臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第624號
原 告 林桂英
訴訟代理人 王友正律師
被 告 林高宏
訴訟代理人 翁林澤
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國108年4 月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰柒拾陸萬元，及自民國一百零七年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾捌萬陸仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰柒拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國102年12月3日與被告簽立不動產 買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買門牌號碼臺北市 ○○區○○街0段00號8樓之3 房屋（下稱系爭房屋），買賣 價金為新臺幣（下同）476 萬元，原告已依約繳付價金，被 告亦已將系爭房屋移轉登記予原告，並於107年1月14日將該 屋交付予原告。被告雖於兩造議約時曾表示系爭房屋前有滲 漏水情事惟已經其修繕完畢，並向原告保固1 年，卻於被告 交屋後未及1 月，即經原告發現在該屋廁所天花板內有被告 於簽約時未曾提及之鋼筋外露及漏水問題，此外，系爭房屋 之外牆及屋內除廁所外其餘多處亦均發生漏水，根本無法居 住使用，顯見被告完全未將前開滲漏水情事修繕完畢，則依 系爭契約第9條第5項之約定，被告自應對原告負瑕疵擔保責 任；又被告未經確認前開滲漏水瑕疵是否已經修復完畢，即 將仍有該等瑕疵之系爭房屋交予原告，嗣經原告請求被告修 補，被告亦稱已超過其保固能力範圍而置之不理，復屬不完 全給付，原告自得依系爭契約第12條第3 項後段之約定、民 法第359 條之規定，以起訴狀繕本之送達作為解除系爭契約 之意思表示以解除系爭契約，並依民法第179條、第259條之 規定請求被告返還原告所支出之價金476 萬元，暨依系爭契 約第12條第3 項後段之約定，請求被告另給付以原收款項計 算之違約金476 萬元。縱認原告無法解除系爭契約並請求違 約金，然被告直至交屋當天其仍在請師傅粉刷牆壁，且天花
板內漏水之管線復屬明管，被告竟以舊衣服及報紙吸水而欲 掩飾其滲漏水之情事，顯見被告明知其尚未將該等滲漏水情 況修繕完畢，卻向原告表示系爭房屋之滲漏水情事已經修繕 完畢，原告自仍得依民法第92條第1 項之規定，以107年6月 28日民事準備狀繕本之送達作為撤銷與被告簽立系爭契約意 思表示之意思表示，並依民法第179 條、第245條之1之規定 ，請求被告返還買賣價金476 萬元。再退步言，被告既已以 系爭契約第17條第2 項明確表示其就前開滲漏水情事已修復 並為保固，然系爭房屋欠缺被告所保證之品質，且該等瑕疵 確屬無法以前開保固之方式予以修補，被告就此亦已給付不 能，原告仍得依民法第360條、第227條第1 項之規定請求被 告賠償原告所受之損害476 萬元。為此爰提起本件訴訟等語 ，求為判命：㈠被告應給付原告952萬元（即476 萬元＋476 萬元＝952 萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告為 假執行。
二、被告則以：系爭房屋確實有滲漏水之情況，該屋當初係伊向 前手買的，買來時天花板好像有漏水，但伊也沒看到是哪邊 漏水，反正伊就是出錢請師傅重新裝潢弄到好，也有跟師傅 簽約請他保固1年，兩造就此已於系爭契約第17條第2項為特 別約定，如系爭房屋仍有滲漏水情事，應由原告找師傅進行 保固，在保固期限內會幫原告修到好，伊也願意負擔費用， 故原告就本件滲漏水情事應依前開約定辦理，不得逕為系爭 契約之解除。又伊係交屋後才發現系爭房屋之外牆漏水，師 傅去看認為是系爭房屋所屬大樓（下稱系爭大樓）外牆帷幕 有漏洞，所以逐層漏水，此為整棟大樓的問題，實際上已經 超出師傅的能力範圍，其後於107 年7、8月間系爭大樓之管 委會表示已經修好外牆帷幕，而系爭大樓9 樓之住戶亦稱不 會再漏水，應認系爭房屋之滲漏水情事已經修繕完畢，如尚 有漏水情事，伊仍願意請師傅修繕。又伊並非故意不將系爭 房屋之滲漏水情事修復，否則何需請師傅保固1 年，伊委託 師傅裝潢後就沒再去過系爭房屋，當初師傅交給伊時說沒有 漏水，伊即相信確已修好，故伊亦無原告所指明知滲漏水情 事未修復而仍向原告表示已經修復之詐欺行為存在，原告不 得據以撤銷簽立系爭契約之意思表示等語，資為抗辯，並聲 明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於102年12月3日與被告簽立系爭契約，向被告購買系爭 房屋，買賣價金為476 萬元，原告已依約繳付價金，被告亦 已將系爭房屋移轉登記予原告，並於107年1月14日將該屋交
