宣 示 判 決 筆 錄 107年度板簡字第2569號
原 告 黃金桂
訴訟代理人 葉重序律師
複代理人 徐人和律師
被 告 邱羽薇
訴訟代理人 陳盈潔律師
上列當事人間107年度板簡字第2569號請求侵權行為損害賠償事
件於中華民國108年4月16日辯論終結，於中華民國108年5月30日
下午4時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如
下：
法 官 李崇豪
法院書記官 葉子榕
通 譯 鄭文姝
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬玖仟陸佰陸拾陸元，及自民國一○七年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣捌萬玖仟陸佰陸拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告 原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）139589元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。嗣於民國（下同）108年3月4日具狀變更聲明為：被告 應給付原告241589元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，依前開規定，應予准許變更 聲明，合先敘明。
二、原告主張：
（一）緣被告於104年12月21日起，與原告簽訂租賃契約書，約
定由原告將其所有門牌號碼為新北市○○區○○路○段 000號35樓之11之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租 賃期間自104年12月21日起至105年12月20日止，租金為每 月20400元，后，兩造並同意以同一契約條件，於105年12 月20日及106年12月20日，分別續約由被告繼續承租系爭 房屋至107年12月20日；嗣，被告突於107年9月間，向原 告表明於107年12月20日租約到期后便不欲續簽租約，幾 經商議討論后，兩造遂同意於107年9月20日，提前終止雙 方租賃契約。
（二）詎料，被告於107年9月16日，遷離並返還系爭房屋鑰匙后 ，原告至現場查看，卻發現系爭房屋殘破毀損，被告於承 租系爭房屋期間，顯然無視雙方契約內之特別約定，而長 期於系爭房屋內吸用香於，此舉除造成系爭房屋迄善仍有 厚重煙味，久久揮散不去外，系爭房屋內之牆壁、天花板 、屋內家俱設施等處亦留有厚重煙垢，不僅造成前開屋內 裝潢泛黃難以清潔外，其所散逸之焦油異味更係令人難以 忍受；甚者，被告於承租系爭房屋期間，更未能盡其善良 管理人之注意義務，使用並保管系爭房屋，不但致使系爭 房屋所附之床墊髒汙不潔且已不堪使用外，被告亦造成系 爭房屋內廚房流理檯之廚具檯面毀壞，承租期間，更任由 流現台上水漬四溢，致令下方洗衣機之控制面板積淤生鏽 、短路故障。抑有進者，系爭房屋內之牆壁裝潢及訂製傢 俱等，更已多處受有人為碰撞、破壞而業已毀敗且不堪使 用，待重行整修復原。
（三）為此，原告爰依系爭租賃契約第13條「乙方應以善良管理 人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外， 因乙方過失致房屋損害，應負損害賠償之責」之約定，向 被告請求系爭損害賠償；起初，被告仍虛與委蛇應允原告 就系爭房屋之損壞會予以賠償，然無奈者係，待原告囑委 之修繕工程人員進入系爭房屋檢測估價后，被告卻一改其 態度，而逕為拒絕對其造成之損害負擔賠償之責，后更恣 意濫稱原告主張已與契約約定不相符合云云，時至今日， 仍對系爭房屋之修繕置之不理、不聞不問，致令原告須自 行負擔上開修復費用而受有損害。至此，原告深感無奈， 認被告毀損系爭房屋甚明，即令兩造已終止系爭租賃契約 ，且被告亦已返還系爭房屋，原告迄今仍無法出租系爭房 屋而續為獲有收益，實不得已，方提起本件訴訟，以資救 濟。又原告受有前開損害，共計241589元，爰依系爭契約 第9條、第13條、第15條、民法第432條、第227條第1、第 2項及第184條第1條之法律關係，擇一請求判命被告負損
害賠償之責。
