臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
107年度板簡字第1307號
原 告 陳荔紅
訴訟代理人 葛彥麟律師
被 告 捷電系統工程有限公司
法定代理人 何錦忠
上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國108年4月10日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項3款定有明文。本件原告起訴聲明請求：被告應給付 原告新臺幣(下同)143,679元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣原告於民國108年 4月10日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應給付原告78, 203元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭 規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）緣原告隸屬晶棧社區所有門牌號碼新北市三峽區大學186 號6樓，隔間為六房，分別為601、602、603、603- 1、60 5、606室，於104年11月1日迄106年10月31日止，為期二 年授權被告代為出租、管理，雙方並立有房屋租賃委任契 約書房屋為憑，合先敘明。
（二）106年10月31日契約到期前，原告突接獲被告不再續約代 管租賃事務之通知，原告表示尊重，並透過被告探詢六間 房客是否有續住之意願，如有意願需到期後換約，改由原 告與各房客簽立新的租賃契約，詎被告竟聲稱：（一）該 房客皆是由被告仲介而來，故要求原告在契約到期日前再 行支付被告各契約期間之仲介費用，並要求一次付清，才 願退還六間房門母鑰匙與各房客二個月押租金；（二)拒 絕返還原告委任被告與各房客間簽立之租賃契約書。原告 為此甚至寄發存證信函給被告，但未獲回應。
（三）按「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理
自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人 之注意為之。」「受任人因處理委任事務，所收取之金錢 、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義， 為委任人取得之權利，應移轉於委任人。」，民法第535 條、541條著有明文，且雙方簽立之房屋租賃委任契約書 亦有明確規範。
（四）查，被告於契約到期後，除拒絕返還原告：（一）預收60 2室106年11月迄107年1月三個月房租18,800元（6,300元 ×3月＝18,800元）、預收606室106年11月房租5,900元； （二）六間房二個月押租金合計72,800元；（三）六間房 門母鑰匙外，另索求雙方從未約定之仲介費（依據雙方簽 立房屋租賃委任契約書第三條規定：委任報酬為實際出租 金額1 / 12，收取租金時逕行扣除，並未有仲介費之約定 ），且因被告拒不交出建商當初交付原告之房門母鑰匙， 造成原告被迫請鎖匠另換新鎖花費總計10,500元（計算式 ：1,500元新鎖×6間房及玄關門=10,500元。）（四）維 修基金15,357元，合計被告共應返還原告123,457元，但 扣除被告已付之水電費5,398元及107年12月7日被告退還 之39,856元，本件請求78,203元。（五）綜上所述，原告自依委任暨不當得利之法律關係，請求鈞 院擇一為原告有利之判決，命被告返還原告78,203元及其 法定利息。為此爰依委任契約及不當得利之法律關係，請 求被告應給付原告78,203元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則以：
（一）緣原告起訴主張其所有位於晶棧社區門牌號碼為新北市○ ○區○○路000號6樓之房屋（下稱系爭房屋），於104年 11月1日起至106午10月30日止委由被告公司代管租賃事宜 ，主張被告未於租賃契約終止後返還押租金及餘匙等物云 云（詳見起訴書之內容），惟查：
（二）被告公司於92年間設立，因三峽北大特區內之房屋多係以 出租台北大學之學生為主要訴求，許多建案均會設計為套 房之方式吸引買家購屋出租獲利，為使屋主購入房屋後能 夠節省與租屋者磋商、締約之時間，被告公司在三峽地區 主要係經營房屋之代租業務，內容包含代替屋主與前來租 屋者介紹環境、締約、收取租金、代收水電網路費用等業 務，俾利屋主妥善運用時間，將財產之效益最大化，合先 敘明。
