臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第2071號
原 告 葉哲瑋
訴訟代理人 陳義民
被 告 連彥睿
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108 年3 月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬玖仟參佰柒拾玖元，及自民國一○七年八月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬玖仟參佰柒拾玖元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106 年10月11日經有巢氏房屋仲介有 限公司（下稱有巢氏公司）營業員即訴外人張靜淑之仲介， 與被告簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣 （下同）335 萬元之價格向被告買受被告所有門牌號碼桃園 市○○區○○路000 巷0 ○0 號之房屋（下稱系爭房屋）， 而被告於標的物現況說明書對於「建物現況是否有滲漏水情 形」之問題，勾選「否」。嗣於106 年11月23日完成交屋及 交付鑰匙之手續，當日原告即將系爭房屋出租予原告之訴訟 代理人陳義民，而陳義民於106 年11月27日即發現系爭房屋 有漏水之情形，即委託張靜淑告知被告上開瑕疵，被告要求 應由第三方公正單位評估實際損害金額才願意討論賠償之問 題，嗣原告則委託社團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園 市土木技師公會）就系爭房屋漏水修繕恢復原狀費用、及系 爭房屋因漏水貶損之價值等事項為鑑定，因而支出鑑定費新 臺幣12萬元，而鑑定結果為修復漏水瑕疵所需費用為12萬8, 075 元，系爭房屋因漏水而減少之交易價值為28萬7,769 元 。又原告因系爭房屋之問題導致原告長期臺北－桃園奔波， 不斷地透過電話聯繫仲介處理相關事宜，已影響原告之精神 、工作與體力，因此向被告請求精神慰撫金30萬元。為此， 爰依瑕疵擔保及不當得利之法律關係，請求被告給付交易價 值減損28萬7,769 元，修復漏水瑕疵費用12萬8,075 元；並 依侵權行為之法律關係，請求被告給付精神慰撫金30萬元等 語。並聲明：被告應給付83萬5,544 元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋於出售原告前，被告之胞弟曾居住在該 處長達5 年，其均未反應有漏水一事，被告於知悉系爭房屋 有漏水一事後便主動自行出錢進行修繕。且被告原本售價為 398 萬元，最低可接受售價為365 萬元，因慮及屋齡已達34 年之久及臺灣地區地震頻繁等因素，並參考實價登錄資訊， 同意以低於市價讓價30萬元，故最後以335 萬元出售系爭房 屋，兩造亦因此約定「買賣雙方同意本標的以現況交屋，爾 後須修繕部分由買方自行修繕維護」等語，因此後續修繕自 應由原告負責。再者原告未通知被告即逕自找桃園市土木技 師公會鑑定，此程序有瑕疵，且鑑定所認之減損價值及修復 金額與市價不符等語置辯。並聲明1.原告之訴駁回。2.如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於106 年10月11日與被告簽定系爭契約，以335 萬元之價格向被告買受系爭房屋。嗣於106 年11月23日完成 交屋及交付鑰匙之手續，當日原告即將系爭房屋出租予陳義 民，而陳義民於106 年11月27日即發現系爭房屋有漏水之情 形，即委託張靜淑告知被告上開瑕疵，嗣原告即委託桃園土 木技師公會就系爭房屋漏水修繕恢復原狀費用、及系爭房屋 因漏水貶損之價值等事項為鑑定等事實，業已提出系爭契約 、標的物現況說明書、稅費分算表暨點交證明、房屋租賃契 約書、通訊軟體對話紀錄、現場照片及桃園土地技師公會之 鑑定報告在卷可參（見本院卷第11頁至第22頁、第23頁至第 40頁、第46頁至第48頁），而為被告所不爭執，堪信為真實 。
四、原告主張被告應賠償系爭房屋漏水修復費用、系爭房屋因漏 水貶損之價值損失、鑑定費用及精神慰撫金云云，為被告所 否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠被告是否應負 物之瑕疵擔保責任？㈡原告得向被告請求給付之金額為何？ 茲分述如下：
㈠ 被告是否應負物之瑕疵擔保責任？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 ，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應 擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言 。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度 台上字第1460號判決意旨參照）。經查，系爭房屋確實有漏 水之情形，有原告所提之系爭房屋漏水照片在卷可稽（見本
