臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第827號
原 告 101玩具王國股份有限公司
兼 上一人
法定代理人 李春英
共 同
訴訟代理人 陳姿君律師
被 告 中榮大樓管理委員會
法定代理人 周徹
訴訟代理人 黃鈺華律師
李琦光
上列當事人間請求確認管理規約無效等事件，本院於民國108 年
5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認民國九十三年八月二十三日中榮大樓區分所有權人會議決議修正通過之中榮大樓管理規約第三十五條第一項中「住戶不得在大樓內經營餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃業等行業」部分為無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十七，餘由原告負擔。原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理 人承受其訴訟前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之； 前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明 ；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170 條、 第173 條、第175 條定有明文。經查，被告法定代理人原為 高千惠，於本院審理中之民國107 年5 月16日變更為周徹， 有中榮大樓第34屆管理委員會第1 次會議會議紀錄可憑（本 院卷第35、47頁）。以故，原告具狀聲明由周徹承受訴訟（ 本院卷29頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊等為被告所管理「中榮大樓」社區（臺北市○ ○區○○路0 段00號、62號、64號，下逕稱中榮大樓）之區 分所有權人，原告101 玩具王國股份有限公司（下稱101 玩 具公司）、李春英依序為門牌號碼同路段60號1 樓、同號地 下之1 專有部分（屋內設有內梯連通，下依序稱系爭1 樓房 屋、系爭地下之1 房屋，合稱系爭房屋）之區分所有權人。
因中榮大樓地處精華地段，自104 年起，即屢有餐飲業者向 伊等表達承租系爭房屋之意，然均遭被告以中榮大樓管理規 約第35條第1 項規定「住戶不得在大樓內經營任何工廠、特 定管制行業或有影響住戶安靜安全之行業。如：三溫暖業、 KTV 、卡拉OK業、觀光理容業、舞廳、色情場所、酒吧、酒 家、特種咖啡業、小鋼珠業、機械、汽車維修廠、瓦斯業、 賭場、電動玩具、餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃業等行 業」（下稱系爭第35條第1 項規約，單指其中「住戶不得在 大樓內經營餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃業等行業」部 分，逕稱系爭規約）為由拒絕。惟中榮大樓為住商混合大樓 ，地上及地下1 樓可供店鋪或辦公室使用；另餐廳及小吃業 等與三溫暖等性質迥異，非屬影響公共安全之八大（特種） 行業，系爭規約顯限制伊等財產權過鉅，不符比例原則，違 反公序良俗，且有權利濫用之嫌。又105 年5 月9 日曾有知 名餐廳「悅上海」（下逕稱悅上海）願以每月新臺幣（下同 ）65萬元向伊等承租系爭房屋，然囿於系爭規約無法成行， 致伊等受有1 年租金損失780 萬元（計算式：650,000 ×12 ＝7,800,000 ），爰依民法第184 條第1 項前段、後段規定 ，提起本件訴訟等語，並聲明：（一）確認系爭第35條第1 項規約中系爭規約部分為無效。（二）被告應給付原告780 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。（三）第2 項聲明，願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭規約符合公寓大廈管理條例之規範，且禁止 餐飲業進駐，可大幅提升中榮大樓住戶所享環境品質之公共 利益，較之原告出租於餐飲業獲得私人利益，法律上更值保 護，是系爭規約尚非違反公序良俗，或屬權利濫用而無效。 又原告非不得將系爭房屋出租於其他非餐廳業者，所主張之 1 年租金損失與系爭規約無相當因果關係，所失利益亦乏客 觀確定性。加之系爭地下之1 房屋尚未辦理使用執照變更， 法令上尚不得經營餐飲業，原告欲將系爭1 樓及地下之1 房 屋一併出租於餐廳業者，在變更使用執照前本不可得，故其 等請求損害賠償為無理由等語置辯，並聲明：（一）原告之 訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第77、156 、209 頁，依判決格 式修正、刪減文句，或依全辯論意旨整理內容）：（一）被告為門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00號、62號、64 號「中榮大樓」之公寓大廈管理組織。原告101 玩具公司 為「中榮大樓」內系爭1 樓房屋之區分所有權人，原告李 春英為系爭地下之1 房屋之區分所有權人。
