最高法院民事判決 107年度台上字第1023號
上 訴 人 楊殿鐸
訴訟代理人 林美倫律師
陳勵新律師
被 上訴 人 徐秀景
徐怡楓
上 列一 人
訴訟代理人 廖宸和律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國105 年
6月8日臺灣高等法院第二審判決（105 年度重上字第14號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國77年3 月9 日，及21日，分別與訴外人即原地主趙若峰（委託楊生泰），及梁玉錦（下稱原地主），就原判決附表（下稱附表）編號1-3 ，及4-8 所示農地（下合稱系爭土地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。因無自耕能力，受限於斯時土地法第30條之規定，無法辦理所有權移轉登記，伊乃委託伊子即訴外人楊台生將辦理所有權移轉登記之相關文件交付訴外人葉名峯（原審誤載為葉銘峯）辦理登記。葉名峯於81年12月7 日擅自將之交付訴外人薛嘉峰，由薛嘉峰簽立保管條，待將來辦理所有權移轉登記。詎薛嘉峰徵得具自耕能力之被上訴人徐秀景同意，將系爭土地於附表「登記取得所有權時點」欄所示之日期，以買賣為原因，移轉登記與徐秀景，並由徐秀景提供該土地為擔保，向臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）、合作金庫商業銀行股份有限公司（改制前為中國農民銀行，下稱合庫銀行），於附表「設定抵押權登記時點」欄所示之日期，設定抵押權與該2 家銀行，貸得款項共新臺幣（下同）650 萬元全數交付薛嘉峰。伊至91年間得知上情，即對葉名峯、薛嘉峰、徐秀景提起刑事自訴。徐秀景明知其僅為人頭，伊方為實際出資購買系爭土地之真正所有權人，且薛嘉峰未受伊委託辦理土地所有權移轉登記及貸款事宜，仍以贈與（下稱系爭贈與）為原因，於92年4 月29日將系爭土地所有權移轉登記與被上訴人徐怡楓（下稱系爭贈與所有權移轉登記），所犯使公務員登載不實，及與徐怡楓共同侵占爭土地，均經刑事法院判處罪刑確定。伊出資購買系爭土地為真正所有權人，被上訴人共同侵占系爭土地，係故意不法侵害伊之所有權，亦係無法律上原因受有利益，伊得依民法第184條第1項前段、第185條第1項、第767 條規定為請求；又徐秀景既自承其係基於借名登記關係登記為系爭土地名
義人，該借名登記關係顯係存在其與原地主間，伊自得代位原地主終止借名登記關係，類推適用民法第549條第1項、第550 條、第541條，及依第179條規定為請求，爰以先位聲明，請求徐怡楓移轉登記系爭土地所有權與徐秀景，徐秀景再將之移轉登記與伊。被上訴人共同侵占系爭土地，致伊受有該土地按公告現值計算之損害，共1,126萬8,250元，伊亦得依民法第184條第1 項、第2項及第179 條規定，以備位聲明一，請求被上訴人連帶如數給付，及自104年8月7 日起加付法定遲延利息。另被上訴人間之系爭贈與及系爭贈與所有權移轉登記，亦係通謀虛偽意思而無效，徐怡楓負有回復原狀之義務。伊為徐秀景之債權人，得代位徐秀景，請求徐怡楓塗銷系爭贈與所有權移轉登記，爰於原審為訴之變更（一審依民法第184條第1項前段、第185條第1項、第213 條、第87條第1項、第179條、第767 條規定為請求），依民法第87條第1項前段、第113條、第242 條規定，以備位聲明二，求為命徐怡楓塗銷系爭贈與所有權移轉登記，回復為徐秀景名義所有，徐秀景再移轉與上訴人之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
