損害賠償等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,105年度,4382號
TPDV,105,訴,4382,20190514,4

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第4382號
原　　　告　詹益源　
訴訟代理人　翁林瑋律師
　　　　　　張秀夏律師
上　一　人
複　代理人　郭宜婷律師
被　　　告　宏盛建設股份有限公司


法定代理人　林新欽　
訴訟代理人　莊志成律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108年4月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣肆仟肆佰陸拾玖元之同時，交付如附表一所示地號與建號之土地及建物所有權狀正本、如附表二所示之稅費單據及記載交屋日為民國103 年12月15日之交屋證明書正本、如附表三所示印文之印章乙枚、如附表四所示記載民國103 年12月15日為完成交屋驗收日之房屋保固書予原告。原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件起訴時被告公司之法定代理人原為林祖郁，嗣於訴訟繫 屬中變更為林新欽，有被告之公司變更登記表在卷為憑（卷 二第227至229頁），並經其具狀聲明承受本件訴訟（卷二第 226 頁），核與民事訴訟法第175條、第176條規定尚無不合 ，應予准許。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經 被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法 第255條第1項第1、2款定有明文。查本件原告訴之聲明第一 項就瑕疵修繕費用之請求權基礎原為民法第359條、第360條 、第227條規定適用第232條關於給付遲延之損害賠償（卷三 第187頁）；嗣於民國108年2月19日撤回，以民法第359條規 定為請求權基礎部分，核原告所為訴之變更追加，與原訴間 具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前開規定，並無不合 ，應予准許。另原告於108年4月30日言詞辯論期日當庭撤回 訴之聲明第二項他項權利證書影本之請求、變更訴之聲明第 四項之請求權基礎為民法第767條第1項前段、同時更正訴之



聲明第三項與第五項關於交屋日期之記載為法院認定之交屋 日期，均為被告所同意（卷三第336 頁），核無未合，亦應 准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告於101年9月15日與被告簽立房地預定買賣契約書（下稱 系爭契約），向被告購買「宏盛學－至達」建案A3棟-07 房 地一戶（門牌號碼為新北市○○區○○路○段00號7 樓、坐 落土地為新北市○○○段○○段000 地號。下分稱系爭房屋 、系爭土地）及車位一個，總價款為新臺幣（下同）1915萬 元，除19萬元交屋款外，原告共已給付房地價款1896萬元。 系爭房屋於103年10月3日取得使用執照，依系爭契約第17條 第6項第2款約定，被告應於領得使用執照6 個月內即104年4 月2 日前完成瑕疵修繕並通知交屋。詎被告施工品質不佳， 原告於103 年11月12日起即發現有主客浴室馬桶互相錯置、 主客浴室淋浴間寬度與原客變圖不符等重大瑕疵，歷次看屋 亦發現系爭房屋有新增瑕疵項目或既有瑕疵未改善之情，並 將該等瑕疵記載於客戶意見表。被告雖於103 年11月26日通 知原告驗收房屋，然原告於103 年11月30日驗收系爭房屋時 ，仍有高達30項以上之瑕疵未修復。因被告未履行其瑕疵修 繕義務，致未能依約於104 年4月2日前通過驗收，且迄今未 完成交屋，原告自得依系爭契約第17條第1項第4款約定，請 求被告給付自104年4月2日起至105年9月5日止，按日依已繳 房地價款1896萬元之萬分之五計算之逾期交屋遲延利息共計 493萬9080元，原告於本件僅一部請求220萬元。至原告雖於 103 年11月25日依系爭契約附件六所定時程履行撥付買賣價 款之義務，系爭土地及房屋亦已於103 年11月19日辦理所有 權移轉登記，惟上開情事皆與系爭房屋是否因尚有瑕疵而未 能交屋無涉。