臺灣南投地方法院民事判決 107年度訴字第335號
原 告 陳秀苗
訴訟代理人 陳俊良
賴嘉慧
被 告 莊陳菊
莊翠娥
兼 上 二
訴訟代理人 莊翠綿
上列當事人間分割共有物事件，本院於108年4月24日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一編號1所示之土地，其分割方法為如附表一編號1 所示之土地分歸被告莊陳菊、莊翠娥及莊翠綿取得，應有部分各三分之一，並由被告莊陳菊、莊翠娥及莊翠綿分別補償原告各新臺幣貳拾壹萬伍仟捌佰壹拾陸元。
兩造共有如附表一編號2 及3 所示之建物，其分割方法為如附表一編號2 及3 所示之建物分歸被告莊陳菊、莊翠娥及莊翠綿取得，應有部分各三分之一，並由被告莊陳菊、莊翠娥及莊翠綿分別補償原告各新臺幣陸萬陸仟陸佰陸拾陸元。
訴訟費用由依附表二之比例負擔。
事 實
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查原 告起訴時之聲明為：「原告與被告莊陳菊、莊勝哲、莊翠綿 及莊翠娥共有坐落於南投縣○○鎮○○段0000號地號、面積 96平方公尺之土地( 下稱系爭土地) 及坐落於系爭土地、門 牌號碼為南投縣○○鎮○○街00號之建物及未辦保存登記、 建號為163 號之建物，應予變價分割，所得價金由原告與被 告莊陳菊、莊勝哲、莊翠綿及莊翠娥各分得各5 分之1 。」 （見本院卷第15至第17頁），嗣於民國108 年4 月24日言詞 辯論程序請求撤回被告莊勝哲，並變更聲明為：「原告與被 告莊陳菊、莊翠綿及莊翠娥共有系爭土地及系爭建物，及坐 落於系爭土地、門牌號碼為南投縣○○鎮○○街00號之建物 及未辦保存登記、建號為163 號之建物( 下合稱系爭建物) ，均應予變價分割，所得價金按兩造原應有部分之比例分配 。」（見本院卷第240 頁），核原告所為均係基於其自原權 利人莊勝哲處受讓取得系爭土地及系爭建物之應有部分5 分
之1 之權利，為本於同一基礎事實而擴張應受判決事項之聲 明，揆諸上開說明，自應准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張略以：
㈠兩造共系爭土地及系爭建物。且應有部分如附表二「應有部 分比例」欄所示。又共有人間就系爭土地及系爭建物並未訂 有不分割契約，亦無因物之使用目的有不能分割之情事，然 就分割方法未能達成協議。
㈡系爭土地及系爭建物均無依法不能分割之限制，且共有人間 未訂有不分割之契約，亦無因物之使用目的而不能分割之情 形，系爭建物為透天厝，且僅有單一出入口，被告分別持有 系爭土地5 分之1 ，僅約6.1 坪，如為原物分割，將來各共 有人取得之建物無法自由獨立出入使用，如分割為各共有人 或共同共有人單獨所有，事實上無法發揮物之經濟效用，原 告雖有單獨所有之意願，但被告亦主張單獨所有。爰依民法 第823 條第1 項、第824 條第2 項等規定提起本訴並請求准 予將系爭土地及建物變價分割，所得價金依兩造原應有部分 比例分配。並聲明：原告與被告莊陳菊、莊翠綿及莊翠娥共 有系爭土地及系爭建物，及系爭163 號建物，均應予變價分 割，所得價金按兩造原應有部分之比例分配。
二、被告則抗辯略以：
同意分割，但希望系爭土地與系爭建物都分配予被告，被告 願意按原應有部分共同取得系爭土地及系爭建物，並依鑑定 價格補償予原告。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為適當之分 配。民法第823 條第1 項、第824 條第1 項前段、第3 項分 別定有明文。經查：原告起訴主張系爭建物坐落於系爭土地 上，系爭建物為透天厝，僅有一個出入口，系爭土地與系爭 建物均為兩造所共有，應有部分比例除原告為5 分之2 外， 其餘均為各5 分之1 ，又系爭土地及系爭建物無因物之使用 目的不能分割之情事，兩造間就系爭土地及系爭建物亦未約 定不分割之期限，經調解後迄今仍無法達成分割協議等情， 業據其提出系爭土地登記第一類謄本、土地及建物登記第三 類謄本、地籍圖謄本影本、南投縣竹山地政事務所土地所有 權狀等件為證（見本院卷第35至第49頁、不動產估價報告書
