最高法院民事判決 八十九年度台上字第一二六七號
上 訴 人 丁○○
被上訴人 丙○○
乙○○
甲○○
右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十八年三月三十日台灣高等法
院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第四五五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其所聲明，無非以：被上訴人主張，上訴人於民國八十一年四月間分別與伊及訴外人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）簽訂預定土地買賣契約書及預定房屋買賣契約書，買受新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三五－一地號、三五－一三地號二筆土地應有部分各十萬分之七一一（下稱系爭土地）及該地上建物，即長春帝國大廈Ｋ棟十樓房屋一戶（下稱系爭房屋），包含編號五六號地下二樓停車位一位（下稱系爭車位），房地之總價各為新台幣（下同）一百三十三萬元及三百十二萬元。伊已將系爭土地所有權移轉登記與上訴人，系爭房屋亦經興建完成，可隨時辦理交屋手續，詎上訴人尚有土地價款二百十八萬九千元、房屋價款九十三萬一千元暨富國公司代墊款四萬一千三百二十三元未依約給付，經伊催告於五日內給付，上訴人逾期不給付，伊以訴狀繕本之送達為解約之意思表示，兩造間之土地買賣契約業已合法解除等情，爰依契約解除後回復原狀之法律關係，求為命上訴人將系爭土地所有權移轉登記與伊分別共有，應有部分各三分之一之判決。經查上訴人於八十一年間分別與被上訴人及富國公司簽訂預定土地買賣契約書及預定房屋買賣契約書，買受系爭土地及房屋，總價分別為三百十二萬元及一百三十三萬元。被上訴人已將系爭土地所有權移轉登記與上訴人及富國公司已將系爭房屋建築完成，而上訴人尚欠土地價款二百十八萬九千元、房屋價款九十三萬一千元及富國公司代墊款四萬一千三百二十三元未付之事實，為兩造所不爭，並有預定土地及房屋買賣契約書、土地謄本可稽，自堪信為真實。上訴人買受系爭房地雖分別與被上訴人及富國公司訂約，惟富國公司係於被上訴人之土地上建屋，依預定土地買賣契約第十二條約定：本契約與預定房屋買賣契約書有相互聯立關係，如預定房屋買賣契約經賣方聲明解除，被上訴人亦得聲明解約。如上訴人違反預定房屋買賣契約之任何條款時，視為亦違反本契約之條款，被上訴人得依本契約第六條約定辦理。而預定房屋買賣契約書第十四條亦為相同之約定，可見兩者具有相互牽連結合之關係，乃屬契約之聯立，其中一契約不成立、無效、撤銷或解除，另一契約亦同其效果。次查上訴人向富國公司買受之房屋，約定面積為三○點二四坪，係包括陽台、花台、平台、露台及所分擔之公共面積，亦即除單獨所有部分外，尚包括共有部分，且未明定該兩部分面積之比例，而系爭房屋經地政機關登記為三個建號，其共有部分經換算結果，連同單獨所有部分，總面積計為三八點八一坪，較買賣契約所約定之三○點二四坪，並無短少。上訴人雖辯稱：富國公司之售屋廣告所附平面圖標示系爭房屋之使用面積為二七點九一坪，但實際登記之使用面積僅二四點三八坪，短少三點五三坪云云，然該廣告所附平
面圖與契約所附平面圖除繪有系爭房屋之房間格局外，均詳細標示當層之電梯間、樓梯間、走道及通道（小公），此等部分對房屋所有人之使用，具有經常性及必要性，與屋頂突出物、機械室、水箱等部分（大公）之使用情形迥不相同。如謂樓梯間、電梯間及走道非屬使用面積，自與平面圖所示之意旨不符，亦與使用實況有悖，故當層之電梯間、樓梯間及走道等面積自應包含於使用面積範圍內。系爭房屋銷售廣告之平面圖所載面積僅列使用面積及公共面積兩項，已將當層之電梯間、樓梯間及走道等部分標示，可知廣告平面圖上所稱使用面積包含該層電梯間、樓梯間及走道等設施之面積在內。又依八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第六十九條規定，建築物區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。亦即原則上應將共同使用部分測繪於各區分所有建物（主建物）之內，如有特殊情形時，共同使用部分得另編建號單獨登記，至於採何種方式登記，決定權在地政機關，建商並無置喙之餘地，有內政部八十六年十一月三日台（八六）內地字第八六八三二二六號函可按。