（二）中榮大樓管理規約於93年8 月23日全體區分所有權人大會 ，修正中榮大樓規約第35條第1 項為：「住戶不得在大樓 內經營任何工廠、特定管制行業或有影響住戶安靜安全之 行業。如：三溫暖業、KTV 、卡拉OK業、觀光理容業、舞 廳、色情場所、酒吧、酒家、特種咖啡業、小鋼珠業、機 械、汽車維修廠、瓦斯業、賭場、電動玩具、餐廳及麵、 飯、麵包等食品、小吃業等行業」（即增訂「不得經營餐 廳及麵、飯、麵包等食品、小吃業」部分）。而系爭第35 條第1 項規約迄今均未再修正。
四、經本院於107 年9 月13日與兩造整理並協議簡化之爭點為（ 本院卷第77頁，依論述妥適性增刪、調整順序及內容）：（一）原告有無確認系爭第35條第1 項規約中關於系爭規約部分 無效之確認利益？
（二）系爭規約是否違反公序良俗，或屬權利濫用而無效？（三）原告依民法第184 條第1 項前段、後段規定，請求被告賠 償租金損失780 萬元，有無理由？
五、茲就爭點分別論述如下：
（一）原告有確認系爭第35條第1 項規約中關於系爭規約部分無 效之確認利益：
１、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安狀態存 在，且此種不安狀態，能以確認判決將之除去者而言（最 高法院52年台上字第1240號判例、106 年度台上字第790 號、108 年度台上字第414 號判決意旨參照）。又所謂規 約，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好 生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，為 公寓大廈管理條例第3 條第12款所明定。規約係以區分所 有權人會議之決議，由多數區分所有權人形成集合之意思 表示而成立，乃具公寓大廈全體區分所有權人間「私權、 團體契約」之自治規章性質，依團體法制原理，當得拘束 公寓大廈內全體區分所有權人與住戶。然倘規約之內容有 違背強行規定、公序良俗或違反誠信原則、權利濫用之情 形，而區分所有權人或住戶亦具確認利益，應得提起確認 規約無效之訴訟，俾保護私法上之權益。
２、經查，原告主張系爭第35條第1 項規約中關於系爭規約部 分無效等節，為被告所否認，並以上二、情詞置辯。則系 爭規約是否有效，法律關係乃非明確，致原告101 玩具公 司、李春英關於系爭1 樓房屋、系爭地下之1 房屋所有權
得否為特定目的用益之法律上地位有不安狀態，此不安狀 態得以確認訴訟除去，依前開說明，原告提起本件確認訴 訟，有即受確認判決之法律上利益，應堪認定。 ３、末則，依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員 會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之 組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓 大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，固僅屬非 法人團體，無實體法上權利能力，然民事訴訟法第40條第 3 項及公寓大廈管理條例第38條第1 項規定既均明文承認 管理委員會具成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴 或被訴，就其執行職務相關之民事紛爭，自應享有訴訟實 施權（最高法院98年台上字第2248號判決論旨參照）。是 則，公寓大廈區分所有權人、住戶起訴請求確認規約無效 時，以管理委員會為被告，即無當事人不適格情形。本件 原告以中榮大樓管理委員會為被告，起訴請求確認系爭規 約無效，當事人應屬適格，併予指明。
（二）系爭規約之內容違反公共秩序，應屬無效： １、所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉，為民法第765 條所明定， 憲法第15條並明定人民之財產權應予保障。而人民之財產 權，依憲法第23條規定，除為防止妨礙他人自由、避免緊 急危難、維持社會秩序或增進公共利益必要者外，不得以 法律限制之。又以法律限制人民之財產權時，應合於比例 原則，亦即，行為應適合於達成所預期之目的，不得逾越 法律目的之必要範圍，且應採取影響最輕微之手段，以及 手段與目的間需合乎比例，若因行為所生之不利益顯然重 於所欲達成目的之利益者，即不得為該行為。而司法審判 機關於行使審判權，解釋相關法律規定時，應本諸憲法保 障基本權之意旨，為「合憲性解釋」或「合乎憲法之法律 解釋」。質言之，憲法所定基本權，除屬人民主觀之公權 利外，復具客觀價值秩序意義，雖非得直接適用於私法之 法律關係，惟就私法法律之規範，乃生「價值闡明」功能 。法院於法律解釋或具體個案適用，應以法律文義為基石 ，惟於有實現憲法價值之必要時，非不得於多數解釋方法 中，擇採其一合憲性之解釋；或本諸基本權保障之意旨， 透過民法第72條、第148 條所定「公序良俗」、「誠信原 則」、「權利濫用」等抽象、概括規定間接適用，調整當 事人自治領域，檢視私法法律行為之容許性，為合乎憲法 之法律解釋（最高法院105 年度台上字第2268號、103 年 度台上字第2036號判決論旨參照）。
