臺灣高雄地方法院民事判決 八十六年度訴字第一五九七號
原 告 甲○○○
訴訟代理人 涂南寧律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：
訴之聲明
一、原告得終止與被告間之租約，原告得收回耕地自耕。
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
緣座落高雄縣美濃鎮○○段二一五三地號之耕地原屬祭祀公業邱夢龍嘗所有（證一）
，經邱家眾族或財產處理委員多次協調商議及通知（證二），被告均放棄優先承買之
權，事經本嘗會標售，由原告承購，後依法院判決確定（證三）而登記為土地所有權
人。被告係原嘗會祭田之承租人，自嘗會公開召集會議至原告取得所有權為止，歷經
五、六年，原告取得所有權後，被告非但明知出租人已更換為原告（證四），並在原
耕地種植農作物或其它作物兩三年以上，於民國八十四年八月四日，本嘗會祭產之原
承租人等丙○○卻故意提起偽造文書自訴案件（證五），原告自交繳土地價款至伊等
告提起自訴止，時間將近兩年；自所有權取得至伊等提起自訴止，也近壹年。原告書
通知催討地租時（證六）業已超過兩年以上，尤甚者；被告至今租金分文未給。被告
在原告之耕地上種植耕作是事實，兩年以上之租金未交繳亦為事實，被告之行為無法
無天，斯可忍﹖孰不可忍﹖依耕地三七五減租條例：第十七條之規定：耕地租約，在
租佃期間未屆滿前，非有左列情形之一，不得終止一、承租人死亡．．．。二、承租
人因．．．放棄其耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。
徵諸法律判例：
一、承租人遲延給付租金，出租人得定相當期限催告，如期限內仍不支付，出租人自
得終止契約（二十年上字第二一一號判例）
二、上訴人積欠地租達二年之總額，被上訴人聲請該管耕地租佃委員會調處成立，限
上訴人於四十三年四月二十日以前將欠租金全部清交，否則撤銷其耕作權，上訴
人未如期履行。．．．被上訴人以上訴人積欠地租達二年之總額，請求終止租約
返還耕地，自為法之所許。（四五台上一一七０號判例）
三、行政院五十九年七月十日台五十九內六一八０號函：「查耕地三七五減租條例第
十七條規定承租人積欠地租達兩年之總額時，出租人得於租佃期限未屆滿時，終
止租約。惟出租人應如何終止租約，該條例並無明文規定，依同條例第一條規定
：耕地．．．之催告程序辦理。又同條例第二十六條規定：出租人與承租人間因
耕地租佃發生爭議時，應由當地之鄉鎮（區）公所耕地．．．調解，調解不成立
者，應由縣．．．調處，．．．司法機關迅予處理，並免收裁判費。本案係因承
租人積欠地租達兩年之總額以上，又未於出租人催告期間付清地租，嗣經耕地租
佃委員調解調處不成立後，由嘉義縣耕地租佃委員會依法移送司法機關，法院依
法判決終止契約，要難認為違法。」
綜觀上述陳明：耕地出租人即原告，自取得該耕地所有權至今被告始終於該耕地
，上有耕種農物之事實，被告至今又有積欠地租達兩年以上之實據，本案件經美
濃鎮公所租佃調解委員會調解不成立後，又經高雄縣政府租佃調解委員會調處，
結果其調處亦不成立，而移送鈞院審理。被告違背法令，至為顯然，毋須贅述。
為確保土地所有權人即出租人之權益，終止租約，洵為恰當，返還土地於所有權
人方為有理。
一、就被告主張祭祀公業邱二世嘗（以下簡稱公業）管理人邱國源與原告及訴外人等
七人串謀，以非法手段盜賣系爭土地，並謂邱國源管理人身分有瑕疵，無權處分
系爭土地，其處分行為，在經有權利人之承認前，不生效力。
然查，原告購買系爭土地在八十二年八月三十日與公業財產處理小組簽訂買賣契
約，非向管理人邱國源購買，而且公業財產處理小組系經派下員召開協調會多次
而決議授議祭產處理小組登報公告，並通知原承租人優先承購權。先後自民國七
