返還價金等
臺灣高雄地方法院(民事),重訴字,87年度,718號
KSDV,87,重訴,718,20000720

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臺灣高雄地方法院民事判決 八十七年度重訴字第七一八號
  原   告 丙○○
        未○○
        戊○○
        己○○
        亥○○○
        壬○○
        甲○○
        庚○○
        丑○○
        辛○○
        癸○○
        辰○○
        卯○○
        酉○○
        申○○
        戌○○
        乙○○○
        寅○○○
        巳○○
        子○○
        丁○○
  共   同
  訴訟代理人 蔡錫欽律師
        蔡錫坤律師
        魏蕙沁律師
  被   告 台灣糖業股份有限公司 設台北市○○○路○段二六六號
  法定代理人 午○○   住台北市○○○路○段二六六號
  訴訟代理人 李明益律師
右當事人間返還價金等事件,本院判決如左:
主 文
被告應給付原告丙○○未○○戊○○己○○、黃余明月壬○○甲○○庚○○,如附表二所示應返還之金額,及自民國八十七年十月十五日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告丑○○辛○○,如附表二所示應返還之金額,及均自民國八十七年十二月十日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告巳○○如附表二所示應返還之金額,及自民國八十八年一月六日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告丁○○子○○,如附表二所示應返還之金額,及自民國八十八年三月十二日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。



確認被告對原告癸○○辰○○卯○○酉○○申○○戌○○乙○○○寅○○○之房屋暨土地買賣價金請求權,在附表二中所示之金額不存在。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一,餘由原告負擔。本判決第一項至第四項於原告丙○○未○○戊○○己○○、黃余明月壬○○甲○○庚○○丑○○辛○○巳○○丁○○子○○分別以新台幣肆拾伍萬元、新台幣肆拾伍萬元、新台幣肆拾叁萬元、新台幣肆拾叁萬元、新台幣玖拾萬元、新台幣壹佰柒拾萬元、新台幣伍拾壹萬元、新台幣伍拾伍萬元、新台幣叁拾肆萬元、新台幣壹拾陸萬元、新台幣壹拾柒萬元、新台幣叁拾叁萬元、新台幣叁拾肆萬元供擔保後得假執行;但被告如於假執行程序實施前分別以新台幣壹佰叁拾伍萬元、新台幣壹佰叁拾柒萬元、新台幣壹佰叁拾萬元、新台幣壹佰叁拾萬元、新台幣貳佰陸拾陸萬元、新台幣伍佰零伍萬元、新台幣壹佰伍拾壹萬元、新台幣壹佰陸拾伍萬元、新台幣壹佰零伍萬元、新台幣肆拾捌萬元、新台幣伍拾萬元、新台幣玖拾玖萬元、新台幣壹佰零陸萬元為原告預供擔保後,得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面:
一、聲明:
(一)被告應給付原告丙○○未○○戊○○己○○、黃余明月壬○○、甲 ○○、庚○○等八人,如附表一所示之金額,及自民國八十七年十月十五日 起至清償日止,依週年利率百分之五計算之利息。 (二)被告應給付原告丑○○辛○○癸○○等三人如附表一所示之金額,及自 起訴狀送達翌日起至清償日止,依週年利率百分之五計算之利息。 (三)被告應給付原告巳○○丁○○子○○等三人如附表一所示之金額,及自 追加起訴狀送達翌日起至清償日止,依週年利率百分之五計算之利息。 (四)確認被告對原告辰○○卯○○酉○○申○○戌○○乙○○○、寅 ○○○等七人之房屋土地買賣價金請求權,在附表中所示之金額不存在。 (五)就第一項至第三項之請求,原告願供擔保,請求准予假執行。 (六)訴訟費用由被告負擔。
二、陳述:
(一)共同訴訟及合意管轄之陳述
