臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第614號
原 告 朱國禎
訴訟代理人 鄭植元律師
複代理人 高華陽律師
被 告 張靜蓉
李明洲
張錦芬
張雅雯
林地發
林明德
林明芳
林駿穎
共 同
訴訟代理人 傅文民律師
上列當事人間確認租賃關係存在等事件，本院於民國108年4月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有 明文。經查，原告起訴時，主張其就附表所示之土地及建物 （下稱系爭土地及建物）之所有權人即被告周志信、周素華 、周素蛉、周素惠有耕地租賃契約存在，故依土地法第106 條、第109 條、民法第460 條之1 規定，請求確認租賃權及 優先承買權存在。嗣於訴訟程序進行中，除撤回對被告周志 信、周素華、周素蛉、周素惠之訴，並追加系爭土地及建物 之共同拍定人即張靜蓉、李明洲、張錦芬、張雅雯、林地發 、林明德、林明芳、林駿穎等8 人為被告，請求確認租賃權 及優先承買權存在。原告所為上開訴之追加、變更，均係基 於系爭土地及建物租賃契約之同一基礎原因事實，且不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結，與前開規定相符，自應予准許。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。次按，所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態 存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，
若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認 有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號 判例可資參照。本件原告主張其為系爭土地及建物之承租人 ，起訴請求確認對系爭土地及建物有租賃權及優先承買權， 惟經被告張靜蓉、李明洲、張錦芬、張雅雯、林地發、林明 德、林明芳、林駿穎等8 人（以下稱被告）否認，是原告就 其對系爭土地及建物是否有租賃權及優先承買權之法律上地 位即有不安之狀態，而該狀態能以確認判決將之除去，揆諸 前揭說明，原告有即受確認判決之法律上利益，自得提起本 件確認之訴，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：緣訴外人周志信經營之宏紀電研股份有限公 司（下稱宏紀公司）因資金不足，自民國103 年10月起向原 告借款，惟因經營不善，發生財務困難，為向原告要求延展 還款日期，周志信遂以其與手足即訴外人周素華、周素蛉、 周素惠等人所獨有及共有之系爭土地及建物，提出以借款之 利息抵付租金之方案，租賃期限為107 年10月5 日，期滿時 周志信如未能清償借款，則系爭土地及建物應移轉原告所有 。原告於105 年8 月19日與周志信簽立融資償還協議書，並 於同年月29日與周志信、周素華、周素蛉、周素惠（下稱周 志信等4 人）簽立租賃權移轉補充協議書。原告承租系爭土 地及建物後，接手進行土地改良並轉闢為農場。嗣周志信等 4 人因逾期未清償向銀行借貸之款項，其等所有之系爭土地 及建物，經抵押權人玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山 商銀）、和潤企業股份有限公司（下稱和潤公司）向本院聲 請強制執行，經本院以106 年度司執字第35107 號強制執行 事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣，而於107 年3 月19日 由被告以新臺幣（下同）1 億3,560 萬元拍定。因原告對系 爭土地及建物，有土地法第106 條、第109 條、民法第460 條之1 等規定之適用，故具狀向執行法院聲明優先承買，惟 為被告否認原告有優先承買權，執行法院要求原告須提起確 認優先承買權存在之訴訟，以釐清實體上之爭執，為此，爰 依法起訴，以維權益。並聲明：1.確認原告與被告間系爭土 地及建物之租賃法律關係存在。2.確認原告就系爭土地及建 物有優先購買權。
