臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第2015號
原 告 劉景泰
訴訟代理人 陳水聰律師
複代理人 廖柏豪律師
被 告 鄭奇謀
上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國108 年5 月2 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國100 年5 月13日簽立買賣協議書（下 稱系爭100 年協議書），約定由被告以新臺幣（下同）300 萬元，向原告、訴外人劉易紳、張莉茵及劉淑明（訴外人部 分，下合稱劉易紳等3 人）購買渠等坐落桃園市○○區○○ 段000 地號土地（下稱系爭土地）之應有部分，並於101 年 間辦理辦理移轉登記完竣。系爭土地之共有產權，已從百餘 人共有簡化，現由11人共有，而被告將系爭土地之一部分移 轉登記與訴外人戎如惠，依系爭100 年協議書第三條第B 款 約定：「本件土地持分權利完成過戶後，嗣甲方（即被告） 並與其他土地共有人依土地法第34條之1 規定共同處分所有 權全部以將本筆土地產權單純化後，於下述條件成就或期限 屆至時，甲方應於3 日內付清補償款200 萬元予乙方（即原 告、劉易紳等3 人）：Ｂ. 本筆土地之一部或全部出賣移轉 登記與他人時」（下稱系爭第三條第Ｂ款約定），被告應給 付原告補償款200 萬元，爰依法提起本訴等語。並聲明：㈠ 被告應給付原告200 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告則以：系爭土地原共有人達數百餘人，被告為達成土地 產權簡化之目標，與土地原共有人戎如惠達成協議，約定戎 如惠將其所有系爭土地應有部分移轉登記予被告後，被告應 將系爭土地特定位置再分割移轉予戎如惠，並於101 年1 月 19日與戎如惠簽訂協議書（下稱系爭101 年協議書）。被告 將系爭土地分割移轉登記予戎如惠，與系爭B 款約定情形不 符等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於100 年5 月13日簽立系爭100 年協議書，協議由被告 以300 萬元向原告、劉易紳等3 人購買渠等系爭土地之應有
部分，其中第三條第Ｂ款並約定「本件土地持分權利完成過 戶後，嗣甲方（即被告）並與其他土地共有人依土地法第34 條之1 規定共同處分所有權全部以將本筆土地產權單純化後 ，於下述條件成就或期限屆至時，甲方應於3 日內付清補償 款200 萬元予乙方（即原告、劉易紳等3 人）：Ｂ. 本筆土 地之一部或全部出賣移轉登記與他人時。」。嗣被告付訖買 賣價金300 萬元，並於101 年間取得系爭土地所有權移轉登 記完竣，有系爭100 年協議書（見本院卷第12頁至第14頁， 被告107 年12月19日庭呈之協議書第2 條總價金500 萬元部 分為誤繕）、第一類土地登記謄本（見本院卷第54頁至第59 頁）、地籍異動索引（見本院卷第143 頁至第186 頁）、票 面金額300 萬元支票（見本院卷第109 頁）等資料在卷可據 ，且為兩造所不爭執。
㈡戎如惠於99年3 月17日時以買賣為原因，登記取得系爭土地 應有部分756000分之4486（分割前系爭土地面積為2,865 平 方公尺，戎如惠應有部分相當於17平方公尺），而其所有門 牌號碼桃園市○○區○○路000 巷0 ○0 號建物（下稱系爭 5 、7 號建物），越界占用系爭土地面積約17平方公尺之事 實，有系爭101 年協議書（見本院101 年度訴字第779 號卷 《下稱訴字第779 號卷》第7 頁至第9 頁）、土地登記第二 類謄本（見訴字第779 號卷第67頁至第69頁）、桃園市中壢 地政事務所以101 年6 月22日中地法土字第27200 號收件之 土地複丈成果圖（如附圖）可據。