另被告於103 年11月26日係通知原告驗收，並 非通知原告辦理交屋手續，自無於103 年12月12日視為完成 交屋之情。再者，系爭契約第17條第6 項約定非重大瑕疵不 得拒絕或遲延辦理交屋手續，與內政部頒布之「預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應記載及不得記 載事項）第13條及第15條第1 項之規定有違，且係增加更不 利於消費者之約定，該條款應屬無效，被告自不得依該條約 定主張系爭房屋視為完成交屋。縱認該條約定並非無效，系 爭房屋尚存之瑕疵均足影響房屋通常效用，實屬重大瑕疵， 且系爭房屋之公設部分亦存有重大瑕疵，被告於完成該等重 大瑕疵之修繕前，亦無由依系爭契約第17條第6 項約定主張 於103 年12月12日視為完成交屋，是被告仍有依約給付遲延



交屋之遲延利息之義務。
㈡因被告遲延交屋，致原告無法如期入住使用系爭房屋，然須 繳納自103年11月25日起之房屋貸款利息共48萬0809元、104 年之地價稅及房屋稅及105之房屋稅，共2萬2257元；104年8 月至105年7月之管理費共4萬6553元；依系爭契約第24條第3 項約定預付之3個月水電費1萬5000元及已繳納之公共水電費 1351元，原告亦得依系爭契約第20條第5項約定、民法第231 條規定請求遲延交屋之損害賠償56萬5970元，本件原告僅一 部請求50萬元。
㈢系爭房屋迄今尚有如附表所示之瑕疵未修繕，且該等瑕疵均 足以影響系爭房屋之通常效用，被告顯無修繕該等瑕疵之意 願，原告得依民法第227 條適用同法第232 條、第360 條規 定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任，並請求被告給 付瑕疵修繕費用65萬4417元，本件僅一部請求30萬元。 ㈣被告共應給付瑕疵修繕費用、遲延交屋之遲延利息及損害賠 償合計615 萬9467元予原告，被告未將系爭房屋之瑕疵修繕 完成且遲未交屋，即逕於105年6月13日發函拋棄對系爭房屋 之占有。原告業已於105年6月23日函催被告於5 日內給付上 開費用，然未獲被告置理，自得請求被告給付自105年6月29 日起之遲延利息。又縱以原告尚未給付之交屋款19萬元與上 開金額抵銷，被告仍須給付原告596 萬9467元，原告僅為一 部請求300 萬元，則被告仍有如數給付，並應自105年6月29 日起計付遲延利息之義務。
㈤另被告應給付原告之瑕疵修繕費用、遲延交屋利息及遲延交 屋等損害賠償金額，與原告對被告之交屋款給付債務因互為 抵銷而消滅。是被告依系爭契約第17條第3 項、第19條約定 ，即應交付土地及建物所有權狀、以法院認定交屋日為交屋 日之交屋證明書及房屋保固書，並應將附表二所示單據資料 及原告之私章交付予原告等語。
㈥並聲明：
⒈被告應給付原告300 萬元，及自105年6月29日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。
⒉被告應交付如附表一所示地號與建號之土地及建物所有權狀 正本予原告。
⒊被告應交付如附表二所示之稅費單據，及交屋日為法院認定 交屋日之交屋證明書正本予原告。
⒋被告應返還如附表三所示印文之印章乙枚予原告。 ⒌被告應交付如附表四所示，保固日期自法院認定交屋日起算 之房屋保固書予原告。
⒍願以現金或中國信託商業銀行無記名可轉讓定期存單供擔保



，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭房屋於103年10月3日取得使用執照，被告通知原告於同 年11月12日至現場辦理驗屋手續。詎原告驗屋後，同意於同 年11月25日撥付除交屋款19萬元外之全部價款予被告，顯見 原告驗屋後認系爭房屋並無重大瑕疵存在。被告遂於103 年 11月26日通知原告交屋，原告於同年11月27日收受被告之交 屋通知，惟嗣屢以系爭房屋尚有瑕疵為由，拒絕配合辦理交 屋手續。是依系爭契約第17條第6 項，原告藉故拒絕交屋， 應自被告通知交屋日起15日即103 年12月12日視為已完成交 屋。又被告交屋未逾取得使用執照6 個月內之期限，原告依 系爭契約第17條第1項第4款約定，請求被告給付遲延交屋之 遲延利息，顯無理由。