十三年至八十三年等多年時間不斷召開下員大會決議。在原承租人即被告放棄優
先承購權後，方由原告以每分地一百五十萬元購買，以當時市價，並無便宜，而
且原告購買價金，均由農民銀行支出價金，並分配給派下員具領乃不爭之事實。
被告主張串謀管理人，完全以臆測之詞無證據證明下，圖謀改變原告合法價購取
得所有權之事實。況且經過 鈞院判決移轉所有權，在該判決未撤銷前，不能否
定其效力。至於被告主張邱國源管理人身分有瑕疵，無權處分祭產問題，原告是
在八十三年八月購買，邱國源縱然於八十五年台上字第一００號判決，邱國源與
公業間不存在任何委任關係。亦與本件買賣無法律上無效問題。因祭產處理小組
受邱二世嘗大會決議授權原告與祭產七人處理小組簽定買賣契約，非與邱國源簽
約。不發生「無權處分」，出賣人對於出賣之標的物不以有處分權為必要（三十
七年上字第七六四五號判例）。因此在 鈞院八十三年訴字第一０五號及八十三
年訴字第一五六號判決，未經廢棄前，不得認為所有權移轉登記無效。
二、被告主張系爭土地仍需受原租賃關係之拘束，對原出租人之免除租金給付決議，
自不得違反。
就該項決議原告事前不清楚，於購買系爭土地時未受告知。但依原告主張顯有矛
盾，㈠被告既然否定邱國源管理人身分，認為其無權處分，同時又主張其於八十
年二月廿三日召開「八十年度春季及各房代表，派下員會議時決議嘗田今八十年
起停止收租，七十九年以前租金於十日內繳清」，被告前後主張矛盾。㈡既然被
告知道自八十年停收租金又為何以邱二世嘗承租人繳存租金到美濃農會，顯然停
收租金顯非事實。㈢再查八十二年八月三十日派下員大會暨各房代表大會會議紀
錄：「本公業祭田承租人等自八十年起至今，多次要求承購耕地，皆經杯葛訴訟
而無結果，一切議決無效。現由出標者，取得承買。原承租人八十二年以前租金
，全部追繳」。更益證明停繳租金非事實，而且被告一直在欠繳租金中，因此原
告自無表示終止免收租金之義務。
三、被告主張原告催繳租金係在租約變更登記之前，其催告之合法性顯有疑義：
關於此點，被告主張顯然無理由，查原告於八十二年八月三十日購買系爭土地即
已知，除在 鈞院八十三年訴字第其一五六，及八十三年訴字第一０五號判決，
並在同年九月地政完成所有權移轉登記，而且被告亦先後在八十三年地檢署提出
告訴，又在八十四年提出自訴。租金之繳納是以買賣所有權移轉登記為主，並非
以租約變更時間決定。在買賣不破租賃原則，當然原告應向被告收取租金。被告
主張顯然歪曲事實，圖謀達到不繳租金免費使用系爭土地之利益。
四、被告 鈞庭主張租金繳向美濃農會之事實，應不具清償之效力，依民法第三百零
九條規定：依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償．．．㈠經債權人承
認者．．．。被告向美濃農會清償原告根本不知，亦未承認。又被告未針對租金
問題向法院提存清償。應不具清償效力。因此原告主張被告違反三七五減租條例
第十七條第一項第三款之規定「地租積欠達二年之總額時，得終止租約，收回耕
地。
訴之聲明
原告與被告間坐落於高雄縣美濃鎮○○段二一五三號、地目田，面積０．一六一二公
頃租約應予終止，被告並應將耕地返還原告。
事實及理由
一、原告於八十六年六月廿三日提出之起訴狀之聲明不盡明確，應予更正如準備書狀
訴之聲明，合先敍明。
二、查本件系爭土地，原屬邱二世嘗祭祀公業土地，於民國八十一年間由邱氏宗親派
下員召開協調會議（被告有出席參加），解決處理祭祀公業土地問題，並由祭產
七人處理小組，邱欽盛、邱秀友、邱振賓、邱錦麟、邱德郎、邱賢昌及邱貴春全
權負責（如原證一、二），而原告係根據邱二世嘗先後於民國八十一年一月三十
日台灣時報刊登公告。又於八十二年八月八日台灣時報公告（如原證三、四），