㈢被告會同訴外人彭鳳銀、陳慶芳、許國保、蕭素女、許□榮 、藍進來、鄒春蓮、吳建國、湯芳齡、許石維、許又文等人 （訴外人部分，下合稱彭鳳銀等11人）與戎如惠於101 年1 月19日簽定系爭101 年協議書，約定「…。甲方（即被告 ）、丙方（即彭鳳銀等11人）應保證於完成前條181 地號土 地產權移轉登記後之30日內，應將乙方（即戎如惠）所有建 物（門牌中壢市○○路000 巷0 號）基地占用前條181 地號 土地之部分（以經地政機關實測面積為準），辦理土地標示 分割後，將前述建物占用部分土地移轉登記與乙方（戎如惠 ）所有…」。因被告、彭鳳銀等11人未依約履行，戎如惠乃 以本院101 年度訴字第779 號案件起訴請渠等應辦理土地所 有權移轉登記（下稱前案），嗣成立訴訟上和解，約定「 彭鳳銀等11人應將系爭土地如附圖所示編號181 （A ）面積 14平方公尺、編號181 （B ）面積3 平方公尺之土地所有權 辦理分割登記並移轉登記與原告所有。被告鄭奇謀應將前 項應移轉登記與原告之（A ）、（B ）部分之土地，於民國 101 年由桃園市中壢地政事務所以字號壢登字第080560號所
收件普通地上權登記予以塗銷。…」（下稱系爭和解筆錄） ，而彭鳳銀等11人亦於102 年2 月7 日將系爭土地分割增加 同段181-1 、181-2 地號土地，並移轉登記與戎如惠，有土 地登記第一類謄本（見本院卷第54頁）、地籍異動索引（見 本院卷第143 頁至第186 頁）可據，且經本院依職權調閱前 案案卷核閱無訛。
四、得心證之理由：
原告主張系爭第三條第Ｂ款「出賣移轉登記與他人」在文義 上，應解「出賣『或』移轉登記與他人」，彭鳳銀等11人既 有將系爭土地一部移轉登記予戎如惠，停止條件成就，被告 應給付原告200 萬元予原告等節，則為被告所否認。是本件 厥應審酌者為系爭第三條第Ｂ款約定應如何解釋，茲分述如 下：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。契約乃當事人間本其自主之意思 ，自我決定及自我約束所成立之法律行為，基於司法自治及 契約自由原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人 之行為規範，在裁判中亦成為法院之裁判規範。倘當事人契 約發生疑義，法院應觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其 他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事 人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。法 院進行契約之解釋，除依文義解釋（以契約文義為基準）、 體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實 及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌 交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並兼顧其解釋之結 果不能逸出契約中最大可能之文義（最高法院103 年度台上 第713 號裁判意旨參照）。而解釋意思表示在探求表意人為 意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌 交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行 為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法 規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先 ，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修 正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號裁判要旨可參 ）。
㈡兩造自始未爭執原告所提出系爭100 年協議書之真正，而兩 造系爭第三條第Ｂ款之文字，明確約定為「本筆土地之一部 或全部出賣『移轉登記與他人』時」，在文義解釋上，其意 思顯然係指系爭土地出賣「且」因此移轉登記予他人之情形 ，系爭100 年協議書文字既已表示締約雙方真意，自不得反 捨契約文字而更為曲解，原告將系爭100 年協議書竟增列條