按「二人以上於左列各款情形,得為共同訴訟人,一同起訴或一同被訴:. ..三、為訴訟標的之權利或義務係同種類,而本於事實上及法律上同種類 之原因者。」民事訴訟法第五十三條第一項第三款訂有明文,從而基於同種 類之法律事實原因而請求者,得為共同原告。查本件原告係本於「台糖公司 日出大道房地預定買賣契約書」而請求,屬同一事實上及法律上之原因,依 法得共同訴訟,為促進訴訟效益,爰一同起訴。另查契約書第十四條第二項 約定「基於本契約關係產生之訴訟,雙方同意以台灣高雄地方法院為第一審 管轄法院」,是以 鈞院就本件有管轄權。
(二)緣被告於八十五年間分別與原告丙○○等十八人訂定「台糖公司日出大道房



地預定買賣契約書」,將座落高雄市楠梓區○○○○段一四五、一四五之八 、一四五之九、一四七等四筆土地及其上之區分所有建物(下稱日出大道房 地)之不同部份,以預售屋之形態,分別出賣與原告等人。嗣於八十六年間 被告分別將系爭房地交付予原告,經受領後,原告發現日出大道房地存有多 項重大瑕疵,嚴重減少其價值及效用,包括:
⑴一般重大瑕疵:
①系爭房地之大樓電源原設計為「太平洋」、「華新」、「麗華」、「大 亞」等一級廠牌,為實際裝設者係「台一國際」廠牌,該廠牌並非同級 產品,已違反內政部 (74)台內營字第三五七四三八號函中「同級品」 之認定標準;且使用廠牌與設計廠牌之單價相差甚多,整棟大樓大樓使 用量又多之情形下,除獲不當暴利外,其PVC電源線連接時未焊錫或 壓著,影響用電安全。
②大樓衛浴設備銅配件另件原規格為電光牌「3066A沐浴龍頭」、「 1115A臉盆龍頭」、「2016廚房龍頭」,其同等品為和成牌「 BF5310沐浴龍頭」、「LF4310臉盆龍頭」、「KF660 0廚房龍頭」,今使用「BF3720沐浴龍頭」、「LF3188臉 盆龍頭」、「KF3720廚房龍頭」,雖然外表相差無幾,其材質及 價格明顯低於約定品質。
③電源插座原設計有接地線,現今沒有安裝接地型插座且接地不符電工法 規規定,若有漏電情形,極易遭受電擊,生命安全無保障。 ④消防設備緊急供電系統之配線未裝於金屬線槽內做耐熱、耐然、絕緣等 保護裝置,且火警自動警報系統之配線管路亦不符規定,且火警受信總 機裝置要點違反消防法規,置居民生活安全於不顧。 ⑤各住戶與管理員室連通之對講機因設計錯誤及施工不良,功率貧弱;且 室內對講機弱電線與電源線路混合在一起,若遇雷擊時,有發生電擊事 故之虞。
⑥防火區電動鐵捲門未與電源線設備接地線連接,配管線不符規定,容易 有漏電之虞。
⑦避雷針施工不符建築法規且鄰近金屬品級瓦斯管,又未接地,保護半徑 也未達到相關規定之高度,一遇雷擊,恐將因無法完全放電而造成公安 事故。
⑧整棟大樓RC結構龜裂,強度結構有非常嚴重的問題存在,其龜裂情形 已超出合理規範0.4mm,大都為結構本身所形成,對居住安全已構成威 脅。
⑨各戶分界牆之施工孔及室內分間牆未用RC混凝土及鋼筋延長搭接,僅 草率以加強磚填平及植筋膠植筋,導致目前社區到處是裂縫,已損及結 構安全,如遇有地震,居民將無生命安全保障。 ⑩未依規定固定管路,排水係統未預留排水灣,造成排水孔經常瀰漫惡臭 ,影響身心健康甚巨。
⑪地下室引污排水蔭管,因土木施工斜度不良,遇雨到處滲水。地下室第



二道防水裝飾牆未按共識全部拆除從新施工,故無法改善滲水問題,現 已導致地下室到處滲水。
⑫社區外圍工程,未使用鵝卵石填平底部,僅直接用工程廢土填平,土方 基礎鬆動,影響大樓結構及居民生活安全甚巨。 ⑬各戶室內地板磁磚未按施工圖先清除土石、灰塵後再清洗乾淨才施工, 現已導致凸出並發生空響、龜裂、脫落。
⑭依規定車道坡度不得超過一比六,惟系爭房地地下道坡度遠超過標準, 影響行車安全;且車道其表面非使用粗面其表面非使用粗面或其他不滑 之材料。不具止滑效果,亦造成行車危險。
⑮大樓地下室斜坡出入口未設手扶梯;且停車室之汽、機車出入口未留設 兩公尺以上之緩衝車道,容易與行人發生交通事故。 ⑯第下室的彩繪地坪乃使用易燃材質一合成樹脂所繪影繪成,嚴重違反相 關規定;且施工方法粗糙,不但未使用研磨機研磨以去除質,而未使用 防水布防止水氣,造成彩繪地坪四處脫落,再加上維修廠商只以修補方 式掩蓋,不但既不雅觀,且還危害居民生命安全。 ⑰大樓發電機並非原要求之「中興」「士林」之品牌原件,且提不出「出 廠證明」。