第69至第71頁），且為兩告所不爭執，復經本院調解不成立 (見本院卷第126 頁) ，自堪信為真實。是原告依上開規定 ，請求裁判分割系爭土地及系爭建物，自屬有據。 ㈡按以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時 ，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部 分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 民法第824 條第2 項第1 、2 款定有明文。又共有人因共有 物分割之方法不能協定決定，而提起請求分割共有物之訴， 應由法院依民法第824 條命為適當之分配，不受任何共有人 主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量 ，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割 前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有 人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高 法院49年台上字第2569號判例及96年度台上字第108 號判決 意旨參照）。經查：
1.系爭土地上目前僅有系爭建物，無其他地上建物，而系爭建 物係由門牌號碼為南投縣○○鎮○○街00號之建物及未辦保 存登記、建號為163 號之建物構成，該未辦保存登記之建物 並無獨立出口，系爭建物目前均由被告母親居住使用等情， 業經兩造陳述在卷，並經本院函囑南投縣竹山地政事務所派 員會同本院與兩造於107 年8 月30日履勘現場查明屬實，並 有勘驗測量筆錄、內政部國土測繪中心國土測繪國資服務雲 略圖、現場照片等在卷可參( 見本院卷第135 至第147 頁) ，並經本院囑託南投縣竹山地政事務所就系爭建物現況製有 附圖在卷可參（見本院卷第127 頁至第130 頁、第145 頁） ，堪認為真實。
2.系爭土地若採原物分配予兩造所有，將使系爭土地由被告取 得各20.19 平方公尺(6.11 坪) ；原告為40.36 平方公尺(1 2.21坪) ，面積顯然過小；又系爭土地之土地為乙種建築用 地，面寬為4.5 公尺，若依南投縣畸零地使用自治條例第3 條規定，正面路寬7 公尺以下之「甲、乙建築用地及住宅區 」最小寬度需為3 公尺、最小深度需為12公尺，若予原物分 割，將可能使所有分割土地不能臨路或成為畸零地，亦有不 動產估價報告書可佐( 見不動產估價報告書第62頁) ，則系 爭土地如以原物分配予兩造各自單獨取得部分土地，既不符 合經濟效益，亦非適當之分割方法，僅能將系爭土地分歸一 方所有，再以金錢補償其他共有人或變價分割，以價金分配 於各共有人。
3.原告主張應將系爭土地及系爭建物予以變價分割，由兩造按
應有部分比例分配價金等等；然而，依前開民法第824條第2 項第2 款「原物分配顯有因難時，得變賣共有物」之規定， 必原物分配顯有困難，始得採取變賣之方式分割，此由立法 理由略以：「原則上以原物分配於各共有人。以原物分配如 有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得 將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金 錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變 賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配；或變賣共有 物，以價金分配於各共有人。法院為上述分割之裁判時，自 應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益 等，以謀分割方法之公平適當」可明。準此，共有物之裁判 分割，以原物分配於各共有人或部分共有人為原則，於原物 分配顯有困難時，始得將共有物全部或一部變賣，以價金分 配於各共有人，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之 利益與實質公平。本件系爭土地及系爭建物，由兩造均受原 物分配，固顯有困難，惟得將之分配於部分共有人一人即原 告或被告其中一人單獨取得，尚無原物分配於部分共有人有 事實或法律上之困難。
4.按不動產之效用，除本身經濟效用之價值外，對於個人或具 有不同文化、信仰價值或習慣者而言，亦非可否認土地或房 屋具有情感面之價值，我國憲法第10條所保障之居住權，依 聯合國所通過之「以發展為基礎所導致之驅離及遷離家園之 基本原則與準則」（Basic Princip les and Guidelines on Development-Based Evictions and Displacement ）， 居住權保障之範圍應包含國際人權條約下之適足居住權（ the right to adequate housing ）。而適足居住權之內涵 ，最少應包含不受不當或違法侵犯隱私、家庭、家園之權以 及居住於特定地點之權，故執天秤者依職權在適用民法第82 4 條之規定時，更不應任由市場價格交易，使人民居住於特 定地點之權受剝奪。查系爭建物現為被告及其家人使用，為 原告所不爭執( 見本院卷第126 頁) ，且係原告分別於107 年3 月7 日、107 年11月13日經本院2 次拍賣程序得標買受 ，成為系爭土地及系爭建物之共有人，並於107 年5 月22日 訴請本院分割系爭土地及建物，此有民事起訴狀、臺灣南投 地方法院不動產權利移轉證書、土地及建物登記第三類謄本 、土地登記第一類謄本在卷可稽( 見本院卷第15頁、第27至 第29頁、第43至第49頁、第185 至第187 頁，不動產估價報 告書第70頁) ，而被告亦主張就系爭土地及系爭建物維持3 人之共有關係，並維持其母親繼續居住之意願，本院審酌被 告3 人及其家屬所享之居住權保障與原告利益維護之衡平，
