返還買賣價金
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,107年度,239號
PCDV,107,重訴,239,20190522,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第239號
原　　　告　陳秀玲　
　　　　　　蔣怡萱　
　　　　　　黃梓寧　
　　　　　　陳承璟　
　　　　　　陳永彬　
　　　　　　李尚美　
　　　　　　呂宗昕　
　　　　　　陳芝瑩　
共　　　同
訴訟代理人　陳守文律師
複 代 理人　郭千華律師
被　　　告　森築開發股份有限公司
　　　　　　（原名：森築開發有限公司）
法定代理人　魏夢麟　
訴訟代理人　莊志成律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國108年4月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應分別給付原告如附表一Ｃ欄所示之金額，及各自民國一０七年五月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由原告各依附表二所示之比例負擔，餘由被告負擔。本判決第一項於原告各以附表三所示之金額供擔保後得假執行；但被告如以附表三所示之金額，分別為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件原告係以兩造間之房屋土地預定買 賣契約書（下稱系爭契約）為據，主張受被告詐欺而撤銷意 思表示、被告給付不能暨被告應負物之瑕疵擔保責任而解除 契約，請求被告返還全部已付價金所生之爭執涉訟，而依系 爭契約第28條約定：如因本約而發生訴訟時，雙方同意以買 賣標的物（即坐落新北市○○區○○段00000○000地號土地 之「上河園」預售屋建案）所在地之地方法院為第一審管轄 法院（見卷一第88頁等），核屬合意管轄之約定，揆諸上揭



規定，本院就本件訴訟自有管轄權甚明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、緣被告為坐落新北市○○區○○段00000○000地號土地上建 照號碼100股建字第677號、案名「上河園」之預售屋建案（ 下稱系爭建案）之出賣人，原告陳秀玲、蔣怡萱、黃梓寧、 陳承璟、陳永彬、李尚美、呂宗昕、陳芝瑩分別向其買受系 爭建案之本件房地即分別為「戶別A1-4F、車位B2-0507」、 「戶別A1-06F、車位B1-0581」、「戶別A7-06F、車位B1-05 82」、「戶別B8-18F、車位B4-0143」、「戶別B10-5F、車 位B3-0310」、「戶別C6-15F、車位B3-0285」、「戶別C6-1 4F、車位B4-0127」、「戶別B1-14F、車位B2-0488」，雙方 各簽訂系爭契約在案。查被告初始於銷售系爭建案時，係持 精美銷售廣告招睞消費者，依該廣告上所印製之建物圖示可 知系爭建案之建物間具有寬闊之棟距，被告並於銷售廣告上 特別強調系爭建案之建物管道間垂直穿孔以防火填塞處理， 可有效將火苗可能穿越之縫隙填塞，有效阻絕火災發生時之 煙囪效應云云。同時，被告提出自製之建議付款表，向原告 保證系爭建案可向金融機構申貸至買賣價金之八成，使原告 因信賴被告說詞而同意購買系爭建案，其中原告陳秀玲以新 臺幣（下同）1772萬元購買、已繳價金316萬元；原告蔣怡 萱以1785萬元購買、已繳價金299萬元；原告黃梓寧以1735 萬元購買、已繳價金289萬元；原告陳承璟以1283萬元購買 、已繳價金251萬元；原告陳永彬以1380萬元購買、已繳價 金268萬元；原告李尚美以1556萬元購買、已繳價金281萬元 ；原告呂宗昕以1544萬元購買、已繳價金279萬元（原為李 尚美購買，嗣於104年6月2日讓渡予訴外人呂怡靜，嗣呂怡 靜於105年12月6日讓渡予呂宗昕）；原告陳芝瑩以1521萬元 購買、已繳價金314萬元。詎料，原告於系爭建案興建完竣 前，曾前往系爭建案現場查看，卻發覺系爭建案實際建物之 棟距狹窄，與廣告所載建物圖示完全不符。