以每分耕地新台幣一五０萬元承購即二一五三土地計新台幣二百四十九萬價購，
並與邱二世嘗訂立買賣契約書，及收到原告提出之中國農民銀行美濃分行支票乙
紙，到期日為八十二年八月卅一日（如原證五、六），因此原告之取得系爭土地
，完全依法價購，絕非如被告所指勾串管理人，私相授受系爭土地情事。
三、再查邱二世嘗派下員及各房代表同意，並立切結書（如原證七、八），而且各承
買人所繳之土地價款，亦於民國八十二年九月二十日分配派下員具領，被告主張
原告與管理人邱國源共同偽造文書勾串登記系爭土地，完全不實，而且邱二世嘗
管理人於民國八十二年八月十四日以美濃郵局存證信函第一０三號（如原證九）
催告被告乙○○等人購買，被告均置之不理，放棄期限內價購後才由原告購買，
焉能說原告取得土地不合法。
四、被告於八十二年八月三十日已明知原告購買系爭土地，並於八十三年九月廿六日
取得法院判決移轉登記（如原證十）土地登記謄本。原告並於八十五年十月二十
二日以美濃郵局存證信函第一八四號通知被告催繳租金（如原證十一），然被告
均置之不理拒繳，顯有違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定：
「地租積欠達二年之總額時）原告得收回耕地。
五、按被告主張於民國八十年度開始即將應支付邱家世嘗之租金，提存於美濃鎮農會
，然就被告主張顯然於法不合⑴民國八十年原告根本與被告不發生耕地租賃關係
，因此被告之繳納租金，顯然非向原告就租金爭議繳納。被告向美濃鎮農會繳納
租金帳戶戶名為邱二世嘗承租人繳存租金帳戶，非向法院提存，亦非向管理人繳
納，更非向出租人繳納，而是以自己私人名義存款，應不具備繳納租金法律效力
。⑶再就帳簿記載來看，細目不明，是被告應繳納之利息，根本不是被告所言之
租金。因此被告主張向美濃鎮農會繳納根本無理由，亦無法律效力。
六、再按耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定：地租積欠達二年之總額
時，得終止租約，出租人亦以存證信函催繳，然承租人拒繳，置之不理。
一、原告取得系爭耕地所有權，係按邱二世嘗祭祀公業先後於民國八十一年一月卅日
及八十二年八月八日台灣時報刊登土地出售公告，並以每分耕地新台幣一五０萬
元承購中壇段二一五三號土地合計購地總價新台幣二四九萬元。並與邱二世嘗財
產處理小組七人訂立買賣契約，而非與邱國源訂立契約，被告誣指原告與管理人
邱國源勾串，私相授受系爭耕地。（鈞院八十四年度自字第五一九號刑事判決及
高雄高分院八十七年度上易字第一九八六號刑事判決，無罪確定）絕非事實。
二、原先取得系爭耕地完全合法，除邱二世嘗派下員及各房代表同意並立切結書，而
且祭祀公業所出售之土地價款亦於八十二年九月二十日分配各房派下員具領並且
管理人於八十二年八月十四日以美濃郵局存證信函第一０三號依法催告優先承購
權，然被告置之不理，放棄期限內價購後，原告才向邱二世嘗財產處理小組購買
。被告焉能以事後誣指勾串不合法取得土地。
三、被告於八十二年八月三十日已知原告購買系爭耕地，並於八十三年九月廿六日取
得所有權。然被告主張於民國八十年度開始將租金提存於美濃鎮農會。惟查其帳
戶戶名為邱二世嘗承擔人繳存租金帳戶，到底承租人何人不明確，況且其提存方
法顯然不當，非向法院提存，亦非向管理人繳納，更非向出租人繳納，應不具繳
納租金法律效力。因此被告未繳納租金總和已達二年以上，應停止租賃契約，收
回耕地。
四、查被告主張邱二世嘗管理人邱國源無委任關係，因此其管理人身份不存在，進而
其處分系爭耕地應屬無權處分行為，不發生效力等情。然而原告與邱二世嘗承購
系爭耕地係在民國八十二年八月卅一日，而邱國源管理人身份有瑕疵係在民國八
十五年後確定。當初原告承購系爭耕地祭祀公業派下員，均認為邱國源為管理人