若將系爭建物及系爭土地由被告共有，被告再以金錢補償原 告，則不妨礙現況之使用，亦不減損系爭土地及系爭建物之 經濟效用，是系爭土地及系爭建物均分歸被告分別所有，應 屬適當之原物分配方法。是原告主張應將系爭土地及系爭建 物均變價分割，尚非可採。
㈢再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824 條第3 項 定有明文。經查：
1.系爭土地及系爭建物均分歸被告分別所有，原告未受原物分 配，依民法第824 條第3 項規定，被告自有以金錢補償原告 之必要。
2.本院囑託之安立不動產估價師事務所鑑價後出具之鑑價報告 書，認系爭土地坐落於竹山鎮北側區域，區域有紫南宮土地 公廟設置，紫南宮為全國著名之宮廟，時逢初一、十五或過 年期間，觀光客與進香團絡繹不絕，形成當地區域自呈一個 商圈，並以中小型商店為主，區域屬都市計畫範圍外之土地 ，鄰近台三丙線省道及台三線省道，往東可通往集集鎮，往 南可連接國道三號竹山交流道與竹山鎮市區，整體而言，區 域建物密度中等，區域建築景觀以透天住家與平房住家使用 為主，商家與餐廳使用次之，該區出入及交通條件普通。系 爭土地地勢呈緩坡狀，附近地勢亦然，系爭土地呈低度利用 ，無他人占用情事，另有部分土地為既成巷道（山崇巷）， 系爭土地半徑500 公尺範圍內無影響系爭土地價格之嫌惡設 施；本件採比較法及土地開發分析法為評估方法，就土地部 分採用類似興建農舍用途之土地為比較方式，以比較標的價 格為基礎，經比較、分析及調整，以推算勘估標的價格之方 法；及根據土地法定用途、使用強度進行開發及改良所導致 土地效益變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發成 本期間直接成本、間接成本、資本及利潤後，求得開發前或 建築前土地開發分析價格；並決定系爭土地比較價格為新臺 幣( 下同) 每坪5 萬800 元、土地開發分析法得其土地開發 分析價格為每坪5 萬7,500 元，再考量上述兩方法之資料信 賴度、不動產種類及價格形成因素之接近程度等因素，採平 均加權法，最後決定市場比較法之權重為百分之50、土地開 發分析法之權重圍百分之50，推估系爭土地價格為每坪5 萬 4,000 ，是系爭土地之價值為161 萬8,620 元等情，此有安 立不動產估價師事務所108 年1 月4 日安估投訴字第107120 01號之鑑價報告書在卷可佐（見鑑價報告書第1 頁至第61頁 ）。原告主張系爭建物估價過低，但系爭土地曾於107 年3 月7 日及107 年11月13日經本院拍賣程序，由原告拍定，權
利範圍為5 分之1 之拍定價格分別為43萬2,999 元及29萬5, 000 元，此有本院投院明106 司執平字第19414 號及投院明 106 司執仁字第22767 號函之不動產權利移轉證書在卷可參 (見本院卷第27至第29頁、第185 至第187 頁) ，尚屬上開 鑑價機關認定系爭土地權利範圍5 分之1 之價值為32萬3,72 4 元之合理範圍內，又系爭鑑價機關係由兩造合意選定（見 本院卷第169 頁），且為合法專業之鑑價單位，是原告主張 自非可採。
⒊至系爭建物曾於107 年3 月7 日及107 年11月13日經本院拍 賣程序，由原告拍定，權利範圍為5 分之1 之拍定價格，建 號81號之建物均為5 萬8,000 元；未辦保存登記之建號163 號建物分別為3 萬9,000 元及4 萬5,000 ，此有本院投院明 106 司執平字第19414 號及投院明106 司執仁字第22767 號 函之不動產權利移轉證書在卷可參（見本院卷第27至第29頁 、第185 至第187 頁），是系爭建物既經公開之拍賣程序， 亦為經由拍賣形成之市場價格，即應認建號81號建物為5 萬 8,000 元；未辦保存登記之建號163 號建物為4 萬2,000 元 （取兩次拍定價額之平均值），故系爭建物總價值為50萬元 （計算公式：｛58,000+42,000 ｝×5=500,000 ）。 ⒋準此，系爭土地及建物經原物分配分歸被告3 人取得，應有 部分各為3 分之1 ，原告未受分配，應由被告補償原告系爭 土地總值161 萬8,620 元之5 分之2 即64萬7,448 元，被告 每人應分攤21萬5,816 元; 另系爭建物分歸被告3 人取得， 應有部分各為3 分之1 ，原告未受分配，應由被告補償原告 系爭建物總值50萬元之5 分之2 即20萬元，被告每人應分攤 6 萬6,666 元( 小數點無條件捨去) ，始屬適法公允；原告 主張鑑價是依持分估價，且不同意被告補償方案，尚不足採 。
