臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2922號
原 告 葉天祥
訴訟代理人 朱容辰律師
被 告 新北市政府財政局
法定代理人 李泰興
訴訟代理人 陳勵新律師
被 告 葉重雄
葉水金
葉騰駿
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國108 年4 月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○○段○○段000 地號土地應予變價分割，所得價金按附表所示應有部分比例分配之。訴訟費用由兩造依附表所示之應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 、3 、7 款定有明文。又民事訴訟法第第255 條 第1 項第2 款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之 訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社 會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證 據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得 加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免 重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最 高法院96年度臺上字第471 號判決意旨參照）。查原告起訴 時，原聲明請求：請准將新北市○○區○○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）分割如起訴狀附圖（附件1 ）所 示（見本院107 年度重司調字第336 號卷〈下稱重司調卷〉 第15頁）；嗣於民國108 年3 月29日，以民事言詞辯論意旨 狀變更聲明：請准將系爭土地分割如新北市新莊地政事務所 於108 年2 月20日複丈之「甲案」所示。（見本院卷第140 頁）。經核原告上開變更聲明部分，其基礎事實同一，核與 前揭規定相符，自應准許。
二、被告新北市政府財政局法定代理人變更為李泰興，並經其具 狀聲明承受並續行訴訟（見本院卷第75頁），依民事訴訟法
第170 條、第175 條規定，核無不合，應予准許。三、本件被告葉重雄、葉水金、葉騰駿經合法通知，無正當理由 未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386 條各款所 列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面
一、原告起訴主張：爰原告與被告為系爭土地之全部共有人，原 告應有部分為763/ 100,000、被告葉重雄應有部分為57,573 /100,000、被告葉水金應有部分為1,624/100,000 、被告葉 騰駿應有部分為3,252/100,000 、被告新北市政府財政局（ 下稱被告新北市財政局）應有部分為36,788/100,000，先予 陳明。原告及被告葉重雄、葉水金、葉騰駿等人曾將共有系 爭土地之權利範圍部分，合法出租予訴外人賴逸群，作為收 費停車場之用，然被告新北市財政局與訴外人賴逸群為就是 否享有合法土地使用權乙事爭訟多時（案號：臺灣高等法院 106 年度上易字第961 號），為此，原告已多次與被告新北 市財政局公文往返，但雙方迄今仍未能達成共識。是被告葉 重雄對於系爭土地之使用與管理曾召集分管協議會議，由全 體共有人共同出席，原告及被告葉重雄、葉水金、葉騰駿等 人已達成分管協議並簽立分管協議書，然被告新北市財政局 對系爭土地仍有其使用、管理之意見，無法協議共同使用或 管理系爭不動產之方式，是原告與被告新北市財政局顯然有 無法就系爭不動產繼續共有之原因。又被告新北市財政局亦 不同意原告所提出之分割方案。且該局目前正要辦理土地標 售案，是在此情況下，全體共有人間既然無法達成共識。再 者，原告與被告葉重雄、葉水金、葉騰駿均於107 年7 月2 日，達成分管協議，並願意繼續維持共有，且為確保訴外人 賴逸群之經營權，宜依原分管協議進行分割。為此，爰依民 法第823 條、824 條提起本件訴訟，並聲明：請准將系爭土 地分割如新北市新莊地政事務所於108 年2 月20日複丈成果 圖之「甲案」所示。
二、被告新北市財政局則以：系爭土地坐落新北市新莊副都心重 劃區，土地使用分區為第二種住宅區，相鄰之土地有冠德建 設、宏盛建設、福樺建設所購置之土地或新建之建物，系爭 土地右側之122 地號即為宏盛建設新建之宏盛帝境社區（屋 齡3 年，實價登錄參考價格每坪新臺幣〈下同〉51萬元）， 系爭土地右前側之170 地號即為宏普建設新建之文華居社區 （屋齡6 年，實價登錄參考價格每坪46萬元），相鄰之昌德 街即有新莊頭前國中。且原告所提之分割方案，將使新北市 所分得土地過於狹長，不利被告財政局就系爭土地之利用， 並將大幅降低新北市所分配土地之價值，自有損公有財產之