２、次按，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他 住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公 寓大廈管理條例第4 條第1 項、第23條第1 項分別定有明 文。申言之，規約係公寓大廈住戶自治下，所形成具「團 體法」性質之團體契約，並具「準規範」地位，於住戶自 治目的範圍內，就有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理 使用及其他住戶間相互關係事項，固非不得限制區分所有 權人所有權之行使。然倘規約對區分所有權人所為限制， 於法益權衡下不具社會相當性、違反比例原則，悖於憲法 保障人民財產權意旨，本諸憲法對民事法律關係價值闡明 功能，即非不得謂該部分規約違反公共秩序，而屬無效。 ３、另則，公寓大廈管理條例第4 條第1 項、第15條第1 項分 別規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分 ，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「住戶 應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部 分，不得擅自變更」，亦即，區分所有權人負有遵守使用 執照所載用途使用專有部分之義務。倘區分所有權人將其 專有部分，自行或供他人經營使用執照使用類組所允許之 行業，係符合法律之規定，除所欲保護之公共利益顯然大 於個人財產利益情形，且合於比例原則外，當非規約所得 禁止。又建築法第73條第2 項規定「建築物應依核定之使 用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外 主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空 間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執 照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限」， 足見法律未禁止使用執照之變更，僅係規範變更使用執照 時應遵循一定程序及要件，是區分所有權人倘認有變更使 用執照之必要，亦得依法辦理變更，再依變更後之使用執 照所載用途使用其專有部分。
４、經查，系爭房屋位於第三之一種住宅區，鄰接30公尺寬計 畫道路，建物謄本面積共計467.6 平方公尺（系爭1 樓房 屋為143.21平方公尺【不含騎樓】、系爭地下之1 房屋為 324.39平方公尺），依臺北市土地使用分區管制自治條例 規定，得作為同條例所定「第21組：飲食業」、「第22組 ：餐飲業」使用，有臺北市政府都市發展局107 年10月25 日北市都規字第1076048565號函可憑（本院卷第139 至14 0 頁），足見系爭房屋倘作為食品、小吃等行業使用，符 合都市計畫、土地使用分區管制等相關法律規定。又中榮 大樓領有建築管理主管機關68使字第1437號使用執照（下 爭系爭使用執照），其中1 樓房屋（包括系爭1 樓房屋）
原核准用途為「辦公室（G2）類組」，而依系爭1 樓房屋 登記面積143.21平方公尺，若符合臺北市都市計畫及土地 使用分區管制等相關規定，其經營「餐廳及麵、飯、麵包 等食品、小吃等行業」（G3群組）使用，依臺北市一定規 模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法規定，得免辦 理變更使用執照。又地下層房屋（包括系爭地下之1 房屋 ）原核准用途為「辦公室（G2）類組」，依系爭地下之1 房屋登記面積324.39平方公尺（地下層房屋總面積1742.3 8 平方公尺），其經營「餐廳及麵、飯、麵包等食品、小 吃等行業」（G3群組）使用，即應委託開業建築師辦理變 更使用執照，方符合建築管理之規定，有系爭使用執照、 系爭房屋登記謄本、臺北市建築管理工程處107 年10月1 日北市都建使字第1076122370號、同年月29日北市都建使 字第1076131256號、108 年3 月13日北市都建照字第1083 177353號函可參（北司調字卷第14至15、48頁、本院卷第 97至98、141 、329 至330 頁），則依建築管理之相關規 範，系爭1 樓房屋本得逕作為餐廳及麵、飯、麵包等食品 、小吃等行業使用；而系爭地下之1 房屋於申請辦理變更 使用執照後，亦得作為同行業之使用。準此，系爭規約限 制原告不得就系爭房屋為「餐廳及麵、飯、麵包等食品、 小吃等行業使用」，乃與公寓大廈管理條例第4 條第1 項 、第15條第1 項、都市計畫、建築管理之相關法規均有未 合，依首開論旨，除系爭規約所欲保護之公共利益，顯然 大於個人財產利益，且合於比例原則外，當難認具法律行 為之容許性，應屬違反公共秩序而為無效。
