臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
108年度板小字第1092號
原 告 高旭輝
原 告 李福相
被 告 黃蔡春枝
訴訟代理人 黃怡芳
上列當事人間請求給付租金與損賠事件，於民國108年5月1日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣被告於民國107年1月10日起向其承租坐落門牌號碼新北 市○○區○○街000巷00弄0號3樓之房屋，約定租賃期間 自107年1月10日起至108年1月9日止，租金按月於每月30 日前給付新臺幣（下同）13,500元，嗣被告於租期屆滿前 即於107年6月30日搬離該處，依本件租約第19條之約定， 被告應賠償原告一個月租金13,500元。又被告未繳納100 年9月起至101年1月止之租金2,500元、107年1月之水費39 9元及鐵窗費用6,000元。且被告於搬離後並未依約將房屋 回復原狀，致原告支出回復原狀及修繕費共29,240元（包 含木門四扇12,800元、蓮蓬頭一組1,500元、水箱皮一組 200元、水龍頭二組500元、玻璃二片1,200元、紗窗五片 材料費440元、鐵窗鎖頭200元、開鎖費200元、後陽台清 理、室內牆面坑洞、廚房磁磚破損修補及廚房清洗費用12 ,000元），以上共計51,639元。為此爰依租賃契約及損害 賠償之法律關係提起本訴，求為判決：被告應給付原告51 ,639元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1、點交時原告高旭輝有跟被告還有很多事情要說，被告說她 現在剛搬家很忙，伊說等妳忙完再說，結果再找她就找不 到了，有一次伊在醫院碰到被告，有跟她說鐵窗鑰匙沒有 給伊，她說剪掉就好，被告有留電話給伊，但電話不實， 也聯絡不到被告。
2、被告所述不實，原告確實有主張欠租及毀損租賃物導致需 要雇工修繕費用。
二、被告則以：
（一）被告早已於一個月前預先告知出租人高旭輝其已找到其他 租屋處，欲搬離系爭房屋，嗣經原告高旭輝之許可及同意 後，雙方無異議及同意後達成共識，合意終止系爭租賃契 約，並以押金扣抵租金，故被告並無積欠原告高旭輝任何 欠款。
（二）原告高旭輝與被告於金錢完成協議後，被告遂於107年6月 30日搬離租屋處，並於107年7月初與原告全家面前點交房 屋，雙方於點交過程中無任何的問題及異議。雙方完成點 交後，被告等待原告全家確認、同意後才離開系爭房屋， 並非如原告起訴狀所述的毀約條款，更無積欠任何欠款之 糾紛乙事。被告於事後隔了長達8個月之久，卻收到原告 寄出之民事起訴狀，內容皆是前租屋處的破損照片、修繕 估價單的金額索賠乙事，但當初雙方於點交房屋時均沒有 任何之問題及糾紛，因此被告無法瞭解如今原告向被告起 訴之用意。
（三）被告與原告高旭輝承租屋齡約30年的中和住所，租約自89 年起至107年止，長達18年之久，被告於承租期間一切均 為正常使用並維護房屋，且系爭房屋之修繕保養費用於被 告在能力範圍許可內均為被告自行支付。
（四）被告於退租前一個多月（即107年5月中）已跟原告高旭輝 達成協議，於107年6月30日終止系爭租約，雙方並於107 年7月初完成點交，被告並以押租金扣抵租金，更向原告 高旭輝確認當下點交無異議才將系爭房屋之鑰匙交予原告 高旭輝，亦經原告高旭輝之同意後方離開該屋。（五）雙方於點交時對系爭房屋之現況均無疑義，且系爭房屋之 修繕責任自被告完成點交起，應均由原告高旭輝自行負擔 。因當時點交已完成，被告卻於事隔8個月後始收到原告 之起訴狀，若原告要求點交後之屋損賠償，請原告提出證 據以證明那些毀損物件確實由被告損壞。
（六）被告與被告先生於點交房屋當天一同前往，被告之先生能 當被告之證人。且若被告無緣無故搬離，事先未得到原告 之同意，原告怎麼可能願意來點交並收取鑰匙呢？被告已 於退租前一個月向原告高旭輝告知，且經原告高旭輝之同 意後始搬離系爭房屋，故並無毀約乙事。
（七）針對原告提供點點交時偷錄之錄音光碟，內容的陳述皆已 被擷取片段，而被告的回答有些都已被消音，雙方的對話 變成斷章取義、穿鑿附會之說。所以被告希望原告可以提 供完整的錄音，還原雙方全部之對話並寫成譯文。（八）被告在租賃期間均以善良管理人之注意義務維護系爭房屋
，也配合原告高旭輝之需求，無以租金來抵報稅，且均準 時繳交租金。但原告卻於雙方點交完成後8個月又無故向 被告求償，被告實在無法理解原告之動機與目的為何。（九）被告於點交時跟原告高旭輝點交清楚了，原告高旭輝並沒 有告訴被告有很多事情要處理，但在醫院時有碰到原告二 人，被告有跟原告講說原來聯絡電話壞掉，被告有告訴原 告暫時聯絡電話，後來原告聯絡不到被告，被告並非蓄意 騙原告，點交時租金及租賃物現狀沒有問題，而告才會讓 被告離開，且被告鑰匙也交還原告了。在醫院時被告有沒 有跟原告說鐵窗鑰匙掉了就把鐵窗鋸掉就好了等語置辯， 並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。三、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、現場照片20張 、估價單2紙、收據4紙、臺灣自來水事業處水費通知單1紙 等件為證。被告固不否認有向原告高旭輝承租系爭房屋，且 居住於系爭房屋內，惟就原告之請求則以前詞置辯。四、茲就原告之請求分述如下：
1.損害賠償部分：