而且邱國源管理人身分自民國七十二年開始即為管理人，被告每次宗親大會及各
次會議均有參加，但被告均無對邱國源身分提出異議，顯然邱二世嘗祭祀公業對
外以邱國源為管理人，足以使人信任為全法管理人。被告焉能以事後管理人身分
有瑕疵，不追究邱國源管理人民事責任，反其道對抗善意不知情之第三人，原告
之損失又如何去主張。
五、另查，被告主張以邱二世嘗管理人身分向 鈞院主張塗銷所有權移轉登記之訴，
經判決勝訴。然而 鈞院八十七年度重訴字第五一九判決，業經提起上訴高雄高
分院，迄今尚未判決，被告焉能僅以 鈞院判決作為證據資料，確定塗銷所有權
登記在案，應俟全案判決確定後，引用方屬正確。
被告：
一、上開美濃鎮○○段二一五三地號之土地，係祭祀公業邱二世嘗所有，由被告乙○
○之上代祖先承耕至今有百多年之歷史，並持有（美濃合字第三七號）耕地三七
五租約（詳附證物⑴），原告甲○○○與偽造文書取得祭祀公業邱二世嘗管理人
之邱國源串通勾結，由原告甲○○○為假冒上開中壇段二一五三地號土地之承租
人身分，於八十二年十二月以偽造事實，向 鈞院民事庭提出訴訟，其訴訟之內
容曾記載，略稱：「原告甲○○○係祭祀公業之派下員或其親族，而早年承耕系
爭土地。因公業全體派下員決議處分系爭土地，由派下員之現耕人優先承買，兩
造於八十二年八月卅日訂立買賣契約」等語（詳附證物⑵）。審理法官未查明真
實，僅憑原告甲○○○與不法申請登記為祭祀公業管理人邱國源串勾之口供即予
判決（詳附證物⑶），致原告甲○○○憑判決書向旗山地政事務所辦理土地所有
權過戶登記，明顯犯有訴訟詐欺罪嫌。
二、政府公布之耕地三七五減租條例第十五條規定，耕地出賣或出典時，承租人有優
先承購權，惟邱國源以偽造之文書，申請登記為祭祀公業邱二世嘗之管理人，經
宗族委任邱祥古與丙○○第二人為代表，於八十一年六月十日向 鈞院提出確認
邱國源非祭祀公業邱二世嘗管理人之訴訟，最高法院於民國八十五年五月十七日
判決：邱國源與祭祀公業邱二世嘗之間委任關係不存在（八十五年度台上字第一
一００號案），該判決既確認邱國源非管理人（詳附證物⑷），自應遡及邱國源
申請登記為祭祀公業邱二世嘗管理人之日起發生効力，亦即邱國源自始即非祭祀
公業邱二世嘗管理人，是以邱國源無權出售邱家嘗之共有財產，嘗田承租人等自
民國八十年度開始即將應支付邱家嘗之租金，提存於美濃鎮農會（詳附證物⑸）
候改選管理人後再行交付新管理人處理。
三、本案之告訴人甲○○○犯有訴訟詐欺罪嫌，業於八十四年八月四日向 鈞院刑事
庭提出自訴（八十四年度自字第五一九號），尚在 鈞院刑事庭審理中（詳附證
物⑹）。本案甲○○○冒充上開中壇段二一五三地號土地之承耕人，以訴訟詐欺
之不法手段取得上開土地之所有權，美濃鎮公所並非不知情，依照法律規定美濃
鎮公所不能按照「耕地三七五減租條例」第廿六條規定，受理以訴訟詐欺不法手
段取得農地之原告甲○○○，申請耕地租佃爭議調解，本案在美濃鎮公所調解不
成，移送高雄縣政府租佃委員會調處，承租人有所不服依法聲請高雄縣租佃委員
會移送管轄司法機關處理。
四、近來台灣各地之祭祀公業，均有發生其共有財產被族人侵占之案例，政府應予加
強協助保護。
附件：
⑴美濃鎮公所證明三七五租約承租戶之函影印本。
⑵甲○○○等人向高雄地院民事庭提出之土地所有權移轉登記訴訟狀影印本。
⑶高雄地院民事庭審理法官未有查明真實，不正之判決書影印本。
⑷最高法院判決：邱國源非祭祀公業邱二世嘗管理人之判決書影印本。
⑸嘗田承耕人租金提存於美濃鎮農會存摺影印本。
⑹原告甲○○○犯有訴訟詐欺罪向高雄地院刑事庭，提出自訴狀影印本。
一、原告甲○○○申請終止，被告向祭祀公業邱二世嘗，承租之美濃中壇段二一五三
地號土地之租約，收回該筆土地向高雄縣政府申請耕地租佃爭議調處不成，依法
聲請移送 鈞院審理事件，根據原告甲○○○之案件律師於本年八月五日在開庭
