臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第1118號
原 告 劉慧欽
劉芊華
吳秀琴
李婕愷
羅淑娥
魏玉玲
鍾仁峯
邱富美
共 同
訴訟代理人 林思銘律師
複代理人 彭鏡容
被 告 品園社區管理委員會
法定代理人 張羽忻
訴訟代理人 蕭萬龍律師
張百欣律師
上列當事人間確認管理關係不存在等事件，本院於民國108 年4
月9日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告 不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247 條第1 項、第2 項定有明文。所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律 關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安 之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者 而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件 ，即得謂有即受確認判決之法律上利益。」（最高法院42年 台上字第1031號、52年台上字第1240號判例參照）。本件原 告8 人分別向春福建設股份有限公司（下稱春福建設公司） 購買品園社區如附表所示之9戶透天建築物（下稱系爭建物 ），因公寓大廈管理條例第53條、系爭社區規約中明定區分 所有權人有按月繳納管理費、公共基金之義務，然原告主張 渠等所有之建物未與社區共用出入口、排（蓄）水系統、消 防系統、停車場等設施，與社區之管理並無整體不可分性，
非品園社區之區分所有權人，卻替該社區分擔管理及修繕費 用，惟為被告所否認，堪認兩造間就該管理權關係存在與否 ，仍不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此 危險得以對於被告之確認判決除去之，則原告提起本件確認 之訴，自有確認利益，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）被告品園社區管理委員會乃春福建設公司興建82戶之初所 設立，原告等8人名下所登記如附表所示之建物（下稱系 爭建物）雖係以「未來之翼-品園」建案完成，但實際上 該建案細分為9張建築執照（新竹縣政府建字第（095） 00139至00147號）及9張使用執照（新竹縣政府使字第（ 096）00123至00129號、01194號、01200號），而系爭建 物均為獨立臨路透天建築物，無與品園社區共用出入口、 排（蓄）水設備、消防系統、停車場等設施之使用，與被 告之管理並無整體不可分性。
（二）被告所屬之品園社區雖訂有社區規約，明定區分所有權人 有按月繳納管理費、公共基金之義務，其管理費之使用為 平日經常性費用如保全人員、總幹事、清潔人員、行政支 出等，公共基金乃為社區公共設施等之重大修繕設有專門 帳戶保管，原告8人向來均按規約繳納費用，惟因系爭建 物無與被告社區有任何須區分所有之標的物，無管理方面 整體不可分性，即保全門示管制對原告等人之建爭建物亦 無適用。因此原告等所繳付之管理費、公共基金對己並無 實益，實則替被告社區分攤管理費用及修繕，難謂公允。 原告等人對過去繳付之管理費用、公共基金已花費之部分 不予審究，惟對所繳費用累積儲蓄之款項，要求應按其比 例返還，即原告每人請求新台幣（下同）26,829元（計算 式：2,200,000÷82＝26,829，小數點以下捨去）。（三）按建築法第11條第1項所稱『一宗』建築基地，其定義依 建築技術規則建築設計施工編第1條第1款之規定,即「本 （建築）法第11條所稱一宗土地係指一幢或二幢以上有連 帶使用性之建築物所使用之建築基地」（內政部74.07.06 .74台內營字第321480號函釋參照）。反觀本件原告與被 告間就起造人於申請建造執照時，檢附專有部分、共用部 分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說，其中 明顯無「連帶使用性之建築物」。因此與公寓大廈管理條 例施行細則第12條所謂之「集居地區」不符。原告所有8 戶透天建築使用執照非屬建築法第11條規定之同一宗建築 基地，在構造上及使用上並無共同使用之部分，而屬各自