原告又發覺系爭 建案之建物管道間垂直穿孔處，並未如廣告所載有以防火填 塞處理，顯見被告持不實廣告詐欺原告，且因而致所購本件 房地有效用減損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵。再者， 被告雖於銷售時持建議付款表信誓旦旦保證系爭建案可向金 融機構申貸至買賣價金之八成，原告亦因信任其說詞而簽約 購屋，然實則系爭建案之房地價值低落，不若被告所言可向 金融機構貸足款項，被告顯係給付不能，本件房地欠缺其所 保證之價值，具價值減損及欠缺保證品質之瑕疵。復查，系 爭建案於105年1月29日施工時，發生工人失足墜落地面、遭



鋼筋刺穿致死之工安事故，經新聞媒體大肆報導，就不動產 交易市場之通常交易觀念而言，房地是否曾發生「非自然死 亡事件」之情事，乃屬不動產交易之重要資訊，若購買者知 有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響不動產之交易 價值甚鉅，由此足見本件房地曾發生非自然死亡事件，洵屬 具有交易價格減損之瑕疵，被告自應依法負瑕疵擔保責任。 次查，系爭建案建物各層樓均有多處管線於柱內2倍梁深範 圍內穿梁，被告顯然未依主管機關核准結構圖說而為施工。 同時，系爭建案建物有多處管線垂直穿梁，違反內政部混凝 土結構設計規範第13章13.5之規定未予補強，致使建物耐震 能力下降，嚴重結構安全問題，顯然本件房地具有效用減損 、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵。此外，該建案基地位於 土壤液化低潛勢區，而我國位於板塊交界帶，地震頻傳，將 來若發生地震，本件房地遭受震災之風險將遠高於其他地區 ，且一般民眾亦因此而不願買受本件房地，市場接受度低迷 ，堪認本件房地具通常效用減損及價值減損之瑕疵。承上， 因被告持不實銷售廣告詐欺原告，並有給付不能之情事，且 系爭建案亦存有上述多項物之瑕疵，為此原告先前已寄發存 證信函予被告，依民法第92條規定向被告撤銷購買系爭建案 預售屋之意思表示，並依民法第256條主張解除契約，同時 催告被告補正瑕疵。嗣後被告拒不補正瑕疵，原告自得依第 359條規定主張解除契約，並依民法第179條、第259條等規 定請求被告應分別返還原告已繳付之價金。然被告於收受存 證信函後，不僅拒不返還原告已繳之價金，反而以原告遲付 價金為由，寄發存證信函對原告主張解除系爭契約並沒收已 付價金作為違約金，原告不得已爰提起本件訴訟。㈡、依被告所持系爭建案之銷售廣告中繪製之建物圖示，無論建 物之正視圖或俯視圖，均顯示各棟建物之間存有寬闊棟距， 具良好採光及通風，其中並有特別強調建物管道間垂直穿孔 以防火填塞處理，可有效將火苗可能穿越之縫隙填塞，有效 阻絕火災發生時之煙囪效應云云。原告係信賴此系爭建案之 銷售廣告而簽約購買，足見兩造立約係以具有廣告所載之寬 闊棟距及建物管道間垂直穿孔以防火填塞處理作為契約重要 事項及基礎，依消費者保護法（下稱消保法）第22條及系爭 契約第1條規定，被告自應確保系爭建案完工之品質並符合 先前銷售廣告所載之棟距間隔，以及確保建物管道間垂直穿 孔確實有以防火填塞處理。然待系爭建案建物外觀成形後， 原告前往現場查看，赫然驚覺建物實際外觀棟距狹窄，顯然 與先前銷售廣告所載建物圖示完全不符，當有廣告不實情事 。之後原告又發覺建物管道間垂直穿孔處，並未如先前銷售



廣告所載有以防火填塞處理，被告對此亦未舉證證明業已依 銷售廣告所載系爭建物管道間垂直穿孔以防火填塞處理，足 認被告係持先前銷售廣告詐欺原告，原告因信賴廣告而陷於 錯誤遂同意購屋，為此原告前依民法第92條規定寄發存證信 函予被告，為撤銷購買系爭建物之意思表示，則被告受領之 買賣價金即因原告撤銷買受意思表示而失其受領之法律上原 因，致使原告受有損害，係屬不當得利，依民法第179條規 定，被告應返還已付價金。再者，系爭建物價值低落，不若 被告所承諾可向金融機構貸足款項，經原告發函將上情通知 被告後，被告不僅拒不出面處理，反而係以原告違約為由， 任意為解除契約之意思表示而有毀約之意，可證被告拒絕補 正瑕疵，已無法提出兩造約定之房地予原告，此屬可歸責於 被告而陷於給付不能，是依民法第256條規定，原告亦得解 除契約。