時，所稱之各點提出答辯：
二、經查上開美濃中壇段二一五三地號土地，被告乙○○並非向告甲○○○承租，上
開土地係祭祀公業邱二世嘗所有，被告之上代祖先向邱二世嘗承租至今既經百多
年，並持有耕地三七五租約（美鎮合字第三七號），按照政府公布之耕地三七五
減租條例第十五條規定「耕地出賣或出典時承租人有優承購權」，邱國源為圖謀
出售邱二世嘗被宗族承租之農地，於八十年三月廿三日在邱家宗祠召開派下員會
議，其決議事項曾有記載嘗田承租人自民國八十年起停止收取租金（詳如證物⑴
）。嘗田承租人為免發生意外將應繳之租金，自八十年度開始以祭祀公業邱二世
嘗之名義提存在美濃鎮農會，並經 鈞院公證處認證在案。三七五租約於八十年
十二月三七五租約期滿，惟偽造文書申請登記為管理人之邱國源，到處阻止嘗田
承租宗族到美濃鎮公所辦理三七五租約之續約，邱國源因圖謀出售邱家嘗田曾與
承耕人協調多次均未成，八十一年三月一日在邱家宗祠召開協調會議，其決議事
項曾記載「嘗田承購價格必須經過宗親大會通過後生効」，並訂於八十一年三月
十五日召開宗親大會（詳如證物⑵）。因邱國源為圖謀侵占邱家共有財心急，宗
族均有所知是日開會當場曾雇用登記有案之流氓數人在會議外監視宗族之發言，
開會時宗族丙○○與邱國源意見不合，其雇用之流氓即動手毆打邱棉春與邱明春
二人成傷，經向 鈞院刑事庭提出自訴，上訴到高院高雄分院經判決有期徒到六
月（詳如證物⑶）。又邱國源以偽造文書申請登記邱二世嘗管理人後其行為有所
不亷，犯有多起罪案，經宗族向 鈞院提出訴訟在審理中，因緊急需要資金不無
與甲○○○串勾作為人頭，假冒上開地號土地之承耕人，於八十二年八月卅日演
出與邱國源訂立買賣契約，於八十二年十二月二日以暗中向 鈞院提出訴訟（訴
狀八月三十日答辯狀內已呈附），以憑 鈞院不正之判決書取得上土地之所有權
，原告顯犯有訴訟詐欺及偽造文書之嫌，經宗族丙○○與邱祥古等於八十四年八
月四日向 鈞院提出自訴（自訴狀在七月三十日之答辯狀內已呈附）在案。
三、經查邱國源以偽造文書申請祭祀公業邱二世嘗之管理人，經宗族於八十一年六月
廿三日向 鈞院提出邱國源非邱二世嘗管理人之訴，上訴到最高法院經判決：邱
國源與邱二世嘗之間委任關係不存在，即確定非邱二世之管理人在案，邱國源與
甲○○○串勾所稱「上開地號之土地曾通知承租人多次，承租人放棄承購」等云
云。查假冒上開地號土地之承耕人甲○○○向 鈞院提出之訴訟，根據其訴訟內
容明顯記載：「原告甲○○○祭祀公業之派下員或其親族，而早年承耕系爭土地
。因公業全體派下員決議處分系爭土地，由派下員之現耕人優先承買，兩造於八
十二年八月卅日訂立買賣契約．．．」，該訴狀並非記載「該筆地號之土地承租
人均放棄優先承買權由原告等承購．．．」亦無添付被告等放棄承購該筆土地之
放棄書。又 鈞院民事庭之判決書亦無記載承租人即被告放棄承購上開地號之土
地」，其判決內容係完全依照原告甲○○○所提出之訴訟內容作為判決（八十三
年度重訴字第一０五號判決書既已呈附）。
四、本件 鈞院民事庭審理中，未有審查原告甲○○○提出耕地三七五租約，亦未向
美濃鎮公所查明上開地號土地，是非原告甲○○○為承租人，僅憑邱國源與原告
甲○○○串勾之口供作為判決有所不當，受害人即被告等均有不滿，被告僅於八
十五年十一月檢奉有關資料，以連名向監察院提出陳情並申請彈劾（詳附證物⑷
）在案。
五、查邱國源為圖謀侵占邱家嘗共有財產，以偽造文書（僅列出三十二名派下員名）
冊申請登記祭祀公業邱二世嘗之管理人後，預謀出售邱家嘗土地，曾以存證信函
通知承租人限期承購，否則以公開拍賣，承租人等連名以存證信函答復邱國源與
串勾人（詳附證物⑸）。邱家嘗田承租人等並非放棄承購，係因「邱國源犯有偽
造文書及侵占等罪嫌在法院審理中，嘗田承租人等經協商結果，候邱國源所犯之