獨立使用之建築物、公寓大廈，因無適用或準用公寓大廈 管理條例之規定。另被告雖辯稱主管機關管理委員會報備 文件中，不泛有部分原告參與成立管理委員會之會議，更 有原告擔任管理委員一節，惟縱認有部分原告有與被告合 意成立管理委員會之情，亦應有適用民法第54條規定或法 理，得隨時退出，方符合憲法上第14條授予人民有結社與 不結社的基本權保障。為此，爰依公寓大廈管理條例第53 條、民法第799條、第54條規定提起本件訴訟，並聲明： １、確認原告名下如附表所示之建物與被告之管理關係不存在 。
２、被告應返還原告如附表所示之金額，並自起訴狀送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告則以：
（一）品園社區乃春福建設公司規劃興建為透天區共82戶之透天 式社區，82戶均共用竹北市○○段地000000地號土地為法 定空地之建築基地，各承購人與建商簽立之買賣契約內已 約明82戶透天式住宅乃成為一社區，並共同成立管理委員 會，契約附件內附件十社區住戶規約，更由承購戶於購買 時同意簽署，並於契約第6條內約明共同使用前揭地號土 地為法定空地，並共同使用公共設施。原告空言指稱因渠 等8戶乃透天式住宅故不屬於社區範圍云云，與前揭證據 均不相符，更有論理上之違誤，蓋被告社區82戶全部都是 透天式住宅，然因有使用共同之建築基地具有共同設施使 用管理之整體不可分性，自得成為一社區無疑。（二）又依內政部訂頒之「公寓大廈管理組織申請報備處理原則 」第4條規定：公寓大廈管理委員會主任委員應檢具應備 文件報請直轄市、縣（市）政府備查，直轄市、縣（市） 政府得授權鄉（鎮、市、區）公所受理。故而主管機關受 理多數各自獨立使用之建築物成立共同管理委員會之報備 申請時，就申請者是否符合「共同設施之使用與管理具有 整體不可分性之集居地區」要件，必定已經加以審核，於 認定符合要件時方會准予同意備查。本件被告管理委員會 於97年9月25日函送全體區分所有權人名冊、建築物使用 執照、區分所有權標的基本資料、會議記錄、點交證明紀 錄表等文件，報請新竹縣竹北市公所成立管理委員會，當 時原告8 戶顯然亦列入成立品園社區之區分所有權人名冊 內，而經主管機關新竹縣竹北市公所認定符合成立社區管 理委員會之要件，而以97年10月6日竹市工字第097002294 0號函同意備查。由此足認主管機關竹北市公所於被告管 理委員會申請成立時，已詳細審查認定品園社區屬於「共
同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，始 有可能核發前揭備查函文。再由鈞院向竹北市公所調閱品 園社區報請成立管理委員會檢送之相關資料中清楚可見， 原告9戶其中之所有權人前手或本人（除鍾仁峯為本人簽 名出席，其餘乃係委託出席）均有出席區分所有權人會議 ，甚至鍾仁峯還經選任為品園社區之副主任委員，並討論 有關社區各項公共議題包括：監視設備、警衛室、公共電 費分攤、垃圾分類收集場、配電機房等，顯見原告8戶同 列其中之品園社區屬於共同設施之使用與管理具有整體不 可分性之集居地區，依公寓大廈管理條例第53條之規定， 應準用公寓大廈管理條例之規定甚明。
（三）更有甚者，被告社區之管理中心（警衛室）乃係由82戶共 同使用，社區委由物業及保全為全區提供巡守、收信等各 項服務，而垃圾、廚餘資源回收室亦係由82戶共同使用， 各區所裝設之保全監視器、監視器主機亦係放置於管理中 心內共同監看，更遑論社區全區燈光照明包含中庭空間燈 光及臨路外圍燈光照明亦統一由管理中心分時段控制，電 費由全體負擔。社區內所有電信、電纜均採地下化配置、 管線直通各戶、全區預埋瓦斯管線、數位光纖到府網路系 統亦係於社區管理中心設機房，連線至各戶使用等，上揭 於買賣契約附件（九）建材設備表內亦有明載，顯見品園 社區內不論係中庭戶抑或如同原告8戶之臨路戶，均共同 使用管理中心及物業、保全服務，並共用垃圾、廚餘資源 回收室，以及保全監視設備、燈光照明、電線、瓦斯管線 、光纖電信設備等。按提昇居住品質乃公寓大廈管理條例 制定之目的，此見公寓大廈管理條例第1條可明，在此立 法宗旨下，對於多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈間 ，是否存有使用上與管理上具有整體不可分性之共同設施 之判斷，隨著時代進步，人類對於居住品質要求之普遍提 昇，除了應考量各建築物之對外通行問題外，舉凡用水、 用電、天然氣、電信、網路、居住安全（例如照明、防盜 、保全管理）、居住便利（例如收受信件、不限時間之垃 圾收納）、公共衛生（例如排污水設備）、甚至社區建物 外觀之整體性及美觀等事項，均係合理判斷是否符於公寓 大廈管理條例第53條規定要件之考量重點，於本案中原告 8戶雖屬臨路戶，然確實亦與其他住戶共同使用上開設施 ，則被告所管理之系爭社區，既屬共同設施之使用與管理 具有整體不可分性之集居地區，符合公寓大廈管理條例第 53條規定，揆諸上開說明，其管理及組織，自應準用上開 條例之相關規定，亦即原告8戶亦屬社區之一部分，理當