二、被告則以：本件依卷附訴外人、周志信、宏紀公司與原告10 5 年8 月19日簽訂之融資償還協議書，及周志信等4 人與原 告於105 年8 月26日簽訂之租賃權移轉補充協議書之記載， 可知周志信等4 人係為擔保周志信、宏紀公司積欠原告之借 款債務得獲清償，而將系爭土地及建物交由原告自己或其他
人任意使用收益，以資抵償周志信、宏紀公司積欠原告之借 款債務，彼此毫無原告以自任耕作為目的承租系爭土地及建 物之真意可言。再按耕地租賃，係以支付地租而耕作他人之 農地為要件，所謂耕作，指目的在於定期（按季、按年）收 穫，以施人工於他人之土地上，栽培農作物而言。則依原告 於108 年3 月20日當庭證稱之內容，原告自始係為行使優先 承購權，毫無為定期（按季、按年）收穫，施人工於系爭土 地上而栽培農作物之目的可言。而法院於108 年1 月8 日勘 驗系爭土地時，仍僅能發現坐落新北市○○區○○段000 地 號土地上稀疏分布新近栽種之香蕉，而且系爭土地上絕大部 分呈現空無一物或雜草叢生之荒蕪景象。再參酌事前被告於 107 年12月27日親赴系爭土地處察看時，系爭土地上即已荒 煙蔓草，難認有合乎常態之農業利用，以及中亞不動產估價 師事務所前於106 年7 月5 日，受本院民事執行處囑託勘察 結果，即一再指明坐落新北市○○區○○段000 地號土地「 大部分閒置並未利用」等情，實難遽信原告確自始有意為自 任耕作而承租系爭土地。原告主張其與周志信等4 人間就系 爭土地及建物存在耕地租用法律關係云云，確非真正。再原 告於本院民事執行處系爭執行事件中，曾於107 年4 月3 日 以強制執行陳報（三）狀，向本院民事執行處陳明：「為免 曠廢時日，徒耗司法資源，陳報人（即原告）幾經考量後， 決定放棄優先購買之主張，以弭訟爭」等語，更可知原告自 行決定放棄主張優先購買權，且自始知悉法院拍賣程序進行 情形，則原告即不得再行主張及行使甚明。另原告就系爭土 地之租賃權，業經本院於106 年12月13日以北院隆106 司執 福字第35107 號執行命令除去，原告於106 年12月15日具狀 就此所為聲明異議，業經本院於106 年12月21日以裁定駁回 ，然原告並未對此於裁定送達後10日內，以書狀為聲明異議 ，且系爭土地及建物於107 年3 月19日拍定前，亦未以他理 由就本院除去租賃權之執行命令聲明異議，據此，因原告之 租賃權，業經本院依法以執行命令除去確定在案，自無從行 使基於承租人地位之優先承買權，原告之訴顯然無據等語， 資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證理由：
㈠原告是否為耕地租賃契約之耕作承租人？
⒈原告主張：其與周志信等4 人曾於105 年8 月29日就系爭土 地及建物，與門牌號碼臺北市○○區○○○000 巷00弄00號 1 樓及2 樓房屋等不動產，簽立租賃權移轉補充協議書，並 約定以利息抵付租金。故原告就系爭土地及建物支付租金並 占有使用收益，為系爭土地及建物之承租人等語。惟為被告
所否認，並抗辯：系爭土地及建物係為擔保周志信之借款債 權，原告並非承租人等語。經查：
⑴按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收 益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之 孳息充之」，民法第421 條定有明文。而租賃為諾成契約， 不以訂立書面契約為必要，只要物之出租人與承租人對租賃 物及租金有具體而確定之意思表示一致，即為成立。而「租 賃與使用借貸之最大區別，在於租賃為有償，借貸為無償， 如將物交由他人使用，而有收取對價者，自係租賃而非使用 借貸」（見最高法院72年度台上字第4295號裁判要旨）。 ⑵經查，原告與周志信等4 人於105 年8 月29日簽立租賃權移 轉補充協議書記載：「租金約定：甲丙（甲：宏紀公司、周 志信；丙：周志信等4 人）方均暸解乙方（原告）最終目的 是為取得本約標的物之所有權，而同意先行移交本約標的物 供乙方使用；為此，在甲方尚償還借款或丙方移轉本約標的 物之所有權予乙方前，甲方仍應依所借款項之每月3%（即3 分利），計算利息給付乙方；惟自本約簽訂後，乙方同意將 利息降為2%（即2 分），丙方同意就該降息部分，即1%，與 乙方原應給付予丙方之租金，相互抵銷（抵銷日為甲方原每 月應繳息日15號），視為乙方已按月支付建物及土地租金」 等語（見本院卷㈠第65頁）。