（三）經查，系爭房屋所在之晶棧社區即為三峽地區之套房管理 式之建物，該社區自建設完竣時起，60餘名之屋主中有約
九成之屋主均選擇被告公司做為代租房屋之仲介管理公司 ，長期委由被告公司經營該社區之代租代管業務，均係約 定以一般房屋仲介租賃所收取之報酬，即出租金額之十二 分之一做為被告公司仲介促成雙方締結租賃契約之酬金， 此情有原告與被告簽訂之委任契約為證，合作十餘年來並 無紛爭。
（四）原告於104年11月1日與被告公司簽訂被證一之委任契約， 委任期間為二年，106年10月中旬，原告即向被告公司表 明到期不願繼續委任被告公司，被告公司亦有秉持誠信原 則，妥善與原告終結原委任契約關係，並將款項及鑰匙退 還原告，原告竟不明究理，突然提起訴訟，實令被告詫異 ，僅得依法答辯，以維權益。
（五）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ；民事訴訟法第二百七十七條定有明文；而按主張常態事 實者，就其事實無庸舉證，主張變態事實者，應就變態事 實負舉證義務，此為舉證責任分擔原則。再者，民事訴訟 如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告 先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其 抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁 回原告之請求。
（六）又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主 張，如抗辯其不實，並提出新事實而為反對之主張者，則 原告對其反對之主張，亦應負證明之責，此乃舉證責任分 擔之原則；而原告於抗辯事實若無確實證明方法或僅以空 言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為原告不 利益之裁判（最高法院17年度上字第0917號、同院18年度 上字第2855號判例及同院72年度台上字第1036號、同院74 年度台上字第2143號判決意旨參照）。
（七）原告起訴狀所載事實，均屬子虛，毫無舉證、乃分就原告 起訴書內所載之各項請求，分述如下：
1、押租金之部分：
⑴按雙方所約定之委任契約第三點即有約定，被告公司所得 收取之報酬係以實際出租金額之1/12計算。蓋被告公司主 要係以為屋主招攬房客作為主要業務，當然係以屋主實際 因簽約所得收取之租金作為報酬計算基數，此乃房屋仲介 業界眾所周知之代租房屋報酬行情（即租屋簽約金額的1/ 12），被告公司僅係為了方便屋主每月收取租金，減省屋 主來回交付被告公司之報酬，始會於後段有收取租金時逕 行扣除之約定，此僅為約定交付報酬之方法，並非代表被 告公司僅得於房客每月租金交付時始會產生委任報酬債權
。不論其名稱為仲介費、委住報酬，此等被告所得收取之 勞務對價早已清楚約定於委任契約上，應不致有所爭議。 ⑵經查，原告與被告公司間委任契約到期後，被告公司早已 於106年12月7日結算所應交付予原告代為保管之款項，並 且扣除被告公司所應收取之報酬以及相關代墊之雜項費用 後，退還39,856元至原告於玉山銀行之帳戶，此情有結算 表以及匯款憑條可稽，故原告此部分之主張應無理由。 ⑶況查，被告公司為原告招攬之房客中，甚至有106年8月始 行簽約之租約，如若原告所主張係以實際收取之金額計算 ，則被告公司豈非該份租約僅得收取二個月之委任報酬， 實非雙方締結委任契約之本意，顯見雙方於締結委任契約 之時，早已明確約定係以租約上所載出租金額之1/12作為 被告公司之委任報酬，至屬灼然。
2、預收房租及水電費之部分：
被告公司自始至終均無向原告預收過任何房屋及水電費用 ，此部分之費用均係當費用產生後向承租人收取，原告此 部主張亦屬子虛，被告否認之。
3、鑰匙歸還之部分：
⑴自接獲原告通知不願繼續委任被告公司後，被告公司即有 不斷通知原告得隨時至被告公司之管理室取回其母鑰匙（ 母鑰匙係用以設定原告所有房屋內所有隔間門之主鑰匙） ，原告均不願至被告公司管理室取回，被告公司無奈之下 始於106年12月7日已掛號郵寄之方式將原告之母鑰匙寄回 ，此情有郵局掛號執據可稽，是原告之房屋鑰匙早已退還 原告，原告此部之主張亦屬無據。