依公寓大廈管理條例及系爭社區住戶規約，按期繳納系爭 社區管理費無疑。實則與原告8戶相同之臨路戶共有22戶 ，然亦僅有原告8戶提出此等不合理之請求，更加凸顯原 告所提之訴顯無理由。
（四）又依據內政部函83.02.24.台內營字第8372163號函揭示「 查本部74.07.06.74台內營字第321480號函明文規定「建 築物第11條第1項所稱『一宗』建築基地，其定義依建築 技術規則建築設計施工編第1條第1款之規定」，即「本（ 建築）法第11條所稱一宗土地係指一幢或二幢以上有連帶 使用性之建築物所使用之建築基地」，至土地法第40條「 地籍整理以市縣為單位，市縣分區，區內分段，段內分宗 ，按宗編號」之規定係指一宗（筆）地號土地，即單一地 號之土地。是建築法令所稱之一宗建築基地與土地法令之 「一宗土地」立法意旨有別。一宗建築基地中若含數筆不 同地號，因其所有權持有情形，地價稅率計算不同等，自 不宜於申請建照執照或使用執照前，強制要求合併為一筆 地號。」，顯見一宗土地不應與一筆土地之概念混淆，然 原告歷次主張似乎將建築法上所稱之一宗土地與土地法令 上所稱之一筆地號土地兩相混淆而有誤會等語，資為抗辯 。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其等為系爭建物之所有權人，系爭建物於興建之初 雖係由建商以「未來之翼-品園」建案完成，惟建案分為9張 建築執照（新竹縣政府建字第（095）00139至00147號）及 9張使用執照（新竹縣政府使字第（096）00123至00129號、 01194號、01200號），且系爭建物為獨立臨路透天建物等情 ，業據提出建物登記第一類謄本、社區平面圖等件為證（見 本院卷第7至18頁），並為被告所不爭，堪認原告此部分之 主張為真正。原告又主張系爭建物未與品園社區共用出入口 、排（蓄）水設備、消防系統、停車場等設施之使用，與被 告之管理並無整體不可分性，不適用或準用公寓大廈管理條 例規定，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點 厥為：系爭建物與品園社區是否為「共同設施之使用與管理 具有整體不可分性之集居地區」？經查：
（一）品園社區係由起造人春福建設公司以（95）府建字第139 、140、141、142、143、144、145、146、147建築執照為 申請，並取得新竹縣政府核發（96）府使字第125、124、 123號、（95）府使字第1200號、（96）府使字第126、 127、128號、（95）府使字第1194號、（96）府使字第 129號使用執照之共計82戶，地上5層之獨立透天住宅，有 新竹縣政府核發之使用執照、起造人名冊附卷可稽（見卷
第117至143頁），足徵被告管理之品園社區所屬建物，係 分別坐落於數宗基地而非一宗基地上，是原告主張品園社 區係坐落於不同地號之數宗基地，非屬建築法第11條規定 之同一宗建築基地，固屬可採。
（二）惟按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施 之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及 組織準用本條例之規定。公寓大廈管理條例第53條定有明 文。而本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整 體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法 第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制 規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築 管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市 、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整 體不可分割之地區。