⑶再據原告於本院108年3月20日言詞辯論期日到庭證稱：「（ 你跟周志信有何關係？）我借給他錢。（借貸本金為何？） 8 、9 千萬元。（你對周志信106 司票字第6232號本票裁定 ？合計金額為何？〈提示證物3 〉）對的有本票裁定，合計 金額約8 、9 千萬元。（為什麼融資償還寫本金12000 萬元 ？〈提示證物4 〉）我和周志信在105 年8 月19日寫的，當 時他的財務已經困難了，而且財產前面有其他債權人設定， 周志信有為了我著想怕我分不到債權，所以才會在上面寫多 一點，寫本金是12000 萬元。」「（本件你主張你是新北市 新店區陽光段653 、654 、655 三筆土地，座落其上陽光段 654 地號上，建號81號亦即門牌號碼為：新北市○○區○○ 路00號之建物〈下稱系爭不動產〉）的租賃權人？依據為何 ？）當時我借貸給周志信的時候，他財務出問題的時候，我 想要養老耕作，本來想要跟他買，因為前面有跟銀行借貸， 我換算之後，我認為跟他買不划算，他當時開價2 億多元， 所以就沒有買，就簽融資償還協議書及租賃權移轉補充協議 書，簽這兩份協議書是當時是法院還沒有拍賣的時候，我想 要行使優先承購權，我要買土地下來，之前周志信的辦公室 設在安平路16號，租賃完畢之後把他轉移給我，換我去那裡
，我要求我要保障，所以我要求設定，設定的時候是最後面 的五胎了。（105 年8 月簽立這兩份協議書原證4 的用意為 何？）我想要取得系爭不動產之租賃權。（安平路16號周志 信跟何人租賃？）地上物登記人就是安平路16號所有權人是 周志信的姐姐，叫做周素華。所以我在簽原證4 租賃權移轉 補充協議書的時候，也有他姐姐周素華的名字，不動產也是 他們還有周素蛉、被告周素惠共有的，所以在租賃權移轉補 充協議書上這些人都有一起簽名。」「除了16號建物有借朋 友住之外，還有如何使用系爭不動產？）有種植香蕉，我們 在耕作的時候就有在建物一樓放置沙發，會泡茶聊天。（為 什麼想到要種植香蕉？）我對於種植並沒有很內行，但是有 人建議我說香蕉很好種植，不用細心照顧，我們也有種植蔬 菜，我是要讓我自己養生有運動。（你會種植香蕉是否希望 在不動產拍賣的時候取得優先購買權？）這塊土地剛開始周 志信的辦公室在那裡有餐廳，做婚宴廣場的餐廳，但餐廳是 違建被拆除，是我去整理的，因為我要耕作，餐廳還有一些 廢棄物，都是我拆除把現場整理好，才開始種植香蕉。希望 有生之年，如果這塊土地可以變成我的，就可以做為養生用 。同時有耕作的話，不動產拍賣的時候，我也可以主張優先 購買權。（今日到庭的證人李健龍是誰？）是我朋友的乾兒 子，當時我就請他幫我整理土地，拆除鐵架等等都是李健龍 幫我處理的。」「（既然主張有租賃權，你跟周志信的租金 如何計算？）我借給他錢的時候，他有付利息，本來他順利 的時候都有付利息，他說我要租地一坪200 元，後來他週轉 不靈，所以我們就簽在原證4 的協議書上面以借貸利息抵租 金。（原先借貸利息如何計算？）金額沒有那麼多的時候， 月息2 分，到後面借錢付利息也付不出來，到後面的1 年多 就很不正常。（約定利息抵租金，是否有談好？）當時周志 信隱瞞，他欠我的錢，我一定會詢問他，他都是用搪塞的方 式，說什麼錢會到，他有什麼資產，後來這些都已經質押給 別人，包含他自己的房子都被拍賣。」「（租賃權移轉補充 協議書是用降息1%為租金？）好像是這樣，那時候都是律師 幫我辦得。（你知道1%利息多少？）不知道，那時候周志信 已經沒有錢還了，寫了只是文字而已。」等語（見本院卷㈡ 第132 至137 頁）。則由上開租賃權移轉補充協議及原告所 述可知，原告取得系爭土地及建物之占有使用，固係為周志 信欠款之擔保所用，然同時原告係以周志信向其借款所需支 付之利息抵付其使用系爭土地及建物之租金，則原告使用系 爭土地及建物既為有償，則其就系爭土地及建物自係租賃堪 可認定。