又系爭契約第17條第1項第2款約定房 屋瑕疵修繕應於交屋前完成，與應記載事項及不得記載事項 第15條第1項第2款規定並無不同，亦無更不利於消費者之約 定，至系爭契約第17條第6 項係關於交屋期限及條件之約定 ，與房屋瑕疵修繕義務並無關聯，亦無違反上開不得記載事 項而屬無效之情，原告屢屢指稱系爭房屋尚有瑕疵而拒不交 屋，既違反誠信原則，且係以不正當之方法阻止被告完成交 屋，依民法第101條第1項規定，應視為已完成交屋，自不得 請求被告給付遲延交屋之遲延利息。況原告自103 年11月26 日起拒未交屋，被告並無保管系爭房屋之義務，已於105年4 月15日通知原告將拋棄占有系爭房屋；且於105 年5月6日函 之原告業已拋棄系爭房屋之占有並將系爭房屋鑰匙留存於社 區管理中心，原告則於同年6月2日領取系爭房屋鑰匙，實無 由仍執前詞主張尚未交屋。
㈡原告主張被告給付遲延交屋之損害賠償部分，亦屬無據。依 系爭契約第20條第5項約定，房屋貸款利息於通知交屋即103 年11月27日後應由原告負擔；至於通知交屋前之貸款利息雖 應由被告返還原告，惟系爭房屋已於103 年12月12日視為完 成交屋，原告尚未依系爭契約第17條第1項第3款給付交屋款 19萬元予被告，被告得以19萬元之交屋款債權與被告應給付 之貸款利息主張抵銷。又依系爭契約第23條第1、2項約定， 房屋稅及地價稅自通知交屋日即103 年11月27日後應由原告 負擔，是原告請求被告給付104年至106年之地價稅及房屋稅 ，亦無理由。另104年8月至107年7月之管理費、105年7月後 之公共水電費，均係103 年12月12日視為完成交屋後所產生 ，依應由原告負擔，原告請求被告支付上開費用，亦乏所據 。此外，原告預繳之3個月水電費共1萬5000元部分，倘經結 算後有餘額須返還，被告亦得以交屋款19萬元抵銷，抵銷後



原告已無可請求之金額。
㈢原告請求被告給付附表1至4所示文件部分，依系爭契約第17 條第1項第3款及第17條第3 項約定，於原告繳清19萬元之交 屋款後，被告始有交付交屋證明、房屋保固書等文件及印章 之義務，是被告得行使同時履行抗辯權，於原告未支付19萬 元之交屋款前，被告無先為給付之義務。另系爭房屋於103 年12月12日視為完成交屋，原告請求被告給付法院認定交屋 日之交屋證明書及房屋保固書，應屬無據。
㈣原告主張系爭房屋尚有如附表所示之瑕疵迄未修繕，請求被 告給付瑕疵修繕費用30萬元，惟該等瑕疵有數項均不影響房 屋使用功能，非瑕疵可比，且該等瑕疵是否需修補或可歸責 於被告，均非無疑。縱認被告有給付瑕疵修補費用之義務， 亦應依鑑定機關所載費用共4萬7237元至6萬4069元為限，且 被告得以原告未給付之交屋款19萬元主張抵銷等語為辯。 ㈤並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、經查，原告於101年9月15日與被告簽立系爭契約，向被告購 買系爭房屋、系爭土地及車位一個，房地總價款為1915萬元 ，原告已給付1896萬元。系爭房屋於103年10月3日取得使用 執照，被告已於103 年11月19日將系爭土地及房屋所有權移 轉登記予原告，原告尚有19萬元交屋尾款未給付等情，為兩 造所不爭執，且有系爭契約、系爭土地及建物登記謄本、新 北市政府工務局103莊使字第383號使用執照、房屋付款明細 表在卷可稽（卷一第15至31頁、第154 頁），自堪信為真實 。
四、本院之判斷：
原告主張其於103 年11月30日驗收房屋後，因系爭房屋尚有 諸多瑕疵未修繕，迄今未能交屋，原告得依系爭契約第17條 第1 項第4 款約定，一部請求被告給付遲延交屋之遲延利息 220 萬元；並得依民法第231 條第1 項規定、系爭契約第20 條第5 項約定，一部請求被告給付遲延交屋之損害賠償50萬 元；另得依民法第227 條適用同法第232 條及第360 條規定 ，一部請求被告給付瑕疵修繕費用30萬元。縱經被告以交屋 款19萬元為抵銷抗辯，原告仍得一部請求被告給付共300 萬 元。又被告給付上開費用、原告之交屋款債務亦因抵銷而清 償後，原告得依系爭契約第17條第3 項約定，請求被告交付 附表一至四所示文件及原告留存之印章等語，為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點闕為：㈠原告得否以被 告遲延交屋為由，依系爭契約第17條第1項第4款約定，一部 請求被告給付遲延交屋之遲延利息220 萬元？㈡原告依民法



