臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
107年度板小字第3731號
原 告 李美梅即板橋區自強新村第七分區管理負責人
訴訟代理人 姚郁芬
李聖
被 告 梁國禎
訴訟代理人 梁凌豪
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國108年5月8日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、查本件原告雖具名為「板橋區自強新村第七分區管理委員會 」，惟核諸其提出之組織證明係「公寓大廈管理負責人報備 證明」，復依原告主張陳述其係與其他分區「管理委員會」 合併共組「板橋區自強新村管理委員會」，及其提出板橋區 自強新村第一至第十一分區管理委員會住戶規約暨板橋區自 強新村管理委員會組織章程、板橋區自強新村第七分區管理 委員會報備資料稽之，原告僅係該分區被推選之住戶一人， 並無其他管理委員，故原告依公寓大廈管理條例規定，僅足 認係該分區之管理負責人，而非屬管理委員會組織，爰更正 本件原告為李美梅即板橋區自強新村第七分區管理負責人， 合先敘明。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第25 5條第1項3款定有明文。本件原告起訴聲明請求：被告應給 付原告新臺幣（下同）47,600元及以未繳金額之年息百分之 10計算之遲延利息，嗣原告於民國108年1月23日言詞辯論當 庭變更聲明為：被告應給付原告47,600元及自支付命令狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，核 屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。三、原告起訴主張：
（一）緣被告係原告管理之社區內新北市○○區○○○村0000號 2樓之區分所有權人，依本社區住戶規約規定，住戶每月 應繳納管理費350元，每二個月收取一次，如未按期繳納 ，且累計達4個月欠繳者，除停止其選舉權及被選舉權外 ，原告管理委員會得訴請其給付應繳管理費金額，及另收 取按未繳金額之年息10％計算之遲延利息，訴請費用並應
由該區分所有權人負擔。詎被告自96年3月1日起至107年6 月30日止，均未繳納管理費，合計共欠繳47,600元（350 元×136個月），經原告屢次催告，被告仍置之不理。為 此爰原告依公寓大廈管理條例第21條之規定提起本訴，求 為判決：被告應給付原告47,600元及自支付命令狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。（二）對於被告抗辯之陳述：
1、被告辯稱：「先確定地基位置，是否合乎管理條例與建築 法第十一條，成立管理委員會之基本要件。（檢附被告建 物使用執照可明確註明所有房屋是獨立建戶），與公寓大 廈管理條例之規定不符。」云云。按「公寓大廈：指構造 上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分 為數部分之建築物及其基地。」，公寓大廈管理條例第3 條第1款定有明文，又按「多數各自獨立使用之建築物、 公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之 集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」，公寓 大廈管理條例第53條亦定有明文，查原告即「板橋區自強 新村第七區管理委員會」係由新北市板橋區自強新村73、 73- 1、74、74-1、75、75- 1、76、76- 1、77、77-1號5 層樓住戶及新北市板橋區自強新村68、68- 1、69、69- 1 、70、70-1、71、71-1、72、72-2號4層樓住戶（附件1) 依公寓大廈管理條例之相關規定，共同推舉召集人召開區 分所有權人大會決議成立之管理組織，並向主管機關予以 報備（附件2)，因此，被告上揭所辯原告之成立與公寓大 廈管理條例之規定不符一節，委不足採。