更甚者，系爭建案先前施工現場曾發生工人死亡之 重大工安事故，依一般社會通念，因具有非自然死亡事件情 事之房屋，致影響購買意願及購買價格，造成該房屋經濟性 之價值減損，係屬物之瑕疵無疑，且為不能補正之瑕疵。再 系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區，未來遭受震災受損之 風險將遠遠高於其他地區，且一般民眾亦因此而不願買受系 爭房地，市場接受度低迷，足認系爭建案建物具通常效用減 損及價值減損之瑕疵，且為不能補正之瑕疵。是以，兩造間 之系爭賣契約既為原告依法解除在案，被告對原告即依民法 第259條第1款、第179條規定負返還買賣價金之義務。退步 言之，倘認原告前述主張均不可採，惟被告仍應返還原告所 繳之全部價金，蓋本件系爭契約乃被告提供之預售屋買賣定 型化契約書，其上雖記載原告曾攜回契約書審閱本審閱至少 5日以上，爾後兩造方簽約云云，看似符合消保法第11條之1 規定，然實則於兩造簽定系爭契約前，被告全然未給予原告 有完足之5日契約審閱期，顯已違反上開規定，原告自得主 張系爭契約第25條第2項第1款並非契約之內容，且該款契約 約定就買方違約之處罰部分，並未依照行政院內政部依消保 法第17條規定公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」第24條第4款之形式定之，即列為個別磋商條款 ，反而係擅自以定型化契約條款約定被告得沒收違約金之百 分比，顯然違反消保法第17條第4項規定而屬無效，則被告 自無從主張依該款契約約定沒收原告已付價金作為違約金。 復兩造並未就違約金部分加以磋商，亦即兩造並無違約金之 約定，而系爭契約業經被告合法解除，則原告依民法第259 條第1款、第179條之規定，請求被告返還原告已付價款，自 屬有理。再退步言，縱依系爭契約第25條第2項第1款約定，



被告至多僅能沒收買賣價金15％作為違約金，然被告沒收原 告前述已付之價金，均已超出買賣總價款之15％，是被告對 於逾越總價金15％部分之價款，自屬無法律上原因受有利益 ，原告得依民法第179條請求被告返還所受領之不當得利， 故被告應返還原告陳秀玲50萬2000元、返還原告蔣怡萱31萬 2500元、返還原告黃梓寧28萬7500元、返還原告陳承璟58萬 5500元、返還原告陳永彬61萬元、返還原告李尚美47萬6000 元、返還原告呂宗昕47萬4000元、返還原告陳芝瑩85萬8500 元。至被告另主張沒收買賣價金之15％作為違約金云云，實 有過高而顯失公平，蓋被告當初於銷售時係持不實廣告詐欺 原告，且系爭建案存有諸多瑕疵，被告顯已違背誠信原則在 先；而原告因系爭建案存有物之瑕疵而主張解除契約，故未 繼續支付買賣價金，原告乃係基於一般消費者立場捍衛己身 權利，並非惡意違約；且兩造間之契約解除後，被告仍可繼 續銷售系爭建案而獲有利益。故而，依被告本身為一大型而 頗負盛名之建設公司，營建資金充足，尚無因原告遲延給付 而影響建案工程進度及公司營運之虞，原告僅為庶民，兩造 之社會經濟地位顯不對等。依兩造雙方社會地位、經濟狀況 衡量，被告沒收之違約金確屬過高而顯失公平，原告爰依民 法第252條規定，請求酌減違約金至零，故被告沒收之價款 無法律上原因，而應依民法第179條負返還責任。㈢、訴之聲明：⒈被告應分別給付原告陳秀玲、蔣怡萱、黃梓寧 、陳承璟、陳永彬、李尚美、呂宗昕、陳芝瑩各316萬元、2 99萬元、289萬元、251萬元、268萬元、281萬元、279萬元 、314萬元，及各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准予 宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、關於原告所稱各項瑕疵部分，被告答辯意見如下： ⒈關於棟距問題：查銷售廣告乃屬3D透視圖，僅為建案之意象 表徵，因為圖面呈現角度不同，因而致產生視覺上感受之落 差，然銷售廣告並非要向消費者說明建築物之具體棟距為何 ，此觀系爭建案廣告內容，並未標示尺寸，亦未附加其他文 字敘述標榜系爭建案之建物棟距如何寬敞？或棟距有多大？ 被告並無藉廣告圖片內容以向消費者傳達系爭建案之棟距有 多寬敞之意思。另查，銷售廣告附有多張系爭建案之建物外 觀示意圖，原告未綜觀廣告全部之圖面，僅擷取其中部分圖 面，置其他圖面於不顧，即稱被告持精美之廣告圖片讓其產 生系爭建案之棟距如何寬敞、廣告不實云云，實有失偏頗。 另查，系爭契約附件檢附系爭建案建照之平面圖，該平面圖