第231條第1 項規定、系爭契約第20條第5項約定，一部請求 被告給付遲延交屋之損害賠償50萬元，有無理由？㈢原告依 民法第227 條適用同法第232條及第360條規定，一部請求被 告給付瑕疵修繕費用30萬元，有無理由？㈣被告所為抵銷抗 辯有無理由？㈤原告依系爭契約第17條第3 項約定，請求被 告交付附表一至四所示文件及原告留存之印章，有無理由？ 本院審酌如下：
㈠原告得否以被告遲延交屋為由，依系爭契約第17條第1 項第 4 款約定，一部請求被告給付遲延交屋之遲延利息220 萬元 ？
⒈依系爭契約第17條第1 項第2款、第4款約定：「乙方應於領 得使用執照6 個月內，通知甲方進行交屋，於交屋時雙方應 履行下列各目義務：⑵甲方就交屋前房屋瑕疵或未盡事宜， 應一次載於乙方提供之驗收單上，乙方應於交屋前完成驗收 單上之瑕疵修繕；⑷乙方如未於領得使用執照6 個月內通知 甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利 計算遲延利息予甲方」（卷一第20頁反面至第21頁）等語可 知，所謂「通知進行交屋」及「交屋」要屬二事。蓋「通知 進行交屋」，乃係規範被告於依系爭契約第13條第1 項所定 建築主管機關核發使用執照日即完工日起6 個月內，始得通 知進行交屋，並行驗屋；「交屋」則係驗收後，兩造各自履 行瑕疵修繕及給付應付價金後，交付、受領買賣房地標的物 之行為，兩者不容混淆。是系爭契約第17條第1項第4款約定 所指之「賣方如未於領得使用執照6 個月內通知甲方進行交 屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利 息予買方」，乃係課予賣方依約如期完工之義務，否則應負 遲延利息即違約金之賠償責任，故應係指賣方倘未於約定完 工即領得使用執照之6 個月內，通知買方進行交屋，以行驗 收手續，即應按日給付依已繳房地價款萬分之五計算之遲延 利息即未依約完工之違約金之意，非謂已依約完工取得使用 執照，通知進行交屋後，因故而未交屋，賣方即有依上開約 定，按日給付遲延利息即違約金之義務。是完工後至交屋前 ，是否交屋，尚有賴買賣雙方履行修繕及給付價金之義務而 定，非僅被告一方行為即可為之。至於兩造於完工後因房屋 瑕疵修繕所生爭執，應另依其他規定解決，先予敘明。 ⒉本件原告固主張被告103 年11月26日之函文僅係通知驗屋， 並非交屋通知，其於103 年11月30日驗屋後，系爭房屋仍有 諸多瑕疵，被告迄今未為改善，有遲延交屋之情云云。經查 ，被告於103年10月3日取得使用執照，通知原告於同年11月 12日驗屋；原告則自103 年11月12日起屢次赴系爭房屋查驗



，並將系爭房屋之瑕疵記明於客戶意見表等情，為兩造所不 爭執，且有系爭房屋使用執照、103年11月12日、103年11月 15日之客戶意見表在卷可佐（卷一第31至33頁），足徵被告 確於103年10月3日取得使用執照後，即通知原告查驗系爭房 屋，原告並曾於上開期日前往系爭房屋查驗之事實。又被告 於103 年11月25日發函予被告，該函文記載：「台端承購本 公司宏盛學－至達工地A排3號7樓之房屋，本公司已於103年 11 月25 日收到銀行核撥之貸款，僅餘交屋款190,000 元。 惠請於收到本通知後撥冗至承購之房屋檢視，若經確認無誤 ，即請儘速繳納交屋款，以便辦理交屋手續」等語（卷一第 201頁），又原告並未爭執其於103年11月27日收受上開通知 ，並於同年11月30日再次前往系爭房屋驗收，且將客戶意見 表等字句塗改為「驗收單據」（卷一第33頁）；另於104 年 11月17日、104 年12月21日寄發予被告之存證信函中，亦提 及「原預定103 年11月30日交屋」、「本人於原預定交屋日 103 年11月30日始驗屋」等語（卷一第53頁反面、第73頁） ，足徵上開函文實係被告通知原告於繳納交屋款後於103 年 11月30日辦理交屋手續之交屋通知。被告既於103 年11月25 日即通知原告於同年11月30日辦理交屋手續，顯未逾系爭契 約第17條第1項第4款所定之6 個月期限，自難認被告有逾期 通知交屋之情事。準此，原告雖主張系爭房屋於103 年11月 30日尚有瑕疵，故未能交屋，惟揆諸前揭說明，「交屋」與 「通知進行交屋」分屬二事，「通知進行交屋」既不以房屋 已無瑕疵為要件；縱系爭房屋於被告通知交屋後仍有瑕疵， 實無礙於被告已通知原告進行交屋之認定，則原告以系爭房 屋尚有瑕疵未能交屋為由，主張被告應依系爭契約第17條第 1項第4款給付遲延利息云云，顯屬無據，難以准許。 ㈡原告依民法第231 條第1 項規定、系爭契約第20條第5 項約 定，一部請求被告給付遲延交屋之損害賠償50萬元，有無理 由？