院卷第28頁至第40頁），並為被告所不爭執（見本院卷第12 5 頁），自堪認為真實。又系爭房屋係屬住宅，其最主要之 功能即供人居住使用，房屋一旦發生漏水之情事，不但將致 毀損屋內財物，且會干擾使用人之生活起居，無法再享有安 穩寧靜之居住環境，即對其供人居住之目的、效用產生減損 ，進而影響居住品質。是系爭房屋漏水之情形，依社會通念 顯屬減少通常效用之瑕疵無疑。
2.又按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。是民 法第360 條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定， 必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質， 而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出 賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第208 號判決意旨參照）。至被告固援引系爭契約第17條特別約定 事項：「買賣雙方同意本標的以現況交屋，爾後需修繕部分 由買方自行修繕維護。」（見本院卷第16頁），抗辯其物之 瑕疵擔保責任已免除等語。惟系爭契約第9 條第5 項已約定 ：「乙方（被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕 疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻 射屋. . . 等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外， 乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第14頁），被告復於 「標的物現況說明書」之「建物現況是否有滲漏水情形」、 「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄，勾選「否」（本院 卷第20頁），足徵被告已保證系爭房屋並無滲漏水等瑕疵， 並承諾對原告負物之瑕疵擔保責任。
3.至被告雖稱：因為原告有說他們要裝潢，我才願意讓價，所 以才會有前開特約事項，故日後所有修繕都讓原告去做云云 。惟證人邱世傑於本院審理中證稱：我擔任有巢氏房屋龍安 加盟店店長，系爭契約簽約當天我在場，在被告委託我們銷 售時，開發經紀人有詢問被告系爭房屋是否有滲漏水，被告 表示沒有，於簽約當天亦有再次向被告確認，被告還是表示 沒有滲漏水，但被告表示系爭房屋年代已久，難免有壁癌， 所以日後如果有需要修繕的情況，被告不負責修繕，並且註 記於系爭契約等語（見本院卷第97頁）；核與被告自承：當 天我只有提到壁癌，因為壁癌是肉眼就可以看出來的東西， 當時原告有說他們要自己裝潢，自己處理，我才願意讓價， 日後所有修繕都讓原告自己做等語（見本院卷第100 頁）大 致相符。並參證人張靜淑（即有巢氏龍安店之仲介業務）於 本院審理中證稱：「（法官問：如果屋主不知道有漏水情況
，前開特別記載是否會排除漏水修繕責任部分？）即使是現 況交屋，就漏水這塊出賣人還是要負責，除非屋主跟買方說 房屋是有漏水的，不然還是要負責」（見本院卷第103 頁） ；及證人楊家芸（即有巢氏龍安店之仲介業務）於本院審理 中證稱：「（法官問：前開內容是否包含倘交屋後發現有漏 水情形，新屋主要自行修繕？）通常不會，因為我們當下交 屋也沒看到漏水」等語（見本院卷第180 頁至第181 頁）， 可見前開特約事項，應僅限於壁癌之情形，亦即原告已免除 被告對於系爭房屋壁癌情形之瑕疵擔保責任，並未免除被告 以標的物現況說明書保證並無漏水等瑕疵擔保責任，是被告 前開所辯，洵屬無據。
4.綜上，系爭房屋交付予原告時，既有上開漏水瑕疵存在，顯 然欠缺被告所保證之品質，原告依民法第360 條規定，請求 被告賠償損害，即屬有據，被告抗辯其已依現況交屋，其物 之瑕疵擔保責任業已免除，難謂可採。
㈡ 原告得請求被告給付之金額為何？
1.修復漏水瑕疵之費用12萬8,075元： 按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀。第1 項情形，債權人得請求 支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213 條 第1 項、第3 項定有明文。又所謂必要之費用，於以新品換 舊品時，應予折舊（最高法院97年度台上字第2739號判決意 旨參照）。是主張物被毀損，而請求賠償修復費用時，就修 理費用中零件材料以新品替換舊品部分，自應予以折舊，至 工資部分，則屬人力支出，不生折舊之問題。經查： ⑴被告出售予原告之系爭房屋有漏水之瑕疵，為兩造所不爭執 ，系爭房屋既欠缺被告所保證之品質，自應負瑕疵擔保責任 ，已如上述。原告請求被告賠償回復原狀所需必要費用，自 屬有據。而系爭房屋因漏水瑕疵，回復原狀所需費用，桃園 市土木技師公會就修復費用做估算：其中關於「技工」5,00 0 元、「平頂水泥漆（一底二度）」費用1,807 元、「櫥櫃 」費用6 萬5,000 元、「天花板」費用為3 萬1,524 元、「 塑膠地板」費用為1,904 元、「燈具及線路」費用為6,500 元、「雜項工程」費用4,697 元、「稅捐及管理費」1 萬1, 643 元等情，有前揭鑑定報告可稽（見外放鑑定報告第4 頁 ）。再以該鑑定結果係鑑定人本於專業知識認定，且與原告 所提之照片所顯示系爭房屋受損狀況相符，足認鑑定報告所 列修復費用均為修繕漏水所必要，是原告請求被告賠償其支 出之系爭房屋修繕費用，應予准許。
