臺灣南投地方法院民事簡易判決 108年度投簡字第110號
原 告 蕭玲玲
訴訟代理人 吳宜星律師
被 告 陳騰煬
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國108 年4 月29日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬陸仟肆佰貳拾玖元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟陸佰貳拾元，由被告負擔新臺幣柒佰貳拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於民國107 年5 月11日向原告承租門牌 號碼南投縣○○鎮○○路000 號之房屋（下稱系爭房屋）， 並簽訂房屋租賃契約書，租期自107 年5 月15日至109 年5 月14日止，每月租金為新臺幣（下同）15,000元，應於每月 15日前支付，押租金為30,000元，水電費由被告負擔（下稱 系爭租約）。詎被告自107 年10月起即未依約繳納租金，嗣 經原告於107 年11月19日、108 年1 月4 日寄發存證信函函 催被告給付租金及墊付之電費，惟被告迄今仍未支付租金， 經抵充租押金後，被告遲付租金總額為60,000元（自107 年 12月至108 年3 月），顯逾2 個月以上之租額，及尚欠原告 代墊支付之電費6,429 元，原告自得以起訴狀繕本之送達為 終止系爭租約之意思表示；又被告於系爭租約終止後仍占用 系爭房屋，並無合法占有權源，係無權占有，且獲有相當於 租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害 ，爰以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，並依 民法第767 條第1 項、第179 條及租賃契約之法律關係提起 本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告； 被告應給付原告66,429元，及自起訴狀繕本送達日起至遷讓 系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元；願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任 何聲明或陳述。
三、法院之判斷：
（一）原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書1 份為 證（見本院卷第25頁至第28頁），而被告對原告主張之上 開事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日 到場，亦未提出任何書狀為何爭執，依民事訴訟法第436 條第2 項適用同法第280 條第3 項準用同條第1 項規定視 同自認，是堪信原告之主張為真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得 終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。次按 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積 欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。土地法第 100 條第3 款亦有明文，故依本款之規定，承租人積欠租 金除以擔保金抵償外，須達2 個月以上時，出租人始得收 回房屋。至土地法第100 條第3 款關於擔保金抵償租金之 規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃 實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台 上字第516 號判例參照）。是定期租賃契約之承租人積欠 之租金額，須先扣除其已交付之押租金後而仍達2 期以上 ，出租人始得依民法第440 條第1 項、第2 項規定終止租 賃契約。
（三）經查，原告主張被告自107 年10月起即未支付租金，經其 於107 年11月19日以田中郵局存證號碼000138號存證信函 催告被告應於函到7 日內給付107 年10、11月之租金，惟 被告未給付，嗣於108 年1 月4 日又以田中郵局存證號碼 000000號存證信函催告被告應於函到7 日內給付107 年10 、11、12月之租金，然被告仍未給付，爰以起訴狀繕本之 送達為終止租賃契約之意思表示，固據其提出上開存證信 函為證，惟依上開說明可知，於承租人有提供押租金之情 形，出租人須於扣除押租金後，承租人仍積欠達2 個月以 上之租金時，出租人始得定相當期限催告被告給付租金， 而原告於108 年1 月4 日係以存證信函催告被告給付3 個 月租金45,000元，扣除押租金30,000元後，被告僅積欠1 個月之租金，是難認原告之催告已對被告發生效力，而原 告起訴時被告固已積欠107 年12月至108 年3 月之租金，
惟原告前述催告既未發生效力，則原告自應於被告積欠租 金2 個月以上時，再對被告踐行民法第440 條第1 項之催 告程序，始能終止系爭租約，原告復未舉證其於起訴前曾 再對被告為催告，則其主張以起訴狀繕本之送達為終止系 爭租約之意思表示，亦不對被告發生效力，則系爭租約既 未經原告合法終止，被告繼續基於系爭租約占用系爭房屋 ，自非無權占有。原告依民法第767 條第1 項、第455 條 前段之規定，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告，自 屬無據。
（四）又原告主張經扣除押租金30,000元後，被告尚積欠107 年 12月至108 年3 月之租金60,000元未支付乙節，被告未到 場或以書狀爭執，則原告依系爭租約請求被告支付60,000 元之租金，即屬有據；復依系爭租約第8 條第1 項約定， 租賃期間之水電費係由承租人負擔，而原告主張為被告代 墊電費6,429 元之事實，有繳款證明1 紙（見本院卷第57 頁）附卷為憑，則原告請求被告給付代墊之電費6,429 元 ，亦屬有據。另原告主張被告應給付自起訴狀繕本送達日 起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元之不當 得利，惟系爭租約仍存在於兩造之間，業如前述，被告係 基於系爭租約使用系爭房屋，自屬有法律上原因，是原告 依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得 利，應屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付66,4 29元，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，被告固有 遲付租金之情事，然其遲付之租金經扣除押租金後，未達2 個月之租額，則原告主張依民法第440 條第2 項規定終止系 爭租約，並請求被告遷讓返還系爭房屋，暨請求被告給付繼 續使用系爭房屋之不當得利，均無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，並此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡 易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第 1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。原告陳明願供擔保 ，請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動 ，自無為准駁諭知之必要。至原告其餘敗訴部分，其假執行 之聲請，則因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 5 月 13 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 丁婉容
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 13 日
書記官 黃惠雯