臺灣士林地方法院民事簡易判決
108年度湖簡字第173號
原 告 中國開發資產管理股份有限公司
法定代理人 鄭重
訴訟代理人 劉珮怡
被 告 羅瑞和
上列當事人間請求給付價金等事件，本院於民國108 年4 月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬參仟參佰捌拾捌元，及其中新臺幣參拾伍萬零參佰伍拾柒元部分自民國一百零一年五月二十四日起，其中新臺幣參仟零參拾壹元部分自民國一百零一年八月九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟捌佰陸拾元，應由被告負擔。本判決得假執行。但如被告以新臺幣參拾伍萬參仟參佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落於臺北市南港區新光段二小段101 、 101-2 、101-3 、103-4 、103-9 地號等五筆土地（原修德 國宅社區）都市更新案（下稱系爭都更案) 之實施者，被告 為系爭都更案之土地所有權人。系爭都更案權利變換計畫報 經主管機關核定實施後，原告業於民國101 年3 月14日完成 都市更新，並已於101 年5 月12日將更新後被告獲配之房地 即建物門牌臺北市○○區○○街000 巷00號2 樓點交與被告 ，及於101 年8 月30日辦竣產權登記於被告名下。惟被告迄 今仍有下列債務尚未清償：（一）依權利變換計畫之分配結 果，被告實際分配之土地及建築物面積與應分配之面積有差 異，亦即於按評價基準日（97年3 月1 日）評定更新後權利 價值，原告應分配權利價值為新臺幣（下同）1,027 萬4,85 3 元，然其實際分配權利價值1,155 萬3,424 元，差額價金 127 萬8,571 元，被告應依都市更新條例第31條第2 項向原 告繳納，扣除被告可受領之合法建物拆遷安置費（含租金補 貼）20萬元及道義補助款72萬8,202 元後，被告尚應給付原 告35萬369 元。（二）系爭都更案都市更新完成後辦理建物 所有權第一次登記前，依契稅條例第12條，應由被告繳納契 稅，原告並無代被告繳納契稅之義務，然被告經通知而未於 期限內繳納，致無法辦妥建物所有權第一次登記。原告乃於 101 年8 月9 日代繳契稅3,031 元，原告之行為應可推知未
違反被告之意思，縱認違反被告之意思，上開行為亦屬為被 告盡公益上義務，原告自得依民法第176 條規定，請求償還 代為繳納之契稅3,031 元。爰依都市更新條例31條第2 項及 無因管理法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告 35萬3,400 元，及其中35萬369 元自101 年5 月24日起，其 中3,031 元自101 年8 月9 日起，均至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）緣系爭都更案所在地原係政府於74年間興建之修德國宅社 區，占地2,246.37坪。原告及其母公司即訴外人中國建築 經理股份有限公司（下稱中國建築經理公司）為奪取上開 土地，先是勾結訴外人即時任臺北市都市發展局局長許志 堅利用5 份不實鑑定報告，指該社區為海砂屋危樓，致房 價下跌，無數住戶無力補繳擔保品而被法拍，失去所有權 ，甚有憂鬱、跳樓而死。原告與中國建築經理公司並炒作 重建氛圍，後臺北市政府於94年7 月承諾找到建商與住戶 簽約及進行重建，並負責監督建商於2 年半內改建完成， 被告乃於94年7 月5 日簽立「拆除重建同意書」，並搬遷 至基河三期中繼國宅。然原告及中國建築經理公司於拆除 社區大樓後，竟背信遲未進行改建，並編造與重建無關之 信託契約，要社區住戶將土地所有權登記予原告辦理融資 ，其中若有不從者，便唆使修德國宅社區區分所有權人決 議成立之台北市修德國民住宅重建委員會（下稱修德國宅 重建會）對其等訴請出讓所有權，後更謊稱因社區中有土 地所有權人不願辦理所有權移轉登記之事由，作為其無法 改建之理由。原告於前開訴訟敗訴後，見臺北市房價繼續 暴漲，及無法利用訴訟取得全部土地所有權人所有權，故 在未經被告等住戶之同意下，改辦理都市更新。後臺北市 政府將修德國宅社區規劃為都市更新地區，並於98年6 月 公告原告為系爭都更案之實施者。
（二）依都市更新條例第3 條第5 款規定，原告必須在權利變換 重新劃分後，將建築物與土地分配給住戶，原告僅能分配 其建築成本及服務費。而修德國宅社區在都市更新後，由 地下1 層地上7 層（266 戶) 改建為地下2 層地上11層（ 370 戶），共增建104 間樓房及約300 個汽車位。然原告 只分給包括被告在內之住戶1 間樓房，其餘全部歸原告所 有。其以上開方式共詐騙住戶38億6,256 萬元，平每戶1, 452 萬元（計算式：房地每坪80萬元，每戶29.85 坪，共 104 戶，合計24億8,352 萬元；車位：每個330 萬元，共 300 個，合計9 億9,000 萬元；市政府補助：每戶92萬8,
000 元，共266 戶，合計2 億4,684 萬元；基河國宅租金 9,900 元，共54個月，266 戶合計1 億4,220 元，以上合 計38億6,256 萬元），上開獲利尚不包括原告挪用消防通 道擴建及電梯移位所增建之建築面積獲利，以及原告在炒 作海砂屋危樓訊息期間，利用房價下跌所收購之上百間樓 房在內。
