臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第156號
原 告 林聰城
林聰桔
蔡孟穎
林春香
游阿梅
林佳佑
林欽華
共 同
訴訟代理人 沈志成律師
劉彥麟律師
被 告 張桂華
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國108 年4 月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街0000號之房屋一樓如附圖所示429(1)（面積為119.46平方公尺）房屋騰空後返還原告。被告應自民國一○七年一月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣陸萬元予原告。
被告應給付新臺幣肆萬元予原告林聰城，及自民國一○七年八月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一○七年一月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣叁萬元予原告林聰城。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項部分，原告以新臺幣柒拾肆萬元供擔保後，得假執行。
本判決主文第四項部分，原告林聰城以新臺幣壹萬叁仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：
本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告起訴主張：緣原告等7 人為門牌號碼新北市○○區○○ 街0000號房屋（下簡稱系爭房屋）之共有人，系爭房屋經全 體共有人同意後，即將附圖如所示之部分地上物出租予被告 ，並由原告林聰城與被告訂房屋租賃契約（下稱系爭租約） ，約定租賃期間自民國105 年11月1 日起至106 年12月31日 止，租期每月為新臺幣（下同）6 萬元。詎被告自106 年10 月起即拒不依約給付租金，至106 年12月31日止已積欠2 個 月共12萬元之租金；且被告於租賃契約屆期後，仍繼續無權 占有使用系爭房屋，原告不得已分別於107 年3 月6 日、10 7 年4 月27日、107 年5 月16日去函請求被告返還房屋，惟 被告仍置之不理，爰依民法第767 條之規定，請求被告應將 系爭房屋全部騰空後返還予原告。又本件被告於106 年10月 起即未給付租金，至106 年12月31日租約屆滿時已積欠2 個 月租金12萬元，扣除押租金8 萬元後，被告尚積欠4 萬元之 租金，爰依租賃契約之規定，請求被告給付。又被告自107 年1 月1 日起無權占有系爭房屋，使原告受有人無法使用系 爭房屋之損害，依民法第179 條之規定，請求被告返還自10 7 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租 金之不當得利60,000元。復租賃契約第六條之規定，被告於 租約屆期後，未依約返還房屋，原告林聰城得請求被告於遷 讓交還房屋按月給付租金5 倍之違約金，原告林聰城特僅請 求一倍違約金即12萬元，請求被告應自107 年1 月1 日起至 返還房屋之日止，按月給付違約金12萬元。併聲明為：①被 告應將門牌號碼新北市○○區○○街0000號房屋1 樓如附圖 所示部分（面積為119.46平方公尺）騰空返還予原告。②被 告應自107 年1 月1 日起至返還第一項房屋之日止，按月給 付60,000元。③被告應給付40,000元予原告林聰城，暨自本 起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 利息。④被告應自107 年1 月1 日起至返還第一項房屋之日 止，按月給付120,000 元予原告林聰城。⑤第一項及第三項 之請求，原告願供擔保，請宣告准予假執行。⑥訴訟費用由 被告負擔。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
四、本院之判斷：
（一）原告主張系爭房屋為原告等人所共有，而原告林聰城經全 體共有人之同意，與被告簽訂系爭租約，約定租賃期間自 105 年11月1 日起至106 年12月31日止，租金為每6 萬元 ，被告於106 年10月起即未繳納租金，嗣於上開租約屆期 後，被告未返還系爭房屋，原告分別於107 年3 月6 日、
107 年4 月27日、107 年5 月16日寄發存證信函請求被告 返還系爭房屋，然被告迄今仍未搬離等情，業據其提出與 所述相符之系爭租約、存證信函等在卷可參。而被告經合 法通知，未曾到庭爭執或具狀答辯以供本院斟酌，依民事 訴訟法第280 條第3 項準用同條第1 項規定，應視同自認 ，是本院審酌原告所提上開證據資料，自堪信前情為真實 。
（二）按所有權人對無權占有或侵奪其物者，得請求返還之，民 法第767 條第1 項前段定有明文；又租約終止後，出租人 除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租 人為租賃物之所有人時，亦得本於所有權之作用，依無權 占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字 第801 號判例意旨參照）。經查，原告等人為系爭房屋之 共有人，而系爭租約業於106 年12月31日終止，已如前述 ，被告繼續占有系爭房屋即失合法權源，自屬無權占有， 是依上述說明，原告請求被告應將系爭房屋如附圖所示部 分騰空返還予原告，為有理由。
（三）依系爭租約第3 條、第4 條約定，租金每個月60,000元， 應於每個月一日以前繳納，每次應繳一個月份。本件被告 於106 年10月即未繳納租金，至系爭租賃於106 年12月31 日終止以前，被告共積欠2 個月共120,000 元之租金。再 按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金，發生當然抵充之效力。被告向原告林聰 城承租系爭房屋時已繳付押租金80,000元，則原告林聰城 請求被告未依約繳付租金等情，即應就該押租金發生當然 抵充之效力。故原告得請求被告給付租金金額為40,000元 （計算式：120,000 －80,000＝40,000元）。又遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法 律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項本 文、第203 條分別定有明文。原告林聰城以起訴狀催告被 告給付上開積欠租金，是以，原告林聰城自得併請求自起 訴狀繕本送達之翌日即107 年8 月5 日（見本院三重簡易 庭107 年重簡字第1276號卷第47頁）起算之法定遲延利息 ，自屬有據。