⒈貸款利息部分：
依系爭契約第20條第5 項約定：「有關金融機構核撥貸款後 之利息由甲方（即原告）負擔。但於乙方通知之交屋日前之 利息應由乙方返還甲方」等語（卷一第23頁）可知，銀行核 撥貸款後至被告通知交屋日前之利息由被告負擔，被告通知 交屋日後之貸款利息則由原告負擔。查本件銀行於103 年11 月25日核撥貸款，有被告103 年11月25日函文、原告貸款帳 戶交易明細在卷為憑（卷一第97頁、第201 頁）；被告復通 知原告於103 年11月30日前交屋，業經認定如前，則原告自 得依前開約定請求被告給付103年11月25日至103年11月30日



之貸款利息。又觀諸原告前揭貸款帳戶交易明細可知，原告 自103年11月25日至103年12月26日共繳納貸款利息2 萬4202 元（計算式： 781＋23,421＝24,202），該段期間每日之貸 款利息約781元（計算式：24,202÷30＝781，小數點以下四 捨五入），是被告依約應返還103年11月25日至103年11月30 日之貸款利息共4686元（計算式：781×6 ＝4,686）。準此 ，原告請求被告給付貸款利息4686元即屬有據，至其逾上開 金額之範圍則失依據，不應准許。
⒉104年房屋稅及地價稅、105年房屋稅部分： 系爭契約第23條約定：「一、地價稅以乙方（即被告）通知 書所載之交屋日為準，該日期前由乙方負擔，該日期後由甲 方（即原告）負擔，…；二、房屋稅以乙方通知書所載之交 屋日為準，該日期前由乙方負擔，該日期後由甲方負擔，並 依法定稅率及年度月份比例分算稅額於買賣尾款中扣除」（ 卷一第23頁反面）。觀諸上開約定系爭房屋之房屋稅及系爭 土地之地價稅，於被告通知之交屋日後，即應由原告負擔， 亦堪認定。則本件被告原通知之交屋日為103 年11月30日， 業經認定如前，是自斯日以後即104 年以後之地價稅，應由 原告負擔，原告請求被告給付104年之房屋稅及地價稅、105 年之房屋稅，即非有據，難以准許。
⒊公共水電費部分：
系爭契約第24條第6 項約定：「屬於本戶房屋之水電費及應 由住戶分擔之公共水電費、清潔機電維護費及其他公共費用 等，自通知交屋日起由甲方負擔」。觀諸上開約定，公共水 電費自通知交屋日起即應由原告負擔，而本件原告於103 年 11月27日收受被告之交屋通知，業如前述，則依上開約定， 103 年11月27日起之公共水電費即應由原告負擔。惟依原告 提出之水電費單據，均係105年7 月份之繳費單（卷一第107 至108 頁），顯已逾通知交屋日一年有餘，該等月份之公共 水電費，自應由原告自行負擔。是原告請求被告給付公共水 電費1351元，為無理由，應予駁回。
⒋預付之水電費部分：
⑴系爭契約第24條第3 項約定：「預付本戶三個月基本及公共 水電費（按每戶每月5,000 元整計算）。上開預付款，甲方 應於繳付房屋第5 期款時，一併繳交予乙方，並於交屋後依 實支多退少補」（卷一第24頁）。查原告繳付房屋第5 期款 之時點即為被告取得使用執照時，有房屋付款明細表在卷可 佐（卷一第154 頁），而本件被告於103年10月3日取得使用 執照，業如前述，此時，原告已預付1 萬5000元之水電費， 亦有被告製作之結算清單在卷可稽（卷一第109 頁），是依



上開約定，被告於交屋時扣除原告已實際支付之水電費後， 倘尚有餘額，即應返還予原告，是本院首應認定系爭房屋之 交屋日，先予敘明。