（三）又原告就系爭都更案之興建成本僅3 億6,000 萬元，原告 以18億4,584 萬5,576 元計算，所得之被告應分配價值即 不正確，若以3 億6,000 萬計算，原告反而應返還被告45 7 萬2,756 元，此尚不包括原告挪用消防通道擴建及電梯 移位所增建之建築面積獲利之賠償。
（四）被告只與原告之母公司中國建築經理公司於94年7 月5 日 簽立「拆除重建同意書」，未曾與原告或其子公司簽署任 何契約，原告在修德國宅社區在都市更新過程只是剝削者 與掠奪者，其無權將被告所有之土地搶去轉包給營造公司 興建大樓後，就將獲利據為己有，並捏造不實數據起訴向 被告請求款項等語，以資抗辯。並聲明：駁回原告之訴。三、本院之判斷：
（一）原告主張其為系爭都更案之實施者，系爭都更案權利變換 計畫報經主管機關核定實施後，原告業於101 年3 月14日 完成都市更新。被告為系爭都更案之土地所有權人，原告 於101 年5 月12日將更新後被告獲配之房地即建物門牌臺 北市○○區○○街000 巷00號2 樓點交與被告，於101 年 8 月30日辦竣產權登記於被告名下等情，業經提出系爭都 更案權利變換計畫案101 年3 月第三次變更核定版（下稱 系爭權利變換計畫）、建物登記謄本、交屋驗收單等件為 憑（見本院卷第46頁、第98頁），堪信為真實。被告雖抗 辯系爭都更案之權利變換計畫是黑箱作業，未經其同意等 語。惟都市更新事業之實施之目的在促進都市土地有計畫 之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共 利益（都市更新條例第1 條參照），依該法第10條、第19 條、第22條規定，可知都市更新之申請、都市更新事業計 畫之擬訂、實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時， 應取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權 人一定比例同意門檻，而並非以更新單元範圍內私有土地 及私有合法建築物所有權人全體之同意為要件，且本件系 爭都更案業經原告擬定權利變換計畫報經主管機關核定實 施，並完成更新及依權利變換計畫，將被告實際分配之土 地及建築登記為被告所有，是被告此部分所辯尚無足採。（二）按實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、
溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七 項用地，除以各該原有公共設施用地、未登記地及得無償 撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充外，其 不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、 管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、 申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用，經各級 主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其 權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及 建築物折價抵付；其應分配之土地及建築物因折價抵付致 未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納。權利變換後 之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘 土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分 配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地 及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金 補償之。依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物 面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之 土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。都 市更新條例第30條第1 項、第31條第1 項、第2 項分別定 有明文。換言之，以權利變換方式實施都市更新時，「不 足公共設施用地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、 稅捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更 負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用」 於經主管機關核定後，應由權利變換範圍內之土地所有權 人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之 土地及建築物折價抵付。