臺灣臺北地方法院民事簡易判決
108年度店簡字第137號
原 告 楊年修
訴訟代理人 粘毅群律師
被 告 惠康百貨股份有限公司
法定代理人 朱秉志
訴訟代理人 詹德柱律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國108年4月11日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街0號2樓之2房屋騰空遷讓返還原告。其履行期間為陸個月。
被告應自民國一百零七年十二月十二日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬陸仟元。
訴訟費用新臺幣玖萬玖仟陸佰零肆元由被告負擔。本判決得假執行；被告就第一項如以新臺幣玖佰玖拾陸萬元、就第二項已屆期之各期以新臺幣捌萬陸仟元為原告預供擔保後，得各免為假執行。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：
㈠被告應將門號碼為臺北市○○區○○街0號2樓之2房屋遷讓 返還予原告。
㈡被告應自民國（下同）107年12月12日起至遷讓返還上開房 屋止，按月給付原告新臺幣（下同）86,000元。二、陳述：
㈠原告為門牌號碼臺北市○○區○○街0號2樓之2房屋（系爭 房屋）所有人，訴外人黃文淵為同址2樓之3房屋（下稱2樓 之3房屋）所有人。原告及訴外人黃文淵與被告於97年11月6 日簽訂「房屋租賃契約書」，及於97年12月12日簽訂「房屋 租賃補充協議書」（原證1），約定由被告向原告、訴外人 黃文淵承租系爭房屋及2樓之3房屋，租期自97年12月12日起 至102年12月11日止。復於租期屆滿前之102年8月20日簽訂 房屋租賃契約書（下稱系爭租約）（原證2），約定租期自 102年12月12日起至107年12月11日止，租金每月新臺幣（下 同）83,000元，原告可分配租金為4萬3,000元；押租金共21 萬元，原告可分配之押租金為11萬4,000元。 ㈡嗣被告於106年11月23日以（106）惠開字第145號函片面提 出自107年1月起，租金調降為5萬8,000元，並表示續約7年
云云（原證3）。原告收到該函後，旋即致電被告，表明無 法接受，租約到期後不再續約，並分別於107年10月8日、 107年10月29日、107年11月5日、107年11月20日多次發函予 被告，表明租期屆滿後不再續約將收回自用等意思表示（原 證4）。詎被告置之不理，租期屆滿後竟繼續占有使用系爭 房屋，並主張有優先續租權，拒絕返還予原告。 ㈢被告並無優先續租權：
⒈系爭租約第5條雖約定：「本租約期滿時，乙方如依約按 月付清租金，乙方得享有本約相同租期及相同條款之優先 續租權，租金及押租金另議。」，惟系爭租約係被告事先 擬定之定型化契約，原告僅能依該條款內容訂立租賃契約 ，屬定型化契約。易言之，原告對系爭租約之條文內容均 無可置喙，亦無協商空間，所有約款必須完全依照被告之 規定為之，原告實無議約能力，被告挾其經濟上優勢地位 ，在系爭租約擬定第5條優先續租權之單方利益條款，使 經濟弱勢之原告無磋商變更之餘地，顯失公平，依民法第 247條之1第3款、第4款規定，該條款條應屬無效。 ⒉系爭租約第5條約定「優先續租權」之真意，係指於系爭 租約期限屆滿，原告仍有意繼續出租，而被告亦有意繼續 承租，且兩造就租賃契約之必要之點（即租金）達成合意 時，則被告始享相同承租條件之優先續租權。被告發函單 方、片面調降租金為5萬8,000元，並延長續約期間為7年 （原證3），與被告主張享有「相同租期、相同條款」之 優先續租權之「租期5年」要件明顯不相符。甚者，所有 權人即原告之不動產出租收益權，亦為原告財產權之一種 ，租金及押租金之多寡，本諸契約自由之原則為之，受憲 法第15條之保障甚明，然被告濫用第5條優先續約權，意 圖損害原告之權利，並將租金提存，以「強迫中獎」、「 先上車候補票」之方式，顯未依誠實及信用方法為之，實 與誠信原則相悖。
㈣綜上，被告主張優先續租權，恣意繼續占有、使用系爭房屋 不還，核屬無權占有。被告無法律上之原因，占有使用系爭 房屋，致原告受有損害，爰依系爭租約第6條、第13條第2項 之約定及民法767、第455條、第179條之規定提起本訴，請 求被告應遷讓返還系爭房屋予原告，暨自107年12月12日起 至遷讓返還房屋止，按月給付原告86,000元。貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠被告於97年11月6日向原告及訴外人黃文淵承租系爭房屋及
