臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
107年度重簡字第321號
原 告 李麗秋
訴訟代理人 陳怡伶律師
複 代理人 姚盈如律師
被 告 汪榮華
被 告 汪正一（即汪林秀英之承受訴訟人）
被 告 江秀貞
被 告 何仰山
兼上二人共
同訴訟代理人 何嬌嬌
被 告 汪李玉盆
被 告 陳秀蘭
被 告 陳明輝
被 告 林信翰
被 告 謝東明
被 告 吳東柏
被 告 吳尚美
被 告 吳明眉
被 告 吳宜美
被 告 吳芳美
被 告 廖彩燕
被 告 吳尚昱
被 告 吳正勝
被 告 陳勁宇
上 一 人
訴訟代理人 林金英 住臺北市○○區○○街00巷0號
被 告 劉柏均 住新北市○○區○○○路000○0號6
樓
居臺北市○○區○○街000巷0○0號
4樓
訴訟代理人 林金春 住新北市○○區○○○路000○0號6
樓
被 告 賈子毅 住臺北市○○區○○路000巷0弄0號
4樓
居臺北市○○區○○路0段00號2樓
訴訟代理人 賈鴻揚 住臺北市○○區○○路000巷0弄0號
4樓
上列當事人間請求分割共有物等事件，於民國108年4月15日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○段000地號土地（面積112.77平方公尺），准以原物分割，分割方法如附表一所示。兩造共有坐落新北市○○區○○段000地號土地（面積147.56平方公尺），准以原物分割，分割方法如附表二所示。訴訟費用由兩造依如附表三所示之比例負擔。
事 實 及 理 由
一、本件被告汪榮華、陳秀蘭、謝東明、吳東柏、吳尚美、吳明 眉、吳宜美、吳芳美、廖彩燕、吳尚昱、吳正勝（上9人合 稱被告謝東明等9人），經合法通知，始終未於言詞辯論期 日到場，或未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：其為坐落新北市○○區○○段000○000地號 土地（面積各為112.77平方公尺、147.56平方公尺，下分別 稱系爭691、692地號土地）共有人之一，並為臨地即同段76 8、768-1地號土地共有人之一，與被告汪榮華、汪正一（即 汪林秀英之承受訴訟人）、汪秀貞、何仰山、何嬌橋、汪李 玉盆、陳秀蘭共有系爭691地號土地（應有部分如附表一「 原應有部分」欄所示）；與被告汪榮華、陳明輝、林信翰、 謝東明等9人、汪秀貞、陳勁宇、劉柏均、賈子毅、何仰山
、何嬌嬌、陳秀蘭則共有系爭692地號土地（應有部分如附 表二「原應有部分」欄所示，被告謝東明等9人公同共有215 /1235），而上開2筆土地無法由兩造協議分割，依其使用目 的亦無不能分割之情事，且兩造未有不分割之契約，復因各 共有人按應有部分分割後所得之面積，均無法單獨使用，是 以原物分割之方式並無法達成原使用目的，爰依民法第823 、824條規定請求變價分割，並由兩造依應有部分比例分配 變價所得之價金，並聲明請求：系爭691、692地號土地應予 以變價分割，變價所得價金按兩造應有部分比例分配之等事 實。
三、本件除被告陳秀蘭、謝東明等9人始終未到庭行言詞辯論， 亦未以任何準備書狀為聲明及答辯外，其餘被告汪榮華（未 於最後言詞辯論期日到庭，已於前言詞辯論期日為聲明及答 辯）、江秀貞、何仰山、何嬌嬌、汪李玉盆、陳明輝、林信 翰、汪正一（即汪林秀英之承受訴訟人）、陳勁宇、劉柏均 、賈子毅等大約一致以下列情詞置辯：不同意原告所主張之 變價分割方法，希望繼續維持共有關係，以期日後與原告合 作興建房屋，以延續對土地之情感，至於對未到庭之被告其 應有部分由原告取得並以金錢補償之，並無意見等語。四、得心證之理由：
（一）按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有 物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限 者，不在此限。」「分割之方法不能協議決定，或於協議 決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任 何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各 共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原 物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣 共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配 於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」「 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之。」「以原物為分配時 ，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分 仍維持共有。」民法第823條第1項、第824條第2項、第3 項、第4項分別定有明文；次按「定共有物分割之方法， 固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又依 民法第八百二十四條第二項、第三項規定為裁判分割共有 物之方法有三：（一）以原物分配於各共有人。（二）變 賣共有物以價金分配於各共有人。（三）以原物為分配時 ，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以價金 補償之。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價