（四）按，「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃 物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務 ，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之 方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或 毀損者，不在此限。」、「承租人於租賃關係終止後，應 返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態， 返還出租人。」，民法第432條、第455條分別定有明文。 次按，「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者， 債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。 」、「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得 請求賠償。」、「因故意或過失，不法侵害他人之權利者 ，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害 於他人者亦同。」，民法第227條第1、第2項及第184條第 1項分別定有明文。復按，「負損害賠償責任者，除法律 另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原 狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費 用，以代回復原狀。」、「不能回復原狀或回復原狀顯有 重大困難者，應以金錢賠償其損害。」，民法第213條第1 項、第3項、第215條亦分另定有明文。末按，「所謂返還 租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有， 而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付 而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法 第二百四十一條所定之情形，始得免其給付之義務。」， ，此有最高法院73年度台上字第4363號判決意旨，足供可 參；準此，，租賃契約承租人之義務，於租賃關係存續中 除需就租賃物負善良管理人之注意，並應按約定給付租金 ，於租賃契約終止後，則需負返還租賃物之責，而於返還 租賃物時，如租賃物有生產力者，應保持其生產力，另無 生產力者，因法無明文，除契約雙方另有約定返還之狀況 外，則依前揭之相同法理，仍應維持可使用之通常狀況， 方可謂符合租賃關係之立法意旨。
（五）經查，兩造簽訂之系爭租賃物契約，其中第9條、第13條 、第15條及補充條款中分別約定：「契約期間內乙方若擬 遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他 任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方， 乙方不得異議。」、「乙方應以善良管理人之注意使用房 屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方過失致房 屋損害，應負損害賠償之責」、「乙方若有違約情事，致 指害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所
繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」、「 租約期滿後，待扣除水費、電費、房屋清潔費即因乙方因 素造成房屋及設備毀損之維修費用後，餘款再行退還。房 屋內禁止吸菸、養寵物。」等語致臻明確；此益足徵被告 於承租系爭房屋時即已明知，於承租期間內，系爭房屋除 禁止吸菸外，倘被告欲提前終止雙方租約，則被告即應無 條件將系爭房屋回復原狀及其使用功能后，返還於原告。 復參酌前揭租賃契約相關法條之解釋，被告於承租期間除 需就系爭房屋盡善良管理人之保管義務外，被告就系爭房 屋之屋內設施及狀況，於返還租賃物時更應維持通常使用 之程度，並非無視其毀損系爭房屋之結果而依現況交還， 方不逸脫契約文字及法條規定之意旨。
（六）詎料，本件被告於承租系爭房屋期間，卻無視雙方契約約 定，而致原告所有之系爭房屋，受有油漆工程28000元、2 樓欄杆鐵件打磨除漆後噴漆4500元、櫥櫃碰撞處打磨批土 後整體重新噴漆9500元、廚具檯面更新14025元、床墊髒 汙更換9000元、冷氣清潔2500元、蓮蓬頭鍍鉻錶面剝落更 新600元、浴室臉盆排水管漏水更新材料550元、消防感知 器鏽蝕更新1600元、燈具更新4500元、全室櫃子周邊矽利 康泛黃刮除更新3500元、國際牌暖風機加熱燈管壞更新 3500元、清潔9000元、大門門框鏽蝕除鏽噴漆3500元、聲 寶公司更換冷藏門2970元、台灣樂金電器洗衣機門板更換 2600元以及原告不得已為此提起本件訴訟所支出之律師費 用80000元，合計179845元之損害（計算式：94275元＋ 2970元＋2600元＋80000元= 179845元），且依系爭租賃 契約第7條「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、 管理、清潔等費用由乙方負擔。」，而被告自遷離系爭房 屋後，尚積欠有電費、水費共計544元（計算式：149元＋ 95元＝544元）。對此，被告卻毫不在乎，迄今仍未曾就 給付系爭房屋前開之修繕費用有所表示，致令原告須自行 負擔上開修復費用而受有損害，既為如此，原告自得依系 爭租賃契約及民法第432條第1項、第2項之約定，向被告 請求給付系爭房屋之修繕費用、電費、水費及律師費用， 乃屬明甚。