2樓之3房屋，用以經營超級市場，租賃期間自97年12月12日 起至102年12月11日止（被證1-1）。上開租約屆滿後，於 102年8月20日再行續約，租期自102年12月12日至107年12月 11日止（被證1-2），並於系爭租約第5條約定租期屆滿時， 被告如依約按月付清租金，享有相同租期及相同條款之優先 續租權。
㈡被告於系爭租約屆至前，曾於106年11月23日發函予原告， 表達依約行使優先續租權之意思表示，並請原告考量經營環 境日趨嚴峻，酌予同意續約時調降租金等語（被證2）。被 告於107年10月2日再次發函予原告及訴外人黃文淵，表達被 告優先續租之意願（詳被證3-1、3-2），詎原告於107年10 月8日發函向被告表示於租約到期後不再續租之意思表示（ 被證4）。此後，被告再於107年10月18日函復原告表示行使 優先續租權（被證5），並轉知另一出租人即訴外人黃文淵 已同意續租之回覆（被告與訴外人黃文淵嗣後已於107年12 月19日訂立租約，詳被證6），然兩造歷經多次信函往返， 原告一再表示不願續租（被證7至11）。
㈢系爭租約第5條約定：「本租約期滿時，乙方如依約按月付 清租金，乙方享有本約相同租期及相同條款之優先續租權， 租金及押租金另議。」，係以「被告依約按月付清租金」為 停止條件。被告於租賃期間內均依約按月付清租金，並無拖 欠，被告取得優先續租權之停止條件業已成就，被告自得向 原告主張行使優先續租權。被告依系爭租約所享有之優先續 租權，並未以原告於租期屆滿時，另將系爭房屋出租予第三 人為前提。系爭租約第5條約定之優先續租權，意在使被告 得於租期屆滿後，有以原租約相同條件優先續租，故約定為 「乙方享有『本約』相同租期及相同條款之優先續租權。」 ，再參酌鈞院106年度北簡字第13447號判決意旨（見被證6 ），亦得反面推論：倘若兩造已於租約明載於租期屆滿時， 被告有以「本契約」相同條件優先續租之權，已得證明被告 依租賃契約所享有之優先續租權，並未以原告於租期屆滿時 ，另將系爭房屋出租予第三人為前提，如此解釋，始符合兩 造締約時之真意。
參、兩造不爭執與爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠原告為系爭房屋所有權人，訴外人黃文淵為同址2樓之3房屋 所有權人。
㈡被告於97年11月6日向原告及訴外人黃文淵承系爭房屋及2樓 之3房屋，用以經營超級市場，訂有租賃契約書及房屋租賃 補充協議書，約定租賃期間自97年12月12日起至102年12月
11日止。嗣於上開租約租期屆滿前之102年8月20日簽訂系爭 租約，約定租期自102年12月12日起至107年12月11日止續租 5年，每月租金83,000元（含個人租賃所得稅及健保補充保 險費），原告每月可分配租金為4萬3,000元，押租金共21萬 元，原告可分配押租金11萬4,000元，並於系爭租約第5條約 定：「本租約期滿時，乙方（即被告）如依約按月付清租金 ，乙方得享有本約相同租期及相同條款之優先續租權，租金 及押租金另議。」，有系爭租約在卷可佐（見本院卷第9、 11頁）。
㈢被告於系爭租約租期屆滿前，於106年11月23日發函予原告 及訴外人黃文淵，請求自107年1月起調降租金為58,000元（ 含稅，2人合計），並續約7年，有被告106年11月23日（106 ）惠開字第145號函在卷可參（見本院卷第63頁）。 ㈣被告於107年10月2日發函予原告及訴外人黃文淵，請求於系 爭租約期滿後續租及表達優先續租之意願，有被告107年10 月2日（107）惠開字第133號函可佐（見本院卷第65頁）。 ㈤原告於107年10月8日發函予被告，向被告表示因健保補充保 費、個人租賃所得稅等因素導致持有成本增加，擬於系爭租 約到期後不再續租之意思表示，並請被告於系爭租約到期後 儘速恢復房屋原狀。有原告107年10月8日函可佐（見本院卷 第69頁）。
㈥被告於107年10月18日以士林後港郵局第295號存證信函向原 告表示行使優先續租權，並轉知另一出租人即訴外人黃文淵 已同意繼續出租5年。其後兩造多次存證信函往來，原告一 再表示不願續予出租，被告則表示已行使優先續租權等情； 有歷次存證信函可參（見本院卷第81-89頁）。二、兩造爭執事項：
㈠原告主張系爭租約第5條優先續租權為被告擬定之定型化契 約單方利益條款，原告無磋商變更之餘地，顯失公平，依民 法第247條之1第3款、第4款之規定，該條款應屬無效，有無 理由？
㈡被告依系爭租約第5條約定主張優先續租權，原告應將系爭 房屋出租予被告，有無理由？