⑵況查，原告所有房屋內之六間隔間，被告公司均有秉持善 良管理人之注意義務，盡力在雙方委任契約到前期為原告 招攬房客，希求原告在委任契約中終結後，能夠仍有一段 時間能夠繼續收租不必自行招攬房客，另方面亦可維持被 告公司於三峽在地之口碑，是於委任契約終止後，原告所 有系爭房屋內之六間隔間均有房客居住於其內，且剩餘租 約仍有七至十個月不等，六間隔間內之每一位房客均有房 間之鑰匙，六位房客均得自由進出，原告實無理由必須以 破壞門鎖之方式更換該房屋之門鎖設備，是被告爭執原證 四第二頁所附換鎖單據之形式上真正。
（八）綜上所述，原告起訴主張所憑證據尚有疵累，難謂已善盡 舉證之責，懇請鈞院賜判如訴之聲明，以障被告權利等語 置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。四、原告主張之事實，業據其提出建物所有權狀、房屋租賃委任 契約、郵局存證信函、押租金明細表、家具設備清單、換鎖
收據等件影本為證，被告固不否認原告確實有委由其代為出 租、管理系爭房屋，惟就原告之請求則以前詞置辯，並提出 房屋租賃委任契約、被告將押租金退還之結算表、押租金退 還之匯款憑條、郵局掛號執據為證，是本件所應審酌者為原 告請求是否有理由？經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任 ，民事訴訟法第277條有明文規定；又主張法律關係存在 之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負 舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告 負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實 為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證 據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第 917號判例要旨參照）。
（二）原告請求返還預收租金部分：
原告主張被告預收租金24,800元乙節，為被告所否認之， 揆諸前開說明，原告就此有利於己之事實，自應舉證以證 明。經查，原告雖提出建物所有權狀、房屋租賃委任契約 、郵局存證信函、押租金明細表影本為證，惟前述證據均 不足以證明被告有向房客預收租金，原告復未提出其他任 何證據以實其說，依法自難為有利於原告之認定，是原告 請求被告返還預收租金24,800元，即屬無據。（三）原告請求退還押租金部分：
原告主張被告於契約屆滿後，尚未退還原告押租金72,800 元乙節，為被告所否認，並辯稱被告早已於106年12月7日 結算所應交付予原告代為保管之款項，扣除被告所應收取 之報酬及相關代墊之雜項費用後，退還39,856元至原告帳 戶內云云，亦提出結算單、匯款憑條為證，而原告未就此 具狀表示意見，堪信被告主張其已返還押租金予原告乙節 堪以採信，是原告請求被告返還押租金72,800元，為無理 由。
（四）原告請求給付換鑰匙費用部分：
原告主張因被告拒不交出建商當初交付原告之房門母鑰匙 ，造成原告被迫請鎖匠另換新鎖、加打鑰匙花費共計10, 500元，自得向被告請求賠償云云，業經被告否認，並抗 辯已於106年12月7日以掛號將系爭房屋設定鑰匙寄還原告 。則依前諸見解，應由原告舉證被告拒絕返還鑰匙此有利 於己之事實負舉證責任，然原告並未提出相關證據以實其 說，自難認被告就原告另行更換鎖匙之情節有何可歸責之 處，是原告請求被告給付更換鎖匙所受損害10,500元，為 無理由。
（五）原告請求給付維修基金部分：
原告主張其於系爭委任契約終止後修繕系爭房屋支出維修 基金15,357元，應由被告賠償，惟遭被告否認，是依判例 要旨，應由原告就被告有毀損及污損原告建物及原告有支 出修繕費等情舉證以實其說。惟查，原告並未提出任何證 據以實其說，是原告請求被告應賠償其維修基金15,357元 ，亦屬無據。
五、從而，原告本於委任契約及不當得利之法律關係，請求被告 給付原告78,203元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 108 年 5 月 1 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 5 月 1 日
書記官 謝淳有
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