2、被告辯稱：「管理委員會之先，依規定邀集同基地建物相 連，有共同使用的建物之所有權人會議，研議成立大會討 論有關共管理事項以增進彼此之間利益，經全體同意作成 決議案，然後報請主管機關核准在案。未依公寓大廈管理 條例第二十五及同法第五十五條規定，程序辦理。本戶從 未參與開會相關事項，何以把被告列為會員，又要以分區 名義收取管理費，況且，本獨棟之分區所有權人並未成立 管理委員會，何來的同意加入自強新村管理委員會，依法 不合，被告無給付管理費用之義務。」云云。按「本條例 施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依 第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一 次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人 ，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」，公寓大廈管 理條例第55條第1項定有明文，又按「第五十五條第一項 所定報備之資料如下：一成立管理委員會或推選管理負責
人時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。 二成立管理委員會或推選管理負責人時之區分所有權人會 議會議紀錄或推選書或其他證明文件。」、「直轄市、縣 （市）主管機關受理前項報備資料，應予建檔。」，公寓 大廈管理條例施行細則第8條亦定有明文。本件原告係依 公寓大廈管理條例之相關規定成立，並向主管機關予以報 備，已如前述，被告縱未參與開會相關事項，亦屬區分所 有權人之一員，自應受區分所有權人會議決議及規約之拘 束，而負有繳納管理費之義務，被告之上揭所辯，並不可 採。
3、被告辯稱：「依原告主張事實，其代表之第七區已與其他 分區合併，由板橋區自強新村管理委員會共同管理，則依 法自應由該合併共同管理之板橋區自強新村管理委員會行 使自強新村管理費請求權，原告自以第七區名義，時則僅 為該分區之管理負責人，向被告請求給付自強新村管理費 ，亦與其間法律關係未合。原告私自擅為亂收費，顯然法 律無依據。我合理的懷疑，強行向我收取管理費，已觸犯 刑法、偽造文書、及欺詐罪嫌。」云云。查，原告即「板 橋區自強新村第七區管理委員會」係依公寓大廈管理條例 之相關規定成立，並向主管機關予以報備，至於各分區管 理委員會所共同成立之板橋區自強新村管理委員會，僅係 基於合作管理事務之便利所組織而來，各分區管理委員會 並未各自召開區分所有權人會議決議合併成立板橋區自強 新村管理委員會，並向主管機關報備，從而，板橋區自強 新村管理委員會並非合法之組織，自無當事人能力，被告 積欠管理費仍應由原告起訴請求，被告之上揭所辯，毫不 足採。
4、被告辯稱：「區公所備案僅是形式上審查，內容是否合法 ，並未進入實質審查，所以僅為報備，不是核准成立之管 理委員會之依據，原告所提出並不足以證明經合法核准成 立管理委員會，以臻明確。」云云。按「本條例施行前已 取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五 條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所 有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直 轄市、縣(市）主管機關報備。」，公寓大廈管理條例第 55條第1項定有明文，又按「第五十五條第一項所定報備 之資料如下：一.成立管理委員會或推選管理負責人時之 全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。二.成 立管理委員會或推選管理負責人時之區分所有權人會議會 議紀錄或推選書或其他證明文件。」、「直轄市、縣（市
）主管機關受理前項報備資料，應予建檔。」，公寓大廈 管理條例施行細則第8條亦定有明文。本件原告即「板橋 區自強新村第七區管理委員會」既係依公寓大廈管理條例 之相關規定成立，並向主管機關予以報備，自屬合法，被 告之上揭所辯，實不可採。
5、依公寓大廈管理條例第21條規定：區分所有權人或住戶積 欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負 責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延 利息。被告為板橋區自強新村第七分區管理委員會之區分 所有權人，擁有坐落於新北市○○區○○○村00號4F之2 樓建築物所有權，惟自96年3月1日至107年6月30日止，累 積未繳社區管理費，共計47,600元，加計10%利息。 6、依公寓大廈管理條例第29條之規定，公寓大廈『應』成立 管理委員會或推選管理負責人，其立法精神主要是希望社 區有凝結力，讓社區成立管理委員會或推選管理負責人， 能有基本管理能力與運作。