⑱揚水、廢水及污水原本設計為丹麥製GRUNFOS,WEIL,BOPKS,現以「旺 泉牌」充之,不但性能低劣,且違反契約規定及內政部「同等品」之認 定標準。
⑲水塔蓋無法緊密接合、自來水會溢流透氣管路,及未裝置防蟲網草,使 得蚊蟲肆應滋生及鳥類嬉戲其中,不但破壞供水品質,而且居民健康毫 無保障。
⑳發電機及變電設備材料及施工方法違反送審型錄,引擎機頭運轉過大, 隔音不良,其鄰居已多次抗議,且接地未施作,違反電工法規。 ㉑在「房地預定買賣契約書」中,載明客廳、臥室及公共樓梯之牆面及平 頂,係以「刷漆」方式施工,惟被告在未獲承購戶圖同意下,竟改以「 噴漆」方式施工?按「噴漆」之壽命延展其比刷漆短,明顯違反契約約 定,減少契約預定效用。
㉒依電信相關法規規定,大樓「電信室」必須「獨立使用」,不得移做其 他用途,而被告在未經原告同意下,擅將「房地預定買賣契約書」內原 規劃為「會客室」之場地,移作「電信室」之用,減損系爭房地價值。 ㉓係爭房地之電舖及住宅流理台設備,未按「交易習慣」裝設於廚房,而 且排油煙機出口完全未施工,導致廚房油煙四處瀰漫,無法正常使用。 ㉔地下室排煙避震器因施工不良,造成傾斜,啟動時容易引起機件嚴重震 盪,有安全問題存在。
⑵不實廣告重大瑕疵:
依據八十五年三月間被告銷售系爭房地預售屋時所散發予原告及其他客戶 之「臺糖通訊八五年春季刊」,上載系爭房地將興建多項公共設施,惟完 工後之實際情形與廣告內容完全不同,包括:




①第一版上半版面刊「日出大道...約四百米人車分道的健康運動跑道 」、第三版左上版面刊載「日出大道獨具400米健康運動跑道」,同 版下半版面亦登載「日出大道內外皆美...400米健康步道」,可 知400米健康跑道係爭房地之重要部份,惟經實地測量,該跑道實際 上只有二五0餘米,與廣告內容南轅北撤。
②第一版上半版面刊「日出大道...八百餘坪的休閒中庭」、第三版左 上圖示系爭房地設有八00坪中庭花園,同版下半面亦強調有八00休 閒中庭,惟該中庭花園實際僅佔七百坪,比約定內容短少約一百坪,嚴 重減損系爭房地價值。
③第四版上半面第三項載「店面皆有3套衛浴設備」,但編號SA5店面( 原告黃余明月買受)只有「2套衛浴設備」。
④第一版下半版面載明系爭房地「使用水泥為3000P,足以抵抗七級 強震」。然查被告所提供之「抗壓強度測試報告」及「耐震能力證明」 ,均證實系爭房地抗震力不足,無法抵擋七級強震。 ⑤第一版左上版面表示系爭房地「要求營造廠切結保證無使用海砂、輻射 鋼筋等不法建材」,但被告後出示的「無海砂證明」、「鋼筋輻射劑量 檢測報告」及「氯離子含量檢測報告」等皆非真正,無法證明系爭房地 未使用不法建材。
(三)主張解除契約返還價金之理由
⑴因物之瑕疵而解除契約:
按「物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移 轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用 ,或契約預定效用之瑕疵....。出賣人並應擔保其物於危險移轉時, 具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定 ,應負擔保之擔責者,買受人得解除契約,或請求減少價金」,民法第三 百五十四條、第三百五十九條分別訂有明文。從而買賣標的有減少價值效 用之瑕疵者,出賣人應負瑕疵擔保責任,買受人得主張減少價金或解除契 約。查原告丙○○等十八人於八十六年三月起陸續點交系爭房地後,逐次 發現系爭房地具有前述之重大瑕疵,並立即於八十六年六月十三日聯名寄 發存證信函告佑被告限期改善瑕疵聲明「暫停履行契約」、由於被告未有 效改正瑕疵,原告等人依次另於八十六年六月二十三日、八十六年七月十 四日、八十六年七月二十一日聯名寄發存證信函要求改善。由於系爭房地 瑕疵嚴重,復以被告久缺改善誠意,致使瑕疵已達無法修復之餘地,中庭 每每遇雨則積水盈尺,寸步難行,牆滲水嚴重,電器設備不合規定等等, 大大減損系房地之效用及價值。原告丙○○未○○戊○○己○○、 黃余明月壬○○甲○○庚○○等八人鑑於系爭房地瑕疵嚴重,不但 其效用價值劇減,甚至己達無法居住之程度,遂於八十七年十月十二日致 函被告表示解除系爭房地買賣契約。依照民法第二百五十九條之規定,被 告負回復原狀之義務,應將原告丙○○未○○戊○○己○○、黃余 明月、壬○○甲○○庚○○等八人所交付之價金返還、並加附利息如