⑵按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應 記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定 型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部 或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦 可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載 經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化 契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記 載於定型化契約者，仍構成契約之內容，94年2月5日修正公 布之消費者保護法第17條第1項、第2項、第16條前段、消費 者保護法施行細則第15條分別定有明文。次按，內政部100 年3 月24日內政部內授中辦地字第1000723995號公告修正之 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應記載 及不得記載事項）「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項 」第15條第1款第2目、第4 目規定：「賣方應於領得使用執 照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列 各目義務：①賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於 交屋前完成修繕。④賣方如未於領得使用執照六個月內通知 買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利 計算遲延利息予買方。」、「貳、預售屋買賣定型化契約不 得記載事項」規定：「①不得約定廣告僅供參考；②出售標 的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面 積；③不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積 」、「銷售面積」等名詞；④不得約定買方須繳回原買賣契 約書；⑤不得約定請求超過民法第二百零五條所訂百分之二 十年利率之利息；⑥不得為其他違反法律強制或禁止規定之 約定；⑦附屬建物除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格」 （卷一第173頁、第175頁）。準此，內政部公告之預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項規定亦構成系爭契約之 內容，倘系爭契約有上開應記載事項未記載，或記載上開規 定之不得記載事項，該條款均屬無效。
⑶原告主張因系爭房屋尚有瑕疵未修繕，故迄未交屋，並主張 系爭契約第17條第6 項約定與應記載及不得記載事項規定相 左，且為更不利消費者之約定，應屬無效，被告不得依該條 規定主張系爭房屋已視為交屋；縱認該條規定並非無效，系 爭房屋之瑕疵亦屬重大瑕疵，原告並非藉故拒絕或遲延辦理 交屋手續，被告亦不得依該條規定視為業已完成交屋等語， 然為被告所否認，並辯稱被原告於103 年11月27日收受交屋



通知，逕以系爭房屋尚有非重大之瑕疵為由拒絕交屋，依系 爭契約第17條第6項約定，視為原告已於103年12月12日點收 完成，系爭房屋已於該日視為交屋等語以為抗辯。經查： ①系爭契約第17條第1項第2款約定與應記載及不得記載事項第 15條第1款第2目並無不同，均言明被告應於交屋前完成瑕疵 修繕，該條約定並無違反前揭說明之應記載事項。又系爭契 約第17條第6 項係約定除房屋有重大瑕疵明顯不能居住之情 外，買方不得拒絕或遲延辦理交屋手續，否則逾期超過15日 即視為點收完成，衡諸前揭說明，該約定亦無違反前揭不得 記載事項所定各款情狀，是原告主張系爭契約第17條第6 項 約定，違反應記載及不得記載事項，而屬無效，自無足採。 又被告依上開約定，固應於交屋前完成瑕疵修繕，惟系爭房 屋既已取得使用執照，衡情房屋得以取得使用執照，應足以 推認結構體已完工，只待後續補強及清潔工程。再依目的性 解釋，若房屋已達可供居住使用之狀態，僅以輕微瑕疵而拒 絕受領房屋，亦失買賣契約之事理平衡，否則預售屋出賣人 即便已提出具有完整居住機能之房屋，買受人動輒以其提出 之房屋有不影響居住機能之輕微瑕疵為由拒絕交屋，出賣人 即須擔負因買受人拒絕交屋而可能隨時間遞移而持續累加之 巨額違約金或遲延利息，此對預售屋出賣人，實屬過苛，當 非立法之本意。況房屋縱尚有瑕疵，出賣人於交屋後亦仍須 負瑕疵擔保責任，買受人之權益尚不至因此受有損害。準此 ，系爭契約第17條第6 項約定除房屋有重大瑕疵外，買受人 不得任意拒絕交屋，並無不利原告而有顯失公平之情，原告 主張該條約定無效云云，難認有據。