⑵經查，系爭房屋為72年5 月17日建築完成，有建物登記謄本
在卷可按（見本院卷第71頁），則原告請求修繕費用中倘有 零件材料自應計算折舊。復查，上開鑑定報告所估之系爭房 屋修復費用估算表所列項目中「平頂水泥漆（一底二度）」 、「櫥櫃」、「天花板」、「塑膠地板」、「燈具及線路」 、「雜項工程」共計11萬1,432 元（計算式：1,807 元＋6 萬5,000 元＋3 萬1,524 元＋1,904 元＋6,500 元+4,697元 ＝11萬1,432 元）部分，均屬施工後之固定資產而得算定折 舊之項目。而證人蔡政穎（即土木技師公會技師）於本院審 理中證稱: 前開「技工」即代表修繕工人之工資，這種小工 程是包工的，2 個工人要把所有的工程做好等語（見本院卷 第176 頁），是施作工資為5,000 元，不應計算折舊。又該 等材料核屬裝潢材料，應比照行政院制頒固定資產耐用年數 「房屋附屬設備」之「其他」依行政院制頒固定資產耐用年 數表，耐用年數10年。而系爭房屋既係於72年間所建，並無 證據顯示系爭房屋內之裝潢曾有重新施作之情形，自應認其 屋內裝潢亦於同時期完成，且已逾耐用年數，殘值為資產成 本原額之1/10，則材料費用折舊後為1 萬3,110 元（計算式 ：11萬1,432 元×0.1 ＝1 萬1,143 元，元以下四捨五入） ，是原告得請求之修繕費用為材料費用加計工資、稅捐及管 理費共2 萬7,786 元（計算式：5,000 元＋1 萬1,143 元＋ 1 萬1,643 元＝2 萬7,786 元）為有理由，逾此範圍則屬無 據，應予駁回。
⑶至原告雖稱: 鑑定結果認本件修復漏水瑕疵之費用過低，我 問過很多承包商，修繕費用都要30多萬云云（見本院卷第17 8 頁），惟原告對其前開所述，並未舉證以實其說，難認為 真。
2.系爭房屋因漏水瑕疵所生之交易減損28萬7,769 元： ⑴次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第35 9 條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是 買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值 與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以 為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自 應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適 當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較 後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之 應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比 例，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號 、72年度台上字第726 號及99年度台上字第1972號判決意旨 參照）。本件買賣標的之系爭房屋既存有上開漏水瑕疵，已
如前述，而房屋是否曾有發生漏水而經修繕之情形，為一般 市場交易潛在購買者決定是否購屋及其價額之重要衡量因素 ，就社會常情而言，曾發生漏水瑕疵之房屋，其經濟價值將 相對地減少，且物之瑕疵擔保責任係屬一種法定責任，並不 以出賣人有可歸責之事由存在為必要，則原告主張依民法第 359 條之規定請求被告應減少買賣價金，於法自無不合。 ⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又買受人依民法第359 條規定所得主張之 價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得 請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人 於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87 年臺簡上字第10號判例意旨參照）。