而系爭房屋所有權第一次登記，地政機關係採第二種方式登記，即將小公部分另編建號單獨登記，因而產生私有面積是否包括小公之爭議。惟此種登記方式係由地政機關依職權為之，因而引起爭議，非可歸責於被上訴人，上訴人憑以主張廣告所附平面圖所載之使用面積應不含電梯間、樓梯間及走道等面積在內，即非可採。上訴人雖抗辯契約第四條屋頂屬權項下約定屋頂突出物、電梯間、樓梯間、機房及水箱等共同使用部分由客戶分擔公共設施面積，則樓梯間、電梯間應屬全體住戶分擔之公共面積，而非使用面積云云，惟查該條係就屋頂部分而為約定，此就該條先冠以「屋頂屬權」自明，且屋頂又非絕對無電梯間、樓梯間之設施，尚難因其約定內容有電梯間、樓梯間，即認定系爭房屋當層樓梯間、電梯間亦為契約第四條約定之公共設施面積，不得算入使用面積之內。復查系爭預定房屋買賣契約書第一條約定，本大樓地下停車場，不屬公共設施範圍，悉歸各所有人管理使用，上訴人依約停放車輛。依其文義，上訴人僅就系爭車位有管理使用之權，並未約定使上訴人取得單獨所有權之車位。而所謂不屬公共設施範圍，係指停車位並非公共所使用之設施，以與承購人就其停車位有特定之管理使用權相呼應，非可解為就停車位有獨立之所有權。再者，建築技術規則建築設計施工篇第五十九條規定，法定停車位為最低設置標準，起造人得依實際需要增置至每一居住單元一輛，故本件停車位雖有增加，但不違反前開規定，且上訴人迄未接管該車位，亦未能舉證證明停車位之增加已妨礙防空避難之使用及車輛之進出，則上訴人辯稱：伊購買之車位無獨立產權，且停車場之寬度不足五點五公尺，被上訴人未按債之本旨為給付云云，要無足取。末查系爭車位係以應有部分登記，承購戶並非取得單獨所有權，而上訴人所購車位已登載於建物登記簿，其停車位應屬存在，上訴人無法舉證證明於點交時，被上訴人仍無法交付系爭車位，上訴人所辯，系爭車位已屬給付不能云云，亦非有據。從而被上訴人依契約解除後回復原狀之法律關係，請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記與伊，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查建築技術規則建築設計施工編第五十九條規定：住宅、集合住宅等居住用途建築物所列停車空間之數量為最低設置標準，實施容積管制地區起造人得依實際需要增設每一居住單元一輛；第六十條第一項第三款規定：基地面積在一千五百平方公尺以上者，其設於地面層以外樓層之停車空間應設汽車車道，其為單向進出口，且車位數達五
十輛者，車道及汽車進出口至道路間之通路寬度應為雙車道寬度；第六十一條第一款規定：雙車道寬度應為五點五公尺以上（見一審卷九九頁、二審更字卷八五頁）。上訴人在事實審辯稱：富國公司所建系爭大廈地下二樓面積為一千七百五十點六四平方公尺，許可設置之停車位為二十七位，富國公司增設為五十八位，且車道狹窄處僅寬三點一公尺，最寬處亦僅四點六公尺，餘處寬約三點六公尺，與上開規定不符，為非法停車位，在被上訴人未補正為合法停車位之前，伊得主張同時履行抗辯云云（見二審上字卷㈠一七四至一七六頁）。原審未遑查明系爭大廈坐落地段是否係屬實施容積管制地區及系爭停車場是否為單向進出口，遽謂停車位雖有增加，只要不妨礙車輛之進出，上訴人即不得謂有瑕疵而主張同時履行抗辯，顯屬速斷。次查公平交易法第二十一條第一項規定：事業不得在其廣告上對於商品之數量、品質、內容，為虛偽不實或引人錯誤之表示。上訴人在事實審又辯稱：公平交易法實施前或可解釋使用面積包含當層樓梯間、電梯間及走道（小公）在內，惟該法係於八十一年二月四日施行，而系爭買賣契約則於八十一年四月十二日始行訂立，伊係因信任富國公司銷售廣告說明書上所載使用面積與公共面積坪數之大小，認為適合使用，始與之訂約，依誠信原則，該廣告說明書已成為契約之一部分，且不在契約第十五條、第十七條排除之列，使用面積自應不含小公在內云云（見一審卷一五四頁、二審上字卷㈡一八一至一八二頁），核與被上訴人是否不依債之本旨為給付及上訴人應否負遲延給付價金責任攸關，自屬重要之防禦方法，原審未於判決理由項下說明其取捨意見，即為上訴人敗訴之判決，亦有理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 一 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏
法官 葉 勝 利
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十 日
, 台灣公司情報網