付予原告之事實。
㈡系爭房屋於交屋後未及1 月，即經原告發現外牆及屋內多處 發生滲漏水情事之事實。
四、本院之判斷：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減 少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請 求減少價金，民法第354條第1 項、第359條分別定有明文。 次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 （最高法院73年台上字第1173號判例要旨可資參照）。經查 ：
⒈系爭契約第9條第5項訂明：乙方（即被告）保證本買賣標的 物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安 全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除 本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任（見本院卷一第 31頁）。依此，顯見兩造已約明被告應對原告保證系爭房屋 於交屋時無滲漏水之瑕疵存在。惟系爭房屋於交屋後未及 1 月，即經原告發現外牆及屋內多處發生滲漏水情事之事實， 業為兩造所不爭執，復有原告所提出之照片、LINE對話紀錄 附卷可憑（見本院卷一第57至131、279至309、345至365 頁 ）。參以被告既已自陳系爭房屋於其向前手購入時曾有滲漏 水之情事存在，而證人林耀木復到庭證稱：伊大約106 年年 底時受翁林澤（即被告訴訟代理人）所託，當時翁林澤說系 爭房屋有漏水，還要做清潔、油漆，伊就有去做，翁林澤請 人把鑰匙給伊，當時伊自己看時，漏水位置比較靠外牆，是 半圓形的轉角，靠窗戶，一開始使用高壓灌注，伊去看的時 候房屋裡面沒有天花板，就是裸露的，伊有幫忙做天花板， 一開始裸露的天花板有水痕，沒有看到漏水，才會去打針， 一開始有效，後來交屋前有一次下大雨發現沒有效還在漏水 ，就請吊車從窗戶外牆打矽利康，後來伊知道一段時間沒有 漏水，交屋後翁林澤把伊的電話給買屋的人（即原告），伊 就有過去，才知道交屋後還有漏水，伊幫翁林澤維修時只想 到是外牆防水問題，交屋後說有漏水，才跑到9 樓去看，發 現9樓地板有漏水，才會滲到8樓，那時候才發現可能是上面 一直在滴水造成，原告所提出照片顯示的漏水位置因天花板
已經釘起來，所以位置不太一樣，但其中有伊處理過的部分 ，且漏水是事實，漏水有時候會跑來跑去，應該是之前8 樓 外牆施作沒有效果等語明確（見本院卷二第40至41、43頁） ，足徵原告於交屋後不久所發現之前開滲漏水瑕疵，與系爭 房屋於交屋前由被告方面之翁林澤僱請證人林耀木所修繕之 滲漏水情事，應屬基於同一原因所生而未經完全修復者。是 以，系爭房屋於交付時即存有滲漏水瑕疵而欠缺被告依系爭 契約第9條第5項所保證之品質乙情，即堪認定。 ⒉被告雖辯稱：兩造已於系爭契約第17條第2 項特別約明：「 本房屋之前有滲漏水情形已由賣方修繕完畢，買方明確知悉 修繕部分由賣方施做廠商保固壹年，爾後有滲漏水情形由買 方與賣方聯繫廠商處理。」等語，故原告僅得依該條約定請 求師傅提供滲漏水修繕之保固，不得依系爭契約第9條第5項 之約定主張其應負瑕疵擔保之責而解除系爭契約云云。惟參 以證人陳銘倫（即本件系爭房屋買賣事宜之仲介人員）已證 稱：伊有參與兩造簽約及後續處理過程，從簽房屋委託到結 案，伊等看到的房子都沒有漏水，簽委託當下屋主是說有漏 水，因為伊等沒看到，問哪裡漏水，屋主也不知道，屋主指 的是翁林澤，都是翁林澤代表出面，伊等在簽訂系爭契約時 翁先生說已經把漏水修繕完畢，所以才在合約上說已經修繕 漏水完畢，伊等有看到翁林澤做修繕的照片，調查時也問過 10樓旅館，他們說沒有漏水，根據以上伊等判斷系爭房屋應 該沒有漏水，但伊等擔心師傅沒有修好，怕日後有糾紛，所 以在契約上簽特約來保障原告，當時簽約時伊已經跟雙方說 民法物之瑕疵是5 年，發現半年內要通知原告，但有先決條 件是問題是在簽約前發生，因為房子有裝潢，如果賣方要撇 清責任伊等無法保障買方，所以當時才會簽特約買方已經知 道有漏水但已經有做修繕動作，但日後有發生漏水時賣方也 要負責修繕，要用這樣方式讓被告不能以是原告裝潢為由來 撇清責任，是讓原告有一個可以對被告要求的權利，當時沒 有想過系爭契約第17條第2 項與第9條第5項之關係為何，只 是單純想如果發生問題，原告可以找回她的權利，而不是賣 方賣屋後就沒事，依照伊當時見聞應該是沒有要排除民法上 權利，沒有說到要排除等語綦詳（見本院卷二第52至54、56 頁），可見兩造當初於系爭契約第17條第2 項特別約明保固 責任之用意，應僅係為使被告知悉將來系爭房屋發生滲漏水 時其仍應予負責，暨避免就滲漏水瑕疵存在時點發生證明上 之困難，而不是約定在發生滲漏水情況時只能依該約定辦理 。況雙方既已就保固責任以前開特別約款約明，顯見兩造就 彼此之權利義務應屬相當重視，則如雙方確有以該保固責任