有系爭建案各棟建物之具體相關位置及棟距，該等平面圖係 直接轉載引用建照設計圖面所作成，自能供消費者作為實際 棟距之參考依據，而系爭建案現場完工後之建物棟距、建物 之相關位置，與系爭契約附件之建照平面圖所示相同，並無 差異，被告並無陷消費者於錯誤之意思，否則何需檢附相關 建照平面圖圖面於買賣契約書供消費者審閱？原告不依該建 照平面圖所示之具體棟距以了解系爭建案之棟距，而僅擷取 部分未標示具體棟距之廣告示意圖，稱被告廣告不實、債務 不履行、給付瑕疵，尚非可採。消保法第22條規定應係指就 無特別約定之情形下，消費者因信賴企業經營者之廣告內容 而與之交易，企業經營者應對消費者負廣告內容之最低限度 義務。再者，廣告是否得構成契約之內容，應視廣告之內容 是否詳盡而具體，該廣告是否不重視相對人其人之個性，該 廣告是否僅針對特定人為之，當事人間之談判磋商過程，交 易慣例及其他相關具體情事，足以推知企業經營者有立即訂 立契約受其拘束之意思時，方可將廣告解為要約，而認其得 拘束為廣告之人。參諸本件房地係預售屋，該廣告單內之圖 像及模型，顯係電腦繪製並製作，復佐以廣告中文字，僅係 記載建案地址及位置、建築團隊為何、聯絡方式等情，可見 此等廣告暨文字，僅為誘發消費者購買本件房地之動機。又 該等廣告既非精確之位置圖，亦無從具體表明系爭建案各該 棟建物之寬度及相對位置，揆諸前揭說明，尚難遽認被告須 負提供如廣告中所示棟距寬度之義務。而原告由系爭契約所 附圖說，既可明確查知棟距寬度與比例，其對於棟距之寬度 及配置情形，當可透過系爭契約附圖明白知悉，且原告既未 能證明被告銷售人員確實有向其保證系爭建案將依該上開廣 告棟距施作，或故意不告知原告系爭建案無該等棟距寬度之 情事，則難遽認被告有廣告不實情事。遑論倘原告確如其所 述該廣告上之棟距為其主觀上購買本件房地之重要考量因素 ，則其審閱上開契約時，自應確認該等部分於契約條文及附 圖如何記載，並適時向被告反應此情，惟原告就該契約內容 均未表示意見。準此，原告既未能證明被告有廣告不實情事 ，或系爭建案之棟距為其購買本件房地之重要考量因素，實 難令被告負擔保責任，故原告主張以此為解除契約之理由， 請求返還價金，應無理由。
⒉關於消防設施部分：姑不論系爭建案原本並無防火填塞設計 ，故建築設計圖上無防火填塞之設計，而竣工圖面乃係依原 建築設計圖所繪製之圖面，故無防火填塞之標示，自無奇異 之處。現系爭建案之防火工程被告已依約施作，並符合法規 而經審核通過取得使用執照，此有施工完成後之圖面及防火



材料（混凝土及砂漿）填塞及澆灌管道間樓層板之照片等件 可證，故原告所指本件房地有此項減少效用之瑕疵云云，應 有誤會。
⒊關於貸款不足八成部分：被告並無向原告保證本件房地可以 向金融機構貸得八成款項，此參系爭契約第18條之約定即知 ，當貸款金額不足，雙方已約定買方應如何補足該差款，足 見被告並無向購屋者保證可以貸得八成款項，否則豈會約定 如何補足貸款金額之差額？原告稱被告當初向其等保證本件 房地可貸得八成款項，後來無法貸得該款項，指價值減損、 欠缺被告所保證之品質云云、自非有據。又原告根本拒不履 約，連向貸款銀行辦理貸款手續皆付諸闕如，則主張貸款成 數如何不足八成款，房屋有價值上之瑕疵云云，顯為託詞， 不足採信。
⒋關於違法穿樑部分：原告泛言系爭建案有該項瑕疵，影響減 低建物之耐震能力云云，然並未提出證據證明其所述。系爭 建案工程之穿樑處，均有依照結構技師的補強配筋圖施工， 且每個樓層都依標準作業程序查驗合格，並無違反鋼筋標準 圖之設計需求，此有結構技師審核出具證明及監造人建築師 簽名之聯繫單可稽。原告主張被告就此應負擔物之瑕疵擔保 責任，尚非可採。