再以權利變換後應分配之土地及 建築物折價抵付前述應負擔費用後，其餘土地及建築物依 各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有 權人。若分配結果實際分配之土地及建築物面積多於應分 配之面積者，應繳納差額價金。反之若實際分配之土地及 建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。查，系爭 都更案更新前土地權利價值為20億8,911 萬9,450 元，被 告更新前權利價值為825 萬8,008 元，被告更新前權利價 值比例為0.395287% ，全案土地所有權人共同負擔額度為 18億4,584 萬5,576 元，包括工程費用12億9,036 萬7,02 2 元（含拆除工程、新建工程、其他必要費用）、權利變 換費用1 億52萬元、貸款利息6,987 萬8,544 元、稅捐32 2 萬8,708 元、管理費用3 億8,333 萬7,840 元，更新後 土地及建築物權利價值為44億4,518 萬8,614 元，及上開 費用業經臺北市政府核定等情，有系爭權利變換計畫可佐 （見系爭權利變換計畫第16-1頁至16-2頁、第10-1頁至10
-6頁，另見本院卷第32頁），另被告於系爭都更案後分配 單元為A1-2F 即臺北市○○區○○街000 巷00號2 樓建物 及所坐落土地，實分配權利價值為1,155 萬3,424 元，亦 為被告所不爭執（見本院卷第300 頁），均堪認為真實。 而更新後土地及建築物權利價值為44億4,518 萬8,614 元 ，扣除前揭共同負擔額18億4,584 萬5,576 元後，為25億 9,934 萬3,038 元，再乘以被告更新前權利價值比例，即 為被告更新後應分配權利價值為1,027 萬4,865 元（計算 式：2,599,343,038 ×0.395287 %＝10,274,865）。是以 被告實分配價值大於應分配權利價值，其差額為127 萬8, 559 元（計算式：11,553,424－10,274,865＝1,278,559 ），依前揭說明，原告請求被告繳納此部分差額價金，即 有理由，逾此部分，為無理由。
（三）被告雖以前揭諸情為抗辯，然經審酌後尚不能為有利被告 之認定：
1.被告稱依都市更新條例第3 條第5 款規定，原告必須在權 利變換重新劃分後，將建築物與土地分配給住戶，原告只 能分配建築成本及服務費。而修德國宅社區在都市更新後 ，由地下1 層地上7 層（266 戶) 改建為地下2 層地上11 層（370 戶），共增建104 間樓房及約300 個汽車位，被 告實際應分配1.39間樓房及0.39個停車位。然原告只分給 包括被告在內之住戶1 間樓房，其餘全部歸原告所有，於 法不合等語。按都市更新條例第3 條第5 款僅係就權利變 換之定義為：指更新單元內重建區段之土地所有權人、合 法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建 築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都 市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供 資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利 金。採實施權利變換方式進行都市更新時，尚應依都市更 新條例第30條第1 項規定，由土地所有權人共同負擔費用 ，業如前述，不能置該條應負擔費用部分之規定不顧，而 認都市更新後所增建增建104 間樓房及約300 個汽車位應 全部分配予原土地所有人。被告此部分答辯尚無足採。 2.被告抗辯原告就系爭都更案之興建成本僅3 億6,000 萬餘 元，原告以18億4,584 萬5,576 元計算，所計算之被告應 分配價值即不正確等語，並提出臺北市都市發展局101 使 字第61號使用執照為憑（見本院卷第266 頁）。查，計算 土地所有權人應分配價值時，應將都市更新條例第30條第 1 項所列「不足公共設施用地與工程費用、權利變換費用 、貸款利息、稅捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之
都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所 支付之費用」計算並經主管機關核定後，由權利變換範圍 內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利 變換後應分配之土地及建築物折價抵付，本件土地所有權 人共同負擔額度為18億4,584 萬5,576 元，業如前述，則 原告以此金額計算被告應分配價值，即無不當。而101 使 字第61號使用執照固記載「工程造價3 億6,557 萬5,517 元」，然使用執照上工程造價係依「臺北市建造執照建築 工程、雜項工作物、土地改良等工程造價」所定標準所計 算之建築物之法定工程造價，並非實際之興建成本，尚不 能以之作為都市更新條例第30條第1 項土地所有權人應共 同負擔費用之依據，被告此部分主張難認有理由。