訴之聲明。
⑵因被告不完全給付而解除契約:
按「通說認為給付不完全而可能補正者,應類推適用民法第二五四條之規 定,債權人得定相當期限催告其補正,如於此期限內不補正時,得解除契 約,惟非於一定期限內為給付不能達契約之目的者,則得不定期催告而逕 解除契約;給付不完全而不能補正者,則應類推適用第二五六條解除契約 」。查系爭房地有嚴重瑕疵,已如前述,被告交付具此種瑕疵之物,顯然 不符債之本旨。經原告定期催告仍未於期限內修復補正,原告自得解除契 約。況且系爭房地中庭、運動步道等瑕疵,乃屬不可補正者,且被告交付 系爭房地具嚴重瑕疵,顯屬可歸責債務人之事由,依據前開通說見解,買 受人得主張解除契約。原告丙○○未○○戊○○己○○、黃余明月壬○○甲○○庚○○等八人除依物之瑕疵擔保關係主張解除系爭契 約外,尚得依債務不履行之關係解除契約,並請求還如訴之聲明之價金及 利息。
⑶因被告詐欺而撤銷意思表示:
民法第九十二條規定:「因被詐欺或被脅迫,而為意思表示者,表意人得 撤銷其意思表示。」按被告係以詐欺手段,於八十五年三月間以「台糖通 訊八十五年春季刊」之不實廣告,誆稱系爭房地有四百米人車分道健康跑 道、八百餘坪之休閒中庭等公共設施,致買受人限於錯誤,而為買受系爭 房志意思表示。並交付買賣價金予被告。該訂約意思表示顯係受詐欺而生 ,從而原告林祥、未○○戊○○己○○、黃余明月壬○○甲○○庚○○等八人經撤銷意思表示,系爭房地契約自始不成立,被告受領價 金欠缺法律上理由,亦應返還價金及利息如訴之聲明。 (四)主張減少價金之理由
⑴因物之瑕疵主張減少價金:
係爭房地有多處重視瑕疵,足以減少其價值及效用,已如前述。為此原告 丑○○辛○○癸○○辰○○卯○○酉○○申○○戌○○乙○○○寅○○○等十人遂於八十七年六月二十二日發函向被告表示減 少價金。依照瑕疵嚴重情形以觀,系爭房地只剩原約定價金百分之六十之 價值,故應減少百分之四十之價金。由於丑○○辛○○癸○○、蔡敏 郎、子○○丁○○所給予被告之價金已超過減少號之價金總額,就溢付 部份,被告為無法律上理由受有利益致丑○○辛○○癸○○巳○○子○○丁○○受有損害,應返還價金額如訴之聲明。另辰○○、黃澤 隆、酉○○申○○戌○○乙○○○寅○○○就減少價金之數額與 被告有爭執,容有受確認判決之必要,爰請求確認部份債權不存在。 ⑵因不完全給付主張損害賠償:
按「債務人不為給付或不為完全之給付者,債務人得聲請法院‘強制執行 ,並得請求損害賠償」,民法第二百二十七條訂有明文。按系爭地具有嚴 重瑕疵,係不完全給付,原告自得請求履行利益之賠償。查系爭房地因具 嚴重瑕疵,減少原約定價金百分之四十之價值,屬於履行利益之損害,為



此原告丑○○巳○○子○○丁○○辛○○癸○○辰○○、黃 澤隆、酉○○申○○戌○○乙○○○寅○○○對被告有相當於各 自買受價金百分之四十之損壞賠償請求權,並與對被告之剩餘價金債務主 張抵銷。由於丑○○辛○○巳○○子○○丁○○癸○○所給予 被告之價金已超過減少後之價金總額,被告為無法律上理由受有利益致陳 瑞進、辛○○癸○○等、巳○○子○○丁○○受有損害,應返還金 額如訴之聲明。另辰○○卯○○酉○○申○○戌○○乙○○○寅○○○就減少價金之數額與被告有爭執,容有受確認判決之必要,爰 請求確認被告該部份債權不存在。
三、對被告抗辯之陳述:
(一)首先,關於被告主張原告丙○○等人有受領物之交付,並提出台灣電力公司 所檢送有關『送電日期』之函件為證明在案。然經查,該文件,雖足以證明 台電之『送電日期』,以及用電戶名與原告有關。但是,卻無法證明實際上 將用電戶更改為原告戶名之時間(而此時間,應才是被告真正交屋時間)。 換言之,若真有交屋,必然將台糖之申請用電戶,更改為原告之戶名,不可 能將用電戶保留給原告,以免日後在用電費用之繳交時,引發爭議。再者, 若以該送電日期對照被告所提出之點交房屋切結書,亦可知,目前被告提出 該送電日期與點交房屋切結書得以證明之事實狀況有所矛盾。