⒉原告主張：其為系爭土地及建物之承租人，且系爭土地為農 地，原告接手後即從事農作，自得依土地法第107條、第109 條及民法第460之1等規定，主張就系爭土地及建物有不定期 限繼續存在之租賃權及優先承買權等語。被告則抗辯：系爭 土地上僅稀疏栽種香蕉，大部分呈現空無一物或雜草叢生之 荒蕪景象，難認有合乎常態之農業利用等語。經查： ⑴按土地法第106條規定：「以自任耕作為目的，約定支付地 租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁 牧」。次按土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條規 定耕地承租人之優先承買權，係為扶植自耕農而設，故承租 人優先承買權之行使，應以其確有租佃關係存在，且該承租 土地係屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕農者 ，始符上開法條賦予承租人優先承買權之立法意旨（最高法 院80年度台上字第1935號、86年度台上字第3039號判決意旨 參照）。又按「所謂『耕地租賃』，係以支付地租而『耕作 』他人之農地為要件，所稱之『耕作』，其目的應在於定期 （按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽培農作物 而言」（參照最高法院63年台上字第1218號判例）。是以耕 地出賣時，承租人有依同樣條件優先承買之權，應以承租人 承租耕地，從事種植農作物或為放養漁牧等耕作，始得主張 之，若承租人承租耕地非為耕作之目的，或根本未實際從事 耕作者，當無從主張土地法第107 條之優先承買權。且按耕 地租約屆滿後，需有承租人繼續耕作之事實，始有視為不定 期租賃之可言，土地法第109 條規定甚明。
⑵經查，系爭土地之地目為田，此有土地登記第二類謄本可稽 （見本院卷㈠第77頁至85頁），固屬於耕地，惟觀諸原告與 周志信等4 人於105 年8 月29日簽立之租賃權移轉補充協議 書雖有記載：「乙方得對本約標的物自行進行改良、增建、 種植植栽、裝潢修繕或耕作等行為…」，然並未明文約訂其 性質係屬耕地租賃契約，尚難僅憑上開文字之記載即認定被 告就系爭土地訂有耕地租賃契約。原告固主張簽立租賃權移 轉補充協議書及取得系爭土地及建物之占有使用後，即僱用 工人進行土地改良，種植香蕉等語，並舉證人李健龍到庭結 證：「（認識原告？）認識。（如何認識？）一開始是我乾 爹打電話說原告有一個農場餐廳要拆除，找我去幫忙。（大 概的時間？）很久了，忘記了。（當時做了什麼工作？）農 場所有的水管、灑水，都有我去接的，我還有加一個加壓馬 達，餐廳有留下的骨架是另外朋友開兩台怪手去把他拆除拉 走的。（是否有整地？）有的。拆除餐廳花很久的時間，完 了之後原告找花圃來填，因為原告要種植東西，原告填土之
後我才會裝水管，填土是其他人處理的，拆餐廳時我只會上 午去看，因為我還有其他工作，因為前一天還沒有斷電，後 來說怪手要拆了，我就趕快去斷電，怕有危險。這些整地的 事情，處理完之後有人送蕉苗來，我要等確認種植的位置， 我才有辦法佈置灑水的範圍。水管要埋入底下才不會有水管 外露，所以要配好位置。（你講的農地是否就是新北市新店 區陽光段653 、654 、655 三筆土地，座落其上陽光段654 地號上，建號81號亦即門牌號碼為：新北市○○區○○路00 號之建物〈下稱系爭不動產〉？）對。後來蕉苗有種植在系 爭不動產上。（蕉苗種植後之後你有無去工作？）有的。原 告交代我早上要澆一次水，下午再澆水一次，後來有颱風， 雨水太大，死掉200 多株，當時填花圃的時候沒有確實去實 壓的動作，所以一下雨，靠近建物的地方蕉苗都倒成壹片， 都死了。颱風之後印象中原告又再買300 株左右，花了不少 錢。（到現在都還有在系爭不動產工作？）有一陣子原告沒 有打電話給我，說有官司，但是我只要放假我偶而會過去。 大概這幾個月都沒有打電話叫我過去，我過去會幫忙除草。 