臺灣新竹地方法院民事小額判決 108年度竹北小字第86號
原 告 范琇文
原告兼上一人訴訟代理人
彭文希
被 告 大矽谷名人山莊管理委員會
法定代理人 鄭昱芸
法定代理人 鄭仁熹
訴訟代理人 呂雅莘律師
訴訟代理人 鄭洋一律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國108年4月15日
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴訴之聲明第1項就利息未載明利率，於民國（下 同）108年4月15日當庭補充更正：按年息百分之6計算利息 ；有同日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第14頁），核屬 補充或更正事實上或法律上之陳述，合先敘明。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、本案係購買土地，與區分所有權人會議業務、職權無關，購 買土地非動用社區公費，而是住戶自費，非社區管理規約可 約束範圍，應由全體住戶另開社區大會議決，須半數通過方 為合法，半數為189戶。區分所有權人會議為非法會議，同 意票數為173戶，未達半數，無法源依據要求原告支付土地 使用費，且違反多數人意願。105年度小上字第41號確定判 決適用法規不當。原告彭文希已繳納新台幣（下同）60,749 元，被告無法律上原因受有利益，依民法第179條不當得利 起訴。
㈡、訴之聲明：
⒈被告應返還60,749元予彭文希。支付日起按年息百分之6支 付利息。
⒉支付命令、一、二審、再審訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯：
㈠、被告社區因建商欠稅致社區公共設施土地遭法務部行政執行
署新竹分署查封拍賣，被告數度開住戶說明會向住戶說明尋 求解決方案，依公寓大廈管理條例規定召開102年7月27日區 分所有權人會議，決議全體共有人集資購買公共設施土地， 未購買土地者應每月支付土地價格2%以上之使用管理費用。 原告之爭執為105年度小上字第41號確定裁定爭點效所及。㈡、答辯聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
大矽谷名人山莊社區於102年7月27日召開區分所有權人會議 （總戶數為378戶，出席共計224戶），經過半數同意作成決 議就大矽谷名人山莊社區之公共設施土地，以集資方式拍賣 取得，繼續作為社區公設使用，未參與拍賣之區分所有權人 應自拍定日之隔月起，每月支付拍定土地價格2﹪之土地使 用管理費。被告應自拍定日之隔月即103年7月起，按月繳納 土地使用管理費1,179元（計算式：土地拍定總價2,426萬元 被告土地持份比例0.242983﹪2﹪=1,178.9，元以下四 捨五入）。被告前起訴原告范琇文未繳納土地使用管理費， 經本院105年度竹東小字第86號小額民事判決：范琇文應給 付大矽谷山莊管理委員會貳萬壹仟貳佰貳拾貳元，及自民國 一百零五年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。范琇文不服提起上訴經本院105年度小上字第41號民 事裁定駁回上訴。范琇文對前開裁定提起再審106年度再微 字第1號民事裁定駁回再審之訴。有前開判決、裁定在卷可 稽，並經本院依職權調閱前開案件卷宗查明。
四、本件爭點：
原告主張前開區分所有權人會議同意票數173戶，未達住戶 半數，本院105年度小上字第41號確定裁定適用法規不當， 被告無法律上原因受有利益，請求被告返還60,749元及自支 付日起給付利息有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、按區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權 利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。 公寓大廈管理條例第3條第7款定有明文。經查，原告范琇文 所有房屋位於大矽谷名人山莊社區，為大矽谷名人山莊社區 區分所有權人；原告社區公共設施坐落之新竹縣○○鄉○○ 段00○0000○00○00地號土地（下稱系爭公設土地）原為建 商所有，以訴外人楊玉妹為登記名義人，供作原告社區住戶 共同永久使用。原告社區為封閉式社區，系爭公設土地僅供 社區內部之住戶行走，並非開放予不特定第三人。嗣因建商 積欠稅捐，系爭公設土地遭法務部行政執行署新竹分署查封
拍賣，社區於102年7月27日召開區分所有權人會議，已達社 區規約所訂5分之1以上出席戶數（出席戶數224戶/總戶數37 8戶），並經過半數同意作成決議購買坐落系爭公設土地， 不同意出資購買之住戶應支付土地價格2﹪以上之使用管理 費用（依利率彈性調整）；上開土地經法務部行政執行署新 竹分署查封拍賣，由大矽谷名人山莊社區社區區分所有權人 陳順騰等376人以2,426萬拍定買受，並辦理所有權移轉登記 。以上經本院依職權調閱本院105年度竹東小字第86號、105 年度小上字第41號、106年度再微字第1號民事卷查明，並有 土地登記謄本在卷可稽（見本院107年度再微字第1號卷㈠第 25-274頁、卷㈡2-247頁）。大矽谷名人山莊社區區分所有 權人就購回社區公共設施土地召開102年7月27日區分所有權 人會議，此係關於共同事務及涉及權利義務之有關事項，自 得召集區分所有權人會議。
㈡、次按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區 分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二 以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占 出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之；區分所有權 人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或 其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議 案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有 區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計 五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例 占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決 議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人 後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面 反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計 半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成 立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。