按租賃物之修繕，除契約另有訂定外或另有習慣外，由出租 人負擔，乃民法第429條第1項所明定。再查，系爭租賃契約 第11條明定：乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天 災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應 負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方 負責修理。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴 訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告 先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗 辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求，最高法院著有17年上字第917號判例可資參照。 本件原告主張被告毀損系爭房屋，應賠償修繕費用29,240元 等情，固據其提出估價單、收據及照片為證，惟既為被告以 前詞所否認，揆諸上開法條，自應由原告就被告有毀損房屋 設施之行為，負舉證之責。然查，自原告所提出之照片觀之 ，原告指稱系爭房屋內之木門遭破壞、馬桶漏水、玻璃遭惡 意切割、紗窗破損、後陽台堆積雜物等詞，惟參以原告所提 上開照片，雖顯示木門損壞、玻璃刮痕、紗窗破損、陽台上 堆積木板等情，惟其上並未有拍攝日期之記載；且此僅可證 明房屋確實有原告所指之上開損害，然該損害是否為被告未 盡善良管理人注意義務而損害所致，尚非無疑。況原告亦於 已於107年7月初確認屋況點交完成並由被告交還鑰匙，為兩 造所不爭執，而原告既未於點交當時保留證據，自不能事後
再行爭執。此外，原告亦未提出其他證據以實其說，故原告 請求被告依系爭租約第11條之約定，賠償原告修繕費用29,2 40元，應屬無據。
2.租金及水費部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。原告主張被告積欠租金及水 費共2,899元，惟遭被告否認，自應由原告就被告有積欠租 金及水費之有利於己之事實負舉證之責。經查，原告固據提 出臺灣自來水事業處水費通知單1紙為證，然上開通知單之 收費年月為107年7月，而兩造既已於107年6月30日合意提前 終止系爭租約，是被告自無繳納107年7月水費之義務。此外 ，原告迄未提出其他證據足以證明被告確有積欠租金及水費 等情事，依法自難為有利於原告之認定，是原告主張被告積 欠2,899元之租金及水費未付云云，尚難採信。 3.違約金部分：
按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使 原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第2次之契約終止原 有之契約（第1次之契約）；次按解除契約，係指當事人之 一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸 於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除 有終止事由外，不能以解除之表示使之消滅（最高法院99年 度台上字第60號判決、51年台上字第2829號判例意旨可資參 照）。經查，系爭租約原約定租賃期間自107年1月10日起至 108年1月9日止（共計1年），此觀以系爭租約即明。而原告 本於系爭租約合法成立後，交付系爭房屋供被告使用，已符 租賃之目的，在無其他法定或約定解除原因存在，依上開說 明，除有終止事由存在外，自不能以解除之意思表示而消滅 系爭房屋租約。查被告乃抗辯其有向原告表明要終止租約， 並得原告之同意，方於107年6月30日搬離等情，為原告所不 爭執，可認被告已無繼續承租系爭房屋之意，而欲使原有租 約之效力向後歸於無效，且原告亦為同意而未為反對之意思 表示甚明，基此，當認系爭租約確係經兩造於107年5月即合 意於107年6月30日終止而歸於消滅甚明。另查，系爭租約第 19條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間乙方若 擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無 異議。…」乃係賦予兩造可不附任何理由即終止系爭租約之 權，而被告現已自行搬遷離去，且兩造係合意終止系爭租約 ，尚非被告片面終止租約，已如前述，自與系爭租約第19條 約定之上開情節有悖，則原告主張被告應給付違約金13,500 元，即屬無據。
五、末按因契約成立而生之請求權，乃債權，屬相對權，僅特定 人得對特定人請求為一定行為或不行為之權利，謂之債之相 對性。換言之，債權債務之主體應以締結契約之當事人為準 ，凡以自己名義締結契約者，即成為契約之當事人，得享有 契約所生之權利及應負擔契約所生之義務。債權人基於債之 相對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債 務人以外之人請求（最高法院18年上字第876號、17年上字 第906號判例意旨參照）。另觀諸原告提出兩造簽立之系爭 租賃契約書，其承租人為被告，而出租人則為原告高旭輝， 原告李福相就系爭租約，其本身既非出租人，則原告李福相 依系爭房屋租賃契約之法律關係，請求被告給付租金及損害 賠償部分，自屬無據。
六、從而，原告依租賃契約及損害賠償之法律關係，請求被告給 付51,639元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，即屬無據，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。八、本件係小額訴訟事件，應依民事訴訟法第436條之19第1項之 規定，確定本件訴訟費用額1,000元由敗訴之原告負擔。九、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 22 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 22 日
書 記 官 謝淳有