利益。又就系爭土地之自由使用收益處分，若一方消極抵制 ，即難使系爭土地之經濟價值充分發揮，且增加處理系爭土 地之困難，是系爭土地應以變價分割之方式、由市場競價， 方符合系爭土地之最佳經濟效用及兩造最大之利益。退而言 之緣被告所管理之系爭144 地號土地（面積共436.24平方公 尺），係為新北市所有，權利範圍為100000分之36788 ，然 原告所提之分割方案（如複丈成果圖所示甲案），將使新北 市所分得土地過於狹長（面寬5.74公尺、深度27.97 公尺） ，不利被告就系爭土地管理及利用效益，並將大幅降低新北 市所分配土地之價值，自有損公有財產之利益。是系爭土地 如欲採原物分割之方式，亦應採被告財政局所提之分割方案 （如複丈成果圖所示乙案，面寬8.76公尺、深度18.32 公尺 ，共160.48平方公尺）以維新北市及全體市民之權益，且原 告如分得之144 ⑴地號土地，亦與原告所有之150 之1 、15 3 地號土地相鄰，原告仍可一併開發利用，並不會僅有倒Ｌ 型之土地可得利用等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、被告葉重雄、葉水金、葉騰駿均未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷：
㈠兩造為系爭土地之全體共有人，應有部分如附表所示，另坐 落新北市○○區○○○段○○段000 ○000 地號土地為原告 與被告葉水金及葉騰駿共有乙節，為兩造不爭執，並有上開 土地登記第一類謄本為證（見重司調卷第17至18頁、本院卷 第51至57頁），是此部分之事實應堪認定，合先敘明。 ㈡按各共有人，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。依系爭土地登記謄本所示，系爭土地之 使用分區及使用地類別均為空白（見重司調卷第17頁），則 系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造間亦無 不能分割之約定，且原告於起訴後，業具狀表示無調解意願 ，兩造迄本院言詞辯論終結前，對於系爭土地之分割方式仍 未能達成一致之協議，足認兩造對於系爭土地之分割方法無 法達成協議等情，則原告依上開規定訴請裁判分割系爭土地 ，自屬有據。
㈢次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以
價金分配於各共有人，民法第824 條第2 項定有明文。而所 謂原物分配有困難，得變賣共有物而分配價金之情形，係指 共有物性質上不能以原物分配，或以原物分配將減損其價值 或難以為通常之使用時，得依變賣之方法分配價金，以維護 共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利益與實質公平。又分 割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事 人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益 等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束 （最高法院88年度台上字第600 號判決意旨參照）。 ㈣經查，系爭土地總面積為436.24平方公尺，位於新莊副都心 重劃區，旁有頭前國中、宏普建設之文華居社區及其他一般 住宅社區，最近捷運站屬機場捷運線，步行約15分鐘，並有 公車站等情，業經本院履勘現場，並囑託地政機關測量，有 本院108 年2 月20日現場履勘筆錄、現場照片、新北市政府 新莊地政事務所108 年3 月12日新北莊地測字第1085334702 號函檢送之土地複丈成果圖等件附卷可稽（見本院卷第83至 87頁、第105 至119 頁）。又就原告提出原物分割方案及被 告新北市財政局提出之備位原物分割方案雖有不同，然就分 割之面積均為原告與被告葉重雄、葉水金、葉騰駿等人分得 275.76平方公尺及被告新北市財政局分得160.48平方公尺， 此有前開複丈成果圖可佐（見本院卷第117 、119 頁），經 換算為一般市場交易單位分別為83.4174 坪（計算式：275. 76平方公尺×0.3025坪＝83.4174 坪）及48.5452 坪（160. 48平方公尺×0.3025坪＝48.5452 坪），又住宅區之建蔽率 為百分之50，倘系爭土地欲興建為集合住宅，縱使不計算法 定空間，分割後160.48平方公尺土地，僅80.42 平方公尺（ 24.32705坪，計算式：80.42 平方公尺×0.3025坪＝24.327 05坪）為建蔽率面積，即單一建築層最大可能建築之面積， 參酌系爭土地附近使用情況及一般社會生活常情，集合住宅 一層一戶固非沒有，然其多為高總價且高坪數之豪宅，而 160.48平方公尺尚屬小坪數之住宅，倘一層一戶於市場上實 非多見。