（四）又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行
債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。而民 法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償 額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅 得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履 行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除 得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定 之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人 未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的， 此觀民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院86年度台 上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者 ，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明定。而違 約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當 事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時， 債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院 79 年 台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨可資 參照）。查系爭租約第6 條約定：「乙方（按：即被告， 下同）於租期屆滿時，除經甲方（按：即原告林聰城，下 同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷 空交還予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時 遷出返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之 違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無 異議」，可見系爭租約並未載明上開違約金係屬懲罰性質 ，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定 性之違約金無疑。是以原告林聰城依系爭租約第6 條規定 請求被告給付違約金，即屬有據。審酌近年來國內整體經 濟景氣非佳，原告林聰城縱得將系爭房屋租賃他人，其每 月所得租金收益未必能顯高於系爭租約所定租金數額，復 考量原告林聰城前已請求被告給付在返還系爭房屋前，以 相當於每月租金60,000元計算之不當得利，原告林聰城所 受損害已獲有彌補，是原告林聰城請求被告按月給付以每 月租金1 倍計算之違約金顯屬過高，本院認應酌減為每月 30,000元為適當。
（五）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同； 不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利 益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情 形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條 定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無 法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其
得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號判例意旨參照）。查系爭租約已於106 年12月31日 期滿終止，而被告目前仍繼續占用系爭房屋等情，業經認 定如前，是被告因此獲得占有使用之利益，致原告受有無 法使用系爭房屋之損害，且依其性質屬不能返還，依上開 說明，被告即應償還相當於租金之價額，而兩造既約定每 月租金為每月60,000元，此有系爭租約在卷可佐，則原告 主張被告應償還相當於租金之價額為每月60,000元，自為 可採。是原告依民法第179 條規定，請求被告自107 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付60,000元，自 屬有據。
五、綜上所述，原告依民法物上請求權請求被告遷讓返還系爭房 屋；原告林聰城請求被告給付積欠之租金40,000元，及自10 7 年8 月5 日起至清償日止按年息5%計算之利息；並自租約 終止日起即107 年1 月1 日起至返還系爭房屋日止，按月給 付違約金120,000 元相當於租金；被告應自租約終止日起至 返還房屋為為止，按月給付60,000元予原告，均屬有理由， 應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保，聲請准為假執行宣告，經核其勝訴部分 於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部 分，其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回，附此敘明。七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述 ，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 108 年 5 月 8 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 9 日
書記官 丁于真