被上訴人徐秀景則以：刑事法院判決伊行使使公務員登載不實罪，與民事借名登記契約或委任之關係不符。伊不認識原地主，自無可能與其成立借名登記契約。伊對上訴人與薛嘉峰間糾葛並無所悉，僅礙於情面應允薛嘉峰登記為系爭土地所有權人。薛嘉峰提出該土地完整過戶資料，具有權代理之外觀，上訴人應負表見代理之授權人責任，而與伊成立借名登記契約，且其性質為委任關係。系爭買賣契約違反修正前土地法第30條之強行規定，為無效，上訴人對系爭土地並無任何權利。縱系爭買賣契約有效，上訴人從未登記為系爭土地所有權人，仍非所有權人，其僅係買賣契約之債權人，應舉證證明伊有侵害其債權之情事等語。被上訴人徐怡楓另以：伊未曾與上訴人、薛嘉峰及原地主接觸，無任何法律關係。薛嘉峰辦理系爭土地貸款時曾向徐秀景承諾若無法清償貸款，系爭土地任由徐秀景處分。徐秀景因無力償還貸款向伊借款共約1,600 萬元，俾免系爭土地遭拍賣。伊為適法之無因管理行為，及因受委任而支出必要費用。上訴人受有不當得利，若欲請求返還系爭土地，伊得為同時履行抗辯權等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，及在原審變更之訴，無非以：上訴人先後於77年3月9日、21日，與楊生泰、梁玉錦簽訂系爭買賣契約，因無自耕能力無法辦理所有權移轉登記，遂委任葉名峯辦理所有權移轉登記事宜，並授權楊台生與葉名峯聯繫後續登記工作，另將所有權移轉登記相關文件交與葉名峯。嗣葉名峯再將之交付薛嘉峰，且未經上訴人或楊台生同意，即與薛嘉峰簽訂承買協議書，授權薛嘉峰辦理所有權移轉登記
事宜。其後薛嘉峰經未實際買受系爭土地之徐秀景同意，於83、84年間，將該土地所有權移轉登記在徐秀景名下，徐秀景再於84、85年間，提供系爭土地向土地銀行、合庫銀行抵押貸得共 650萬元，全數由薛嘉峰取得。上訴人於91年間提起刑事自訴，徐秀景就未出資登記為系爭土地所有權人之行為，經刑事法院以共同連續行使使公務員登載不實公文書，判處罪刑確定（臺灣高等法院94年度上訴字第2607號）。上訴人並提起刑事附帶民事訴訟，經臺灣臺北地方法院以94年度重訴字第939 號判決，命徐秀景與葉名峯連帶給付上訴人780萬元確定（下稱第939號民事判決）。又徐秀景向徐怡楓借款繳納貸款，為保證該借款債務之清償，以贈與為原因，於92年4 月29日將系爭土地所有權移轉登記與徐怡楓，經刑事法院以其與徐怡楓共犯侵占罪，判決有罪確定（臺灣高等法院103 年度上易字第1401號）等事實，為兩造所不爭。上訴人依系爭買賣契約買受系爭土地，於簽約時不具自耕能力，依修正前土地法第30條規定，無從登記為所有權人。該買賣契約第10條既未敘明應移轉登記與有自耕能力之第三人，亦無雙方預期系爭土地變為非農地或上訴人日後取得自耕農身分或不受法律限制後，再為移轉登記，且上訴人主張未曾同意將系爭土地登記在徐秀景名下，足見系爭買賣契約係以不能之給付為標的，依民法第246條第1項前段規定為無效。上訴人未登記為系爭土地所有權人，第939 號民事判決認定該土地為其所有，有違法令，且該判決亦未論述系爭買賣契約是否無效，於本件無爭點效可言。上訴人並非系爭土地之所有權人，無從主張其所有權受侵害。上訴人對原地主僅有回復原狀請求權，並無系爭買賣契約之任何債權，其復未證明原地主與徐秀景間成立借名登記契約，自無從代位原地主終止該借名登記契約。是以上訴人先位聲明，請求徐怡楓移轉登記系爭土地所有權與徐秀景，徐秀景再將之移轉登記與伊，自屬無據。上訴人主張徐秀景將系爭土地所有權移轉登記與徐怡楓，共同侵占其所有權及買賣契約之債權，亦屬無據，其備位聲明一，請求被上訴人連帶賠償1,126萬8,250元本息，為無理由。再按他人所有非屬不融通之物者，仍可為贈與或信託讓與擔保之標的。縱徐秀景明知系爭土地非其所有，仍無從遽認其將該土地移轉登記與徐怡楓，無贈與或信託讓與擔保之意。上訴人以被上訴人共同侵占，主張被上訴人間之系爭贈與及系爭贈與所有權移轉登記，均屬通謀虛偽意思表示，仍無可採。其以備位聲明二，請求徐怡楓塗銷系爭贈與所有權移轉登記，回復為徐秀景名義所有，徐秀景再移轉登記與上訴人，仍屬無據等詞，為其判斷之基礎。
按當事人訂立之契約真意發生疑義時，法院應通觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為