㈢原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，有無理由？ ㈣原告請求被告應自107年12月12日起至遷讓返還系爭房屋止 ，按月給付原告86,000元，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、原告主張系爭租約第5條優先續租權為定型化契約單方利益 條款，原告無磋商變更之餘地，顯失公平，依民法第247條 之1第3款、第4款之規定，該條款應屬無效，為無理由：
㈠按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，或於他方當事 人有重大不利益之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定 無效；民法第247條之1第3款、第4款固定有明文。惟若係由 當事人雙方互相就契約預定之條款逐一商議而成立，則即與 當方互相表示意思一致而成立之契約無異，核非即屬定型化 契約，自屬當然。
㈡查不動產之租賃，因各個租賃標的物之特性、使用用途或契 約當事人之不同，所訂定之契約內容而有不同，而須經出租 人與承租人之議約而成立。本件被告向原告及訴外人黃文淵 承租系爭房屋及同址2樓之3房屋，原告主張兩造所簽訂之系 爭租約係被告製作一節，為被告所不爭執，固堪信為真正， 惟原告為系爭房屋之出租人，自得就契約內容逐條審視評估 ，如原告認為系爭租約第5條「優先續租權」之約定，有民 法第247條之1規定之各款情形，而對原告顯失公平，自得修 正契約文字或拒絕簽約出租，原告於締約時，並非處於經濟 上弱勢之一方，亦無必須忍受不締約之不利益而必須與被告 為上開約定之不得已情狀，原告本於自由意願及充分經驗判 斷下，進而與被告締結系爭租約，系爭租約條款對於原告自 非顯失公平，而應受其拘束。原告主張前揭約定違反民法第 247條之1第3款、第4款規定，對原告顯失公平而屬無效云云 ，委無可採。
二、被告依系爭租約第5條優先續租權之約定，主張原告應將系 爭房屋出租予被告，核無理由：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，如兩 造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、 經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所 欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵 攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公 平正義（最高法院96年度台上字第286號判決要旨參照）。 ㈡查系爭租約第5條約定：「本租約期滿時，乙方（即被告） 如依約按月付清租金，乙方得享有本約相同租期及相同條款 之優先續租權，租金及押租金另議。」，有系爭租約在卷可 佐（見本院卷第11頁）。按「優先」，是相對、比較之語詞 ，乃指處理事情或排隊時排序在前之順序概念，即於有二種 以上選擇或比較時之前順序概念。故所謂「優先續租」，自 應係相較於其他承租者為優先之意。且參酌民法第426條之2 、第824條第7項等規定「優先承買」情形，均指相較於其他 承買者為優先，自非指該優先權得凌駕所有權人或其他任何
權利而言。且參縱係不定期租約之情形，依土地法第100條 規定出租人仍有收回房屋之權利，並非於承租人有意承租時 出租人絕無收回房屋之權利。本件兩造系爭租約訂有期限而 非不定期租約，自不應作較不定期租約更為嚴苛之解釋，使 原告於被告有意承租時即失去不出租之權利，原告將永遠無 法收回系爭房屋。是依其語意、本件原因事實、經濟目的、 一般社會理性之客觀認知、經驗法等探求，前揭兩造約定「 被告享有相同租期及相同條款之優先續租權」之真意，係指 於系爭租約期限屆滿，兩造之租賃關係消滅（民法第450條 第1項參照），原告擬將系爭房屋另出租予第三人時，被告 始享有依系爭租約相同租期及相同條款之優先續租權，而非 謂被告可不論原告有無出租意願及原告有無將系爭房屋另出 租予第三人，被告就系爭房屋當然享有依系爭租約相同條件 之優先續租權。被告抗辯依系爭租約所享有之優先續租權， 並未以原告於租期屆滿時，另將系爭房屋出租予第三人為前 提云云，委無可採。
