臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第604號
原 告 馬士穎
訴訟代理人 王朝璋律師
複 代理 人 陳妏瑄
被 告 許嘉一
訴訟代理人 簡大為律師
上列當事人間請求加倍返還訂金事件，經本院於民國108 年3 月
26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一百零七年七月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣伍拾萬元為被告預供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 、3 、7 款定有明文。又民事訴訟法第第255 條 第1 項第2 款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之 訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社 會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證 據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得 加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免 重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最 高法院96年度臺上字第471 號判決意旨參照）。查原告原以 買賣契約法律關係，請求被告給付新臺幣（下同）1,000 萬 元及法定遲延利息，嗣於民國108 年3 月26日本院審理時， 當庭以言詞追加民法第249 條為本件請求權基礎，有本院該 日言詞辯論筆錄可佐（見本院卷第361 頁），經核原告上開 請求權基礎之追加與原先聲明為同一基礎事實，與前揭規定 相符，又原告雖係於最後言詞辯論期日始為追加，惟被告就 本件買賣契約解釋爭議，即相關爭議條款究係屬違約金或定 金約定乙節，均已充分表達意見，是原告上開追加應無礙於 被告防禦權行使，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴略以：原告於107 年3 月15日，就新北市板橋區新 雅段第953 、977 之1 、977 之2 、981 之1 地號土地（移 轉權利範圍：各為35/10000），及新北市○○區○○○路0 段000 巷00號房屋（專有部分權利範圍：全部權利，共有部 分權利範圍：26/10000）（以下合稱系爭房地）與被告簽立 買賣契約（下稱系爭買賣契約），並約定買賣總價為2,000 萬元，其中簽約款1,000 萬元（含定金，於本契約簽訂時支 付）、用印款：0 元、完稅款:1,000萬元，且於107 年5 月 31日交屋。原告為買方，亦履行契約約定，將簽約款1,000 萬元，匯至履約保證專戶，即臺新國際商業銀行建北分行， 戶名：臺新國際商業銀行受託信託財產專戶（履保專戶帳號 ：96828-18000-7605）。惟系爭房地業經鈞院於107 年4 月 16日以107 司執全新字第234 號函查封登記，是原告即於10 7 年5 月4 日向被告為同時履行抗辯，復於同年6 月19日向 被告為解除契約之意思表示等語。為此，爰依系爭買賣契約 第12條、增補契約第6 條約定及民法第249 條提起本件訴訟 ，並聲明：被告應給付原告1,000 萬元，及自107 年7 月1 日起，按年息5%起算之利息。並願供擔保請准為假執行宣告 。
二、被告則略以：
㈠被告於107 年3 月15日，與原告於永慶房屋亞東直營店內簽 定系爭契約後，前往遠東銀行時，即遭訴外人顧峯祥毆打。 參酌房屋買賣實務頭期款僅有2 至3 成，系爭契約之頭期款 高達五成，顯不符常理。再者，系爭契約甫簽訂完成，系爭 房地旋遭假扣押，時間上亦過於相近，即似乎簽約當下，原 告知悉其能將悉數收回已付價金，始將頭期款訂為高達5 成 。是被告合理懷疑訴外人顧峯祥與原告間有通謀、而將行蹤 透漏予訴外人顧峯祥之，並由訴外人顧峯祥假扣押房屋之不 正方式騙取被告之財物。故系爭房地無法移轉之主因係訴外 人顧峯祥惡意對被告財產進行假扣押而查封，並非被告不願 履行其移轉系爭房地，不可歸責於被告。
㈡觀諸系爭契約第12條第3 、4 項及增補契約第6 條之文字內 容（下合稱系爭條款）皆略以：「本條所規定之違約金，並 不妨礙損害賠償請求權之行使。」、原告原證六號存證信函 內容「. . . 請台端於解約三日內遵守本契約第十二條與增 補契約第六條歸還已收價金新台幣壹仟萬元整及十日內另支 付違約金壹仟萬元整。」是以，系爭條款之性質為何，應觀 諸「雙方」當事人成立契約時之真意。而雙方既以契約文義 明定之，若無特別情勢自然會將系爭條款認定為「違約金」 而非「違約定金」；復經原告以存證信函再次告知其性質，
系爭條款之性質更顯灼然。是雙方於約定之當下，既無特別 約定係違約定金，對系爭條款之認定當屬違約金無誤，實難 以事後解釋之方式，將系爭條款曲解為民法第249 條之違約 定金。且就與系爭條款相同之約定，實務見解亦多認為屬違 約金性質，如最高法院106 年度台上字第446 號判決、臺灣 高等法院106 年度上字第1558號判決、臺灣高等法院高雄分 院106 年度上易字第282 號、106 年度上字第175 號判決， 及臺灣臺北地方法院107 年度訴字第317 號判決。又觀諸系 爭契約第12條第4 項約定「本條所規定之違約金，並不妨礙 損害賠償請求權之行使」等語之文義，係針對被告給付遲延 時，應賠償按已付價款每日千分之一計算之「違約金」。蓋 將系爭契約第12條第3 項後段：「於解約日起十日內另交付 原所收款項計算之『金額』予甲方，以為違約損害賠償」等 語，並無「違約金」之用語，與系爭契約第12條第3 項前段 約定：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋 、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按 已給付買賣價款每日千分之一計算之『違約金』至乙方完全 給付時為止。」