⒌關於工安事件部分：原告指稱系爭建案興建時曾發生工安事 件，該工安事件會影響購買者之買受意願云云。查工安事件 並非發生在原告所購買之專有部分內，亦非為他殺或自殺事 件，實不符合一般所稱之「兇宅」，何以能指該工安事件會 造成消費者減低購買其房屋之意願？復依一般房市之通常交 易情形，難謂有經濟性之價值減損而影響市場價格或消費者 之購買意願之情，故顯為原告拒絕履約之藉口，尚非可採。 ⒍關於土壤液化問題：依經濟部中央地質調查所公布國內的土 壤液化潛勢區查詢系統，係將土壤液化區分為低中高風險三 種等級，並以綠黃紅三種顏色代表之，綠色代表低土壤液化 潛勢區（表示沒影響或僅輕微影響，無須擔心液化問題）， 而系爭建案基地乃位於綠色潛勢區，根本無須擔心土壤液化 問題。再者，土壤液化問題，可透過土壤改良、都市更新、 房屋健檢等方式處理獲得改善，並非無法補救，公布土壤液 化潛勢區僅是希望提升民眾預防意識，並非表示該問題無法 改善。再查，大台北地區鄰近三角斷層之區域甚廣，然未曾 聽聞主管機關以地震帶或液化區之因素而駁回相關建照之申 請，足見土壤液化問題並非無法克服，另系爭建案取得建照 後，經歷幾次地震，並無損壞。原告主張系爭建案位於土壤 液化潛勢區，即認系爭房屋有瑕疵云云，參照上開說明，尚



非可採。
㈡、次查，原告係於102年、103年間簽立系爭契約，然於簽約後 國內不動產之交易確實慢慢發生變化，交易呈現停滯及價格 跌落之情形，迄今仍在低迷中，以致本件房地之價格跌落10 ％以上。又系爭建案係由被告委託房屋代銷公司銷售，其銷 售費用為買賣價金之6％，此亦為被告因原告違約所受之損 害。故於未計算被告因出售本件房地所需負擔之基本管理費 用之情形下，被告所受之損害即達總價之15％以上，對比系 爭契約本身係依內政部預售合約所訂相關規定而約定僅沒收 買賣總價15％，但此實不足以彌補被告所受之實際損害，原 告空言主張被告並無受有任何損害、沒收違約金過高云云， 自難成立。至就原告主張系爭契約第25條第2項第1款之約定 為無效云云，按消保法第17條第4項之條文內容乃「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契 約之效力，依前條規定訂之」，而內政部「預售屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項」第24條違約之處罰之第4項 係規定「買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方 得沒收依房地總價款百分之（最高不得超過百分之十五）計 算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款 為限，買賣雙方並得解除本契約。」查上開違約金之欄位雖 然為空白，但其後則載（最高不得超過百分之十五），足見 違約金之約定，若其比例未超過百分之十五，即難謂有何違 反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第」第24 條第4項之規定。系爭契約第25條第2項第1款違約金之約定 比例並無超過百分之十五，並無違反違約金最高不得超過百 分之十五之規定，自無原告所主張已違反消保法第17條第4 項之規定而無效之問題存在。再者，原告於簽立「房地買賣 預約單」前均已攜回契約審閱本，此參其等所簽立之「房地 買賣預約單」上「附帶約定」欄第3點之記載即知，而就契 約審閱本其中有關違約金部分已填上百分之十五之數字，原 告對此約定並無保留意見，嗣後並與被告完成簽約手續，原 告自應受該約定之拘束，否則契約自由原則及交易安全，將 無從獲得保障，亦有違誠信。原告雖再主張內政部版「預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4款為 個別磋商條款，雖未記載於契約，仍依消保法第17條第5項 構成契約之內容，系爭約款牴觸該個別磋商條款約定，自屬 無效云云。惟內政部版「預售屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項」第24條第4款規定，僅屬主管機關就預售屋出 賣人於買受人違反付款條件及方式時請求賠償違約金之限制 ，且縱使企業經營者未就違約金數額與消費者磋商，而以定