（四）又系爭都更案之建物因九二一地震而受損，並經台北市土 木技師公會鑑定後認定為海砂屋，研判有結構安全疑慮， 台北市政府與住戶協議合法建築物每戶可補償拆遷安置費 20萬元，於交屋時支付。另臺北市依據「臺北市高氯離子 混凝土建築物善後處理辦法」，提供道義補助款1 億8,52 4 萬6,370 元，並與修德國宅重建會同意將各戶所有之道 義補助款撥入社區住戶同意之信託基金，以做為重建基金 之一部份，由實施者確定差額價金後，就信託帳戶內該所 有權人之道義補助款額度內先行抵繳。其中被告可分配道 義補助款為72萬8,202 元等情，有系爭權利變換計畫可參 （見系爭權利變換計畫第8-1 頁、第10-6頁至10-7頁，另 見本院卷第33頁至35頁）。是以原告得向被告請求之差額 價金127 萬8,559 元，扣除上開補償拆遷安置費及道義補 助款後，為35萬357 元。
（五）再按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理 應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為 之。管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知 之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔 債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起 之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。民法第 172 條、第176 條第1 項分別定有明文。又按買賣契稅， 應由買受人申報納稅。凡以遷移、補償等變相方式支付產 價，取得不動產所有權者，應照買賣契稅申報納稅。契稅 條例第4 條、第12條第1 項前段亦有明文。原告主張系爭 都更案都市更新完成後辦理建物所有權第一次登記，其於 101 年8 月9 日代被告繳契稅3,031 元，應返還原告等語 。查，被告係以權利變換方式取得都市更新後不動產所有 權，依上開說明，應由被告申報繳納契稅。而原告於上開
時間代被告繳納契稅3,031 元乙節，有臺北市稅捐稽徵處 南港分處101 年度契稅繳款書在卷可佐（見本院卷第51頁 ），復為被告所不爭執，堪信為真。而原告代被告繳納契 稅之行為應可推知未違反被告之意思，是以原告依民法第 176 條規定，請求償還代為繳納之契稅3,031 元，為有理 由。
（六）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。民法第229 條第1 項定有明文。又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債 務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分 之五，民法第233 條第1 項、第203 條亦定有明文。又按 權利變換完成後，實際分配之土地及建築物面積與應分配 面積有差異時，應按評價基準日評定更新後權利價值，計 算應繳納或補償之差額價金，由實施者通知土地所有權人 及權利變換關係人應於接管之30日起日內繳納或領取。都 市更新權利變換實施辦法第25條定有明文。本件原告於10 1 年4 月11日以信函通知被告於同年月23日起30日內繳納 差額價金，該信函於同年月13日送達被告，有信函及回執 在卷可佐（見本院卷第37頁至43頁），是以被告給付差額 價金之期限為101 年5 月23日，被告迄未給付，應負遲延 責任，則原告並請求被告給付自101 年5 月24日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。另原告並請 求其自支出契稅時即101 年8 月9 日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，依前揭說明，亦屬有理。四、從而，原告依都市更新條例31條第2 項及無因管理法律關係 ，請求被告給付原告35萬3,388 元（權利變換差額價金35萬 357 元、契稅3,031 元），及其中35萬357 元自101 年5 月 24日起，其中3,031 元自101 年8 月9 日起，均至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。本件係 適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執 行。並由本院依職權諭知被告提供相當擔保金後得免為假執 行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用 額為3,860 元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 108 年 5 月 13 日
內湖簡易庭 法 官 林銘宏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 5 月 13 日
內湖簡易庭 書記官 王美韻
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