蓋,以原告卯 ○○、酉○○二人之點交切結書為例,其上面記載之點交日期為八十六年二 月二十四日、二月二十五日。若依照該點交日期,則台電公司根本還沒有送 電(亦即,依照上揭台電送電日期,係統一在八十六年三月四日)。因此, 雖然被告可以證明台電公司已經有送電日期,但是,該送電日期,與待證事 實:亦即,被告主張房屋之交付時間,並無直接證明之關係,亦無法證明被 告確實於其點交房屋切結書所載日期,係確實為物之交付時間。 (二)茲檢附原告丙○○等二十一人委託盈面工程有限公司針對系爭房屋結構和材 料所受損害和減損效用之估計表,以供計算原告請求之損害範圍,並說明如 下:
⑴該損失估計表,計分成個人(單戶)和公共設施兩部分。 ⑵關於個人(單一戶)方面,扣除個別車位漏水(擬列入公共設施)部份, 共有十三項嚴重和輕微不等之缺失。估計每戶所需維修、更換材料以及施 工成本等,約需要新台幣(下同)三十六萬元。 ⑶關於公共設施之瑕疵、損害計算方面,共計二十七項待修待換之嚴重、輕 微不等瑕疵項目。以該等屬公共設施上結構、材料價值瑕疵之維修、施工 ,總計至少約需要六千三百四十八萬四千八百元之費用。 ⑷此外應在加以說明的是,被告依照契約以及一般房屋交易習慣,應提供價 值三萬元之廚房設施乙套。對此,被告既未提供,原告自得對之請求。 ⑸因此,總計原告每一個人即得請求具體金額之損失,共計一百一十萬元。 ⑹然而,實際上,原告等人所受之損害當然不止於此。申言之,原告除上揭 具體損害外,已經因此無家可歸,而住進去者,限於無法再自購房屋,每 日生活於恐懼威脅之中。因此原告擬請求相當於上揭金額之兩倍賠償金,



亦即,總計三百三十萬元之賠償或減少價金。
(三)結構安全部份:按「本大樓採用鋼筋混凝土構造,全部基礎樑柱、樓板、外 牆經專家以工程電腦精確計算,並依市政府工務局核定標準圖樣施工,無論 承量、抗壓、防颱、耐震、防火、防水等特性、均符合CNS國家標準。」 、「為使建物完成時更盡善盡美..惟不得低於原設計之建材標準。」,所 定預定買賣契約書第一三條第三項及附件五第一條分別定有明文。惟查: ⑴在「裂縫寬度變動歷時監測」報告中,成功大學土木研究所使用的「永久 式應變計」,是十分精準敏感的監測儀器,也是最有效的安全監測方法, 由「裂縫應變歷時記錄值」當中,可概估「主樑鋼筋所增加的應力」及「 主樑增加之彎矩值」,亦可做為安全評估及安全監測之參考。 ⑵然而,「地下室之主樑」對大樓負有「承重」、「抗壓」之重任,根據成 功大學土木研究所鑑定報告之附錄C「裂縫寬度變動歷時紀錄」與「裂縫 測計歷時紀錄數據」,發現本鑑定案「地下室主樑裂縫寬度」持續增加中 !顯見此乃大樓「承重」能力不足所致,既然無法「承重」,又如何能「 抗壓」呢?
⑶自被告交屋予原告使用之後的「保固期內」,大樓內發生「嚴重的漏水問 題」,顯見木樓的「防火特性」原已有嚴重瑕疵存在,此有原證十三、十 四、十五...等先前所附之現場照片可稽。
⑷被告雖有對大樓進行修繕,亦多採用「治標不治本」的敷衍方法,實難以 解決大樓漏水問題,根據成功大學土木研究所鑑定報告之「圖2│3及其 說明」,顯見大樓地下室頂版其他部分漏水問題依然「嚴重存在」。 ⑸大樓自八十六年交屋至今已近三年了,「漏水問題」至今仍無法完全解決 ,而鋼筋長期受到雨水「酸性腐蝕」,已有部分鋼筋銹蝕嚴重,無形中更 加對大樓之結構特性〔如承重、抗壓、耐震等〕,造成嚴重的「潛在性之 破壞」。
(四)修復補強部分:
⑴根據成功大學土木研究所鑑定報告之附錄E「主樑結構補強圖及各單價分 析表」,大樓須「結構補強」者,計有「60M大樑2根」、「70M大 樑6根」、「7M大樑2根」、總造價「新台幣壹千壹百肆拾萬壹千捌百 元整」,此是顯然為「設計不當」或「偷工減料」所致。 ⑵被告縱使願意負擔「大樓地下室大樑補強費用」,但是施工期間所產生的 「噪音」及「空氣〔粉塵〕」污染,卻已無形中轉嫁給原告,造成「生活 上的不便」,若再加上「精神上的壓力」,長期累積下來必將導致原告「 嚴重的精神傷害」,試問該由誰來賠償此「精神損失」。 (五)廣告不實及嚴重違約部分:
⑴按「事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於商品 之價格、數量、品質、內容..等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵 。」、「企業經營耆應確保廣告內容之真實,針對消費者所負之義務不得 低於廣告之內容。」,公平交易法第二十一條及消費者保護法第二十二條 分別定有明文。因此,廣告向來被視為「要約之引誘」、而被告對其「廣



告內容」,應負履行之義務,且「不得低於廣告內容」。是故「廣告內容 」本應視為「契約內容」的一部份,亳無疑問。 ⑵根據被告發行提供之「台糖通訊八十五年春季刊」廣告文宣中,有「足以 抵抗七級強震」之聳動、不實文字廣告。此已有成功大學土木工程研究所 之「臺灣糖業股份有限公司興建日出大道建物結構安全評估與修復補強鑑 定計劃」第三章結論第一項記載:「我國中央氣象局地震強度..並無七 級之設定。」足堪證明被告違反契約作「不實廣告」,顯然已經構成解除 契約之條件。
⑶又在「房地預定買賣契約書附件五第一條」,明白約定:「無論承重、抗 壓、防颱、耐震、防火等特性,均符合CNS國家標準」。但事實上,根 據成功大學土木工程研究所之「臺灣糖業股份有限公司興建日出大道建物 結構安全評估與修補鑑定計劃」第三章結論第六項明白記載:「本案地下 室結構主樑配置不當,造成地下室主樑嚴重龜裂及上部結構龜裂。根據裂 縫寬度變動歷時記錄圖與縫寬度變動歷時數據,發現本件定案地下室主樑 列縫寬度持續增加中..」。足證所謂:「無論承重、抗壓、防颱、耐震 、防火等特性,均符合CNS國家標準」云云,均是與事實不符。蓋所謂 :「符合CNS國家之耐震標準」,應以我國「中央氣象局地震強度分類 」為標準,是故「台糖通訊」中所謂「七級強震」震度標準,理應與「房 地預定買賣契約書」的「耐震」標準相同。足證被告未依契約規定及債務 本旨而為履約,當然已經構成解除契約之條件,亳無疑問。 ⑷查我國與日本同為地震頻繁之地區,且「中央氣象局地震階段」與「日本 氣象地震階度」相同,兩者在「六級」以上均可達「250單位加速度」 ;反觀被告所引用的「麥氏地震階段」,在「八級」以上只達「202單 位加速度」,顯然不足以採信。何況被告引用「麥氏地震階度」之「七」 與「中央氣象局地震階度」之「強震」,事實上乃郢書燕說,確有「虛偽 不實」、「引人錯誤」之情事。
⑸由「88、9、21集集大地震」的慘痛災情可知,大樓的「耐震強度」 攸關原告等「身家生命財產安全」,被告曾在其回函中表示,本大樓設計 強度為「中震」可耐「強震」,顯然是漠視「消費者權益」及「原告身家 生命財產安全」之不負責以及草菅人命之作風,由此益證被告已經違背契 約規定,因此原告據以主張「解除契約及瑕疵補償」顯有理由。 (六)根據成功大學土木研究所鑑定報告附錄C之「裂縫寬度變動歷時記錄圖」與 附錄D之「日出大道應變計歷時記錄數據」,發現本鑑定案地下室主樑寬度 持續增加中。再比較八十八年九月十五日及八十八年九月二十二日及八十八 年九月二十七日以下各日之各棟裂縫變動數據,由於鋼筋混泥土有了裂縫以 後,裂縫寬度的變大即是代表鋼筋所受的拉力變,大並且從各變動數據竟然 高達將近三倍之多〔如A2由124增為384〕,顯然本棟大樓結構上已 經先因鋼筋混泥土裂縫後,致「鋼筋不能承受這些拉力而產生降服象,以致 於裂縫寬度急速變大」,造成全棟全面性的危險。此已有成功大學土木工程 研究所之「臺灣糖業股份有限公司興建日出大道建物結構安全評估與修復補



強鑑定計劃」可稽。因此,綜前所述,本案顯然係由於被告以「不實之廣告 」招來原告等人與其訂立買賣預售屋契約,已經違約在先,其後又「未依設 計圖施工」,且「原施工圖設計嚴重缺失」,繼而「施工中又未嚴格監控施 工品質」..等等,造成更嚴重之違約情事。誠如前開鑑定報告第三章結論 第一點所言:「我國中央氣象局地震強度並無七級之設定」,被告竟然謊稱 該結構安全性可抵擋「七級地震」。但事實證明,八十八年九月二十一日集 集大地震,高雄地區僅有四級地震,系爭標的物之主樑已經從裂縫值124 增為384值..,其裂縫寬度增加高達三倍之多,早已顯現其搖搖欲墜之 現象,不要說七級大地震,只要六級地震,系爭標的物必然倒塌,其後果可 能比集集地中心區還要嚴重。又如前開鑑定報告第三章結論第六點所言:「 本案地下室結構主樑配置不當,造成地下室主樑嚴重龜裂及上部結構龜裂」 ,顯然被告嚴重違約,不但未依緣設計精良及符合結構安全之建築設計圖, 而且又未嚴格照契約要求施工品質施工,造成「地下室主樑嚴重龜裂」,此 種裂縫又在「持續增加中」,顯然已無法達到契約之要求,其工程瑕疵又是 非常之嚴重,因此,原告等人自可據以主張解除契約〔原告:黃余明月、戊 ○○、高志興丙○○庚○○未○○甲○○壬○○等八人〕及主張 瑕疵補償〔前開八位原告以外,計十三位原告〕。 (七)針對被告附狀證物之陳述:
