臺灣桃園地方法院民事判決 106年度重訴字第459號
原 告 紘映實業有限公司
法定代理人 李德隆
被 告 林素珍
訴訟代理人 林永祥律師
被 告 羅文科 （現應受送達處所不明）
上列當事人間請求確認土地優先承買權存在事件，本院於民國10
8 年5 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按有限公司之清算，以全體股東為清算人，但公司法或章程 另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，此觀公 司法第113 條準用第79條規定自明。經查，原告於民國98年 4 月8 日經經濟部准予解散登記，由李德隆擔任清算人，並 向本院聲報就任，經本院以98年度司字第212 號函准予備查 在案（迄今尚未聲報清算完結），故本件應列李德隆為其法 定代理人，合先敘明。
二、按所謂當事人能力，係指得為民事訴訟當事人而起訴或受訴 之能力，此項能力之有無，專依當事人本身之屬性定之，非 依法院調查其與特定訴訟標的之關係定之（最高法院73年度 台上字第2030號判決參照），次按解散之公司，於清算範圍 內，視為尚未解散，公司法第25條定有明文。是公司解散後 ，應進行清算程序，在清算完結前，法人之人格於清算範圍 內，仍然存續，必須待清算完結後，公司之人格始得歸於消 滅（最高法院76年度台上字第1275號判決參照）。被告林素 珍辯稱原告主張欲行使優先購買權，非清算範圍內之事項， 原告既已解散，於本件訴訟應無當事人能力云云，惟原告之 請求是否屬清算範圍內了結現務或便利清算目的之行為，係 屬原告與特定訴訟標的之關係，原告雖經解散，然尚未完成 清算程序，揆諸前揭說明，其法人格既未消滅，自有當事人 能力而得提起本件訴訟。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係 之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而 此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42
年台上字第1031號判例參照）。原告主張其就坐落桃園市○ ○區○○段000 ○000 ○000 地號土地（權利範圍均為全部 ，下合稱系爭土地），有優先購買權一節，為林素珍所否認 ，因原告優先購買權存否影響原告得否取得系爭土地所有權 ，原告在法律上之地位發生不安之危險，而此不安危險狀態 ，得以本件確認判決將之除去，是原告提起本件訴訟有確認 利益。
四、被告羅文科經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告於93年12月20日向羅文科購買系爭土地 上門牌號碼為桃園市○○區○○路000 號建物（下稱系爭建 物），價金新臺幣（下同）200 萬元，復於93年12月21日向 羅文科承租系爭土地。嗣系爭土地經鈞院102 年度司執字第 00000 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，由林素 珍以1,058 萬元拍定取得權利移轉證書，並於103 年4 月7 日完成所有權移轉登記。因林素珍得標買受系爭土地時，原 告就系爭土地有租賃關係，且為系爭建物之事實上處分權人 ，自得依土地法第104 條第1 項規定，行使優先承買權。為 此，爰請求確認原告就系爭土地有優先承買權，並請求林素 珍塗銷以拍賣為原因所為之移轉登記，及請求羅文科應於原 告給付與林素珍相同條件之拍賣價金同時，將系爭土地所有 權移轉登記予原告等語。並聲明：㈠確認原告就系爭土地有 優先承買權。㈡林素珍應將系爭土地於103 年4 月7 日以拍 賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。㈢羅文科應於原告給 付與林素珍相同條件之拍賣價金同時，將系爭土地之所有權 移轉登記予原告。
二、被告方面：
㈠、林素珍則以：原告未承租系爭土地，且自承已將系爭建物出 賣予訴外人吳天銘，已無事實上處分權；另吳天銘所提起之 前案確認優先承買權等事件，臺灣高等法院105 年度重上字 第558 號判決業已認定原告提出之買賣合約書非購買系爭建 物，原告對系爭土地自無優先購買權等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。
㈡、羅文科未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
三、經查，系爭土地原為羅文科所有，於103 年3 月21日由林素 珍在系爭執行事件中，以1,058 萬元價金拍定取得權利移轉 證書，並於103 年4 月7 日辦畢所有權移轉登記，而系爭土
地上有門牌號碼為桃園市○○區○○路000 號之未辦保存登 記建物（即系爭建物）；另吳天銘於本院104 年度重訴字第 235 號、臺灣高等法院105 年度重上字第558 號確認優先承 買權等事件中（下稱前案訴訟程序），主張其於93年12月21 日向羅文科承租系爭土地，並與原告以316 萬元價金共同向 羅文科買受系爭建物等情，為兩造所不爭執（見本院卷第 142 至143 頁），且經本院調閱系爭執行事件卷宗、前案訴 訟程序卷宗核閱屬實，堪信為真。