勾稽以觀，可知系爭買賣契約第12條第4 項 所謂「違約金」，應係指第3 項關於給付遲延之違約金，並 不包括解除契約後原告得請求被告給付按原收價款計算之「 金額」，是系爭契約第12條第4 項不足作為同條第3 項之「 金額」屬懲罰性違約金之依據。依民法第250 條，系爭條款 之違約金應視為損害賠償預定性質之違約金，自非屬懲罰性 違約金。再者，原告對於其所受損害從未舉證以實其說，又 被告否認其受有損害，依據辯論主義中利己事項舉證分配責 任之法理，應視為原告並無損害，而不得請求賠償。退步言 之，倘原告得請求違約金，惟其所請求之金額高達價金之50 % ，若以投資比喻，則屬「保本」（因解約後必然可贖回履 保專戶內之金錢），且年息高達50% 以上之投資，遠高於一 般行情，更高於行政院頒布成屋買賣定性化契約應記載及不 得記載事項第12條之上限，與其所受損害（若有）顯不相當 ；且被告之資力不高，此債務不履行之發生亦非被告惡意所 致，若課予其高額給付義務則有失公允，自有以民法第252 條酌減之必要，以免擔保契約履行之違約金淪為獲利之方法 。
㈢再退步言之，倘系爭約款為違約定金，則自系爭契約第4 條 第1 項觀之，系爭條款所稱之1,000 萬元並非全額皆為定金 又兩造約定之定金為55萬元，是超過55萬元之部分僅屬價金 之預付，被告毋庸加倍返還等語置辯，並聲明：原告之訴駁 回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第378 、391 至393 頁） ㈠兩造於107 年3 月15日成立系爭買賣契約。 ㈡系爭房地業經本院107 年4 月16日107 司執全新字第234 號 函查封登記而為給付不能狀態。
㈢系爭契約已於107 年6 月20日經原告以存證信函為解除系爭 買賣契約之意思表示。
四、兩造爭執要旨：
㈠系爭契約之債務不履行，是否可歸責於被告？ ㈡系爭條款約定係屬懲罰性違約金，或損害賠償預定性質之違 約金或違約定金？
㈢倘為違約金，原告請求之違約金是否過高？
㈣倘為違約定金，則原告得請求之範圍為何？
五、法院得心證理由：
㈠系爭契約之債務不履行，是否可歸責於被告？ ⒈按所謂給付不能，係指在給付期或債務人得為給付之時期有 不能給付之情形而言，若在此等時期，給付已屬不能，則不 問其為永久不能抑一時不能，皆當然發生給付不能之效果， 縱債務人嗣後回復為可能給付，亦無從變更此已發生之法定 效果（最高法院80年度台上字第1894號裁判意旨參照）。又 民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而 言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為 給付之意，如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無 從依租賃契約交付承租人使用；或買賣之物法令禁止交易， 而無法交付等是（最高法院96年度台上字第1963號裁判意旨 參照）。次按土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分 、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登 記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第141 條第1 項本文定有明文。是不動產經法院囑託辦理查封、假 扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停 止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請 求，於查封後即已處於給付不能之狀態，法院自不得命為該 相關權利之登記（最高法院102 年度台上字第1910號判決、 最高法院102 年度台上字第291 號判決意旨參照）。復按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277 條前段有明文規定。是原告對於自己主張之事 實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反 對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此 為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意 旨參照）。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告對於 抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其
抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18 年上字第1679號判例意旨參照）。
⒉查，系爭房地因訴外人顧峯祥聲請假處分，經本院於107 年 4 月16日以107 年度司執全新字第234 號函查封登記，而不 能依約履行權利移轉之新登記，本件被告履約義務處於給付 不能之狀態等情，為兩造所不爭執，已如前述。被告雖辯稱 ：系爭房地係因訴外人顧峯祥惡意行為致給付不能，而原告 與訴外人顧峯祥間似有通謀行為云云，並提出刑事案件報案 三聯單、臺灣臺北地方法院107 年度司裁全字第696 號裁定 為證（見本院卷第99之2 至103 頁），然上開證據均不足以 證明原告與訴外人顧峯祥間有何通謀行為。是無論被告與訴 外人顧峯祥間有無債權債務關係，此僅屬被告與訴外人顧峯 祥間之糾紛，自不得以此對抗原告，再者，倘訴外人顧峯祥 確實故意侵害被告財產權，被告自應另尋救濟途徑，茲為救 濟。是依上所述系爭房地遭假處分限制登記情事，堪認原告 所述該情事之發生可歸責於被告屬實。
㈡系爭條款約定係屬懲罰性違約金，或損害賠償預定性質之違 約金或違約定金？