⑴被告所呈「八十七年十二月十八日郭書勝建築師事務所函」附件一明確 記載系爭建物至少有七十七項缺失,足證被告自認瑕疵之存在,被告若 主張該瑕疵事後已修補完成,自應由其負舉證責任。被告雖以管理委員 會出具之公設複檢表為證,惟查該複檢表所列修補完成瑕疵項目僅有十 八項,表示尚有五十九項瑕疵未修復。
⑵被告另呈「工程缺失證明單」以證實被告曾經修補系爭建物瑕疵。惟見 諸該缺失證明單,經住戶提報瑕疵者共二十餘項,實際修補完成經住戶 簽名確認者僅五項,未修補者仍佔大多數,可佑該被告書證適足以證明 原告主張有理由。
⑶被告所呈其餘證物均為設計平面圖,與待證事實(即系爭建物實際情形 )全然無關,顯然缺乏證據價值。
(八)針對被告答辯理由之陳述:
①大樓RC(即鋼筋混凝土)部份:
⑴依據內政部台內營字第五七三六九三令及之後陸續修正公佈之建築技術 規則(下稱內政部建築技術規則)構造篇第三五七條及第三五九條關於 RC結構之規定,混凝土澆置後七日內應於十度C溫度保持濕潤【即營 造業通稱之濕潤期】,任其自乾燥硬化才能確保混凝土強度,日後才不 會不定期龜裂。
⑵被告於系爭建物施工期間,並未依照內政部建築技術規則施工,因而導 致系爭建物RC結構龜裂情形十分嚴重。
⑶被告於八十六年八月十八日土橋工字第九五三○一三六九號函,承認R C結構龜裂,可見系爭建物有龜裂瑕疵,乃不爭之事實。被告於該函件



中托詞龜裂係部份管路造成(因管路埋入縱深度不足二公分會造成RC 結構龜裂),亦已違反內政部建築技術規則構造篇第三六○條第一項規 定,顥然具有重大瑕疵。
⑷被告雖抗辯結構體瑕疵已修繕完成,惟查其僅用油漆土將表面補齊,無 法避免不定期龜裂情形。又RC結構建築物應有五十年使用期,初次公 共設施驗收時無瑕疵,不代表往後不龜裂。
②施工孔及室內分間牆部分:
⑴系爭建物各戶分界牆施工孔,依規則必先「植筋」,搭接鋼筋,才二 次RC施工,以確保結構安全。惟查被告祇於磚造填平,未依法植入 鋼筋,危害建物安全。建築實務上建築物皆以外牆雙邊鷹架當施工步 道,少有留分界牆施工孔,以避免影響建築物結構穩定性,系爭建物 今所留施工孔已造成不規則龜裂。
⑵被告於答辯書中承認,各戶分間磚牆未按一丁一順排列砌成及未在澆 置混凝土前施工,造成加強樑柱及柱無法與磚牆構成一體,業已違反 內政部建築技術規則構造篇第一四○條及第一六五條,所提工程瑕疵 根本無法改善。
③地下室引污排水部份:
⑴被告於答辯書中承認,排水管路係因接頭零件施作不確實所引起,陰 井與管路施工時,為整體施作,今已產生漏水及發生惡臭,顥示該施 工方法及過程發生瑕疵,可見被告完全漠視消費者進住後所造成之傷 害與不便;又被告排水系統完全未留存水彎與截留器,嚴重違反建築 技術規則設備篇第二九條第一項、第二項、第八項、第十項及第三十 三條之規定。
⑵地下室第二道防水裝飾牆,其磚因易碎,吸水性不強,違反三三八二 .R2磚標準,造成系爭建物雨季滲逆水嚴重,且無法克服其瑕疵。 又被告一直提不出用磚之CNS標準規格文件,業己違反內政部建築 技術規則構造篇第一三三條。
⑶公設初檢驗表,雖無瑕疵記載,並不代表合格,因有其專業,隱瞞等 等外來因素,何況本社區第一屆管理委員會是由被告安排出來的,本 社區因工程瑕疵被承購戶抵制,多次召開無法成立委員會,最後由被 告提出未售出房屋之選票,在楠梓國中強制成立。從而公設初檢驗表 不足以證明系爭建物無瑕疵。
④社區外圍工程部份:
⑴被告於答辯書中承認,大樓「地表」外圍紅磚道部份,並非建物基地 外圍工程,自非被告承作範圍。然查大樓基地的「地下開挖」及「外 圍地下回填」工程,應由被告責任施工已屬不爭之事實,故基地外圍 紅磚道的「地下回填」工程,被告也應負責施工無誤。 ⑵依據內政部建築技術規則構造篇第六四條規定,五層以上需由登記有 案之鑽探業做調查,並依第六十六條編成鑽探報告,依第七四條被告 須作土壤分析,據此被告一直提不出「鑽探報告」及「土壤分析報告