（七）此外，本件系爭租賃契約業經兩造於107年9月20日合意終 止；蓋，被告若於系爭契約期滿時，即將系爭租賃物本體 及其上設施完整修復並移轉返還占有予原告，原告即可再 將系爭建物出租，且享有相關租金收益；現本件訴訟尚未 終結，原告無法進行修復進而出租，致今仍受有租金損害 ，則以兩造原租約之租金每月20400元為計算基準，期間
由系爭契約終止日翌日起即107年9月21日至108年2月20日 止，迄今共計5月有餘，是自兩造租約終止日翌日起至被 告清償日止，原告至少有102000元之所失利益（計算式： 租金每月20400元x 5個月=102 000元），原告自得向被告 請求107年9月21日至108年2月20日共5個月之租金損失， 計102000元。
（八）又，所謂不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領 權人提出之給付，不符合債務本旨而言。被告違反租賃契 約應負保管維護租賃物之義務，既未以合於契約之返還狀 態返還系爭房屋於原告，自屬不完全給付，原告依此請求 被告賠償損害即回復原狀必要費用241589元，自屬有據； 且，被告亦有因故意、過失不法而令原告所有之系爭房屋 受有前開損害，原告自亦得依民法第184條第1項之規定， 請求被告對之負侵權行為損害賠償之責。
（九）原告爰依系爭契約約定及民法第432條、第227條、第184 條第1項之規定，擇一請求被告給付修繕系爭房屋之費用 94275元與水費、電費計544元、原告為此所支出之律師費 用80000元及租金損失102000元，並扣除，並扣除押租保 證金40800元后，共計241589元（計算式：179845元＋544 元＋102000元－40,800元＝241589元），應屬有據。為此 爰依租賃契約及侵權行為之法律關係提起本訴，求為判決 ：被告應給付原告241589元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（十）對於被告抗辯之陳述：
1、本件被告故意違反系爭租賃契約，進而造成系爭房屋多處 受有損害之事實甚明，被告自應為此負有損害賠償之責。 ⑴按，「因過失不法侵害他人致死者，固應負民法第一百九 十二條、第一百九十四條所定之損害賠償責任，惟過失為 注意之欠缺，民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標 準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種。 應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相 當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象的 過失，應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的 過失，顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。故過失之 有無，抽象的過失，則以是否欠缺應盡善良管理人之注意 定之，具體的過失，則以是否欠缺應與處理自己事務為同 一之注意定之，重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注 意定之，苟非欠缺其注意，即不得謂之有過失。」，此有 最高法院42年度台上字第865號判例意旨可參；準此，所 謂「善良管理人注意義務」係指社會一般的誠實、勤勉而
有相當經驗之人，所應具備之注意程度。
⑵經查，本件系爭租賃物由原告所有並專作出租他人，收取 租金收益所使用，而原告自100年6月間將系爭租賃物之內 部裝潢完成后，被告即自101年起承租至107年9月雙方租 賃關係終止為止；實則，系爭租賃物內所附具之相關設施 均係在裝修完成且近乎全新之使用狀況下供被告使用，此 自原告出租系爭不動產供被告使用前之屋況照片可證，合 先欽明。