」「（這些照片是否是你剛才說農場的照片？〈原證9 、10 、11〉）對的。（被證4 是在勘驗當天的照片，跟原告訴代 拿給你看的原證9 、10、11不同？〈被證4 〉）原證9 、10 、11是蕉苗剛種植下去的情形，後來一定會有蕉苗死掉的情 形，無法正常生長，所以當然數量變少，跟照片不同。（1 月8 日勘驗的時候，你是否在現場？）我在現場，當天下雨 ，我戴著斗笠帽在後面剪枯黃的葉子。（你剛才說蕉苗死掉 無法正常生長，為什麼沒有補種植？）這要問原告，原告叫 我去做的時候，我才會去，後面可能是因為官司的問題，原 告就沒有再種植，我自己手頭上有自己的工作，我都是跟原 告講說忙完手邊的工作，才會去農場看。（是否是專業的蕉 農？）我是台東人原住民，我們小時候在台東什麼都有種植 。（你剛才說你有其他的工作，是指那種工作？）主要是拆 除工程，我都是比較有彈性，我是自營工作，有工作我就會 去接。（從農地幫忙到現在香蕉收成幾次？）我自己收2 次 ，香蕉小小的，也長的不好，量也不多，香蕉自己吃沒有賣 。」等語（見本院卷㈡第141 至145 頁）。則依證人李健龍 之證詞，固可認原告確有占有使用系爭土地及建物各情，然 原告僱用證人李健龍於系爭土地所種植之香蕉農作物，毫無 經濟價值可言，與一般從事種植農作物耕作，目的應在於定 期（按季、按年）收穫之操持農務常情不符，難認原告就系 爭土地係以自任耕作為目的而為耕地租用。
⑶且查系爭執行事件經本院民事執行處囑託中亞不動產估價師
事務所進行鑑價，該事務所於106 年7 月5 日派員至現場履 勘，並於不動產估價報告書之鑑定重要內容摘要中表示「勘 估標的為一筆土地，654 地號土地使用分區為農業區，土地 約位於建物門牌安平路16號址（非屬本次勘估標的），地形 呈不規則狀，現況大部分閒置未利用，西側臨接安平路」等 語，有中亞不動產估價師事務所估價報告書、現場照片在卷 可佐（見系爭執行事件卷㈠、未編頁碼，本院卷㈠第371 頁 ）。再參本院於108 年1 月8 日現場履勘時，系爭土地僅種 植香蕉約89株左右，未密集種植，空地甚多，且邊緣有大範 圍的雜草，業經本院依職權履勘現場查核無誤，又據當日偕 同前往勘驗之被告李明洲陳稱：「香蕉大部分種植在臺灣南 部地區，一分地約300 方公尺，約可重110 株香蕉，現場佔 地寬廣應可種植1000株香蕉，只看到89株，現場發黃之香蕉 約佔三分之二，發黃香蕉代表月內甫移植入土地，因為葉子 吸收不到養分就會發黃」等語，有本院108 年1 月8 日勘驗 筆錄可稽（見本院卷㈠第319 頁）。再依兩造不爭執之108 年1 月8 日履勘拍攝現場照片所示，系爭土地為空地閒置及 雜草叢生之情形（見本院卷㈠327 至351 頁），僅有零星種 植之香蕉共計約89株，狀況甚為稀疏，且香蕉生長狀況矮小 又樹葉枯黃（見本院卷㈠343 頁），實難認上開土地係屬有 經濟規模、計劃栽種之耕地，被告辯稱：原告未自任耕作， 未有合乎常態之農業利用等語，非屬無稽。至原告固舉原證 9 、10、11所示系爭土地種植香蕉幼苗之照片為證，主張該 等照片為106 年4 月12日、13日及24日所拍攝，可證原告係 自幼苗開始種植等語（見本院卷㈡第103 至117 頁），惟上 開照片僅顯示系爭土地之部分範圍，尚難據此即為有利原告 之認定。另本院民事執行處於106 年6 月14日至系爭土地現 場進行查封，查封筆錄僅簡要記載：「654 地號上有安平路 16號2 層農舍，其餘為空地、菜園、果園」，有查封筆錄在 卷可參（見系爭執行事件卷㈠、未編頁碼，見本院卷㈡第24 1 至243 頁），則該查封筆錄既未載明果園、菜園、空地之 範圍為何，復無現場照片可資參照，自無從以此即認系爭土 地屬計劃栽種之耕地。另按強制執行事件在性質上屬於非訟 性，不具訟爭性，對於強制執行事件程序之進行雖酌採職權 進行主義，但對於實體權利之爭執並不為實體之審查，僅為 形式之審酌，以確保執行程序之迅速進行，利害關係人對於 實體權利有所爭執，仍須經由訴訟程序形成確信，非以執行 法院之執行處分或裁定為依據。則依本院民事執行處106 年 12月27日系爭土地及建物於第2 次拍賣公告時，於附表使用 情形欄雖有「…據債務人周素華及第三人朱國禎在場稱債務
