各戶不須負擔其坪數」。如買受人另購車位,則於契約書後加註該停車位之編號及金額。上訴人未向伊另購買停車位,竟於遷入大樓居住後,強行使用停車位等情,本於買賣契約之法律關係,求為命上訴人不得使用該地下室(建號一○五六一號)內系爭如原判決附圖編號一號至六號、八號至十六號、二十號至二十三號、二十五號至二十七號、二十九號、三十號、三十四號至四十號共三十一個停車位(下稱系爭停車位)之判決(其中關於被上訴人戊○○請求上訴人庚○○甲○○己○○丁○○,被上訴人旺業公司請求上訴人丙○○乙○○○不得使用上開三十一個停車位部分,業經本院發回前原審及本次更審分別為被上訴人敗訴之判決,均未據被上訴人提起第三審上訴,已告確定)。上訴人則以:地下室為全體住戶共有,基於共有關係,伊有使用系爭停車位之權。又被上訴人於出售房屋時,並未保留共有部分之專用權,兩造「停車場車位另行銷售,各戶不須負擔其坪數」之約定,並無「未購停車位之人不得使用停車位」之特約存在,亦無分管協議等語,資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決(確定部分除外),駁回其上訴,無非以:被上訴人主張之右開事實,業據其提出買賣契約書為證,且為上訴人所不爭執,堪



信為真實。查被上訴人將系爭大樓地下室規劃設計為停車場、防空避難室,其地下室總面積為二○二五平方公尺,其中停車位面積為六一五平方公尺,規劃停車位面積為五九八‧五平方公尺,業經原審向台北縣政府調取七十三年建字第一五五二號建造執照、七十五年中使字第八六一號使用執照,核閱屬實,並有測量成果圖附卷可稽。足證被上訴人所規劃如原判決附圖所示四十一個停車位之面積,並未超過被上訴人及購買停車位住戶對地下室應有部分合計面積六八○‧八平方公尺(計算方式詳如原判決附表二),亦未超過使用執照所載停車位面積六一五平方公尺,則上訴人辯稱地下室停車位面積超過核准面積之六一五平方公尺云云,自無可採。查上訴人庚○○甲○○己○○丁○○與被上訴人旺業公司;上訴人丙○○乙○○○與被上訴人戊○○,分別訂定「預定房屋買賣契約書」,而上訴人等均未向被上訴人購買停車位,為上訴人所自認。依兩造買賣契約中訂明:「停車場車位另行銷售,各戶不須負擔其坪數」等情,足見被上訴人於出售房屋時,係將大樓地下室全部面積,扣除停車場面積後,將防空避難室部分之面積,分配予全體買受人,其應有部分各為萬分之三十三至五十一不等,而不及於停車場,上訴人於買受房屋時,業於「預定房屋買賣契約書」之「停車場車位另行銷售,各戶不須負擔其坪數」約定條款下蓋章確認,並有上訴人所不否認之「預定房屋買賣契約書」附卷可稽,上訴人自不能諉為不知。按區分所有建築物之出賣人,如保留共有部分之專用權,分別附隨於專有部分出賣時,倘他區分所有人明知有此情形而買受,縱未明白約定,亦應視為保留專用權之默示承認,與共有物之約定分管相類,各區分所有人應受其拘束。次按物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務,民法第三百四十八條第一項,定有明文,依此規定之反面解釋,買受人亦僅能請求出賣人交付其所買賣之標的物,買受人因買賣關係而能使用者,亦僅買賣標的物而已。本件被上訴人分別與各買受人訂定「預定房屋買賣契約書」,並均同意關於「停車場車位另行銷售,各戶不須負擔其坪數」之約定,是該項約定,顯將停車位排除於兩造間之買賣標的之外,該約定同時兼具有未購買停車位之當事人不得使用停車位之特別約定。反之,另購買停車位者,被上訴人負有交付所購買特定停車位於買受人,並使其取得停車位之專用權,而與共有物之約定分管相類。依上說明,被上訴人於規劃地下停車場時,既經保留該停車位部分另行銷售,上訴人並同意關於「停車場車位另行銷售,各戶不須負擔其坪數」之約定,與被上訴人訂定「預定房屋買賣契約書」,即應依約受其拘束。而系爭三十一個停車位,上訴人並未購買,且上訴人同意關於「停車場車位另行銷售,各戶不須負擔其坪數」之約定,是上開買賣契約之此部分約定,類似於共有人就共有物為分管之約定,具有協議之性質,並有預定房屋買賣契約書、建築物停車位置分配協議書、建築改良物登記簿謄本、測量成果圖,附卷可稽。上訴人辯稱地下室為全體住戶共有,基於共有關係,自有權使用系爭停車位云云,委無可採。上訴人既未購買停車位,不依約而使用停車位,則被上訴人非不得依該買賣契約,請求上訴人為消極給付不得使用停車位。從而,被上訴人本於買賣契約之法律關係,旺業公司訴請庚○○甲○○己○○丁○○戊○○訴請丙○○乙○○○不得使用系爭停車位部分,即無不合等語,為其判斷之基礎。
惟查原審命上訴人不得使用如原判決附圖所示之系爭停車位,該附圖係台北縣中和地政事務所於七十五年六月二日所測量,載明該建物平面圖及建物面積係依使用執照七



十五年使字第八六一號之設計圖或竣工圖轉繪計算,停車位共四十一個,面積共為五九八‧五平方公尺。而第一審法院委託該地政事務所於七十九年十月二十六日依現況測量結果,系爭地下室現共有四十八個停車位,使用面積合計為六一八‧○七平方公尺(見第一審卷第五十二頁正反面)。現有之停車位總數編號及面積,與使用執照設計圖之車位及面積均不相同,原審依原使用執照所載附圖命上訴人不得使用前揭三十一個號數停車位,顯與現場情況不符,已有未洽。且現有四十八個停車位占用地下室面積合計為六一八‧○七平方公尺,已超過原規劃之停車位面積五九八‧五平方公尺。另依卷附被上訴人於八十二年間之建築改良物所有權狀所載,被上訴人因一部買賣,致其對系爭地下室之應有部分已有減少,即被上訴人戊○○地下室應有部分為一萬分之九七六,旺業公司為一萬分之一五六六,與原判決附表二計算方式所載亦有出入。究竟被上訴人對系爭地下室所有權應有部分尚保有若干﹖系爭停車位是否仍屬被上訴人所有及分管,此與判斷被上訴人有無提起本件消極給付之訴之法律上利益攸關。原審雖曾就此加以調查,但未待被上訴人舉證證明(見原審更㈢卷第一○九頁),即以上開理由遽為上訴人敗訴之判決,尤有可議。本件事實未臻明瞭,本院無從為法律上之判斷。上訴論旨,指摘原判決關於其敗訴部分為不當,求予廢棄,非無理由。據上論結,本件上訴為有理由,依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項,判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十六 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 陳 國 禎
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十七 日

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參考資料
旺業建設股份有限公司 , 台灣公司情報網