⒈按定金係契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之 成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。當事人間就定 金之效力未作特別約定者，依民法第249 條規定，原則上應 屬違約定金，並為最低損害賠償額之預定，其因可歸責付定 金當事人事由致債務不能履行，他方所受損害倘不及定金時 ，定金固不得請求返還（最高法院103 年度台上字第179 號 裁判意旨參照），次按違約金，除當事人另有訂定外，視為 因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時 期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人 除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適 當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項 定有明文。又違約金有賠償總額預定性及懲罰性之分（最高 法院62年台上第1394號判例參照），其效力各自不同。前者 以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制 債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不 履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務 ，或不履行之損害賠償（最高法院106 年度台上字第446 號 判決）。
⒉經查，系爭契約第4 條第1 項第2 欄約定：「一、甲方（即 原告）應一下列日期給付乙方（即被告）：簽約款：新臺幣 壹仟萬元整（含定金），於本契約簽訂時支付。」並約定在 該條款「價款給付」之「買賣總價：新台幣貳仟萬元整」一
欄下，有系爭契約足稽（本院卷第16頁），可知兩造已約定 將該簽約款1,000 萬元充作買賣價金之一部分，自不能再以 違約定金視之。且依系爭契約第12條第1 項前段約定：「甲 乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約， 經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」 等語，足徵係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行 債務時，應支付之金錢或其他給付，經核自屬違約金之性質 ，並應有民法第252 條規定之適用。
⒊又系爭契約第12條第2 項、增補契約第6 條第2 項約定：「 甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及 繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按已給付買賣價款 （如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日 千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約 不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方 已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方 使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」及第3 項約定 ：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清 償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給 付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為 止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情 事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起 3 日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日 內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠 償。」（見本院第18頁及第31頁），可知上開約定內容約明 賣方不履行債務時，應返還已收價款，並給付同額之違約金 以為損害賠償，其目的顯係為確保債務履行，約定賣主不履 行債務時，應支付之金錢，性質上自應屬損害賠償額預定性 違約金。而系爭契約第12條第4 項、增補契約第6 條第4 項 約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之 行使」，僅係約定因其他原因已發生之賠償請求權，不因違 約金而受妨礙，並非以強制債務之履行為目的，確保債權效 力所定之強制罰，難認有懲罰性違約金約定之意。又系爭契 約之法律性質，本院依辯論主義之審理原則就當事人事實上 之陳述，依調查證據之結果確定契約之內容後，應依職權判 斷該契約在法律上之性質，不受當事人所陳述法律意見之拘 束，附此敘明。
㈢倘為違約金，原告請求之違約金是否過高？
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2 條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展 、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約