公寓大廈管理條例施行細則第12條亦 有明定。從而，在非屬同一宗建築基地或非在同一申請許 可開發範圍內之多數獨立使用之建築物，即應進一步審查 其共同設施之使用與管理是否有具整體不可分性，至於共 同設施之內容為何，依內政部92年11月17日台內營字第 0920089857號函釋『…三、但查非都市土地申請開發住宅 社區應送區域計畫擬定機關審議同意（許可）之案件，應 依非都市土地開發審議作業規範規定擬具開發計畫送審， 開發計畫中應包含住宅社區管理計畫，其中有關社區管理 委員會輔導成立計畫部分並規定：「…其管理委員會之成 員及管理範圍，於開發完成時需涵蓋全部社區，一社區以 設置一管理委員會為原則，…」；另該規範中並明定可支 用公共基金之基本性公共設施或必要性服務設施，其範圍 如下：1.污水處理設施及污水、雨水下水道。2.道路。3. 公共停車場、路邊停車。4.閭鄰公園、兒童遊戲場、非營 利之公共集會、運動及遊憩場所。5.指標、街俱、公共景 觀及植栽。6.路燈。7.公共水塔、水池及輸水管線。8.一 般廢棄物清除、處理之運輸、貯存之工具及設施。9.其他 維生必要之公用水電、電信設備。10.其他依公寓大廈管 理條例第10條及第11條規定事項。…』，均可供為判斷。（三）原告等雖主張系爭建物因面臨道路而非屬集居地區，然依 建築法第11條規定「本法所稱建築基地，為供建築物本身 所占之地面及其所應留設之法定空地。（第一項）建築基 地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空 地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築 物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。（第二項） …」。本件原告所提出之系爭建物登記第一類謄本，除各
建物建築基地所坐落之地號外，尚有隘興段421-84地號為 各戶共同法定空地，並於「未來之翼-品園房屋預定買賣 契約書」第6條約定：「本社區共九張建照為甲至壬分別 申請，全區配置為考量整體住戶之權益，使產權分配清楚 ，買方同意委請賣方劃分其法定空地、私設道路由各戶持 分管理（如附件二）其明細如下：一、竹北市○○段000 ○00地號之法定空地土地暨私設道路產權登記，由甲至壬 建照共82戶所有權人共同持分。二、除另有約定外，法定 空地之產權為全區所有權人共有，為提昇社區居住品質及 安全管理，全區一樓建造申請圖上（附件三之附圖A）原 私設道路（隘興段421-84地號），上方二樓處其所有權人 同意賣方施作警衛室、大廳會客室、中庭、步道、景觀等 公設（附件四）及沿路各戶退縮空地興建玄關門及鐵捲門 （如附件三之附圖B）」，有建物登記第一類謄本、房屋 預定買賣契約書在卷可按（見本院卷第7至15頁、56至57 頁）。足見原告等人於承購系爭建物時，均同意以隘興段 421-84地號共有土地作為法定空地暨私設道路產權登記， 且於上方二樓處施作警衛室、大廳會客室、中庭、步道、 景觀等公共設施，使用上已具有整體不可分性，堪認系爭 建物與品園社區間應屬公寓大廈管理條例第53條及其施行 細則第12條所規定之集居地區。
（四）原告另主張系爭建物與品園社區無管理方面之整體不可分 性，渠等卻分攤管理費用及修繕費，有欠公允，而請求返 還所繳納費用已累積儲蓄之款項云云。被告則以系爭建物 仍與品園社區共用部分設施，自應按期繳納管理費等語置 辯。查原告於承購系爭房屋時，於買賣契約內附有「附件 十、未來之翼住戶規約」內明載：「第六條：收費標準： 本社區住戶應分擔下列管理費用：（一）經常管理費：… 有關支付詳列如下1.管理委員會聘僱人員薪資及管理費用 2.清潔費用。3.公共物品及其他雜費。（二）臨時分擔費 用：…1.本社區公共設施之大修、更新或增設等所需大宗 費用…」（見本院卷第92至93頁），且該買賣契約書既已 由原告等人於承購前攜回該契約書審閱其內容及各附件（ 見本院卷第99頁），原告等自應明瞭自辦理交屋手續之日 起應有繳納管理費及公共基金之義務。再經本院函查品園 社區管理委員會備查資料，依新竹縣竹北市公所於108年2 月18日以竹市公字第1080003879號回函暨備查資料影本所 載，原告等之9戶所有權人前手或本人均有出席區分所有 權人會議，並於臨時動議時討論有關「第三案：為增加公 共安全監控，要求建商春福建設公司更換較清晰的監視系