本社區自成立後依法每年召開 區權人會議（詳見證物2：107年區權人會議紀錄及簽到本 、96年第1、2次區分所有權人會議記錄及簽到本）。本社 區（聯合其他分區）聘僱10名員工（包含社區安管人員6 名，24小時負責社區安管及巡邏，清潔員2名負責協助丟 垃圾上垃圾車，清潔員1名負責清潔巷道，總幹事一名負 責社區每月財報及各行政事務）；提供自強新村所有住戶 使用之社區APP、管委會辦公室區有免費WIFI、社區有卡 拉OK供全體住戶娛樂、代收包裹、24小時執行警衛巡邏維 護居家安全、每周6日清潔巷道、協助垃圾&資源回收分類 、清運、廚餘堆肥處理…等工作；未來管理委員會希望推 動社區人文關懷等。目前社區每月（每戶）收管理費350 元（共維持20年）。但因管理費用逐年增高，於107年區 權人會議上通過調整每月（每戶）管理費由350元調整到 400元，並於107年7月1日起實施，由此可證107年6月（含 6月）以前之管理費為350元（詳見證物2：107年區權人會 議紀錄、證物3：員工值勤照片）。
7、鈞院107年度板小字第3528號、107年度板司小調字第3487 號、102年度司板小調字第740號、102年度司板小調字第 781號、102年度板小移調字第128號、102年度板小移調字 第135號、102年度司板小調字第779號等皆為本村請求給 付社區管理費成功之案例，請鈞院調閱卷可供參酌（詳見 證物4）。
8、自強新村於68年6月3日成立「自強新村守望相助委員會」
，75年管委會依「台灣省各縣市推行守望相助實施要點」 向台北縣警察局板橋分局申請成立核備在案，成為合法之 社區組織。84年「公寓大廈管理條例」通過實施，經第16 屆管委會委員會議通過，於96年1月27日及同年月10日兩 次依法召開「區分所有權人會議」，以合於『公寓大廈管 理條例』之法定管理委員會。基於法律規定程序之限制與 繁瑣，將全區劃分為9個分區，95張集合式住宅建照須分 別計算。終在區分所有權人的意願與共識下，會議進行相 當順利，並在當時板橋市市長江惠貞支持協助下，於97年 7月完成報備程序（證物5、6）。
9、綜上所述，被告未繳管理費卻享受社區住戶各項服務，如 安管人員巡邏維護居家安全、清潔巷道…等。為此敬請鈞 院對被告促其清償所欠繳費用，以保障社區全體住戶之權 益。
四、被告則以：
（一）本件應先確定地基位置，是否合乎管理條例與建築法第11 條，成立管理委員會之基本要件（檢附被告建物使用執照 可明確註明所有房屋是獨立建戶），與公寓大廈管理條例 之規定不符。
（二）管理委員會之先，依規定邀集同基地建物相連，有共同使 用的建物之所有權人會議，研議成立大會討論有關共管理 事項以增進彼此之間利益，經全體同意作成決議案，然後 報請主管機關核准在案。未依公寓大廈管理條例第25條及 同法第55條規定，程序辦理。被告從未參與開會相關事項 ，何以把被告列為會員，又要以分區名義收取管理費，況 且，本獨棟之分區所有權人並未成立管理委員會，何來的 同意加入自強新村管理委員會，依法不合，故被告並無給 付管理費之義務。
（三）依原告主張之事實，其代表之第七區已與其他分區合併， 由板橋自強新村管理委員會共同管理，則依法自應由該合 併共同管理之板橋自強新村管理委員會行使自強新村管理 費請求權，原告自以第七區名義，時則僅為該分區之管理 負責人，向被告請求給付自強新村管理費，亦與其間法律 關係未合。原告私自擅為亂收費，顯然法律無依據。被告 合理的懷疑，原告強行向被告收取管理費，已觸犯刑法之 偽造文書及詐欺罪嫌。
（四）區公所備案僅是形式上審查，內容是否合法，並未進入實 質審查，所以原告僅為報備，不是核准成立之管理委員會 之依據，原告所提出並不足以證明經合法核准成立管理委 員會，以臻明確。
（五）鈞院95年度板小字第5012號、新北院清民板101司板小調 字第1950號、102年度板小字第1547號、103年度小上字第 29號等案件，均是類似請求管理費之案例，原告均受敗訴 判決在案，請調卷可供參酌。
（六）案依內政部發布之公寓大廈管理組織申請報備處理原則明 訂，公寓大廈管理組織應以建築法第11條規定之一宗基地 即其建築物為範圍，但被告所居之自強新村內土地建物並 非同一時期、同一件建照所建築者，並不符合上述規定， 原告任意劃定範圍成立，其組織及程序並不合於法，況且 自強新村內尚有其它個別獨立成立之管理委員會，不屬原 告管委會或板橋區自強新材管理委員會。