四、原告主張其購買系爭建物後有租用系爭土地，就系爭土地存 有基地租賃關係，依土地法第104 條第1 項規定，有優先承 買權等情，為林素珍所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下 ：
㈠、按土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，承租人有依同樣 條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件 優先購買之權，立法意旨在於房屋及基地如不屬於同一人所 有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對 方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係 租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104 條之適用（最高法院62年度台上字第2962號判例參照）。又 按土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，租地建屋之承租 人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其 基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟 上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限 遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦 理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付 而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能 登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建 造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍 無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104 條之適用（最 高法院91年度台上字第2154號判決參照）。是土地法第104 條第1 項所規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有 依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所 有，房屋所有人或事實上處分權人對於土地並有地上權、典 權或租賃關係存在之情形而言，故房屋與土地如無上述利用 關係者，房屋所有人或事實上處分權人自不得於其坐落基地 出賣時，主張優先購買。
㈡、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（ 最高法院17年上字第917 號判例參照）。原告主張系爭土地 及其上系爭建物原均為羅文科所有，伊於93年12月20日以20 0 萬元向羅文科購買系爭建物，並於同年月21日向羅文科承 租系爭土地，約定租賃期間自94年1 月1 日起至109 年12月 30日止，伊於林素珍得標買受系爭土地時，就系爭土地存有 基地租賃關係，且為系爭建物之事實上處分權人，依土地法 第104 條第1 項規定，伊就林素珍於系爭執行事件拍定之系 爭土地，得行使優先購買權等情，為林素珍所否認，依照上 開說明，自應由原告就其主張之利己事實負舉證責任。㈢、原告主張其於93年12月21日向羅文科承租系爭土地，並提出 房屋租賃契約書為證（見本院卷第150 至154 頁），為林素 珍所否認。經查：
1.原告係於94年6 月9 日始更名為紘映實業有限公司，94年6 月9 日前之名稱為「紘映貿易有限公司」，93年7 月2 日至 94年6 月8 日止之法定代理人為廖永義，亦為唯一股東，有 原告公司變更登記表在卷可稽（見前案105 年度重上字第55 8 號卷第197 至201 頁），然原告提出之93年12月21日租賃 契約書上，卻非蓋印當時之公司名稱「紘映貿易有限公司」 ，亦無當時法定代理人廖永義之用印（見本院卷第151 頁、 第153 頁），且僅在契約條款前之承租人欄位及契約末頁之 立契約人欄位，共2 處蓋用「紘映實業有限公司」之印文， 其餘修改契約條款處均僅有羅文科與吳天銘蓋印，已有可疑 ；另參以假扣押債權人玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉 山銀行）曾對羅文科聲請假扣押強制執行，經本院94年度執 全字第1715號受理在案，玉山銀行於94年9 月21日具狀向本 院陳報：執行標的桃園市○○段000 ○000 ○000 地號土地 ，其上有一未保存登記之建物（門牌號碼：桃園市○○路00 0 號），經查訪債務人羅文科已逃匿無蹤，依承租人提供之 房屋租賃契約書，該建物原為債務人羅文科出租予第三人吳 天銘，其後吳天銘轉租予第三人李德隆，再由李德隆轉租予 目前承租人陳彥文使用中等語，並提出房屋租賃契約書影本 3 份為證，業據本院調閱上開假扣押執行卷宗核閱屬實（另 影印如外放本院94年度執全字第1715號卷節本，下稱系爭假 扣押影卷，見該影卷第10頁、第17至35頁），將玉山銀行於 該案中提出之93年12月21日房屋租賃契約書（見系爭假扣押 影卷第17至22頁），與原告於本件訴訟中提出之前開房屋租 賃契約書（見本院卷第150 至153 頁）進行比對，玉山銀行 提出之房屋租賃契約書，契約條款前之承租人欄位及契約末 頁之立契約人欄位2 處，均無「紘映實業有限公司」之印文