四、綜上所述，原告請求裁判分割系爭土地及系爭建物為有理由 ，應予准許，爰諭知系爭土地及系爭建物之分割方法、共有 人間補償方式為如主文第1 、2 項所示。
五、另按於民法第824 條第3 項之情形，如為不動產分割者，應 受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之 不動產，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時， 一併登記。民法第824 條之1 第4 項、第5 項定有明文。經 查：兩造共有之系爭土地及系爭建物，均分歸被告取得，並 由被告3 人分別補償原告21萬5,816 元、6 萬6,666 元，業 如前述，則原告對於被告取得之系爭土地及系爭建物，分別 在64萬7,448 元、20萬元之金額內，依民法第824 條之1 第 4 項、第5 項之規定，均依法有法定抵押權，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。 分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可 互換地位。本件原告起訴分割共有物雖於法有據，但被告之 應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當 事人負擔，顯失公平，而應由兩造按應有部分比例即如附表 二「訴訟費用負擔比例」欄所示分擔之，爰判決如主文第3 項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 108 年 5 月 8 日
民事第一庭 審判長 法 官 林永祥
法 官 朱慧真
法 官 許凱傑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 9 日
書記官 廖佳慧
附表一
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│編│內容│土地坐落地號／門牌號碼（建物│土地面積／建物坐落位置範圍│
│號│ │坐落基地） │ │
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│1 │土地│南投縣○○鎮○○段0000地號 │100.93平方公尺 │
│ │ │ │ │
│ │ │ │ │
├─┼──┼──────────────┼─────────────┤
│2 │建物│門牌號碼：南投縣竹山鎮大公街│左列建物均坐落如南投縣竹山│
│ │ │33號（坐落南投縣竹山鎮紫南段│地政事務所複丈日期民國107 │
│ │ │1135地號土地、南投縣竹山鎮紫│年8 月30日土地複丈成果圖所│
│ │ │南段1136地號、南投縣竹山鎮紫│示：說明欄編號1135，坐落紫│
│ │ │南段1134地號） │南段1135地號，面積96平方公│
│ │ │ │尺；說明欄編號1135(1) ，坐│
├─┼──┼──────────────┤落紫南段1136地號，面積3. │
│3 │未辦│與南投縣○○鎮○○街00號共用│07平方公尺；說明欄編號1135│
│ │保存│門牌號碼及出入口（坐落南投縣│(2) ，坐落紫南段1134地號，│
│ │登記│竹山鎮紫南段1135地號土地、南│面積1.86平方公尺。 │
│ │建物│投縣○○鎮○○段0000地號） │ │
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附表二
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│編號│共有人 │應有部分比例│訴訟費用負擔比例│
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│1 │陳秀苗 │5 分之2 │5 分之2 │
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│2 │莊陳菊 │5 分之1 │5 分之1 │
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│3 │莊翠綿 │5 分之1 │5 分之1 │
├──┼────┼──────┼────────┤
│4 │莊翠娥 │5 分之1 │5 分之1 │
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