臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
108年度板小字第260號
原 告 板橋區自強新村第二分區管理委員會
法定代理人 梁聰明
姚郁芬
李聖
被 告 黃勝會
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國108年4月23日辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告訴之聲明原為：「被告應給付原告新台幣18900元，及 自未繳月份計算至清償日止，以年息百分之十計算之遲延利 息4331元」。嗣變更訴之聲明為：「被告應給付原告新台幣 18900元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，以年息百 分之十計算之利息」，核屬民事訴訟法第二百五十五條第一 項第三款之擴張或減縮應受判決事項之聲明，爰准變更前揭 聲明，合先敘明。
二、原告主張：
（一）依公寓大廈管理條例第21條規定：區分所有權人或住戶積 欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負 責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延 利息。
（二）被告為板橋區自強新村第二分區管理委員會之區分所有權 人（或住戶）擁有坐落於：新北市○○區○○○村0000號 1樓之建築物，惟自民國（下同）103年1月1日起至107年6 月30日止，累積欠繳社區管理費，共計新臺幣（下同）1 8900元，經原告以存證信函催繳，均置之不理。為此，爰 依公寓大廈管理條例第21條規定提起本訴，求為判決：被 告應給付原告18900元及自支付命令送達之翌日起至清償 日止，按年息百分之10計算之利息。
（三）對於被告抗辯之陳述：
1.被告自103年1月起拒繳管理費（每月350元），在這之前 ，他一直有按時繳交管理費。
2.自強新村自75年7月已經台北縣警察局板橋分局核備在案 。
3.社區聘僱10名員工，三班制24小時，執行警衛巡邏維護居 家安全、清潔巷道、協助垃圾分類、清運、廚餘堆肥處理 等工作，每月（每戶）管理費350元（已維持20年），住 戶依慣例繳交管理費，向來無異議。
4.被告未繳管理費卻行使已繳管理費住戶權益，如倒垃圾、 廚餘…等（其他住戶和警衛有看見）。顯已侵害已繳管 理費住戶之權益，似不符合公平正義原則等語。二、被告則辯以：
（一）按公寓大廈管理條例第3條第1款：「公寓大廈：指構造上 或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為 數部分之建築物及其基地。」第2款：「區分所有：指數 人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其 應有部分有所有權。」同法第53條規定略以，「……公寓 大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居 地區者，是指建築法第11條規定之一宗建築基地，或依山 坡地開發建築管理辦法施行前，已申請開發許可範圍內之 地區及其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施 之使用及管理具有整體性，不可分割之地區。次按同法施 行細則第12條亦有明文規定適用範圍，係以由數人區分所 有權，單一獨立建物或多數獨立使用之建築物。其共同設 施使用與管理，具有整體不可分性之集居地區，亦準用之 。
（二）被告所住之自強新村是原老舊社區。全區有一百餘宗基地 ，各所有權人分別委託不同建商於不同期間改建為3層、 4層或5層樓之無電梯設施公寓，形成約200餘棟800餘戶之 開放式社區，每宗基地之土地建物均各自獨立而互不相連 ，欠缺共同設施等共同部份，更無整體不可分性。再按內 政部發布之公寓大廈管理報備事項處理原則第二點規定略 以：「……依建築法第11條規定之一宗基地及其建築物為 範圍所成立之公寓大廈理組織。」
（三）該自強新村管委會成立時之召集人沒有經過各住戶推選產 生，不符合公寓大廈管理條例第25條、第55條規定，無法 證明該組織之合法性。且該管委會成立時，亦未依公寓大 廈管理條例第30條規定程序通知各住戶，其決議或訂定規 定，其程序不符合該條例第31條之規定，不具備有法律效 力。雖然自強新村管委會自行分割成11分區管委會，再組 成自強新村管委會，不符合公寓大廈管理條例中「公寓大 廈」之定義，均屬非法律行為。
（四）原告自強新村管理委員會沒有理由強迫該區集居人民加入 該組織，也無向該集居人民收取管理費權利。被告已於
102年12月24日及107年3月22日分別提出聲明書，退出該 委員會為獨立戶，已無繳納管費之義務。
（五）依據內政部發布之公寓大廈管理報備事項處理原則規定， 公寓大廈管理組織應依建築法第11條規定之一宗基地及其 建築物為範圍所成立。但被告所居住之自強新村土地建物 與其他之土地建物並非同一時期同一建照所建築，不符合 上開規定。原告任意劃定範圍，成立管理委員會，其組織 不合於法。
（六）前身之自強新村守望相助管理委員會係75年7月向警政機 關報備成立，適時並無法律規範。而現今之管理委員會係 96年3月向臺北縣板橋市公所（現為新北市板橋區公所） 報備成立。有建築法、公寓大廈管理條例、公寓大廈管理 條例施行細則、公寓大廈管理報備事項處理原則為規範， 自應遵守法令規範，兩者截然不同，其性質、所屬機關亦 不相同。若是同一管理委員會，何須重覆報備。（七）自強新村原係老舊社區。全區有一百餘宗基地，各所有權 人於不同時間，各自分別委託不同建商，改建為3層、4層 或5層樓之無電梯設施公寓，形成約200餘棟800餘戶之開 放式住宅，每宗基地之土地建物均各自獨立而互不相連， 欠缺共同設施等共同部份，更無整體不可分割性。原告之 家戶住宅前二公尺道路，均由原告於清晨六時許清掃整理 家戶廚餘及資源回收等，放於環保單位設置點，等待環保 單位清運車清運，至於家戶垃圾，遵守環保單位垃圾不落 地政策，定時定點收集，使用專用垃圾清潔袋裝妥後，直 接丟棄垃圾清運車清運，何來侵權呢？