文所無之「或」字，主張系爭土地有出賣或移轉登記予他人 之情形時，被告均應給付補償款200 萬元予原告，顯無可採 。
㈢又依系爭第三條約定「…，嗣甲方（即被告）並與其他土地 共有人依土地法第34條之1 規定共同處分所有權全部『以將 本筆土地產權單純化後』，於下述條件成就或期限屆至時， 甲方應於3 日內付清補償款200 萬元予乙方（即原告、劉易 紳等3 人）…」之文義，可查該條約定之目的，乃係完成系 爭土地產權單純化後，為鼓勵兩造另為第Ａ、Ｂ、Ｃ款之行 為，是有補償款200 萬元之請求權存在。而系爭土地於102 年2 月7 日分割為同段181-1 、181-2 地號土地併移轉登記 予戎如惠之緣由，係因系爭土地共有人戎如惠最初無分割意 願，土地所有權單純化目標無法達成，方與戎如惠約定其將 所有應有部分移轉登記予被告後，被告將配合分割系爭建物 坐落土地予戎如惠，據證人陳文旺於審理中證述明確（見本 院卷第199 頁），被告被告分割移轉登記予戎如惠之舉，既 僅係為促成系爭土地整合，完成土地產權單純化之目的，而 非將在完成產權單純化後，進一步為土地處分、利用，在目 的解釋上，即難逕認有系爭第三條第Ｂ款約定之適用。 ㈣再者，與系爭第三條第Ｂ款約定體系上併列第之Ａ、Ｃ款補 償款條件，約定為「本筆土地之一部或全部取得建築執照時 」、「倘前述土地產權單純化及全部土地地上物拆遷後九個 月內，本筆土地全部經由乙方劉景泰以每坪新臺幣21萬元以 上單價，介紹第三人簽定買賣契約買受時，甲方除仍應給付 補償款200 萬元與乙方外，另超過21萬單價部分之土地價金 ，甲方同意以3 分之1 計算金額作為給付乙方劉景泰仲介土 地成交之報酬，並應於土地產權移轉登記與該買方第三人後 七日內，全部一次付清與乙方劉景泰。」，而證人即草擬系 爭100 年協議書地政士陳文旺復於本院審理中證稱：第三條 是因為系爭土地上有地上物，所以約定土地處理後以200 萬 元作為拆遷補償；其中Ａ款的條件是指土地有一部分或全部 拿去蓋房子，因為蓋房子的關係，有賺到錢；Ｂ款是指土地 的一部或全部有移轉給他人時，被告有賣，被告通常會賺到 錢，隱藏這樣的意思；Ａ、Ｂ兩款是因為土地有處理，要蓋 房子或賣掉，上面的地上物也要拆遷，才是一般合理的情況 ；Ｃ款的部分，是說原告如果願意拆遷，在拆遷9 個月內， 也可以授權原告賣土地，如售價超過21萬，應依約定分紅等 語（見本院卷第197 頁至第198 頁）。本院審酌陳文旺具地 政士之專業資格，在場見證系爭100 年協議書之簽立，且依 買賣經濟目的及社會客觀理性分析，對照該條第Ａ、Ｃ款之
約定內容，已徵系爭第三條第Ｂ款約定，應僅限於因土地處 分、使用而獲取相當利益時，以該利益作為「補償金」之給 付，方屬合理。是以，原告將系爭第三條第Ｂ款約定，解釋 為土地產權單純化之所有權移轉下，亦有適用，顯然悖於兩 造約定之真意。
㈤綜上，本院依上契約解釋方法，探究系爭第三條第Ｂ款約定 之真意，應僅限於系爭土地一部或全部出賣，且以買賣為原 因移轉登記與他人，方屬條件成就而得請求補償款，被告單 純為整合系爭土地所為之分割移轉登記行為，則不與焉。原 告依系爭第三條第Ｂ款約定請求被告給付補償款200 萬元， 委無理由。
五、綜上所述，原告依系爭第三條第Ｂ款約定，請求被告給付20 0 萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。原告雖聲請傳 喚證人2 名，以證明系爭100 年協議書之緣由等語，惟兩造 就系爭第三條第Ｂ款約定之意思表示迭有爭執，然自本院10 7 年3 月19日審理迄今，原告均未主張有何陳文旺以外證人 ，可佐證系爭100 年協議書簽訂過程，於本院言詞辯論期日 亦未具體陳明該二證人姓名，顯已逾適當之時期提出攻擊防 禦方法，況前開待證事實，業經與兩造無利害關係之證人陳 文旺證述明確，且經審酌卷內資料認定如前，無礙本件判決 結果之認定，是原告此部分證據調查之聲請，應無必要，併 予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 5 月 24 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 27 日
書記官 陳𥴡濤