型化契約條款預先擬定，亦非屬無效，業如前陳，本件兩造 就違約金數額倘無個別磋商之情形，系爭約款即無牴觸個別 磋商條款可言，故原告以系爭約款牴觸個別磋商條款為由， 主張系爭約款依消保法第15條規定屬無效云云，仍不可採。㈢、再退步言，原告雖或有於簽立「房地買賣預約單」後，即先 在系爭契約上簽名之情，但該預定買賣契約書應由銷售人員 取回，待被告公司確認無誤用印後，雙方之買賣契約才成立 ，此部分被告公司銷售人員不僅事先有告知，為原告事先所 知且同意，此由原告於收到契約書正本時，對於契約書上載 ：「本契約於中華民國年月日經買方攜回審閱日（契約審閱 期間至少5日，少於5天者，自認無異議…）」之記載，及對 於買賣契約書最後所載之簽約日期，皆無異議且繼續履約等 情，即可推知。原告當可充分知悉契約之內容，在決定是否 簽約前，原告理應已充分考量自身之履約意願、經濟能力等 主、客觀要件後，方始同意簽訂系爭契約，在兩造簽約後， 自應受系爭契約有關違約金約定之拘束。是其如今再主張違 約金約定過高云云，實無理由。遑論原告主張約定違約金過 高及顯失公平之利己事實，並未依辯論主義盡其所應負之主 張及舉證責任，是原告空言主張約定之違約金過高而請求酌 減云云，自無理由。且被告因原告違約後收回房地再賣，再 賣出之價格皆低於原來購買時之價格，跌幅皆超過17％以上 ，足見兩造解約後，本件房地跌價更為明顯，如何能謂被告 未受有跌價損失？此顯為原告於購買本件房地後，因見房市 反轉下跌，乃不願承受原應歸其承擔之相關風險及損害，而 逕行違約欲將風險及損害轉嫁予被告，反稱系爭違約金約定 過高，殊不足採。承上，被告因原告違約之所受損害及所失 利益（包含房地跌價損害、銷售服務費用損害等），已遠遠 超過系爭約定違約金之數額（買賣總價15％），自不應予以 酌減。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額 過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債 權人分攤，不僅對債權人難謂公平，抑且有礙交易安全及司 法秩序之維護。是以，本件兩造間約定違約金符合我國消費 者保護機關及預售屋買賣主管機關所制訂之標準，並無過高 而達顯失公平之程度，法院實無介入干涉而予酌減之必要等 語置辯。併為答辯聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。如 受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，被告與原告分別簽訂系爭契約出售本件房地，其中原 告陳秀玲以1772萬元購買「戶別A1-4F、車位B2-0507」，已 繳價金316萬元；原告蔣怡萱以1785萬元購買「戶別A1-06F 、車位B1-0581」，已繳價金299萬元；原告黃梓寧以1735萬



元購買「戶別A7-06F、車位B1-0582」，已繳價金289萬元； 原告陳承璟以1283萬元購買「戶別B8-18F、車位B4-0143」 ，已繳價金251萬元；原告陳永彬以1380萬元購買「戶別B10 -5F、車位B3-0310」，已繳價金268萬元；原告李尚美以155 6萬元購買「戶別C6-15F、車位B3-0285」，已繳價金281萬 元；原告李尚美以1772萬元購買「戶別C6-14F、車位B4-012 7」，已繳價金279萬元，嗣於104年6月2日讓渡予訴外人呂 怡靜，呂怡靜再於105年12月6日讓渡予原告呂宗昕，由其繼 受所有權利義務；原告陳芝瑩以1521萬元購買「戶別B1-14F 、車位B2-0488」，已繳價金314萬元，而系爭建案已於105 年12月29日取得使用執照。另原告曾分別寄發存證信函予被 告，依民法第92條規定向被告撤銷購買本件房地之意思表示 ，並以具有給付不能、物之瑕疵情事，依民法第256條、第3 59條規定主張解除系爭契約，請求被告返還已繳付之價金。 而被告於收受存證信函後，未返還原告已繳之價金，乃以原 告遲付價金為由，寄發存證信函對原告催告及解除系爭契約 並沒收原告已付價金作為違約金等情，有系爭契約、存證信 函暨郵件寄件回執、房地買賣預約單、繳款執據、客戶期款 繳款狀況表及匯款資料、支票與支票簽收證明單等件附卷可 稽（見卷一第59至812頁、第859至1243頁、卷二第117至155 頁），且為兩造所未爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：