②本件觀諸原告所提103 年11月30日驗收單據所列之瑕疵，尚 有停車位車輪擋未裝、升降櫃無法關緊、客浴拉門有漏水疑 慮、地磚破損或填縫未補滿、油漆未平、門扇刮傷、清潔工 作未完成、家電未測試並為使用說明、欠缺馬桶保固書等處 待修繕等語，然上開瑕疵縱然存在，屬尚不致造成房屋無法 居住使用之輕微瑕疵，無礙房屋可供居住使用之狀態，原告 執此指摘被告未將瑕疵修繕完罄，其得拒絕交屋，要屬無據 。是依系爭契約第17條第6項約定，兩造原約定於103年11月 30日辦理交屋，原告僅以系爭房屋尚有上開未影響房屋居住 使用狀態之非重大瑕疵為由，拒絕辦理交屋手續，被告自得 以103年11月30日起計15日即103年12月15日，視為原告已完 成點收，是系爭房屋於103 年12月15日視為完成交屋，應堪 認定。
⑷又查，原告於103年10月3日已預付1 萬5000元之水電費，則 被告應於103年12月15日視為交屋時，將原告預付之1萬5000



元扣除上開期間已支付之水電費後，返還予原告。兩造均未 提出103年10月3 日至103年12月15日間之水電費實際支出費 用，依原告提出之105年7 月之水費單據，基本費為132元、 用水費為0元，堪認於103年10月3日至103年12月15日視為交 屋前亦應無用水費之支出，是上開期間之水費自得認定為基 本費132元。又依105年7 月之電費繳費通知書所示，系爭房 屋每期用電之經常度數為40度（卷一第107 頁）；再依台灣 電力公司電價表所示（卷三第295至297頁），表燈、非營業 用電，非夏月時段每度2.10元，故40度用電量之電費為84元 （計算式：40×2.10＝84），分攤之公共電費每期之差距應 不致過大，故以105年7月之分攤公共電費1153.9元計算，應 屬合理，是系爭房屋103年10月3日至同年12月15日間之電費 ，得認定為1238元（計算式：84＋1,153.9＝1,238，小數點 以下四捨五入）。準此，原告預付之1 萬5000元，扣除上開 期間實際支付之水電費1370元（計算式：132 +1,238=1,370 ）後，尚餘1萬3630元（計算式：15,000－1,370＝13,630） 。是原告請求被告返還預付之水電費1 萬3630元，應屬有據 ，至於逾上開金額之請求，即難准許。
⒌104年8月至105年7月之管理費：
承如前述，系爭房屋已於103 年12月15日視為交屋，交屋後 之管理費自應由原告負擔，是原告請求被告給付104 年8 月 至105年7月之管理費，自屬無據，難以照准。 ⒍綜上所述，原告請求被告給付貸款利息4686元、返還預付之 水電費1萬3630元，共1萬8316元（計算式： 4,686＋13,630 ＝18,316），依法有據，應予准許。至於原告請求被告給付 其餘貸款利息、104年房屋稅及地價稅2萬2257元、公共水電 費1351元、104年8月至105年7月之管理費4 萬6553元，則屬 無據，不應准許。
㈢原告依民法第227 條適用同法第232 條及第360 條規定，一 部請求被告給付瑕疵修繕費用30萬元，有無理由？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者， 債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民 法第226條第1項、第227條第1項有明文規定；復按買賣之物 ，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求 減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物 之瑕疵者亦同，民法第360條亦有明文。又民法第360條係就 約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出賣人就買賣標 的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保 證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之