又倘系爭土地整筆為興建集合住宅，無論一層一戶 或雙拼或再分割為數間小坪數住宅，均有更大之整體規劃空 間、出售可能性及獲利結果，是以系爭土地倘依兩造應有部 分比例為原物分割，恐將有損系爭土地之完整性，致無法發 揮該系爭土地經濟上之最大利用價值，足認本件以原物分割 ，顯有困難。本院復審酌被告新北市財政局已有想法就系爭 土地為招標，且市政府所有之土地出售，尚須經市議會同意 ，又兩造已因系爭土地無法達成協議而生本件訴訟，原告亦 未提出其與被告葉重雄、葉水金、葉騰駿等人與訴外人賴逸
群間相關租賃契約，依民事訴訟法第277 條規定，已有未合 。況依民法第425 條第1 項規定，所有權移轉原則上不破租 賃關係，且系爭土地目前僅供訴外人賴逸群作停車場使用， 並未涉及不動產相當之減損，縱訴外人賴逸群有何損失，尚 得依契約法律關係向系爭土地全體共有人請求，實難認有何 應獨厚原告與被告葉重雄、葉水金、葉騰駿等人，而將系爭 土地全歸渠等4 人所有，並由渠等4 人以價金補償未分得系 爭土地之被告財政局之理。再參以系爭土地上開所示之環境 ，其附近多以集合住宅之新建案為主，復有學校及捷運，其 生活機能堪稱便利，應有相當之市場價值，如將系爭土地為 變價分割，將系爭土地所有權歸一，除可發揮更大之經濟效 用，且如售價高，則兩造所受分配之金額隨之增加，反較有 利於各共有人，且兩造當事人亦均可於變賣時參與買受，並 主張共有人之優先承買權，經由良性公平競價之結果，可使 系爭土地之市場價值極大化，各共有人能分配之金額增加， 反較有利各共有人，且兩造或其他第三人參與競標，就當事 人而言，能享受之利益更大，而系爭不動產亦可發揮更大之 經濟效用。綜上，依據上開系爭土地之狀況、面積、使用情 形與原物分割之經濟效用減損情形、兩造之利益及意願等一 切情形，本院認為應以變價分割並將變價所得分別按兩造就 系爭土地之應有部分，分配較為適當，是系爭土地應予變賣 ，所得價金應分別按兩造應有部分比例予以分配。從而，本 院審酌上情並兼顧各共有人之利益，認以變價分割方式分割 系爭不動產，較為適當。
五、綜上所述，原告為系爭土地之共有人，系爭土地復查無使用 目的不能分割或契約訂有不能分割等情事，故原告以兩造無 法協議分割，依民法第823 條第1 項之規定，訴請裁判分割 ，為有理由，應予准許。又本院審酌上情，認系爭土地應予 變價分割為最適宜之分割方法，並以變價所得價金應分別按 兩造應有部分比例予以分配。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 敘明。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。查本件分割共有物之訴，核其性質屬形成訴訟，法院本不 受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即 為有理由，並無敗訴與否之問題，況兩造本可互換地位，原 告起訴雖於法有據，然被告應訴乃法律規定所不得不然，且
兩造均因本件裁判分割而均蒙其利，本件應負擔之訴訟費用 自應由兩造分擔較符公平原則，爰依民事訴訟法第80條之1 規定，酌定兩造依原應有部分比例分擔訴訟費用。八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1 ， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
書記官 許清秋
附表：
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│編號│ 共有人 │應 有 部 分 │
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│ 1 │葉天祥 │100,000 分之763 │
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│ 2 │新北市政府財政局│100,000 分之36,788│
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│ 3 │葉重雄 │100,000 分之57,573│
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│ 4 │葉水金 │100,000 分之1,624 │
├──┼────────┼─────────┤
│ 5 │葉騰駿 │100,000 分之3,252 │
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