㈢又查，系爭租約第5條雖約定被告得享有優先續租權，惟依 系爭租約第5條後段約定「租金及押租金須另議」，即依系 爭租約第5條內容，縱被告有優先續租權，兩造之續約仍須 經原告同意並就租金及押租金等重要之點經兩造再行洽議。 故縱被告提出續租權，僅可認就新租約之要約，仍須原告認 諾，始得成立契約，尚難僅憑該條款認定兩造有預先就系爭 房屋成立續租租約之意思。被告提出續租權，認就系爭房屋 已為續租，委無可採。
㈣本件原告已表明無繼續出租意願，不論原告係不滿被告於租 期屆滿前發函自行降低租金及延長租期，或原告欲收回系爭 房屋自用，原告既無繼續出租之意，被告復未證明原告於系 爭租約屆期終止後有將系爭房屋另租他人之計畫，本件即未 符合系爭租約第5條約定被告得優先續租之情形，被告主張 已行使續租權云云，核非有據。
三、原告請求被告應將系爭遷讓返還予原告，為有理由： ㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。又承 租人於租賃關係終止後應返還租賃物；民法第450條第1項、 第455條分別定有明文。又系爭租約第6條第1項約定：本租 約終止或期滿時，乙方（即被告）應按甲方（即原告）簽約 交屋日之租賃房屋現狀回復原狀交還甲方，不得要求甲方補 償。」，有系爭租約為憑。查本件原告既無繼續出租系爭房 屋之意思，且兩造並未就續租之租金、押租金為洽議或達有 合意，足認兩造並未於系爭租約屆滿後再成立新租約。被告 雖主張於租期屆滿後繼續匯付租金予原告或將租金提存等情
，惟原告於租約屆滿前即已通知被告約滿後不再出租，並表 示拒絕受領租金，兩造既未續訂租約，於系爭租約屆期後並 無新租賃契約存在，系爭租約已因期限屆滿而消滅，原告請 求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
㈡又按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被 告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行 期間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項定有明文。爰 審酌被告租賃系爭房屋供經營大型超市使用，店內置放相當 數量之商品及相關設備，被告覓屋搬遷應屬不易，核其性質 非長時間不能履行，宜給予尋找適當店面及騰空遷讓返還之 履行期間，爰酌定履行期間為6個月，以資兼顧。四、原告請求被告應自107年12月12日起至遷讓返還系爭房屋止 ，按月給付原告86,000元，核屬有據：
按系爭租約第13條第2款約定「乙方如於租賃期滿未再續租 而遲延返還租賃房屋與甲方時，每逾一日應付甲方租金二倍 之違約金。」，有系爭租約可稽（見本院卷第48頁）。查系 爭租約於107年12月11日屆期，被告迄未交還系爭房屋與原 告，原告請求被告自107年12月12日起至返還系爭房屋之日 止，按月給付原告86,000元之違約金，核屬有據。五、綜上述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋 騰空遷讓返還原告，及被告應自107年12月12日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告86,000元，為有理由，應 予准許。又慮及被告須另覓他處營業，兼顧原告因系爭房屋 未能使用收益之可能損害，斟酌兩造之境況與利益，依民事 訴訟法第396條規定，酌定履行期間為6個月，以符實際。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條 第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條 第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 並訂履行期間為6個月。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 108 年 5 月 2 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 蔡寶樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 2 日
書記官 黃聖筑
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 99,604元
合 計 99,604元
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