而原告就系爭房屋之系 爭漏水瑕疵經修復後，是否另有交易性貶值損失之疑義，原 告委託桃園市土木技師公會進行鑑定，經技師（亦為不動產 估價師）蔡政穎對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素 、個別因素、不動產市場現況及勘估標的土地價值稅預估， 依最有效使用情況下，及估價師專業分析後，採用比較法、 成本法、收益法、折現現金流量分析法、評點法進行評估， 並就所得出之價值減損比率加權後，得出本件系爭房屋因漏 水瑕疵存在結果所造成價值減損比率為5.4207 %，而上開報 告書所為之鑑定，係由不動產估價師依其勘查狀況與專業知 識所作成，鑑定內容大致上並無明顯不合理之處，自堪信採 為本件審認基礎。是系爭房屋因漏水瑕疵之交易價值因而減 少18萬1,593 元（計算式：335 萬元×5.4207%=18萬1,593 元，元以下四捨五入），有外放之鑑定報告書可參（見該報 告書第43頁）。
⑶準此，原告前既向被告表示行使其減少價金權利之意，從而 被告受領該應減少價金之法律上原因已不復存在，是原告依 民法不當得利之法律關係，請求被告返還經其減少之價金1 8 萬1,593 元，自屬有理，應予准許，逾此範圍之請求，洵 屬無據，應予駁回。至報告書雖記載交易價值減損之金額為 28萬7,769 元（見報告書第5 頁），惟證人蔡政穎於本院審 理中證稱：系爭房屋因漏水而價值減損之金額應為28萬7,76 9 元扣除修繕櫥櫃之7 萬1,500 元及修繕天花板之3 萬4,67 6 元，本件實際上之價值減損應為18萬1,593 元等語（見本 院卷第177 頁），可見鑑定人於計算系爭房屋因漏水減損之 價值時，將修復櫥櫃及天花板之費用亦一併併入，然前開費 用已計入原告得向被告請求之修繕費用部分，不應於原告得 向被告請求價值減損部分重複計算。
3.鑑定費用12萬元：
原告主張鑑定費用12萬元應由被告負擔，固據原告提出統一 發票、收據及匯款單為證（見本院卷第43頁、第45頁），雖 足證原告有前開費用之支出，然此部分費用既屬其為主張瑕 疵修補或減少價金權利所自行決定支出之費用，該支出並非 系爭房屋漏水瑕疵所直接造成之損害；且原告亦未提出證據 證明係經被告同意始委託桃園市土木技師公會進行本件之鑑 定，即難認被告曾同意負擔本件之鑑定費用，是原告據以請 求賠償鑑定費用12萬元，為無理由，不應准許。 4.精神慰撫金30萬元：
⑴末按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私 、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖 非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195 條 第1 項前段定有明文。又不法侵害他人居住安寧之人格利益 ，如其情節重大，被害人非不得依民法第195 條第1 項規定 請求賠償相當之金額（最高法院92年台上字第164 號判例參 照）。另慰撫金之賠償其核給之標準固與財產上損害之計算 不同，然非不可斟酌雙方身分資力與加害程度，及其他各種 情形核定相當之數額（最高法院51年台上字第223 號判例參 照。
⑵參諸原告自承：被告於106 年11月23日完成交屋後，當天原 告即與陳義民簽定租賃契約，將系爭房屋出租予陳義民，並 於當天交付系爭房屋之鑰匙予陳義民，陳義民則於106 年11 月27日發現系爭房屋漏水之情形等語（見本院卷第3 頁至第 4 頁），足見該屋漏水期間，原告並未居住，自難認該漏水 影響原告居住生活品質，或有侵害其所謂安居使用權之人格 法益而情節重大之情形，故原告請求被告賠償其非財產上損 害30萬元云云，即屬無據。
5.綜上，原告得向被告請求給付之金額為20萬9,379 元（計算 式：2 萬7,786 元＋18萬1,593 元=20 萬9,379 元）㈢ 再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、 第203 條分別定有明文。查本件係以支付金錢為標的，其給 付無確定期限，依前揭法條規定，原告就被告應給付之20萬 9,379 元，一併請求起訴狀繕本送達之翌日即107 年8 月28
日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，自 屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係，請 求被告給付20萬9,379 元，及自107 年8 月28日起，至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許， 逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，依民事訴 訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；被告 陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 5 月 10 日
民事第二庭 法 官 徐雍甯
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 13 日
書記官 李靜雯