人周志信、周素華、周素蛉、周素惠將本件653 、653 、65 5 地號土地暨81建號房屋出租與第三人朱國禎，租賃期間為 105 年8 月19日至107 年10月5 日，第三人朱國禎現於上開 土地種植作物，房屋亦由其使用…」之記載（見本院卷㈠第 36至37頁），然此記載，依前揭說明，僅係執行法院形式調 查之結果，未經過訴訟程序進行實質審查，並不具有所謂判 決之既判力或爭點效，不得以此拍賣公告之記載逕行認定原 告即為系爭土地之耕作承租人。原告前開所舉證據就系爭土 地之使用狀況，均不足作為其向周志信等4 人承租系爭土地 是成立耕地租賃關係之有利認定。
⑷是依前述各項證據為認定，本件原告縱有承租系爭土地及建 物，然顯非以耕作為目的，而無耕地租賃之關係，至多僅係 一般土地及建物租賃關係，自無土地法第107 條、第109 條 及民法第460 條之1 等規定之適用各情甚明。 ㈡原告已非系爭土地及建物之承租人：
⒈按抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一 不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於 抵押權人不生效力，故土地所有人於設定抵押權後，在抵押 之土地上設定地上權或其他以使用為目的之物權，或成立租 賃關係，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去或 終止，依無地上權或無租賃狀態拍賣，此乃民法第866 條第 1 、2 項規定之所由設。是以法院依該條項規定裁定除去地 上權或終止租賃關係而拍賣時，因在該執行程序中，地上權 或租賃關係被除去或終止者，依強制執行法第98條第2 項但 書規定，不隨同不動產之拍賣而移轉，執行法院發給權利移 轉證書時，仍應依職權通知地政機關塗銷該地上權之登記（ 同法第11條第1 項），並應認該地上權或租賃關係已失其存 在。於此情形，該被除去或終止之地上權人或租賃權人自不 得對抵押權人或拍定人主張地上權或租賃權，進而對抵押不 動產之拍賣享有優先承買權（最高法院100 年度台上字第80 2 號判決意旨參照）。
⒉查周信志等4 人先後於101 年5 月10日、102 年8 月26日以 系爭土地設定最高限額抵押權1 億200 萬元、4,200 萬元予 債權人玉山商銀、和潤公司。原告則向本院民事執行處陳報 就系爭土地及建物有租賃權，租賃期間自105 年8 月19日起 至107 年10月5 日止。因系爭土地及建物於系爭執行事件中 ，於106 年11月20日經第1 次拍賣，無人應買而未拍定。本 院民事執行處乃於106 年12月13日以北院隆106 司執福字第 00000 號執行命令，以原告就系爭土地之租賃關係影響抵押 權為由予以除去，嗣原告聲明異議，仍經本院民事執行處司
法事務官於106 年12月21日以106 年度司執字第35107 裁定 除去租賃權後拍賣，並由被告於107 年3 月19日第2 次拍賣 時應買而拍定等情，有本院執行命令、106 年度司執字第00 000 號裁定、拍賣不動產筆錄（成立）等件附於系爭執行事 件卷㈡㈢可參（未編頁碼，見本院卷㈡第245 、257 至265 頁），且為原告自承無訛，此部分之事實，應堪認定。是以 法院依該項規定裁定除去租賃權而依無租賃狀態拍賣，始由 被告拍定買受，依上開說明，原告對系爭土地之租賃權已失 其存在，原告自不得對被告主張租賃權，亦無對系爭土地主 張優先承買權之餘地。
⒊再依原告所提出之105年8月29日簽立租賃權移轉補充協議書 記載，租期載明係至107年10月5日止，核其性質，應屬定有 期限之一般土地及建物租賃關係，其租賃期限至107年10月5 日為止甚明。雖原告主張其於租期屆至繼續耕作，而為不定 期租賃云云。然系爭土地及建物前於105 年10月4 日及105 年12月14日業經訴外人即債權人永豐商業銀行股份有限公司 、上海商業儲蓄銀行股份有限公司先後聲請假扣押執行及查 封登記，並經本院囑託新店地政事務所為假扣押及查封登記 ，有系爭土地及建物之土地登記第二類謄本及查詢資料附卷 可佐（見系爭執行事件卷㈠、未編頁碼，本院卷㈡第247 至 255 頁），則就該財產已實施假扣押及查封之效力亦及於其 他債權人，對該他債權人發生潛在之效力，據此，對原告而 言，系爭土地及建物經本院於105 年10月4 日、105 年12月 14日實施假扣押及查封登記後，周志信等4 人已無延展上開 租賃契約期限之權能。原告執此主張其就系爭土地及建物之 租賃關係，對被告繼續存在云云，洵非可取。