格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素 ，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數 共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始 予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共 有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之 ，並非定出於變賣之一途。」（最高法院94年度台上字第 1768號判決意旨參照）另按「分割共有物，究以原物分割 或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人 主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、 經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配 有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅 因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分 無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變 價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利 益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可 分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符 合公平原則，即值推求。」（最高法院98年度台上字第20 58號判決意旨參照）
（二）本件原告主張其為系爭691、692地號土地共有人之一，並 與被告汪榮華、汪正一（即汪林秀英之承受訴訟人）、汪 秀貞、何仰山、何嬌橋、汪李玉盆、陳秀蘭共有系爭691 地號土地（應有部分如附表一「原應有部分」欄所示）； 與被告汪榮華、陳明輝、林信翰、謝東明等9人、汪秀貞 、陳勁宇、劉柏均、賈子毅、何仰山、何嬌嬌、陳秀蘭則 共有系爭692地號土地（應有部分如附表二「原應有部分 」欄所示，被告謝東明等9人公同共有215/1235），而上 開2筆土地無法由兩造協議分割，依其使用目的亦無不能 分割之情事，且兩造未有不分割之契約等事實，業據其提 出系爭691、692地號土地登記第二類謄本2件為證，並為 被告汪榮華、江秀貞、何仰山、何嬌嬌、汪李玉盆、陳明 輝、林信翰、汪正一（即汪林秀英之承受訴訟人）、陳勁 宇、劉柏均、賈子毅等所不爭執，被告陳秀蘭、謝東明等 9人均已於言詞辯論期日前相當時期受合法通知，而未於 言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，自堪認原告 主張之此部分事實為真實。
（三）至於就系爭691、692地號土地之分割方法，原告主張變價 分割，變價所得價金按兩造應有部分比例分配之，被告汪 榮華、江秀貞、何仰山、何嬌嬌、汪李玉盆、陳明輝、林 信翰、汪正一（即汪林秀英之承受訴訟人）、陳勁宇、劉 柏均、賈子毅等人則不同意原告所主張之變價分割方法，
主張希望繼續維持共有關係，以期日後與原告合作興建房 屋，以延續對土地之情感，至於對未到庭之被告其應有部 分由原告取得並以金錢補償之等情，並無意見情。經本院 審酌系爭691、692地號2筆土地相鄰，位於新北市三重區 大仁街、明志街附近，且均為都市計晝「住宅區」土地〔 此有經本院依原告聲請囑託卓群不動產估價師聯合事務所 鑑定時所申請之土地使用分區證明書附於該事務所作成之 不動產估價報告書（下稱系爭鑑價報告書）附件四可稽〕 ，現以鐵皮圍籬圍住，做停車場使用，此經本院於107年7 月17日至現場勘驗屬實，並有該日履勘筆錄及現場照片在 卷可憑；再鑑於系爭691、692地號土地分別僅112.77平方 公尺（約34.11坪）、147.56平方公尺約44.64坪），系爭 691地號土地共有人含原告共有8人，系爭692地號土地共 有人含原告共有20人，如逕予細分，除每人所得無多，利 用價值分散而價值貶損外，亦無法整體利用該2筆土地， 顯不符合經濟效益，惟如予以變價分割，透過自由市場交 易方式，未必能求取最大金錢利益，尤其須透過法院強制 執行而為拍賣之情形，將使當事人得先承受程序上之不利 益；參以原告就此2筆土地之應有部分各僅為4/741，應有 部分所占比例為全體共有人中最少者，依其應有部分無法 分得足供建築用或其他使用之面積，而其請求分割之目的 在於由其1人單獨取得全部土地，再於其上興建房屋，於 本件審理中復一再主張其有資力足以金錢補償未分配到土 地之其他共有人，故如將本件兩造共有之系爭691、692地 號土地予以變價分割，原告將可於法院拍賣或其他方式變 價過程中，依土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣 其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承 購。」以同一價格優先承購或以較高價格單獨承購，如此 將無法顧及原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益 ，從而，原告所主張之變價分割方法，是否適當公平，誠 值可疑？自非最適宜之分割方法。再者，本件已到庭答辯 之被告主張希望繼續維持共有關係，以期日後與原告合作 興建房屋，至於對未到庭之被告其應有部分由原告取得並 以金錢補償之，並無意見等情，而原告亦當庭表示：「可 以跟被告願意合建的人維持共有，不同意的人由原告補償 價金，未到庭者也是補償方式來分割」（見本院108年2月 15日言詞辯論筆錄），此方式將可適度保障其他共有之人 利益，故本院認將未到庭之被告陳秀蘭之應有部分（於系 爭691、692地號土地各為16/741）、被告謝東明等9人於 系爭692地號土地公同共有之權利範圍215/1235部分，分