」以證明基地之結構是否安全,可見外圍工程確有瑕疵。 ⑶被告於八十七年六月十五日函,承認在外牆馬路施工不當,造成大量 污水內外牆地基滲入地下室,顯見被告亦自認有該瑕疵,其若主張瑕 疵業經填補,自應由其負舉證責任。
⑤各戶室內地板磁磚及牆面磁磚部份:
⑴各戶室內地磚及壁磚,曾於交屋後發生凸出或空響之情形,雖被告曾 修繕,但施工品質仍不良。
⑵各戶浴室及廚房壁磚,雖被告曾修繕,但仍用瑕疵品修繕,修繕後依 然出現龜裂,其售後服務品質令人懷疑。
⑶建築物結構應有期穩定性,系爭建物卻容易因傢俱撞擊或其他不明原 因而龜裂,可見施工品質無長期安全使用性。
⑥地下車道坡度部分:
⑴地下斜坡車雖經高雄市政府工務局核發使用執照,但此僅是行政手續 ,不表示該車道無瑕疵。工務局亦發函表示,系爭車道若有非法情事 ,被告仍須就完工後的實體負相關之刑責。
⑵依內政部建築技術規則施工篇第六十一條第二項規定,車道坡度長高 比例不得超過一:六,以維安全。惟查現場車道坡度已超過建築技術 規則一:六之規定,嚴重影響行車及行人安全。 ⑶系爭車道原鋸齒狀設計不良,車道表皮大片面積脫落,難以使用。被 告雖趕在訴訟期間進行改善,但因其使用金鋼砂止滑材料,因坡道斜 度原因,未在施工前加設混凝土造,往後又將龜裂、脫落、空響。 ⑦地下室緩衝車道部份:
依內政部建築技術規則施工篇第五十九條之一第二項之規定,系爭建物 應留設二公尺以上之緩衝車道,以確保行人之安全,但現場並未留設足 夠之緩衝車道,嚴重危害人車安全,顯有重大瑕疵。 ⑧地下之彩繪地坪部份:
⑴依據內政部建築技術規則施工篇第二○四條及相關消防法規,地下使 用單位應使用防火建材,以確保火災時不致釀成嚴重災害。系爭建物 地下彩繪地坪材料為合成樹脂,屬易燃性材質,發生火災時不但會助 長火勢,同時亦產生有毒濃煙,嚴重威脅住戶身家安全。 ⑵另查,自八十八年七月份住戶將負起消防檢查重罰及刑責。惟被告對 於地下室之彩繪地坪材料、設備、施作,既不符內政部建築技術規則 及消防解釋,導致本大樓消防不合格,卻要本大樓住戶承擔責任,顯 失公平。
⑨油漆施工方法部份:
⑴室內牆壁之油漆工程,被告已在答辯書中承認第一次係以「噴漆」方 式施工,顯然其亦自認有瑕疵,亦違反房地預定買賣契約書約定。 ⑵被告所謂第二次以刷漆施工云云,並非實在,其實系爭建物全部皆以 噴漆施工,後來RC牆到處龜裂產生許多瑕疵,才在以刷漆掩飾龜裂 及瑕疵。惟因噴漆後的壁面粘性不佳,無法承擔及結合修補用的刷漆



重量,此施工方法業已違反施工常規,縮短牆面使用期限。 ⑩廚房設備與排油煙機出口部份:
⑴按被告說詞,若已完成產權移轉者應有乙套廚房設備及三萬元附屬贈 品,可是社區承購戶卻無人擁有,實屬違反消保法第十一條規定。 ⑵被告所呈被證九中,給水衛生器具規格備註欄4,最後註明有【附不 銹鋼排煙罩】之文字,為何交給管理委員會之圖例規格表已遭刪除, 現場亦未施作,卻流有排煙機出口,但未使用排煙機不銹鋼排煙管, 已然違反內政部建築技術規則設備篇第一○四條及第一○五條規定。 ⑪電源線設備部份:
⑴有關電源管路:原告所提部份管路以PE軟管施工,被告違反電工法 規第二三九條。地下室防火區緊急供電系統之管線,未將電線設於金 屬管內及了耐熱絕緣,嚴重違反消防法。
⑵有關電源部份:原設計為〔太平洋〕、〔華新麗華〕〔「華新麗華」 為單一廠牌,並非〔華新〕、〔麗華〕二廠牌,被告引用錯誤〕及〔 大亞〕三廠。然被告卻任意更換為劣等品,違反內政部同等品使用要 點規定。
⑶PVC電線連接時未焊錫或壓著違反電工法規第十五條。 ⑷被告今承認所用之PE為軟管,雖屬PVC類製品,但不合CNS國家標準, 及不合檢驗合格規範。違反電工法規第244條,並違反建築技術規則 設備篇第2條材料說明。

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參考資料
宏裕混凝土工業股份有限公司 , 台灣公司情報網
台灣糖業股份有限公司 , 台灣公司情報網
台一國際股份有限公司 , 台灣公司情報網
盈面工程有限公司 , 台灣公司情報網