⑶復查，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃 物有生產力者，並應保持其生產力，民法第432條著述甚 詳；職此，被告於承租系爭租賃物之期間，自應盡其善良 管理人之注意義務，意即被告應以社會一般誠實、有相當 經驗之人均應有之注意程度而為系爭租賃物之使用，是除 因天災地變等不可抗力之情形外，承租人即被告就其故意 或過失行為致系爭房屋受有之損害，即應負損害賠償之責 ，而就屋內相關設施之現況照片可知，被告顯未有盡其義 務甚明，詳析如下：
①就「全室油漆工程」、「冷氣清潔」、「消防感知器更新 」、「燈具更新」、「全室櫃子周邊矽利康泛黃刮除更新 」等部分：
a.經查，參兩造簽訂之系爭租賃契鈞中之補充條款可知，系 爭租賃物內禁止吸菸，此為被告所明知；詎料，被告卻無 視相關契約約定之禁止事項，而逕自違反該租賃契約而於 本件系爭租賃物之室內吸食香菸，並任由吸食香菸后所產 生之煙霧、油垢等物，恣意飄散堆積於系爭租賃物中，經 年累月后，系爭租賃物之牆壁、室內冷氣機體、屋內天花 板所黏附之消防感知器、各式燈具及室內附屬櫥櫃接合之 矽利康等處，均已因長期香菸燃燒後之燻煙，殘留有厚重 之焦油並為泛黃，被告顯已違背兩造租賃契約之約定甚明 ，是被告就上開因其故意吸食香菸所造成之設施毀損，應 負相關損害賠償之責，致為明甚！
b.況，兩造中止系爭租賃契約迄今已逾五個月，系爭租賃物 內迄今仍殘有濃厚難以忍受之菸油氣味；且，互核原證六 及原證三、原證七、原證八等室內前後狀況之照片，並相 互比較后，益足可徵，上開系爭租賃物室內設施泛黃殘留 等髒汙，斷非被告正常使用系爭租賃物所生之自然耗損， 亦非單純清潔所得回復；是被告故意違反兩造租賃契為約 定，故意於系爭租賃物內吸食香菸而造成前揭設備毀損等 情，實已遠反其使用系爭租賃物應盡之善良管理人之注意 義務甚明，被告就前開設備之毀損，自應負擔相關損害賠
償之責。
②就「2樓欄杆鐵件整修」、「櫥櫃碰撞」、「床墊髒汙」 、「蓮蓬頭更換」等部分：
a.經查，房屋居住因日常之使用，就室內裝潢等附屬設施而 有部分之自然損耗、髒污，然，承租人仍應盡其善良管理 人之注意義務，而以合理、妥適之方式為承租物設施之使 用，非當得以其為承租而來之物，即得以率性妄為、任意 疏忽之態度使用承租之物，此方符合民法第432條所規範 之意旨；惟，自系爭租賃物之現況照片可知，系爭租賃物 室內2樓之鐵製欄杆，除其外層嚴重剝落外，更已嚴重鏽 蝕，髒汙不堪，實與一般正常使用下所生之污損、摩擦傷 痕有別，顯見被告於使用系爭租賃務時，實未有盡其善良 管理人之注意義務，而具有過失。
b.再者，就系爭租賃物室內櫥櫃之外部照片以觀，該木製系 統櫃之邊緣處以及木製之沙發支架邊緣處，被告所造成之 損害情形，更已非單純之髒汙，而係具有大面積之破裂、 毀損；且，被告歸還原告之床墊上，除留有大片不明液體 之水痕外，該床墊更多處留有於油汙漬，佈滿髒污結垢而 無法進行清潔，亦不能再為繼續使用；承上，自相關照片 可知，被告縱就前開各項設施之毀損非蓄意而為，益徵被 告於使用系爭租賃物附屬設施時，就相關租賃屋之使用實 為疏忽、粗魯，而根本未有盡其善良管理人之注意義務， 是被告就前揭設備所生之毀損，自應負損害賠償之責。 ③就「廚具檯面」、「大門門框鏽蝕除鏽噴漆」等部分： a.經查，系爭租賃物自裝修完成后，即由被告承租使用迄今 ，業已如前述；實則，原告實自100年起，即居住於系爭 不動產所座落之社區中，原告所居住之房屋亦與系爭租賃 物於同一時間完成裝修，並一直使用至今，然，自原告所 住戶別之大門現有照片以觀，在原告「正常」使用多年下 ，其根本未生有鏽蝕之情形，亦未堆積污垢而需重整打磨 ；且，自系爭租賃物現有門框之毀損情形，而與原證十一 相核比較后可見，於正常使用房屋設施之情下，縱有自然 耗損發生，亦不可能生有如被告使用后之嚴重耗損，顯見 被告於使用系爭租賃物設施時，並未有以社會一般的誠實 、勤勉而有相當經驗之人，所應具備之注意程度而為使用 ，違反其注意義務甚明。
b.況，於系爭租賃物之大門處，並不具有水源，則系爭租賃 物大門之門框何以生有如此嚴重之鏽蝕磨損，更係令人匪 夷所思！益徵，被告實係未有盡其注意義務而為系爭租賃 物設施之使用，被告自應就上開設施之損害，負擔損害賠
償之責。
c.又，自系爭租賃物內附之廚具檯面現況照片以觀，相關廚 具檯面石材於被告使用后，除有脫模、凹痕以及諸多燒焦 痕跡於其表面外，縱經原告囑託相關裝修工程施作將之打 磨修整，系爭廚具檯面仍係泛黃且遍佈髒污，可見於被告 使用短短六年期間后，系爭廚具檯面則已再無修整復原之 可能，實斷難認被告是以合於善良管理人之注意義務為系 爭租賃物之使用。
