臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3267號
原 告 楊漢桐
被 告 趙伯奢
訴訟代理人 許博堯律師
被 告 蔡裕昌
訴訟代理人 蔡篤龍
被 告 楊桂
訴訟代理人 楊錦麟
楊淑慧
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國108
年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分
壹、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上之利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明 文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高 法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告主張 其就坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地 ）應有部分1048分之262 （下稱系爭應有部分）有優先購買 權存在，為被告所否認，則原告有無該優先購買權存在，陷 於不明確，致原告主觀上認其法律上地位處於不安之狀態， 而此種狀態得以本件確認判決將之除去。是原告訴之聲明第 1 項請求確認其就系爭應有部分有優先購買權存在，有受確 認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、原告於起訴後，迭經追加被告楊桂及變更聲明，最後聲明如 後述（見本院卷第275 頁正面），因被告無異議而為本案言 詞辯論，依同法第255 條第2 項規定，應予准許。乙、實體部分
壹、原告主張：
一、訴外人蔡垂澄原為系爭土地之共有人，應有部分為1048分之 262 （即系爭應有部分），其於民國97年4 月間過世後，系 爭應有部分由被告蔡裕昌、楊桂各繼承1048分之131 。系爭 土地面積約200 坪，原告祖父楊金榮在世時，即和訴外人楊 辛有、楊義鐘，向地主承租系爭土地興建三合院。楊金榮過
世後，其起造如附圖編號A 建物（下稱系爭房屋），分歸訴 外人楊武東所有，並由楊武東繼續承租系爭土地。嗣於93年 間，楊武東將系爭房屋出售給原告，原告另與蔡垂澄簽訂租 約（下稱系爭租約），由原告繼續承租系爭房屋坐落土地及 屋前空地如附圖編號A 、B 所示，承租面積約100 坪，且原 告每年均有給付租金給蔡垂澄或其子蔡篤昇。系爭土地均係 由蔡垂澄負責出租及收取租金，其他共有人從未爭執系爭房 屋不合法，故原告確為土地法第104 條所定承租人。然被告 蔡裕昌、楊桂於106 年5 月10日出售系爭應有部分給被告趙 伯奢時，竟未合法通知原告行使優先購買權，並於同年月24 日辦畢所有權移轉登記。依土地法第104 條第2 項規定，被 告蔡裕昌、楊桂與被告趙伯奢間之買賣契約，不得對抗原告 ，遂提起本件訴訟等語。
二、並聲明：
（一）確認原告就坐落系爭土地（權利範圍1048分之262 ），有 以被告蔡裕昌、楊桂與被告趙伯奢於106 年5 月10日所訂 買賣契約同一條件之優先購買權存在。
（二）被告趙伯奢應將前項土地，由臺中市龍井地政事務所106 年7 月25日以買賣為登記原因所為權利範圍1048分之262 之所有權移轉登記，予以塗銷。
（三）被告蔡裕昌、楊桂應就第一項土地，按其與被告趙伯奢於 106 年5 月10日所訂買賣契約同一條件，與原告訂立買賣 契約。
（四）被告蔡裕昌、楊桂於收受原告給付價金同時，應將第一項 土地應有部分1048分之262 辦理所有權移轉登記予原告。貳、被告則以：
一、系爭房屋應該是被告蔡裕昌祖父起造，而非原告祖父楊金榮 所建，原告就此應負舉證責任。縱使原告主張系爭房屋起造 人為楊金榮屬實，然楊金榮於72年12月9 日死亡時，其全體 繼承人間並無分割遺產協議，故系爭房屋事實上處分權應為 楊金榮之全體繼承人所公同共有。原告未徵得其他共有人同 意，即提起本件訴訟，當事人是否適格，非無疑問。二、被告趙伯奢並非僅向被告蔡裕昌、楊桂購買系爭應有部分， 而係同時買受包括系爭土地在內共6 筆土地。而土地法第10 4 條所定基地租賃契約，係指「基地上房屋所有人」與「基 地所有人」間之租地建屋契約。原告雖提出系爭租約，然當 時蔡垂澄已90幾歲，系爭租約內容均為原告所寫，蔡垂澄只 有蓋章，且蔡垂澄就系爭土地所有應有部分僅4 分之1 ，面 積約50坪，照理說原告僅能向蔡垂澄承租該50坪，然原告所 提100 年租金收據卻記載其承租100 坪，故原告主張之承租
範圍顯不合理。況出租共有土地屬共有物管理行為，依民法 第820 條第1 項規定，應經全體共有人同意。本件原告係與 系爭土地共有人之一蔡垂澄簽訂系爭租約，然系爭土地共有 人間並無分管契約，其他共有人亦未同意系爭租約，故蔡垂 澄擅自將系爭土地特定部分出租原告，對其他共有人不生效 力。是以，縱使原告與蔡垂澄間有系爭租約存在，亦非土地 法第103 、104 條所謂基地租賃契約，故原告並無土地法第 104條第1項所定優先購買權等語，資為抗辯。三、均聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格， 得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行 為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人 與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主 體通常為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被 告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高 法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。