取代系爭契約第9條第5項所訂滲漏水瑕疵擔保責任之意，衡 情亦應會逕將系爭契約第9條第5項所例示瑕疵其中關於「滲 漏水」之字樣刪除，並就將來修復無效果或無法修復時應如 何處理進行討論並為約定。然觀之系爭契約第9條第5項之約 款並無任何修正字樣存在（見本院卷一第31頁），而被告亦 自陳：當初沒有談到如果修不好該怎麼辦等語（見本院卷二 第61頁），核與證人陳銘倫所證：當時沒有討論如果修復無 效果或無法修復時應如何處理之情節相符（見本院卷二第54 頁），益徵兩造確無以系爭契約第17條第2 項之特約取代被 告依系爭契約第9條第5項就滲漏水瑕疵所應盡瑕疵擔保責任 之意甚明，是被告此節辯解，尚無可採。
⒊系爭房屋既於交付時即存有前述滲漏水之瑕疵，依系爭契約 第9條第5項之約定，被告自應對原告負瑕疵擔保責任。又觀 諸系爭房屋之滲漏水情況遍及該屋室內，此有同前之照片可 參，對於原告就系爭房屋之居住使用信有相當程度之影響， 依其情形難認解除契約顯失公平。至被告雖仍辯稱系爭大樓 之外牆已經該大樓管委會於107年7、8月間修復，該大樓9樓 住戶亦稱已無漏水情況，故系爭房屋之滲漏水情事信亦應已 修復云云。但不論此情屬實與否，系爭房屋於原告行使前開 瑕疵擔保請求權以解除系爭契約時（即起訴狀繕本送達被告 之107年4 月7日）既仍有滲漏水狀態之存在，該解除權即因 原告之行使而發生使系爭契約解除形成之效果，不受事後瑕 疵是否已經修復之影響，故仍不能以此資為對被告為有利認 定之合理論據。從而，原告請求被告依系爭契約第9條第5項 之約定負瑕疵擔保責任，並依民法第359 條之規定解除系爭 契約，復依民法第259條第1款之規定，請求被告返還其已給 付之買賣價金476 萬元，自屬有據，應予准許。又原告前開 返還買賣價金之請求既經准許，即無再就其所主張其餘請求 權基礎贅為審酌之必要，附此敘明。
㈡原告固另主張系爭房屋既欠缺被告依系爭契約第9條第5項所 擔保之品質，被告即屬違約，依系爭契約第12條第3 項後段 之約定，應另給付其按原所收款項計算之476 萬元以為違約 損害賠償等語。惟觀之系爭契約第12條第3 項後段係約明： 如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時 ，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解 約日起3 日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日 起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損 害賠償（見本院卷一第33頁）。依該項所例示之各該具體違 約情事，俱屬買方不願或不能為買賣標的物交付之行為態樣 ，故該項所指「其他違約情事」，解釋上亦應認以與該等例
示之具體違約情事相類者，始足當之，否則如被告實際上根 本不能或不為系爭房屋之交付時，其所應賠償予原告之違約 金，可能因原告尚未完全給付價金而數額較少，然當被告已 為系爭房屋之交付並收受原告所給付之全部價金時，卻僅因 系爭房屋存有瑕疵而需給付相當於全數價金之違約金，其情 節輕重實顯失衡，應非系爭契約第12條第3 項後段約定之本 意。本件被告已將系爭房屋交付並移轉登記予原告之事實， 既為兩造所不爭執，堪信屬實，僅係其所交付之系爭房屋存 有滲漏水瑕疵，依上說明，自應非屬系爭契約第12條第3 項 所指之「其他違約情事」，是原告依該等規定請求被告給付 違約金476 萬元，則無理由，不應准許。
㈢綜上所述，原告依系爭契約第9 條第5項之約定、民法第359 條之規定解除系爭契約後，依民法第259條第1款之規定，請 求被告給付476萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年4 月 8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由， 應予准許；逾此範圍之主張，則無依據，不應准許。五、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核 無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許，並依職權酌定相 當之擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行 。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判 決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 108 年 5 月 3 日
民事第七庭 法 官 許勻睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 3 日
書記官 詹玗璇