公寓大 廈管理條例第31條、第32條定有明文。大矽谷名人山莊社區 管理規約第三條亦同此約定。又按公寓大廈管理委員會為人 的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所 有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依 公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第 1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區 分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集 權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意 思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要 件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此 情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之
範疇，而非在上述撤銷會議決議之列（最高法院92年度台上 字第2517號民事判決意旨參照）。區分所有權人會議決議之 內容違反法令或規約者，無效。公寓大廈管理條例第1條第2 項適用民法第56條第2項之規定參照。又公寓大廈之共用部 分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人 共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款規 定），是依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，就該部 分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權 人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟 所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應 有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式， 形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，依民法第 148條第1項之規定，尚非法之所許。
㈢、大矽谷名人山莊社區102年7月27日區分所有權人會議，係依 社區管理規約第3條第6款約定（同公寓大廈管理條例第32條 ）：區分所有權人會議依照規定召集但因未達2/3以上出席 ，召集人得就同一議案重新召集會議，其開議應有區分所有 權人1/5以上出席及過半數之同意作成決議，社區總戶數是3 78，1/5就是76，本次出席人數及權數均已超過，就102年7 月27日區分所有權人會議紀錄第8項討論議題與決議（總投 票數222）：1、透過執行署拍賣程序買回爭議土地（限楊玉 妹名下及磨菇公園），徹底解決土地所有權及人頭欠稅問題 。（同意：187、不同意：28、空白：7）2、所需經費由本 社區之區分所有權人，依地坪、建坪、總戶數平均值（1/37 8）之平均值分攤。買回之土地依出資比例持分。（同意：1 76、不同意：37、空白：9）3、因決議購買該土地之區分所 有權人會議決議，對於不同意出資購買之住戶，無強制性拘 束力，為求公平，未購買者每月應支付土地價格2﹪以上之 使用管理費用（依利率彈性調整）。（同意：173、不同意 ：37、空白：12），有會議紀錄、管理規約在卷可稽（見本 院107年度再微字第1號卷㈠第6-11頁）。由上以觀，前開議 案經區分所有權人1/5以上出席及過半數之同意作成決議， 原告亦未舉證該決議未符合公寓大廈管理條例第32條規定送 達會議紀錄及公告程序，且前開決議亦未經撤銷，該決議仍 為成立。參酌前開購買該土地之區分所有權人會議決議3「 對於不同意出資購買之住戶，無強制性拘束力，為求公平， 未購買者每月應支付土地價格2﹪以上之使用管理費用（依 利率彈性調整）」。然而被告於本院105年度竹東小字第86 號案件中係依前開區分所有權人會議決議3內容對原告范琇
文起訴請求給付土地使用管理費，並經判決在案，對照前開 決議2「所需經費由本社區之區分所有權人，依地坪、建坪 、總戶數平均值（1/37 8）之平均值分攤。買回之土地依出 資比例持分」，則不同意出資購買之住戶，將可能繳納超出 依其應有部分出資購地之金額，且仍無法取得依其持分之土 地所有權登記，對照同意、不同意出資購買之住戶二者之權 利義務尚有未平，原告已一次依其土地持分繳清60,749元， 業據兩造陳述在卷（見本院卷第15頁），然前開決議尚未經 判決確認無效，而原告亦使用系爭公設土地，被告依前開區 分所有權人決議及公寓大廈管理條例第10條第2項規定，向 原告收取之前開60,749元土地使用管理費，尚難謂係無法律 上原因。
㈣、綜上所述，原告依民法第179條不當得利規定，起訴請求被 告返還60,749元予彭文希。支付日起按年息百分之6支付利 息。（前案）支付命令、一、二審、再審訴訟費用由被告負 擔，均無理由，應予駁回。又原告訴之聲明第2項係將其他 案件之訴訟費用於本案中混為請求，於法尚有未合，附此說 明。並於裁判時確定訴訟費用如主文第2項所示（本件裁判 費1,000元已由原告預納）。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證 據，經本院審酌後，認均不影響本件判決之結果，爰不逐一 論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如 主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
竹北簡易庭法 官 林麗玉
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由並附繕本。併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
書記官 郭春慧