⑷再者，本件被告為系爭租賃物裝修完成后之主要使用者， 系爭租賃物內之所有設施之毀損現況，不論係因被告之故 意或過失行為所肇致，兩者間均具有相當性之因果關係， 當無可疑；且，因被告各該行為造成系爭房屋內附屬設施 之損害，不論是修復所支出的費用，或是經濟價值減損而 發生之損失，均係屬所有權之侵害，系爭房屋租約承租人 既為被告，其自應以善良管理人注意管理系爭房屋；今， 系爭租賃物由被告長期居住使用，被告未注意其情形，致 該租賃物受有毀損、滅失，其性質屬於承租維護租賃物狀 態之義務，實難認被告就系爭房屋上開設施之使用已盡其 善良管理人注意義務！原告因此而遭受損害，皆與被告有 相當性因果關係，被告自應負相關損害責任。
2、上開設施修繕後，系爭不動產僅係回復原狀，並未因增加 系爭房屋價值，被告辯稱應扣除折舊云云，顯無可採： ⑴按「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期 不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。」民法第 214條定有明文；「損害賠償，以填補損害，使被害人獲 得完全賠償為最高原則。是物被毀損時，被害人除得依民 法第一百九十六條請求賠償外，並不排除民法第二百十三 條至第二百十五條之適用，為本院向來之見解。被害人此 種選擇權，於向賠償義務人為選擇之意思表示後，原則上 固應受其拘束，但如賠償義務人尚未為回復原狀之準備， 或逾期不為回復，或回復顯有重大之困難者，被害人改依 民法第一百九十六條請求賠償，對賠償義務人無何影響， 尚與誠信原則無違，應無不予准許之理由。」，此有最高 法院87年台上字第803號民事判決要旨可參。 ⑵復按，「物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠 償外，並不排除民法第213條至第215條之適用。依民法第 196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為 估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換 舊品，應予折舊）。」，此有最高法院77年5月17日第9次 民事庭會議決議可資參照。
⑶經查，本件被告故先於107年9月2日之簡訊中，向原告表 明就系爭租賃物返還時，會善盡其修復之責；后，被告卻 於原告委付相關廠商進行評估報價時，突於107年9月18日 之簡訊中，向原告表明其無修復之義務，縱經原告繼續多 次以簡訊催告請求被告進行修繕甚或進行協議協商，被告 於收受相關告知后均無消無息，亦拒絕與原告就本件紛爭 有所協商，被告自事發至今所為均難讓人信賴，其表示願 修繕及修繕程度均難讓人期待，依民法第214條規定及前 揭實務見解，原告自得請求金錢損害賠償。
⑷承上，本件紛爭係因被告屢次拒闕原告回復原狀之請求， 原告於不得已之情下，方請求以相當於修繕費用之損害賠 償，僅係請求被告為回復原狀之選擇權替代，自不生折舊 之問題；且，縱認本件確有折舊之必要，依上開最高法院 77年5月17日第9次民事庭會議決議意旨可知，所得折舊者 亦僅為材料，而不包含施工工資。
⑸另，參內政部消防署所制訂「消防機關辦理火災後建築物 及物品損失估算暫行基準」，其中關於「房屋裝潢損害之 估算：（裝潢含括天花板、地板、地毯、門窗、牆壁、衣 櫃、家具…等被燒損、水損、煙薰致使不堪使用必須重建 時使用）」部分說明：「裝潢折舊率=裝潢已使用年數÷ 裝潢耐用4年數+ 1)」、「裝潢耐用年數：以十年計算， 裝潢折舊率超過百分之五十者，以百分之五十計」等規範 ，是本件系爭建物於107年核課房屋稅之折舊期間為6年， 耐用年數以10年計算，則於107年9月兩造終止系爭租賃契 約時，裝潢折舊率即為11分之6，職此，縱認本件確有需 折舊之部分，其折舊亦非如被告所指之殘值僅10分之1， 附值一提。
⑹末，被告自107年9月20日租約終止並交還原告系爭房屋之 日時起，迄今尚未依約將系爭租賃物回復原狀，此違約情 事除致原告於上開期間因無法使用系爭房屋，受有相當於 租金損害外，亦使原告受有系爭房屋未獲回復原狀之損害 ，被告確應對原告負有債務不履行責任之損害賠償責任； 且，被告迄今仍否認其應負擔因違約所生債務不履行之損 害賠償責任，是本件實有以訴訟解決紛爭之必要，原告無 可奈何下，方為本件訴訟之提起，其所繳納律師費8萬元 ，依系爭租賃契約約定自應由被告賠償。
3、被告並未於雙方系爭租賃契約合意終止時，依雙方約定將 系爭租賃物修復后，返還交付予原告占有，係原告自得就 此因等待被告修復期間而受有租金收益之損害，請求被告 負擔損害賠償之責：
⑴經查，損害賠償，以填補損害，使被害人獲得完全賠償為 最高原則，是民法第196條之損害賠償請求，並不排除民 法第213條至第215條之適用，是物被毀損時；實則，本件 雙方實已就系爭租賃物損壞之債務賠償方式，合意選擇為 「回復原狀」，此自雙方於簡訊對話中分別表明「黃小姐 ：謝謝你讓我方便，讓我可以不用照著租約走，一定要住 到12月才能搬走，真的謝謝你!!那我跟設計師約時間了ㄛ !放心，我會整修完還給你的!放心!」、「邱小姐，我覺 得你清空後我們應該要先對一下有那些地方需修復，再請 楊先生處理，這樣比較理想，免得萬一有處理不到的地方 」等語已足可證，是原告實早就此種選擇權向賠償義務人 即被告為選擇之意思表示。