四、綜上所述，原告就系爭土地及建物縱有租賃關係，然因其非 以耕作目的而使用耕地，不符合耕地租賃之要件，故無土地 法第107條、第109條、民法第460之1等規定之適用，且系爭 土地租賃關係成立於抵押權設定登記之後，本院民事執行處 乃依法除去原告就系爭土地之承租權，系爭土地租賃關係已 失其存在，又系爭建物之租賃契約已於107年10月5日租期屆 滿，從而，原告已非系爭土地及建物之承租人，系爭土地及 建物之租賃契約並未對被告繼續存在。是以，原告請求確認 對系爭土地及建物有優先承買權及租賃關係對被告仍繼續存 在云云，核屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 5 月 10 日
民事第二庭 法 官 林禎瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 10 日
書記官 鄭玉佩
附表：
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│106年度司執字第35107號 財產所有人：周志信、周素惠、周素蛉、周素華 │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │
│ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │
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│1 │新北市│新店區 │陽光 │ │ 655 │田│ 99.61 │ 全部 │
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│ │備考 │權利範圍：周志信(全部) │
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│2 │新北市│新店區 │陽光 │ │ 653 │田│ 150.32 │ 全部 │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤
│ │備考 │權利範圍：周志信(4分之3)、周素華(4分之1) │
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│3 │新北市│新店區 │陽光 │ │ 654 │ │ 4466.59 │ 全部 │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤
│ │備考 │權利範圍：周志信(2分之1)、周素華(4分之1)、周素惠(8分之1)、周素蛉(8分│
│ │ │之1) │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │
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│1 │81 │新北市新店區陽│2層輕 │1層 ：105.10 │陽台18.04 │ 全部 │
│ │ │光段654地號 │鋼架構│2層 ：105.10 │平方公尺 │ │
│ │ │--------------│造 │合計：210.2 │ │ │
│ │ │新北市新店區安│ │ │ │ │
│ │ │平路16號 │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤
│ │備考│權利範圍：周素華(全部) │
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