（七）原告不得片面自行將被告區分所屬連棟公寓劃入其管理範 圍，需經其個別區分所有權人會議，成立一管理組織，召 開個別區分所有權人及全體區分所有權會議，其召集人仍 需符合大廈管理條例第25條第3項規定，始得召開，需由 被告區分所屬上述連棟公寓依法自行召開區分所有權會議 ，作成決議同意合併，在與原告所代表之其它獨立建築物 或公寓大廈，召開全體區分所有權會議，決議成立一管理 組織，原告始得依法管理被告區分所有屬該公寓。原告亦 未經合法程序將被告所屬公寓合併於其管理組織，其請求 被告給付管理費自屬無據。被告區分所有所屬連棟公寓， 雖係於原告自行主張之自強新村第七分區範圍，然係可獨 立適用公寓大廈管理條例成立管理組織，僅係本獨棟之分 區所有權人並未成立管理委員會，何來的同意加入自強新 村第七區管理委員會，依公寓大廈管理條例第25條，依法 程序不合。
（八）查公寓大廈管理委員會之成立，應以建築法第11條所稱一 宗基地即其建築物為範圍而為之。即一個管委會得管理組 織之範圍，原則上僅限於「一宗基地即其建築物」。對此 ，原告基於公寓大廈管理條例第53條「多數各自獨立使用 之建築物、公寓大廈，其共用設施之使用與管理具有整體 不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定 」。原告主張其有權管理組織「一宗基地以上，及其建築 物」，然卻未論證依該條文，何謂「其共同設施之使用與 管理具有整體不可分性之情形」。
（九）板橋區自強新村住塊住宅區域，典型開放式住宅區域，有 6個出入口與毗鄰富邦住宅區、光華新村就佔有3個公用出 入口，自強新村管委會私自劃分成立為1～10組自強新村 管理委員會(原告附件1)，但各分區管理委員會裡，成立 獨立管理委員會就有：第1分區的祥福公寓大廈管理委員
會、第4分區的自立、祥和公寓大廈管理委員會、第5分區 的祥玉、祥富公寓大廈管理委員會，第6分區的和諧、祥 皓公寓大廈管理委員會，第7分區的福宜公寓大廈管理委 員會。各分區裡竟有2～3組獨立之管理委員會。第七區管 理委員會尚有福宜大廈管理委員會。本獨棟（四層樓公寓 ）目前也已在籌備成立公寓大廈管理委員會中。（十）按公寓管理條例實施細則第12條規定：「本條例第53條所 訂其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區 ，指下列情形之一：依建築法第11條規定之一宗建築基地 。二：依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26 日修正實施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範 圍內之地區。三：其它經直轄市、縣（市）主管機關認定 其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」。（十一）再查，本案並無符合上開公寓大廈管理條例實行細則第 12條所規定第一、二、三項之情形。是故，原告主張得 依公寓大廈管理條例第53條將被告住宅單元納入管理組 織之範圍，實無可採，依法無權向被告主張給付管理費 等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負 擔。
五、原告主張之事實，固據提出公寓大廈管理組織報備證明、新 北市板橋區公所函、存證信函、管理費催繳通知單、板橋市 自強新村第1至第11分區管理委員墜戶歸約、板橋市自強新 村管理委員會組張章程、自強新村平面圖、板橋區自強新村 欠繳住戶本金及利息合計明細表、板橋區自強新村第七分區 管理委員會區分所有權人會議記錄、板橋市自強新村第7分 區管理委員會公告、警衛巡邏表、社區巡邏及清潔照片、臺 灣新北地方法院板橋簡易庭107年度板小字第3528號和解筆 錄、臺灣新北地方法院板橋簡易庭102年度司板小調字第740 號調解筆錄、臺灣新北地方法院板橋簡易庭102年度司板小 調字第781號調解筆錄、臺灣新北地方法院板橋簡易庭102年 度板小移調字第128號調解筆錄、臺灣新北地方法院板橋簡 易庭102年度板小移調字第135號調解筆錄、臺灣新北地方法 院板橋簡易庭102年度司板小調字第779號調解筆錄、台北縣 警察局板橋分局書函等件影本各乙份為證，惟被告則以前揭 情詞置辯。是本件所應審酌者為被告所辯是否足採？（一）按首揭所述，本件原告雖非管理委員會，僅係管理負責人 ，惟依公寓大廈管理條例第40條準用同條例第38條第1項 規定，原告於本件訴訟仍有當事人能力，先予敘明。（二）次按本條例之「公寓大廈」，指構造上或使用上或在建築 執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及