５、被告雖抗辯：系爭規約之增訂，係因應中榮大樓絕大多數 住戶對於生活品質之要求。蓋餐飲業有食物腐蝕發臭；煙 燻、氣味；抽風機、客人與音樂聲響吵雜等衛生、妨礙安 寧之疑慮，是中榮大樓住戶所享環境品質之公共利益，較 諸原告出租於餐飲業獲得私人利益，法律上更值保護等語 。然按，「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害 建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」 、「住戶於行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安 全及衛生」、「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物 、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為」， 公寓大廈管理條例第5 條、第6 條第1 項第1 款、第16條 第1 項定有明文，是專有部分之區分所有權人或住戶經營 餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃等行業，倘有妨害其他 住戶之安寧、安全及衛生情事，本為法律所明文禁止。又 餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃等行業之經營，是否造
成影響他住戶之衛生、喧囂、氣味、煙燻等問題，亦屬前 開行業經營管理、外部性控制之問題（諸如：衛生管理是 否得宜、隔音設備是否完備、油煙、廢棄物處理系統是否 妥善等），殊非得謂食品、小吃等行業之經營，必生對他 住戶生活品質之不利影響，且無從避免或排除，是系爭規 約以餐飲業「通常具衛生、喧囂、氣味、煙燻等問題」， 不論適法與否，一律限制中榮大樓專有部分區分所有權人 或住戶經營餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃等行業而用 益專有部分，難認所欲保護之被告所指「住戶公共利益」 ，顯然大於原告對於專有部分所有權之「個人財產利益」 。況則，依系爭規約之禁制內容以察，其欲達成「保障住 戶安靜、安全」目的所採取者，顯非對區分所有權人影響 最輕微之手段，更過度限制專有部分之使用、收益，對人 民財產權造成不合理之侵害，違背憲法保障人民財產權之 意旨，並違反國家社會之一般利益。是原告主張：系爭規 約顯限制伊等財產權過鉅，不符比例原則，違反公共秩序 而無效等節，應屬可採；其請求確認系爭規約為無效，當 屬有憑（系爭第35條第1項規約其餘部分是否有效，非在 本院審究範圍）。至被告雖另援臺灣高等法院高雄分院97 年度上字第13號判決（下稱系爭另案判決，本院卷第315 至321頁）之意旨，抗辯系爭規約未有限制私人財產權過 鉅、違反比例原則等無效情事，然系爭另案判決、本件訴 訟之案例事實顯有相當差距（諸如：規約約定對經營餐飲 業之限制，是否具但書「經區分所有權人半數以上同意」 之排除事由），前提事實亦有不符，當不得為比附援引， 則被告此部分抗辯，並非有據。
（三）原告依民法第184 條第1 項前段、後段規定，請求被告賠 償租金損失780 萬元，為無理由：
１、因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民 法第184 條第1 項前段、後段定有明文。而損害賠償，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損 害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計畫、設備 或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，為民 法第216 條所明定。所謂「所失利益」，固不以現實有此 具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利 益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計 劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，且與責任 原因事實具有相當因果關係，始足視為所失利益（最高法 院95年度台上字第2895號、96年度台上字第1310號、100
年度台上字第1838號判決意旨參照）。
２、原告依民法第184 條第1 項前段、後段規定，請求被告賠 償780 萬元之損失，乃特定以：105 年5 月9 日曾有知名 餐廳悅上海願以每月65萬元向伊等承租系爭房屋，然囿於 系爭規約而無法成行，致伊等受有1 年之租金損失780 萬 元等情，為所據主張之原因事實（北司調字卷第9 至10頁 、本院卷第13、31、76、121 頁）。經查，證人陳德華於 本院審理中證稱：伊於100 年間成立安谷房屋仲介股份有 限公司（下稱安谷公司），經營房屋仲介買賣、租賃業務 ，並任公司總經理。安谷公司自104 年7 月起受託仲介出 租系爭房屋，包括系爭1 樓房屋約73坪、系爭地下之1 房 屋約119.5 坪，二者為內通型建物，總計192.5 坪，委託 出租價格為每月65萬元（未稅），此係金融與餐飲業較能 接受之價格。伊用網路、現場廣告方式招租，亦有介紹其 他案件客戶來看屋，大多是餐飲業來詢問，其他行業亦有 詢問，因系爭房屋是大坪數店面，較難出租，目前還沒出 租出去。105 年5 月間，悅上海對系爭房屋很有興趣，但 在等伊正式回覆，後來隔了4 個月即同年9 月間，被告回 覆伊不行，而悅上海可能亦有其他考量，諸如續留該餐廳 原址或另租他處，就沒有繼續下去。