本件原告主張被告有不實廣告詐欺之情，依民法第92條撤銷 意思表示；另因被告有給付不能及物之瑕疵之情，依民法第 256條、第359條解除買賣契約；復主張系爭契約第25條第2 項第1款違反消保法第11條之1、第17條第4項、第15條、第1 2條規定，應為無效之約款，且以總價15％計算之價金作為 違約金則過高，應酌減至零，遂依民法第259條第1款、第17 9條規定請求返還價金等情，業據被告所否認，並以前詞置 辯。而按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉 證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實 ，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵 累，亦應駁回原告之請求，合先敘明。經查：
㈠、原告得否以系爭建案有實際建物外觀棟距狹窄與銷售廣告所 示寬闊棟距不符，及系爭建案建物管道間垂直穿孔處並未如 銷售廣告所載有以防火填塞處理等項不實廣告事由，主張被 告詐欺原告，依民法第92條規定撤銷意思表示？ ⒈有關原告主張實際建物外觀棟距狹窄與被告廣告所示寬闊棟 距不符部分：
原告就此固提出系爭建案銷售廣告及現場照片比對圖為憑（



見卷一第813至839頁、第847至851頁），惟按消保法第22條 所規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者 所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務 廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」乃指無特別約定 之情形下，消費者因信賴企業經營者之廣告內容而與之交易 ，企業經營者應對消費者負廣告內容之最低限度義務，至廣 告是否得構成契約之內容，仍應視廣告之內容是否詳盡而具 體，該廣告是否不重視相對人其人之個性，該廣告是否僅針 對特定人為之，當事人間之談判磋商過程，交易慣例及其他 相關具體情事，足以推知企業經營者有立即訂立契約受其拘 束之意思時，方可將廣告解為要約，認其得拘束為廣告之人 。而參諸前開銷售廣告之全部圖文內容，並無標榜系爭建案 建物間之棟距為多寬之記載，其內容僅有闡述介紹建築設計 師團隊對整體系爭建案之中庭花園、景觀藝術、公共空間及 其他建物內部結構所採取之設計理念，以及與周遭環境之比 較等，非為記載實際系爭建案建物之長寬高或棟距大小等原 始設計圖樣，而整體建物全貌之相關圖片亦僅為軟體繪製之 虛擬圖像（見卷一第816、826、828、838頁），均未具體標 示實際尺寸，本難以供消費者作為實際建物棟距之參考依據 ，即無從視為兩造間約定內容之一部。再依原告所提出之現 場照片（見卷一第847、849頁），其中建物外觀現狀要與系 爭契約附件二之一之全區基地管理範圍示意圖、附件二之二 之3樓約定專用管理範圍規劃示意圖、附件二之三之4樓約定 專用管理範圍規劃示意圖、附件二之四之5樓約定專用管理 範圍規劃示意圖（見卷一第95至98頁等）所示建物棟距、外 觀及相關坐落位置大致相同，並無顯著差異，且前開附件二 之一之全區基地管理範圍示意圖亦刊載在前開銷售廣告內（ 見卷一第835頁），則原告對於棟距之寬度及配置情形，既 可透過系爭契約之附件圖說得悉，且原告復未證明被告曾向 其保證系爭建案將依該前開銷售廣告虛擬圖像施作棟距，或 故意不告知原告系爭建案無該等棟距寬度之情事，自難認被 告有以廣告詐騙原告，使原告誤以為有寬闊建物棟距之情事 。