推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。查系爭買賣契約第10條雖約定：「本件產權移轉登記時之取得人名義，任由甲方（買方，指上訴人）指定，乙方（出賣人）不得異議」（見一審卷㈠第181 、234 頁），未記載登記予任何或特定有自耕能力之第三人。惟參之該契約文末「買賣不動產標示」欄載明買賣標的之地目為旱地或林地（同上卷第182-183、235頁），且依徐秀景所犯行使使公務員登載不實罪之刑事確定判決（臺灣高等法院94年度上訴字第2607號）事實欄所載：楊殿鐸於77年3 月間經由吳清早介紹購買黃文明…楊生泰、梁玉錦、陳溢寶等人所有坐落新竹縣芎林鄉鹿寮坑段之農地，委任代書陳鴻燕與上開土地所有人簽訂不動產買賣契約書及土地所有權移轉登記事宜，迄同年6 月間因楊殿鐸遲遲未能提出自耕能力證明，陳鴻燕遂不願辦理而終止委任契約。葉名峯開設土地代書事務所，受楊殿鐸委任接續辦理上開土地所有權移轉事宜，77年 6月至12月間已辦妥土地所有人於土地登記申請書、制式土地買賣所有權移轉契約書及增值稅免稅聲請書等文件，並收受土地所有人交付之印鑑證明書、自耕能力證明書、土地所有權狀及增值稅繳款單等資料，楊殿鐸將土地價金之尾款全數交付土地所有人等語（見一審附民卷第22頁）。再佐以葉名峯帶同薛嘉峰所找商借名義充作土地所有權移轉登記之人頭陳在中、陳在權、陳在富、林文祺、謝照釗、徐秀景，均為有自耕能力之人等情（同上卷第23、26頁），似見系爭土地原地主、上訴人及代書陳鴻燕，於系爭買賣契約簽訂時，均明知系爭土地為農地及上訴人無自耕能力。果爾，以上訴人購買之農地筆數甚多，面積龐大，已付清價金，其取得系爭土地之意願強烈；再審酌原地主交付所有辦理所有權移轉登記之相關文件，俾上訴人隨時得以辦理所有權移轉登記手續，而上訴人委任之葉名峯其後覓找有自耕能力之人為登記名義人等情，則能否謂系爭買賣契約之雙方當事人就契約第10條關於「取得人名義，任由上訴人指定」之約定，無移轉予上訴人指定有自耕能力之人，俾符合法律要求，而非致令其無效之真意？自滋疑問。此攸關系爭買賣契約是否以不能之給付為標的而無效，有詳予斟酌訂約當時之情形及其他一切證據資料之必要。原審未調查審認，逕認系爭買賣契約為無效，自嫌速斷。倘該買賣契約並非無效，系爭土地係由上訴人出資買受，徐秀景僅係提供名義登記為所有權人，既為兩造所不爭之事實，衡酌證人即代書余穎杰於徐秀景犯侵占罪之刑案第一審（臺灣新竹地方法院102 年度易字第184 號）中證述：「葉名峯帶著薛嘉峰，但都是薛嘉峰出面，薛嘉峰說他的老闆買了一些土地沒有自耕農身分，要找這邊的人辦過戶…徐秀景做人頭，薛嘉峰找到別人就轉走…薛嘉峰說老闆叫他來找的，徐秀景知道自己是人頭…老闆是楊殿鐸，薛
嘉峰當時有給我看地主簽約之正本買賣契約書」等語（見外放影卷第101頁反面-102 頁）；徐秀景亦於上開侵占罪刑案第二審陳述：伊沒有用土地，土地就荒廢在那裡，當時上面本來就有人在種植橘子，沒有跟他收租金（見一審卷㈠第98-99 頁），即其未對系爭土地為管理、使用或收益等情，則上訴人與徐秀景間就系爭土地有無借名登記之法律關係？即待釐清。苟上訴人為該借名登記契約之借名人，其已於第一審104年9月23日言詞辯論期日陳述：若借名登記關係存在於伊與徐秀景間，當庭向徐秀景終止該借名登記關係在卷（見一審卷㈡第59頁反面），與上訴人得否請求被上訴人返還系爭土地所有權所關頗切，原審未詳細審究，即遽為上訴人先位聲明不利之判決，亦有可議，應予廢棄。另原審就上訴人先位聲明為其不利之判決，既有可議，就備位聲明一、二之裁判即無可維持。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 22 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂
法官 滕 允 潔
法官 盧 彥 如
法官 林 金 吾
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日