當時悅上海是1 位沈 先生與伊聯絡，至沈先生之全名、職務，伊沒有問過。伊 記得當時沈先生說悅上海敦化南路之營運據點，屋主要調 漲租金至70至80萬元，故系爭房屋65萬元租金他們可以接 受，而1 樓與地下室坪數他們也可以接受，亦可以接受長 約，因為他們當時急於搬遷，所以他們有興趣。那時候還 沒有談到價錢，沈先生只是告知有興趣，細節包括確實租 金與租期，因被告尚未同意，沒有進一步再談。伊與沈先 生僅有電話聯絡3 次，他說他會自己來看房屋，故伊未曾 帶看房屋，亦沒有傳真資料給沈先生，沈先生也沒有跟伊 要資料。而系爭房屋1 樓是玻璃穿透式店面，外面可以看 到裡面，但系爭地下之1 房屋沒有窗戶，從外面看不到。 伊一般帶看流程都是先帶看屋後，有意願再與客戶詳談後 續，一開始會告知客戶基本資料，包括租金、坪數、實際 使用坪數、使用分區執照等，均會逐一告知，甚且將提供 平面圖，後續客戶有興趣，必須管委會同意後，才會跟客 戶做最後確認。客戶有意願、管委會同意，伊會以收斡旋 金之方式，作為談判籌碼等語（本院卷第228 至235 頁） ，核與原告所提安谷公司104 年8 月18日、同年10月17日 函、被告105 年9 月23日管委會決議節本、原告101 玩具 公司所屬人員與陳德華間LINE對話紀錄、安谷公司招租廣
告（北司調字卷第17至19頁、本院卷第131 、133 頁）、 陳德華於本院審理中提出之104 年7 月至108 年1 月客戶 詢問名單（下稱系爭客戶詢問名單）、系爭房屋照片、使 用執照資料、平面圖、系爭1 樓房屋勘測成果表（本院卷 第240-1 至240-11頁），均無不符。依前開證人陳德華之 證詞以審，原告、悅上海間關於系爭房屋租賃之締約事宜 ，僅止於悅上海以電話向原告委託居間之安谷公司洽詢招 租情形，就房屋基本資料、現況情形等，安谷公司未曾提 供何等資料於悅上海，亦未帶看房屋，悅上海復未曾索取 任何資料，而雙方更未就租金、租期、其餘關於租賃權利 義務關係之事項為何具體磋商、議約，當難認原告與悅上 海間，有何已具客觀確定性之租賃交易計畫存在。至原告 雖嗣補充：除悅上海有意進駐外，知名餐廳「春申食府」 亦有意願承租，惟因系爭規約而遭被告否決，致伊受有租 金損失等節（本院卷第167 至168 頁），然就此部分客觀 利益損失之存在，原告並未提出何等事證以實，亦難憑為 何等有利之認定。準此，原告請求被告賠償1 年租金780 萬元之損失，乃乏所失利益之客觀確定性，洵非可採。 ３、更況，損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事 實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件（最高法院 48年台上字第481 號判例、105 年度台上字第2250號判決 意旨參照）。所謂相當因果關係，係由「條件關係」及「 相當性」所構成，必先肯定「條件關係」後，再判斷該條 件之「相當性」，始得謂有相當因果關係。該「相當性」 之審認，必以客觀存在之事實為觀察之基礎，就此客觀存 在事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結 果之可能者，始足稱之；若有責任之原因事實與損害之發 生間，僅止於「條件關係」或「事實上因果關係」，而不 具「相當性」者，仍難謂該行為有「責任成立相當因果關 係」，或為被害人所生損害之共同原因（最高法院101 年 度台上字第443 號、106 年度台上字第2660號判決意旨參 照）。觀之系爭房屋周邊店面使用狀況，雖多有餐廳設立 營業情形，然亦多具非餐飲業之銀行（例如：兆豐商業銀 行安和分行）、便利商店（例如：全聯福利中心大安安和 門市、7-ELEVEN立仁門市）、郵局、其他零售事業（例如 ：BAB 歐洲復古傢俬行）等進駐店面使用，有Google地圖 查詢資料可參（本院卷第83頁）。而依陳德華所提系爭客 戶詢問名單，關於系爭房屋招租洽詢之客戶，亦有非餐飲 業之大同亞瑟頓酒商、美容SPA 業、健身房（僅租系爭地 下之1 房屋）曾洽詢承租事宜。另參諸營業用店面得否順
利招租，成立租賃契約，每隨開價租金金額、標的狀況、 周邊環境、區位特定、整體市場景氣、不動產市況等因素 而有影響，於未有確實、具體之租賃交易計畫存在下，殊 難泛認有系爭規約之限制，通常即適於發生原告未能出租 系爭房屋之損害結果，則原告所指損害結果，法律上與系 爭規約之限制間，並無因果關係之「相當性」，益徵原告 請求被告負損害賠償責任，並無理由。
４、綜上，原告依民法第184 條第1 項前段、後段規定，請求 被告賠償租金損失780 萬元，為無理由，應可認定。六、從而，原告請求確認系爭第35條第1 項規約中關於系爭規約 部分無效，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無 據，應予駁回。又原告就第2 項聲明之訴訟上請求所為假執 行聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一 論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 徐淑芬
法 官 劉庭維
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
書記官 鄭涵文