（八）原告任意主張土地範圍，劃分區塊成立管理委員會，又成 立時之召集人也非經由全體住戶推選或票選，不符合公寓 大廈管理條例第25條、55條之規定。另於96年3月成立時 ，亦未依公寓大廈管理條例第30條規定，按程序通知住戶 、沒有公告選舉通知及名冊暨選票等，明顯規避公寓大廈 管理條例規定，該管委會不具備法律效力。而申請報備證 明，僅具行政管理效用，無法證明其組織之合法性，其決 議或訂定規約亦不符合公寓大廈管理條例第31條規定，不 得據以請求被告給付其自訂之管理費及遲延利息，況且被 告並無參與該組織意願，有聲明書為證，該組織確與被告 無關各等語。
三、經查：
（一）按本條例之「公寓大廈」，指構造上或使用上或在建築執 照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其 基地；又「區分所有」，指數人區分一建築物而各有其專
有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；另多數 各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與 管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用 本條例之規定，公寓大廈管理條例第3條第1款、第2款、 第53條分別定有明文。另按「本條例第53條所定其共同設 施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情 形之一：一依建築法第11條規定之一宗建築基地。二依非 都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行 前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。 三其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使 用與管理具有整體不可分割之地區。」，公寓大廈管理條 例施行細則第12條亦定有明文。是依上揭規定，適用公寓 大廈管理條例規定之客體範圍，原則上係以由數人區分所 有之單一獨立建築物為適用範圍，其次多數獨立使用之建 築物，於其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集 居性質者，亦得準用。另按當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有 明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉 證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真 實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚 有累，亦應駁回原告之請求」（最高法院17年上字第917 號判例參照）。
（二）本件原告主張收取系爭管理費之被告之新北市○○區○○ ○村0000號1樓區分所有部分，依兩造之陳述及原告提出 之上開建物登記謄本、自強新村之平面圖所示，堪認被告 區分所有部分，係屬新北市○○區○○○村0號、28-1號 、31號連棟五層之公寓建築物，是依公寓大廈管理條例規 定，自應以該五層連棟公寓為單獨適用公寓大廈管理條例 規定範圍，因此有關被告區分所有部分應適用公寓大廈管 理條例有關住戶權利義務、管理組織等規定，原則上均應 以該連棟公寓為範圍，雖另依該條例上揭規定，亦得與相 互比鄰具有不可分割關係之其他獨立建築物、公寓大廈， 成立合併之管理組織及執行管理維護事務，惟仍須經其個 別區分所有權人會議，作成決議同意合併後，再召開全體 區分所有權人會議，成立一管理組織，又其召開個別區分 所有權人及全體區分所有權會議，其召集人仍須符合同條 例第25條第3項規定，始得召開。
（三）本件原告雖主張被告為其管理之自強新村第二分區之區分 所有權人，依法及規約，有義務繳納管理費云云，然為被 告否認，並抗辯上開意旨，主張其並無參加原告主張之管
理分區，原告亦未經合法將被告所屬公寓合併於其管理組 織，其請求被告給付管理費自屬無據。經查，依上述規定 及說明，被告區分所有所屬上開連棟公寓，雖係於原告自 行主張之自強新村第二分區範圍，然係可獨立適用公寓大 廈管理條例成立管理組織，僅係尚未個別報備成立管理組 織，原告縱係其他獨立建築物或公寓大廈合法成立之管理 組織，亦不得片面自行將被告區分所屬連棟公寓劃入其管 理範圍，而應按上述程序，須由被告區分所屬連棟公寓依 法自行召開區分所有權人會議，作成決議同意合併，再與 原告所代表之其他獨立建築物或公寓大廈，召開全體區分 所有權人會議，決議成立一管理組織，原告始得依法管理 被告區分所有所屬該公寓，並據以請求被告負擔給付管理 費，然依原告提出之上開報備資料，僅係原告片面通知召 集包含被告區分所有所屬該棟公寓住戶，召開區分所有權 人會議，核諸於法顯有未合，自難認被告區分所有所屬該 棟公寓已同意合併同屬原告管理，此外，原告又未能舉證 證明其收取管理費之依據究係為何？依此原告據以請求被 告給付系爭管理費及遲延利息，即非有據。
（四）從而，原告訴請被告給付18900元及自支付命令送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由 ，應予駁回。
四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本院提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
書 記 官 葉子榕