⒉有關原告主張系爭建案建物管道間垂直穿孔處並未如銷售廣 告所載有以防火填塞處理部分：
原告就此雖提出系爭建案銷售廣告及竣工圖（見卷一第836 頁、卷二第321至325頁）為憑，且該銷售廣告文中確載有「 當層阻隔：本建築管道間垂直穿孔以防火填塞處理，可有效 將火苗可能穿越之縫隙填塞，有效阻絕火災發生時之煙囪效 應」之具體文字與圖說（見卷一第836頁），然被告抗辯業



已施作防火填塞處理，並提出以防火材料（混凝土及砂漿） 填塞及澆灌管道間樓層板之照片、經新北市消防局查驗建築 物消防安全設備功能符合各類場所消防安全設備設置標準規 定之函文佐證（見卷二第25、26、223、225頁）。又按申請 使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建 造執照或雜項執照。二、建築物竣工平面圖及立面圖，建築 法第71條第1項定有明文，是竣工圖既係作為請領使用執照 使用，當僅有標繪對應原建照圖之完成項目，單憑竣工圖內 就系爭建案建物之管道間為打叉標示，自不足以證明被告實 際上未在現場增設施作防火填塞之情，難謂原告已盡相當之 舉證責任，而原告未再提出其他證據證明被告就此部分有廣 告不實詐欺之情事，是渠等此部分主張即難採憑。㈡、原告得否以被告持建議付款表向其等保證系爭建案可向金融 機構申貸至買賣價金之八成，然最終未能貸足款項，及被告 無法履行系爭建案廣告圖示之寬闊棟距及管道間垂直穿孔以 防火填塞處理等給付不能事由，依民法第256條解除契約？ ⒈關於原告主張被告以建議付款表保證可向金融機構申貸至買 賣價金之八成部分：
原告就此固提出建議付款表、財團法人金融聯合徵信中心住 宅貸款統計為憑（見卷一第839至845頁、卷二第85頁），惟 查前開建議付款表乃重在依各付款期程之進度計算原告應付 買賣價金比例，並無記載「保證」可向銀行貸到買賣價金八 成貸款之相關字詞，且系爭契約第18條第1項第4款至第6款 既已明載因政府變更貸款政策或金融機構貸款政策改變、買 方辦理貸款之條件不合等情，均應由買方自行承擔相關責任 之旨，被告自無可能向原告保證可以貸款金額或比例。另前 開住宅貸款統計僅係計算核貸成數之平均數，原告亦未舉證 證明本件房地原先確已無法向金融機構申貸至買賣價金八成 之情，故其等此部分主張尚無可採。
⒉有關原告主張被告無法履行如銷售廣告所載建物之寬闊棟距 及管道間垂直穿孔處以防火填塞處理部分：
查系爭建案建物之棟距如前述既應依系爭契約附件之全區基 地管理範圍示意圖、3樓約定專用管理範圍規劃示意圖、4樓 約定專用管理範圍規劃示意圖、5樓約定專用管理範圍規劃 示意圖等所標示者為準，則被告所建築建物顯未違反兩造間 買賣契約應給付之債務本旨，又原告並未舉證證明被告未依 廣告內容施作管道間垂直穿孔之防火填塞，亦如前述，故原 告仍執此主張被告違反系爭契約履行義務而構成給付不能云 云，自屬無據。
⒊承上，原告以上述事由謂被告就系爭契約存有給付不能之情



，得依民法第256條解除契約，並依同法第259條第1款、第1 79條請求被告返還已付價金云云，並無理由，不應准許。㈢、原告得否以系爭建案有前開棟距與廣告不符、未施作管道間 垂直穿孔處防火填塞、欠缺被告保證可貸款價金八成、系爭 建案於105年1月29日施工時，發生工人失足墜落地面遭鋼筋 刺穿致死之工安事故，及各層有多處管線於柱內2倍梁深範 圍內穿梁、系爭建案位於土壤液化低潛勢區等物之瑕疵事由 ，依民法第359條規定解除契約？
⒈有關原告主張系爭建案有棟距與廣告不符、未施作管道間垂 直穿孔以防火填塞處理、欠缺被告保證可貸款八成部分： 按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，為民法第354條第1、2項定有明 文。是所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按 物之瑕疵擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，