統及設備，並加強外圍臨路戶的部分。第七案、要求建商 春福建設公司提供外圍住戶進出中庭警衛室門禁鑰匙。第 十二案、因應公共電費分攤，…設立獨立電表管制電費支 出。第十五案、要求建商春福建設公司盡速建立垃圾分類 收集場…」等內容並做成決議（見本院卷第188至191頁） ，原告等人或其前手以區分所有權人身分於會議上要求春 福建設公司對臨路戶加強安全監控、提供進出中庭之門禁 鑰匙、公共電費分攤討論、垃圾處理方式等，應明白對其 所使用之系統、設備有管理修繕之義務；再者，就品園社 區之內管理使用而言，品園社區之管理中心（警衛室）乃 由82戶共同使用，社區委由物業及保全為全區提供巡守、 收信等各項服務，而垃圾、廚餘資源回收室亦係由全體住 戶共同使用，各區所裝設之保全監視器、監視器主機亦係 放置於管理中心內，社區全區燈光照明包含中庭及臨路外 圍燈光照明統一由管理中心分時段控制，電費由全體負擔 。社區內電信、電纜均採地下化配置、管線直通各戶、全 區預埋瓦斯管線、數位光纖到府網路系統均設於社區管理 中心機房等情，為原告所不爭（見本院卷第38至39頁）， 並載明於前揭房屋買賣預定契約書附件（九）建材設備表 內，顯見品園社區不論係中庭戶抑或如同原告等臨路戶， 均共同使用管理中心及物業、保全服務，並共用垃圾、廚 餘資源回收室，以及保全監視設備、燈光照明、電線、瓦 斯管線、光纖電信設備等，益徵系爭建物與品園社區上開 共同設施之管理具有「整體而不可分性」甚明。是原告所 有之系爭建物與品園社區間，屬整體不可分性之集居地區 ，而有繳納管理費用及公共基金之義務。原告前開主張， 應屬無據。
（五）綜上，本院認系爭建物與品園社區共同設施之使用及管理 ，有前述整體不可分性，並於建商興建完成之初納為同一 社區，嗣經成立被告管理委員會執行管理事務，符合公寓 大廈管理條例第53條之規定甚明，原告主張被告對渠等建 物不具有管理權限，不足採信。
四、綜上所述，原告8 人雖以系爭建物為臨路戶，而主張與被告 之管理關係不存在，惟系爭建物與品園社區既係集居地區， 且仍共有法定空地並共用部分系統設備，顯在使用及管理上 具有整體不可分性，被告就系爭建物仍有管理權限，並得依 規約約定收取管理費。是原告請求確認與被告間之管理關係 不存在，並訴請依比例返還已繳納之管理費用，即無理由， 應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經審酌後認
均與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 10 日
民事第一庭法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 15 日
書記官 劉亭筠
附表
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│編號 │所有權人 │所有權標示門牌 │請求金額 │
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│ 1 │劉慧欽 │竹北市○○○街00號 │26829元 │
│ │ │竹北市○○○街00號 │26829元 │
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│ 2 │劉芊華 │竹北市○○○街00號 │26829元 │
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│ 3 │吳秀琴 │竹北市○○○街00號 │26829元 │
├───┼─────┼───────────┼─────┤
│ 4 │李婕愷 │竹北市○○○路000號 │26829元 │
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│ 5 │羅淑娥 │竹北市六家五路二段199 │26829元 │
│ │ │號 │ │
├───┼─────┼───────────┼─────┤
│ 6 │魏玉玲 │竹北市六家五路二段181 │26829元 │
│ │ │號 │ │
├───┼─────┼───────────┼─────┤
│ 7 │鍾仁峯 │竹北市○○○街00號 │26829元 │
├───┼─────┼───────────┼─────┤
│ 8 │邱富美 │竹北市○○○路000號 │26829元 │
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