⑵詎料，被告后闕於107年9月18日之訊息中，反悔向原告表 明其無修復之義務，且自此否認原告回復原狀之請求，亦 拒絕與原告進行協議協商；準此，原告於本件系爭租賃物 本體及其上設施經被告完整修復並移轉返還占有予原告前 ，即受有可再將系爭建物出租，且享有相關租金收益之損 害，且此損害與被告拒絕修復之作為具有相當因果關係， 則原告為此追加此期間內之租金損失，自屬有據。 4、本件被告實係故意違反雙方系爭租賃契約之約定，而於系 爭租賃物內吸食香菸，是被告就其故意違反契約之舉而致 系爭租賃物之內部裝潢多處因菸垢及菸油堆積而生之髒污 及損害，被告自不得謂屬自然耗損，而應負有損害賠償之 責：
⑴按，「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲 方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用， 均應由乙方負責賠償。」、「租約期滿後，待扣除水費、 電費、房屋清潔費即因乙方因素造成房屋及設備毀損之維 修費用後，餘款再行退還。房屋內禁止吸菸、養寵物。」 ，系爭租賃物契約第15條及補充條款分別定有明文；準此 ，本件被告既確有於系爭租賃物中吸食香菸之事實，則被 告違反系爭租賃契約實致為明確，是就被告因其違約情事 ，而致原告受有系爭租賃物之損害賠償方式及數額，被告 自應聽從甲方之主張為損害賠償，此為雙方系爭租賃契約 所明文約定之事項，合先敘明。
⑵再者，雙方實有約定，系爭租賃物內禁止吸菸，此為被告 所明知，業已如前述。則，被告無視相關契約約定之禁止 事項，逕自於本件系爭租賃物之室內吸食香菸，並任由吸 食香菸后所產生之煙霧、油垢等物，恣意飄散堆積於系爭 租賃物中，造成系爭租賃物之「全室牆壁」、室內冷氣機
體、屋內天花板所黏附之消防感知器、各式燈具及室內附 屬櫥櫃接合之矽利康等處，均已因長期香菸燃燒後之燻煙 ，殘留有厚重之焦油並為泛黃髒汙，已非單純清潔后所得 回復，而需進行整復更換；相關菸油殘漬之積累所造成之 黃垢髒污，更斷非被告正常使用系爭租賃物所生之自然耗 損，是被告就上開因其故意吸食香菸所造成之屋內設施汙 損更換，自應負相關損害賠償之責，致臻顯卓！ ⑶又，系爭租賃物乃原告專作出租他人收取租金收益所使用 ，原證六所示之照片等，均為原告於101年10月間，依系 爭租賃務之現況所拍攝，並專供刊登招租廣告所使用，並 未經原告調整相關攝像設定；且，原證六相關照片所示之 屋況及系爭租賃屋當時之現況，並有經被告確認一致后， 被告方會同意自101年12月起即承租並占有系爭租賃務至 107年9月雙方租賃關係終止為止，否則，衡情酌理，倘現 物狀況與廣告所示情形具有相當之落差，被告當會要求於 系爭租賃契約上有所註記，以脫逸日後遭請求損害賠償之 可能，此方符合常情。是原證六所示之系爭租賃物屋況， 即為原告交付系爭租賃物予被告使用前之情形，彰彰明甚 ！倘，被告確要主張系爭原證六所示照片之日期係經原告 有所修改，亦或欲主張系爭證物照片已經原告有所「修飾 」，則被告自應就相關照片經原告編輯之主張，負舉證之 責以實其說，而非僅以空口泛泛之言，即得隨意指摘原告 有編輯相關證物之舉，附值一提！
5、另，被告雖有提出財政部106年2月3日財稅字第000000000 00號令發布之「固定資產耐用年數表」以之為本件損害賠 償計算折舊之標準云云；然，綜觀該份函文表單，其中所 含括部分，並未有針對「個人居家裝潢」之耐用年數與折 舊計算方式；反係原告所提出，內政部消防署所制訂之「 消防機關辦理火災後建築物及物品損失估算暫行基準」， 相關規範並有針對「房屋裝潢損害」及「裝潢折舊率」之 專章專節估算與計算相關規範；準此，本件系爭租賃務內 部設施毀損原因雖非火災，然相關受損害之物既均為「房 屋裝潢」，則原告所提出之「房屋裝潢損害」及「裝潢折 舊率」計算標準，自較被告所提出之「商店用簡單裝備及 簡單隔間」之計算規範，更為符合本件情事並為可採；職 此，本件系爭租賃物之回復縱有計算折舊之必要（假設語 氣，原告否認之!），本件系爭建物於107年核課房屋稅之 折舊期間為6年，耐用年數以10年計算，則於107年9月兩 造終止系爭租賃契約時，裝潢折舊率即為11分之6，職此 ，縱認本件確有需折舊之部分，其折舊亦非如被告所指之
殘值僅10分之1，灼然明甚！