損害賠償，苟無此種約定，縱其物有滅失或減少其價值，或 有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依 同法第359 條解除契約或請求減少其價金（最高法院71年度 台上字第208 號裁判要旨參照）。次按，以給付特定物為標 的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵 ，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之 事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，應同時構 成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年4 月19日77 年度第7 次民事庭會議決議（一）意旨參照）。經查： ⑴系爭房屋縱具附表所示瑕疵，然原告並未能舉證證明被告於 出售時曾為上開保證，且系爭房屋因上開瑕疵有不符合被告 所為之保證等情事，則原告逕以主張被告就系爭房屋如附表 所示之瑕疵，即應依民法第360 條規定負保證責任，即非有 據。
⑵再查，經本院囑託台北市室內設計裝修同業公會所為之鑑定 結果，可知系爭房屋有附表編號第1 至15項、第17至39項、 第43至57項、第59項、第63項之瑕疵，此據該公會所出具之 鑑定報告書記載明確，故系爭房屋具有上開瑕疵，應足以認 定。又兩造間所成立者為預售屋買賣契約，足見上開瑕疵應 係於契約成立後所發生，且依據鑑定報告就上開瑕疵項目之 說明，均認定係契約內容涵蓋之設施或責任範圍，並建議由 被告負責修繕，亦足以認定上開瑕疵之產生，應係可歸責於 被告之事由所致。因此，原告得就上開瑕疵對被告主張不完 全給付之債務不履行損害賠償責任，亦堪認定。 ⑶至附表編號16所示「主臥浴廁壁磚空心」之項目，因無法判 斷是否為空心現象，故無從認定為瑕疵；附表編號40所示「 廚房電動昇降置物櫃上方孔洞未修飾」之項目，因鑑定機關 認應有留設用途，故亦非屬瑕疵；附表編號41所示「客用浴 廁地磚空心」之項目，因無法明確檢測，亦無從認定是否具 瑕疵；附表編號42所示「客用浴廁多功能排風控制面板汙染 」之項目，因鑑定當日已查無該項情形，故無該瑕疵；附表 編號58所示「工作陽台門框交調施作不良」之項目，則因鑑 定機關認「屬正常使用可能產生之狀態」，故非瑕疵；附表 編號60所示「客浴室馬桶管距與其所需不符（管距只需22公 分，因主客浴室馬桶互相錯置而預留30公分）」之項目，則 因安裝之TOTO馬桶之配件可適用多種管距，安裝並無問題。 且馬桶本體之尺寸大小與管距無涉，故亦非瑕疵；至於附表 編號61所示「主浴室浴缸排水口塞子無法透過上方的旋鈕使 排水孔塞子上提順利排水」之項目，因鑑定當日經測試可正 常排除缸內溢流水，故亦無瑕疵；附表編號62所示「廚房嵌



入式烤箱的溫度旋鈕掉落，裝上去後旋鈕無法旋轉」之項目 ，經鑑定機關認定屬使用操作問題，亦非瑕疵。準此，原告 就上開項目經鑑定機關認定非屬瑕疵乙情雖有爭執，然未能 另就上開項目確屬瑕疵舉證，本院自無從為有利於原告之認 定。是原告就上開項目所示瑕疵內容，不得對被告主張不完 全給付之債務不履行損害賠償責任，併予敘明。 ⒉次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀。第1 項情形，債權人得請 求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213 條第3項、第1項有明文規定，故而原告就係爭房屋之上開瑕 疵得主張之損害賠償金額，即以回復原狀所需之修補費用為 限。經查：
⑴依據上開鑑定報告書所載：
①附表編號 1、13、33、34、36、38、43、45項所示地磚空心 之瑕疵，其中1 項、34項及36項之瑕疵項目，鑑定機關提供 拆除更新、依被告發包單價、採低壓灌注工法之修復方式及 費用，本院認以拆除更新之修復方式為佳。復衡諸被告發包 單價因大量採購承包予廠商施作，單價應較市場價格為低， 故應以室內裝修業之合理市場價格計算修復費用，其餘壁磚 填縫混有小石子或矽利康填縫不良等瑕疵，則係建議剔除後