（見系爭假扣押影卷第18頁、第21頁），益徵原告提出之房 屋租賃契約書上有關「紘映實業有限公司」之印文，顯係事 後蓋印，原告是否有於93年12月21日向羅文科承租系爭土地 ，顯有可疑，該租賃契約書自不足以作為原告有向羅文科承 租系爭土地之證據。
2.另觀諸原告提出之租賃契約名稱為「最新房屋租賃契約書」 」、「房店屋租賃契約書」（見本院卷第150 至151 頁）， 內容記載：「茲經雙方協議訂立房屋租賃契約條件列明於左 ：第一條：甲方房店屋所在地及使用範圍桃園市○○段地號 670 、666 、667 三筆土地同於桃園市○○路000 號約100 多坪。…第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣壹萬伍 仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷 空、交還房店屋後無息退還押租保證金。第六條：乙房於租 期屆滿時，除經甲方同意繼承出租外，應即日將租賃房屋誠 心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利， 如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金 五倍之違約金至遷讓完了之日止，…。第七條：契約期間內 乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費 及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房店屋照原狀還 甲方，乙方不得異議。…第九條：房店屋有改裝施設之必要 時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不損害原有建築 ，乙方於交還房店屋時自應負責回復原狀。第十條：房店屋 不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。第十一條： 乙方應以善良管理人之注意使用房店屋，除因天災地變等不 可抗拒之情形外，因乙方之過失致房店屋毀損，應負損害賠 償之責。房店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修 理。…第十四條：甲乙丙（查該契約並無丙方）各方遵守本 契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約 收回房店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。第十五條 ：印花稅各自負責，房店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費 及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。第十六條：本件租屋之 房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加 部份，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。…」等語（見本 院卷第151 至152 頁），足見該租賃契約書內容係就租賃房 店屋（即系爭建物）之法律關係為約定，而非租賃土地，不 足以作為原告向羅文科承租系爭土地之證據。
3.再者，吳天銘於前案訴訟程序主張系爭土地係其向羅文科承 租使用，並請求確認對系爭土地有優先購買權等語，業據本 院調閱前案訴訟卷宗核閱無誤，與原告於本件訴訟中主張其 為系爭土地之承租人等語，顯然不同，已有可疑；另就原告
有無繳付土地租金予羅文科一節，原告主張：因羅文科無法 償還積欠原告的借款1,200 萬元，吳天銘就跟羅文科協議用 1,200 萬元中的300 萬元借款抵租金15年，有無相關證據再 問吳天銘云云（見本院卷第142 頁），然原告就羅文科積欠 其1,200 萬元，及以其中300 萬元借款抵償租金15年一事， 並未舉證以實其說，況依原告提出之前開租賃契約書所載， 租金每月為5,000 元，15年總租金亦僅90萬元（計算式：5, 000 元×12月×15年=90 萬元），原告卻以300 萬元借款抵 償，亦不符常理，益徵原告主張其向羅文科承租系爭土地云 云，不可採信。
㈣、原告另主張其於93年12月20日以200 萬元價格，向羅文科購 買系爭建物，並提出93年12月20日買賣合約書（下稱系爭買 賣合約書）、面額200 萬元支票1 紙、房屋稅籍證明書、桃 園縣政府稅捐稽徵處函文、94年度契稅繳納書、桃園縣桃園 市公所函文、95年房屋稅繳款書為證（見本院卷第4 至5 頁 、第17至19頁、第156 頁、第158 至159 頁），惟為林素珍 所否認。經查：