罪嫌經法院判決確定改選管理人後再談承購嘗田，邱國源因圖謀侵占目的未達成
於八十一年六月間曾向美濃鎮公所，申請調解上開被宗承租耕之土地，因邱國源
偽造文書登記祭祀公業邱二世嘗取得管理人，其管理人之產生有瑕疵，經法院起
訴為由，於八十一年八月十三日，經高雄縣政府以八一府地權字第一一三七二一
號函阻止調解（詳附證物⑹）在案。邱國源心有所不甘竟利用法律之漏洞，利用
其私黨甲○○○作為人頭，並假冒該筆土地之承耕人向法院提出訴訟。
六、本案告訴人甲○○○以訴訟詐欺不法取得上開土地，於八十四年八月四日經被告
邱春與邱祥古等向 鈞刑事庭提出自訴，在 鈞院審理中。惟原告甲○○○不顧
面子曾以存證信函向被告催繳租金，承租人即以存證信函答復原告甲○○○（詳
附證物⑺）有案。又原告甲○○○委任律師出庭證辯引用之多項理由，原告甲○
○○以訴訟詐欺手段不法取得上開土地之所有權，犯有訴訟詐欺案在 鈞院審理
中，政府能引用原告委任之律師出庭所提之理由給予保護﹖政府有無明文規定犯
有訴訟詐欺取得之土地，在法院訴訟中可否辯理移轉登記﹖
七、最近在台灣各地之祭祀公業，均有管理人意圖侵占其宗族共有財產之事件發生，
政府應予協助防止不良分子仿照告訴人甲○○○之模式，於假冒土地之承耕人身
份，以訴訟詐欺方式取得土地所有權圖利。
八、被告亦已於八月五日之準備庭上，呈上給付租金予邱二世嘗承租人繳存金帳戶。
九、綜右所述本件敬請 鈞院早日審查明鑒，駁回原告之訴，或候已向 鈞院提出之
訴訟詐欺自訴案（八十四年度自字第五一九號案）判決後，再行判決俾符法紀。
⑴八十年三月廿三日派下員開會之會議紀錄影本。
⑵八十一年三月一日在邱家宗祠召開協調會議紀錄影本。
⑶邱國源傷害罪經高院高雄分院判決，有期徒刑六月判決書影本。
⑷被告等連名向監察院提出陳情並申請彈劾之函影本。
⑸承租人等連名答復邱國源之存證信函影本。
⑹高雄縣政府𡛏八一府地權字第一一三七二一號函阻止調解之函影本。
⑺原告甲○○○向被告催繳租金，被告答復告之存證信函。
一、經查美濃鎮○○段二一五三地號之土地係祭祀公業邱二世嘗所有，由被告乙○○
之祖先承耕迄今已有百年，並持有耕地三七五租約（詳如證物⑴），原告甲○○
○與偽造文書向美濃鎮公所登記祭祀公業邱二世嘗，不法取得管理人之邱國源串
勾，以冒名承租上開中壇段二一五三地號土地之承耕人名義，向高雄地方法院提
出訴訟詐欺（詳如證物⑵）矇騙法院不正判決（詳如證物⑶），原告等依憑判決
書向地政事務所辦妥上開地號土地之所有權移轉登記。
二、偽管理人邱國源，經宗族委任邱春與邱祥古等向高雄地方法院，提出確認邱國源
非邱二世嘗管理人之訴，經過一審、二審，後上訴最高法院於八十五年五月十七
日經最高法院以八十五年度台上字第一一０號案，判決：「確認邱國源與祭祀公
業邱二世嘗間委任關係不存在有案」（詳如證物⑷）。邱國源即非邱二世嘗之管
理人即無權處分邱家嘗共有財產，故原告甲○○○以假冒上開中壇段二一五三地
號土地之承耕人，向法院訴訟詐欺取得上開地號之土地後，於八十八年七月間邱
二世嘗新推舉邱祥古為管理人後，向高雄地方法院提出請求塗銷包括中壇段二一
五三地號等五筆土地之所有權移轉登記之訴，經高雄地方法院於八十八年九月廿
七日以八十八年度重訴字第六五七號案判決：「被告甲○○○應將坐落高雄縣美
濃鎮○○段二一五三號地目田，於民國八十三年九月廿六日依台灣高雄地方法院
八十三年度重訴字第一０五號判決而將所有權之移轉登記塗銷」在案（詳如證物
⑸）。原告甲○○○等不服於八十八年十月間上訴高等法院高雄分院（八十八年
重上字第九八號案）在審理中。
三、偽管理人邱國源亦以同一手段與邱雙明等串勾，又冒名承租邱二世嘗所有中壇段
二一０三地號等六筆土地案，亦經向高雄地方法院提出訴訟，高雄地方法院於八
十八年十一月三十日以八十七年度重訴字第五一九號判決：「塗銷中壇段二一０