其基地；又「區分所有」，指數人區分一建築物而各有其 專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；另多 數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用 與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準 用本條例之規定，公寓大廈管理條例第3條第1款、第2款 、第53條分別定有明文。另按「本條例第53條所定其共同 設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列 情形之一：一依建築法第11條規定之一宗建築基地。二依 非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施 行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區 。三其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之 使用與管理具有整體不可分割之地區。」，公寓大廈管理 條例施行細則第12條亦定有明文。是依上揭規定，適用公 寓大廈管理條例規定之客體範圍，原則上係以由數人區分 所有之單一獨立建築物為適用範圍，其次多數獨立使用之 建築物，於其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之 集居性質者，亦得準用。
（三）本件原告主張收取系爭管理費之被告上址72-1號2樓區分 所有部分，依兩造之陳述及原告提出之上開建物登記謄本 、自強新村之平面圖所示，堪認被告區分所有部分，係屬 新北市○○區○○○村00號、72之1號、72之2號連棟四層 每層三戶之公寓建築物，是依公寓大廈管理條例規定，自 應以該四層連棟公寓為單獨適用公寓大廈管理條例規定範 圍，因此有關被告區分所有部分應適用公寓大廈管理條例 有關住戶權利義務、管理組織等規定，原則上均應以該連 棟公寓為範圍，雖另依該條例上揭規定，亦得與相互比鄰 具有不可分割關係之其他獨立建築物、公寓大廈，成立合 併之管理組織及執行管理維護事務，惟仍須經其個別區分 所有權人會議，作成決議同意合併後，再召開全體區分所 有權人會議，成立一管理組織，又其召開個別區分所有權 人及全體區分所有權會議，其召集人仍須符合同條例第25 條第3項規定，始得召開。
（四）本件原告雖主張被告為其管理之自強新村第七分區之區分 所有權人，依法及規約，有義務繳納管理費云云，然為被 告否認，並抗辯上開意旨，主張其並無參加原告主張之管 理分區，原告亦未經合法將被告所屬公寓合併於其管理組 織，其請求被告給付管理費自屬無據。經查，依上述規定 及說明，被告區分所有所屬上開連棟公寓，雖係於原告自 行主張之自強新村第七分區範圍，然係可獨立適用公寓大 廈管理條例成立管理組織，僅係尚未個別報備成立管理組
織，原告縱係其他獨立建築物或公寓大廈合法成立之管理 組織，亦不得片面自行將被告區分所屬連棟公寓劃入其管 理範圍，而應按上述程序，須由被告區分所屬連棟公寓依 法自行召開區分所有權人會議，作成決議同意合併，再與 原告所代表之其他獨立建築物或公寓大廈，召開全體區分 所有權人會議，決議成立一管理組織，原告始得依法管理 被告區分所有所屬該公寓，並據以請求被告負擔給付管理 費，然依原告提出之上開報備資料，僅係原告片面通知召 集包含被告區分所有所屬該棟公寓住戶，召開區分所有權 人會議，核諸於法顯有未合，自難認被告區分所有所屬該 棟公寓已同意合併同屬原告管理，依此原告據以請求被告 給付系爭管理費及遲延利息，即非有據。
（五）再者，依原告主張事實，其代表之第七分區已與其他分區 合併由板橋區自強新村管理委員會共同管理，則依法自應 由該合併共同管理之板橋區自強新村管理委員會行使系爭 管理費請求權，原告自以第七分區名義，實則僅為該分區 之管理負責人，向被告請求給付系爭管理費，亦與其間法 律關係未合，依此亦難認有據。
六、從而，原告本於公寓大廈管理條例第21條等規定，請求被告 給付原告47,600元及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之10計算之利息，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。八、本件係小額訴訟事件，應依民事訴訟法第436條之19第1項之 規定，確定本件訴訟費用額為1,000元，由敗訴之原告負擔 。
中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
書 記 官 謝淳有