6、末，自雙方簡訊通訊對話紀錄可知，被告於107年9月19日 及9月27日，均已明確表明其否認有因違約所生之債務不 履行損害賠償之責，且於雙方9月27日進行之訴訟外和解 程序時，被告更明確表明不具有和解可能，甚直接要求原 告透過司法程序解決雙方本件紛爭，是原告實係於無可奈 何下，方提起本件訴訟，準此，就原告為此訴訟所支出之 律師費用8萬元，依系爭租賃契約之約定自應由被告賠償 ，彰彰明甚！另，就原證十三之工程施作估價單，今特提 供相關證物之正本供鈞院參酌等語。
三、被告則辯以：
（一）原告未舉證證明租賃物於出租時與返還時之狀態有何不同 ，且被告自101年12月21日承租至107年9月20日，應以合 於契約之「應有狀態」返還，而非回復租賃物之「原有狀 態」
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條本文定有明文。是出租人主張承租 人返還租賃物時，未依租約約定回復原狀而代為修復，如 當事人間對於租賃物之原狀有爭執，出租人自應先舉證證 明租賃物於出租時與返還時之狀態有何不符，始足據以請 求承租人返還修復必要費用之不當得利(參臺灣高等法院 105年度上易字第1017號民事判決，被證1號)。 2、復按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無 約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、 「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有 生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致 租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法 或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損 者，不在此限。」民法第438條第1項、第432條分別定有 明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如 當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方 法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當 之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣 ，以為決定。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契 約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返 還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別 之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還 ，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人 所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並 斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原
有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其 他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自 然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態， 不僅強人所難，亦有違法律規範意旨。…上訴人主張被上 訴人毀損系爭廠房，自應舉證證明被上訴人有何故意、過 失或使用管理維護不當所致之情事，若屬於自然耗損之損 害，即不得要求被上訴人賠償(參臺灣高等法院高雄分院 106年度上易字第179號民事判決，被證2號)。 3、查被告於101年12月21日起即向原告承租系爭房屋，租期3 年，每月租金為19,400元，雖該租賃契約書已遺失，然有 被告陸續給付租金之匯款資料可證(被證3號，被告因同時 以多個帳戶轉帳匯款，已無法查知101年12月之匯款帳戶 ，然被告從未積欠一期租金)，後於104年12月21日再度與 原告續約，而簽訂如原證1號之房屋租賃契約書，故事實 上，系爭房屋被告已承租逾5年之時間，非如原告所主張 之僅從104年12月21日開始承租。
4、則系爭房屋內部家具設備已經歷5年使用，自難奢望仍能 保持如全新之狀態，況且原告所謂之油漆工程、打磨批土 重新噴漆、甚至蓮蓬頭鍍鉻表面剝落、排水管漏水更新、 消防感知器鏽蝕更新、櫃子周邊矽利康泛黃刮除更新、大
, 台灣公司情報網