三地號等六筆土地之所有權移轉登記在案。」（詳如證物⑹）。經查該案之判決
原因事實與本案之判決幾近完全與八十八年度重訴字第六五七號案相同，偽管理
人邱國源既經最高法院判決，非邱二世嘗管理人，無權處分邱二世嘗共有財產，
又與邱宋富妹、邱鄭秀女等二人串勾，為出售其早年承租之邱二世嘗所有中壇段
二一二七、二一五四等二筆地號之土地，以利用不實之理由於八十六年十月間向
高雄地方法院提出訴訟（八十六年度訴字第八三二號），以憑法院判決書向地政
事務所辦妥該二筆土地之所有權移轉登記，新推舉之管理人亦向高雄地方法院提
出，塗銷該中壇段二一二七、二一五四等二筆地號所有權移轉登記之訴，亦經高
雄地方法院於八十九年三月九日以八十八年度訴字第二六二０號案判決：「八十
六年度訴字第八三二號判決之中壇段二一二七、二一五四等二筆地號土地，為所
有權登記塗銷」（詳如證物⑺）
四、又與本案同一性質之邱雙明請求返還美濃鎮○○段二一二五、二一二九等地號之
二筆土地，劉惠淑請求返還中壇段二一四六地號土地之訴，已蒙 鈞院於八十七
年一月十七日以八十六年度訴字第四七七號案，及於八十九年三月九日以八十六
年度訴字第一六一九號案判決：「駁回原告之訴在案」（詳如證物⑻）。
五、綜上所陳，原告請求返還系爭土地之訴，顯無理由，應予駁回。
證物：
⑴美濃鎮公所函八十四年八月二十三日美鎮字第九九九二號證明嘗田承租人之函。
⑵邱成興等假冒承耕邱二世嘗土地，向高雄地方法院提出訴訟詐欺之起訴狀。
⑶高雄地方法院按原告所訴之理由於八十三年度重訴字第一０五號之判決書。
⑷最高法院於八十五年度台上字第一一０號案判決：確認邱國原非邱二世嘗管理人之
判決書。
⑸甲○○○據八三年度重訴字第一０五號判決取得之中壇段二一五三號土地所有權登
記於八十八年度重訴字第六五七號案判決塗銷之判決書。
⑹法院判決塗銷邱雙明等人冒名承租中壇段二一０三等六筆土地八十七年度重訴字第
五一九號判決書。
⑺法院判決邱宋富妹、邱鄭秀女二人與偽管理人串勾不法取得之中壇段二一二七、二
一五四等二筆土地經法院八十八年度訴字第二六二０號案判決塗銷之判決書。
⑻邱雙明請求返還美濃中壇段二一二五、二一二九等地號二筆土地，與劉惠淑請求返
還美濃中壇段中壇二一四六地號土地等案，已蒙 鈞院八十六年度重訴字第四七七
號案，與同年度訴字第一六一九號案判決；駁回原告之訴判決書。
以上均影本。
一、原告取得系爭土地係基於訴外人邱國源之無權處分行為，在未經有權利人之承認
前，並不生效力：
查被告承租之高雄縣美濃鎮○○段二一五三地號一筆土地（以下簡稱「系爭土地
」），係由被告之上代祖先向所有人「祭祀公業邱二世嘗（邱夢龍嘗）」（以下
簡稱「公業」）承租，迄今約有百年之歷史，於光復後並改為耕地三七五租約，
租期原至八十五年十二月三十一日屆滿，並可依法續租六年。
唯「公業」遭訴外人邱國源冒名登記為管理人，並為謀奪「公業」財產，與原告
甲○○○及訴外人邱細昌、邱成興、邱雙明、邱李菊香及劉惠淑等七人，以串謀
之非法手段，盜賣系爭土地，並提起虛假之訴訟，以圖得一確定判決作為護身符
（即 鈞院八十三年訴字第一０五號及八十三年訴字第一五六號判決），繼而想
盡辦法以攆走被告等承租人，謀取其不法利益。
而訴外人邱國源並非「公業」之對外合法代表人，其管理人身分有瑕疵，業經最
高法院八十五年台上字第一一００號判決確定其與「公業」間不存在任何委任關
係在案（請見被證一），故其處分「公業」之財產，包括系爭土地均屬「無權處
分」，依民法第一百十八條第一項之規定，其處分行為在經有權利人之承認前，
並不生效力。
又「公業」已定於近日依法召開派下員大會，以推舉新任之管理人，並將由新任
管理人對前述二號判決（即 鈞院八十三年訴字第一０五號及八十三年訴字第一
五六號判決）依法提起再審之訴，以合法維護「公業」之財產。懇請 鈞院准予