經查，依卷附 房屋稅籍資料顯示，系爭房屋未辦保存登記，且納稅義務人 除原告外，尚有楊武中、楊武雄、楊武東等3 人，其等持分 均為4 分之1 （見本院卷第254 頁反面至255 頁正面）。則 原告向楊武東買受者究為系爭房屋之全部或其持分，即非無 疑。然而，縱被告所辯原告非系爭房屋唯一事實上處分權人 屬實，由於土地法第104 條並未規定房屋共有人須一同行使 優先購買權（蓋未必所有承租基地之房屋共有人均有意願或 能力優先購買基地），若僅其中一名或數名房屋共有人行使 優先購買權，亦應無不可。是以，本件無論原告為系爭房屋 唯一事實上處分權人或僅為共有人，原告主張其為土地法第 104 條之基地承租人而提起本件訴訟，當事人應屬適格。二、被告趙伯奢係於106 年5 月10日買受包括系爭土地在內共6 筆土地，該6 筆土地共有人均為被告蔡裕昌、楊桂、訴外人 佐井裕正、蔡文景、蔡武哲、蔡裕雄、蔡裕安、蔡裕禎、葉 蔡志津、蔡娟娟、蔡慈恩及蔡楊慧芬，業據被告提出土地買 賣契約書為證，並有土地登記申請書及所附資料在卷可稽（ 見本院卷第175 至182 、58至126 頁），足認被告趙伯奢並 非僅購買被告蔡裕昌、楊桂所有之應有部分。又被告蔡裕昌 、楊桂就系爭土地應有部分各為1048分之131 ，均係繼承自 蔡垂澄所有系爭應有部分，且系爭房屋坐落系爭土地位置如 附圖編號A 所示等節，為兩造所不爭執。此部分之事實，均 堪認定。
三、原告主張：其係於93年間向楊武東購買系爭房屋，並與蔡垂
澄簽訂系爭租約，承租如附圖編號A 、B 所示系爭房屋坐落 土地及屋前空地，故其為土地法第104 條之承租人，而得行 使優先購買權等節，為被告所否認。經查：
（一）觀諸原告所提楊武東簽立之讓渡書（見本院卷第222 頁） ，記載：自94年1 月1 日起，楊武東將其承租之系爭土地 ，及其所有系爭房屋（按整編前門牌號碼為臺中市○○區 ○○路0 號，整編後為同路336 巷2 號），以新臺幣75萬 元價格，讓渡給原告承租使用等語。而原告、楊武東及蔡 垂澄簽訂之系爭租約，亦記載：於94年以後，原由楊武東 承租「龍北路8 號之土地」，移轉由原告承租等語（見本 院卷第14頁）。且原告均有繳納94年度至106 年度之租金 ，有原告所提蔡垂澄或其子蔡篤昇簽收之租金收據證明為 憑（見本院卷第16至28頁）。綜合上情，足認原告確有向 楊武東購買系爭房屋（惟其究係購買房屋全部或部分持分 ，容有疑問，詳如前述），且原告、楊武東與蔡垂澄間有 簽訂系爭租約，約定改由原告承租系爭土地特定部分。（二）惟按民法第820 條第1 項於98年1 月23日修正前，係規定 「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」。 而共有物全部或一部之出租，即該條項所定管理行為，故 除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有 人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一 部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年度台 上字第4199號判決意旨參照）。經查，蔡垂澄僅為系爭土 地共有人之一，其將系爭土地之特定部分出租予原告使用 ，乃屬共有土地之管理行為，除非蔡垂澄與其他共有人間 存有分管契約，得單獨使用、收益系爭土地特定部分而予 以出租，或該出租行為經共有人全體同意，否則蔡垂澄將 系爭土地特定部分出租給原告之行為，對其他共有人不生 效力。原告雖主張：系爭土地均係由蔡垂澄出面出租及收 取租金，其他共有人未曾爭執系爭房屋之合法性等語。然 原告並未舉證證明其他共有人有何舉動或其他情事，足以 間接推知其等與蔡垂澄間有默示同意之分管契約存在，亦 未舉證證明系爭土地其他共有人有授權蔡垂澄處理土地出 租事宜或同意出租之行為。則其他共有人對系爭房屋之合 法性未予爭執，僅屬單純之沈默而已。揆諸上開規定及說 明，系爭租約對系爭土地其他共有人，不生效力。（三）又土地法第104 條之立法意旨，在於房屋及基地如不屬於 同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或 房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房 屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均
有土地法第104 條之適用（最高法院62年台上字第2962號 判例意旨參照）。且土地法第104 條1 項，關於基地承租 人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立 請求權，須以其基地有租賃關係存在為其成立之前提要件 ，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地之租賃關係存 在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台 上字第700 號判例意旨參照）。經查，無論原告為系爭房 屋唯一事實上處分權人或共有人，因原告與蔡垂澄所簽訂 之系爭租約對系爭土地其他共有人不生效力，則原告與系 爭土地所有人間即無基地租賃關係可言。準此，原告並非 土地法第104 條規定之承租人，自無從行使該條所定之優 先購買權。
四、綜上所述，原告依土地法第104 條規定，請求判決如其聲明 所示，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 5 月 16 日
民事第二庭 法 官 黃凡瑄
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
書記官 黃善應