1.原告提出之系爭買賣合約書，所約定買賣標的物為羅文科所 有位於桃園市○○路000 號土地上約100 多坪鐵皮屋及週邊 鐵材與電線，價金200 萬元，買受人為「紘映貿易有限公司 （吳天銘）」，付款方式為現金票一次付清等語（見本院卷 第4 頁），該買賣合約書上僅有紘映貿易有限公司及吳天銘 之簽名及蓋印，未有當時紘映貿易有限公司法定代理人廖永 義之簽名或用印，其真實性已有可疑；另吳天銘於前案訴訟 程序中曾提出93年12月21日合作確認書，內容記載「甲方： 紘映貿易有限公司（負責人廖永義）、乙方：吳天銘。甲乙 雙方合作於93年12月20日以總價316 萬向羅文科購買位於桃 園市○○段000 ○000 ○000 地號上建築物約100 多坪，門 牌號碼為桃園市○○路000 號」等語（見前案104 年度重訴 字第235 號卷第15-1頁），互核系爭買賣合約書及上開合作 確認書之內容，購買系爭建物之買受人、價金等必要之點均 不相同，系爭買賣合約書之內容是否為真，顯有疑義。參以 ，系爭買賣合約書之簽署人吳天銘，於前案訴訟程序中自承 系爭買賣合約書約定之買賣關係已經羅文科以交付賓士車1 部及其子所簽發之200 萬元本票方式另為處理，並另簽第2 份買賣合約等語（見前案105 年度重上字第558 號卷第170 頁反面，吳天銘所稱之第2 份買賣合約即該卷第120 至121 頁，出賣人已非羅文科），是系爭買賣合約書顯已失效，已 難作為原告向羅文科購買系爭建物之證據。
2.原告主張其於94年11月16日繳納系爭建物移轉之契稅，固據
提出桃園縣政府稅捐稽徵處函文、94年度契稅繳納書、桃園 縣桃園市公所函文為證（見本院卷第18至19頁、第156 頁） ，惟就系爭建物之稅籍資料，桃園市政府地方稅務局於前案 訴訟程序中函覆本院：…房屋納稅義務人為羅文科君。 又查本案建物移轉契稅建檔紀錄，該房屋於93年10月11日由 羅文科買賣移轉予林茂源及94年10月11日申報契約（立契日 期93年12月20日）由羅文科買賣移轉予紘映實業有限公司， 並於94年11月16日繳納完竣。依房屋稅稽徵作業手冊規定 ：承辦人依契約申報資料，釐正房屋稅籍紀錄表之納稅義務 人名義。本案房屋係未辦保存登記之建物，因事涉一屋二賣 之爭議，且經地政資料查詢土地所有權人仍為羅文科君，故 本局房屋稅籍納稅義務人至今仍無法釐正。房屋稅之完納 ，僅表示納稅義務之履行，不能據以為產權之證明，如房屋 產權涉有爭議宜循司法途逕解決等語（見前案104 年度重訴 字第235 號卷第127 頁正反面），足認房屋稅籍之設立，僅 屬稽徵機關核課房屋稅之依據，不能與所有權之歸屬混為一 談，況依前開函文及原告提出之系爭建物95年房屋稅繳款書 （見本院卷第158 至159 頁），系爭建物之房屋稅納稅義務 人現仍為羅文科，自無從僅憑94年11月16日繳納完竣之契稅 納稅義務人為原告，即推斷羅文科已將系爭建物事實上處分 權移轉予原告。
3.再者，假扣押債權人玉山銀行曾於本院94年度執全字第1715 號假扣押強制執行事件中向本院陳報：系爭建物原為羅文科 出租予吳天銘，其後吳天銘轉租予第三人李德隆，再由李德 隆轉租予目前承租人陳彥文使用等語，並提出房屋租賃契約 書3 份為證，業如前述。觀諸玉山銀行提出之房屋租賃契約 書，吳天銘係於94年2 月11日與李德隆個人簽立房屋租賃契 約書，租賃標的為「桃園市○○段地號670 、666 、667 三 筆土地同於桃園市○○路000 號約100 多坪」，租賃期限自 94年3 月1 日至100 年5 月31日，租金每月7,000 元（見系 爭假扣押影卷第25至29頁）。如原告所述其於93年12月20日 以200 萬元價格，向羅文科購買系爭建物一事為真，則原告 之法定代理人李德隆何需自94年3 月1 日至100 年5 月31日 止向吳天銘承租系爭建物，此舉顯違常情，故難認原告主張 其向羅文科購買系爭建物之情為可採。
4.縱認原告主張其向羅文科買受系爭建物一事為真，然原告之 法定代理人李德隆於前案訴訟程序中具結證稱：紘映公司係 89年間成立，伊當時就是股東，伊於94年間接手後改為紘映 實業有限公司，系爭建物係紘映公司於93年間向羅文科、羅 林杉夫妻購買，伊於94年間接手紘映公司後，系爭建物也一
起承接給伊，伊於98年間結束紘映公司後，將系爭建物出售 予吳天銘，系爭建物所有人（按應為事實上處分權人）係吳 天銘等語（見前案104 年度重訴字第235 號卷第103 頁反面 至第104 頁反面），堪認原告已自承其非系爭建物之事實上 處分權人，其於本件訴訟中翻異前詞，主張尚未點交系爭建 物予吳天銘云云（見本院卷第134 頁），已難採信。原告既 未能證明就系爭建物有事實上處分權，自無從依民法第425 條之1 推定其就系爭土地有租賃關係，原告主張依土地法第 104 條第1 項規定，對系爭土地有優先承買權云云，自無可 採。
五、綜上所述，原告未能證明其為系爭土地承租人及系爭建物之 事實上處分權人，則其依土地法第104 條第1 項規定，請求 確認就系爭土地有優先承買權，及請求林素珍應將系爭土地 於103 年4 月7 日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷 ，暨請求羅文科應於其給付與林素珍相同條件之拍賣價金同 時，移轉系爭土地所有權予原告，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此 敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事第四庭 法 官 蔣彥威
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
書記官 李佳芮
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