延遲訴訟之進行，以免訴外人邱國源及原告等七人之奸計得逞，並保障被告等合
法承租人之權益。
二、訴外人既為無權處分系爭土地，被告之優先承受權行使期限自無法計算，被告之
優先承受權當無理認為不存在：
次查系爭土地係遭訴外人邱國源無權處分，在未經有權利之人承認前，並不生效
力，已如前述，因此縱認原告已向訴外人邱國源表示願買受系爭土地之意，亦因
其為無分權之人，訴外人邱國源所為對被告要求表示是否願優先承受之通知，自
不生效力，而無法符合耕地三七五減租條例第十五條所定之要件。
從而被告之優先承受權行使期限自無法計算，被告之優先承受權當無由認定不存
在，且依耕地三七五減租條例第十五條第三項規定，及最高院四十七年台上字第
一五一號及六十五年台上字第四二六號判例意旨（被證二、三），承租人之優先
承受權具有相當於物權之效力，因此原告自不得以出租人之地位訴請被告交還系
爭土地。
三、縱認原告已取得系爭土地之所有權，然其仍需受租賃關係之拘束，對原出租人之
免除租金給付決議，自不得違反：
退萬步言，縱認原告已取得系爭土地之所有權，然原出租人（即「公業」於八十
年三月二十三日召開「八十年度春季及各房代表、派下員會議」時，即已決議「
嘗田議決今年八十年起停止收租，七十九年以前租金於十日內繳清」（請見被證
四號「會議記錄」六、決議事項），之後即未再有任何開始收租之決議。
而原告於八十三年九月二十六日始持 鈞院八十三年訴字第一０五號及八十三年
訴字第一五六號判決，前往地政事務所辦妥所有權移轉登記，依民法第四百二十
五條「買賣不破租賃原則」，及最高法院三十八年台上字第一九五號判例：「原
出租人已將訟爭房屋之所有權讓與上訴人，依民法第四百二十五條之規定，其租
賃契約既對上訴人繼續存在，上訴人當然繼承原出租人行使或負擔由租賃契約所
生之權利或義務。」意旨（被證五號），原告自需受上開決議事項之拘束，而不
得在未經表示終止免除被告給付租金義務前（亦即變更原出租人免除債務之意思
表示），即催告被告給付租金，並進而主張被告積欠租金達兩年，其得終止租約
云云。
經查，原告於所有權移轉登記辦妥後（被告否認其合法性），從未對被告表示終
止免收租金之意思，係遲至八十五年下半年突發函向被告催收租金，依前開說明
，其既未先表示終止免收租金之意思，自需繼受原出租人之義務，而不得向被告
收取租金，更不得主張被告積欠租金達二年，其得終止租約，是其貿然起訴，自
屬無理，應予駁回。
四、原告催繳租金係在租約變更登記之前，其催告之合法性顯有疑義：
又被告對原告取得系爭土地本即存有疑義，而不予承認，且由宗親丙○○先生及
邱祥古先生為代表，對原告及訴外人邱國源等七人就取得系爭土地過程之違法提
起刑事訴追，經 鈞院以八十四年自字第五一九號開股受理在案，因此被告自然
不認同地政事務所所為之登記，而直至八十五年十一月十八日，高雄縣美濃鎮公
所發出「租約變更登記通知書」（詳請見原告所提之證物四），被告始知租約之
出租人已遭變更為原告，從該時開始，被告方知如需給付租金時之對象。
唯如前段所述，原告從未對被告表示終止免收租金之意思，卻於美濃鎮公所發出
「租約變更登記通知書」前之八十五年十月間，突發函向被告催收租金，其催告
之合法性顯有疑義。是其起訴顯無理由，應予駁回。
五、綜上所陳，原告之訴顯無理由，應予駁回。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十六 日
臺灣高雄地方法院民事第鳳山庭
~B法 官 莊松泉
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B書記官 林誠桂
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十六 日