自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於 其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定 之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值 之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度 台上第1606號判決意旨參照）。又所謂相當之數額，應依一 般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌 定標準，即以當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時 ，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部 履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係 屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受 之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。 （最高法院79年台上第1915號、51年台上字第19號、49年台 上字第807 號判例、89年度台上第1535號、88年度台上第19 68號判決意旨參照）。即違約金之約定是否過高，應依違約 金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。 若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上 所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上第2563號 判決意旨參照）。又民法第252 條規定乃僅係賦與法院得依 兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益 而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查 有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除 債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張 及舉證責任（最高法院93年度台上第909 號、92年度台上第 2747號、92年度台上第697 號判決意旨參照）。另依民法第 260 條規定意旨推之，當事人因契約解除所生之損害，或解 除契約後始生之損害，並不在斟酌之列（最高法院96年度台 上第107 號、94年度台上第360 號、86年度台上第1084號判 決意旨參照），併此敘明。
⒉原告主張業已給付被告1,000 萬元，業據其提出價金履約保 證申請書及合作金庫商業銀行匯款申請書代收入收據（二） 等件為證（見本院卷第25至29頁），且為被告所不爭執，堪 信原告上開主張為真。本院審酌被告如能依約履行時，原告 可享受之一切利益為衡量標準，即使用系爭房地之利益；原 告因被告未能依約履行之損害，即法定遲延利息、因締約系 爭契約耗費相當之時間及精力查詢屋況等情（見本院卷第31 頁），且參酌行政院消費者保護處於102 年5 月1 日修正通 過，由內政部公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項」第12點規定，如賣方違反契約未為所有權移轉登記
或交屋時，買方不得請求超過房地總價款百分之15計算之違 約金，且不得另行請求損害賠償（見本院卷第91頁），且被 告違約之緣由，係因與訴外人顧峯祥間法律糾紛致系爭房地 遭假處分而無從辦理移轉登記，從而，本院認為被告已收總 價金之15% 為違約金，尚屬適當，即原告請求被告給付150 萬元（計算式：1,000 萬元×15% ＝150 萬元），為有理由 ，應予准許，逾此範圍請求則為無理由，應予駁回。 ㈣倘為違約定金，則原告得請求之範圍為何？
承上，系爭第12條及增補契約第6 條既屬損害賠償額預定性 違約金，自無再予論證之必要。
㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者 ，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，為民法第229 條所明 文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定 利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項、第203 條 亦定有明文。查系爭買賣契約第12條及增補契約第6 條第3 項後段約定：「並於解約日起10日內另交付依原所收款項計 算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」又原告向被告為解 除系爭買賣契約之意思表示已於107 年6 月20日送達被告， 有原告提出中華郵政掛號郵件收件回執在卷可憑（見本卷第 51頁）。又依民法第122 條規定，於一定期日或期間內，應 為意思表示或給付者，其期日或其期間之末日，為星期日、 紀念日或其他休息日時，以其休息日之次日代之，則計算10 日後為107 年6 月30日為星期六，而應順延至107 年7 月2 日星期一為末日。是原告請求被告給付自107 年7 月3 日（ 即107 年7 月2 日之翌日）起至清償日止，按年息5%計算之 法定遲延利息，核無不合，應予准許，逾此部分所為利息之 請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告主張依系爭買賣契約第12條及增補契約第6 條約定，請求被告給付原告150 萬元，及自107 年7 月3 日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許 ，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供 擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，於法均核無不合，爰 分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
書記官 許清秋