配予原告，並由原告以金錢補償之，再由原告與其餘被告 按原應有部分比例維持共有關係，方屬適當合理，故茲以 確定分割方法如主文第1、2項所示，而其中有關金錢補償 之標準，本院依原告之聲請囑託卓群不動產估價師聯合事 務所就系爭691、692地號土地進行鑑價，經以比較法評估 比較價格，及以土地開發分析法評估價值，並根據評估過 程所收集之市場資料及標的特性，考量兩方法資料信賴度 、不動產種類及價格形成因素之接近程度等因素後，對系 爭691地號土地評估總價為新臺幣（下同）32,319,882元 ，對系爭692地號土地評估總價為28,611,884元，此有系 爭鑑價報告書在卷可按。據此核算，就系爭691地號土地 ，被告陳秀蘭應受原告給付697,865元（計算式：32,319, 882元×16/741＝697,865元，元以下四捨五入，下同）之 金錢補償，就系爭692地號土地，被告陳秀蘭應受原告給 付617,800元（計算式：28,611,884元×16/741＝617,800 元）之金錢補償；就系爭692地號土地，被告謝東明等9人 應受原告給付4,981,016元（計算式：28,611,884元×215 /1235＝4,981,016元）之金錢補償，並由被告謝東明等9 人公同共有。
五、綜上所述，原告為系爭691、692地號土地之共有人之一， 但無法由兩造協議分割，依其使用目的亦無不能分割之情事 ，且兩造未有不分割之契約，則原告依民法第823條第1項、 第824條第2項、第3項、第4項等規定，請求裁判分割上開2 筆土地，為有理由，應予准許，分割方法則經本院確認如主 文第1、2所示。
六、另本件係因分割共有物而涉訟，本院審酌何種分割方法較能 增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之 分割方法，不因由何造起訴而有不同，如僅因法院准原告分 割共有物之請求，即命被告負擔全部訴訟費用，不免失衡， 爰命兩造應負擔之訴訟費用如主文第3項所示
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。中 華 民 國 108 年 5 月 15 日
法 官 趙義德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 5 月 15 日
書記官 莊雅萍
附表一：691地號土地之分割方法
┌──────┬─────┬────┬──────┐
│共 有 人│原應有部分│分割後應│備註說明 │
│ │ │有部分 │ │
├──────┼─────┼────┼──────┤
│被告汪榮華 │295/1235 │相同 │ │
├──────┼─────┼────┼──────┤
│被告汪正一（│860/2470 │相同 │ │
│即汪林秀英之│ │ │ │
│承受訴訟人）│ │ │ │
├──────┼─────┼────┼──────┤
│被告江秀貞 │16/741 │相同 │ │
├──────┼─────┼────┼──────┤
│被告何仰山 │6/741 │相同 │ │
├──────┼─────┼────┼──────┤
│被告何嬌橋 │6/741 │相同 │ │
├──────┼─────┼────┼──────┤
│被告汪李玉盆│860/2470 │相同 │ │
├──────┼─────┼────┼──────┤
│被告陳秀蘭 │16/741 │0 │被告陳秀蘭之│
│ │ │ │土地應有部分│
│ │ │ │分歸原告李麗│
│ │ │ │秋所有，原告│
│ │ │ │李麗秋應補償│
│ │ │ │被告陳秀蘭69│
│ │ │ │7,865元。 │
├──────┼─────┼────┼──────┤
│原告李麗秋 │4/741 │4/741＋ │被告陳秀蘭之│
│ │ │16/741＝│土地應有部分│
│ │ │20/741 │分歸原告李麗│
│ │ │ │秋所有，原告│
│ │ │ │李麗秋應補償│
│ │ │ │被告陳秀蘭69│
│ │ │ │7,865元。 │
└──────┴─────┴────┴──────┘
附表二：692地號土地之分割方法
┌─────┬─────┬─────┬──────┐
│共 有 人 │原應有部分│分割後應有│備註說明 │
│ │ │部分 │ │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│被告汪榮華│295/1235 │相同 │ │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│被告陳明輝│102/1235 │相同 │ │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│被告林信翰│43/1235 │相同 │ │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│被告江秀貞│16/741 │相同 │ │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│被告陳勁宇│100/1235 │相同 │ │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│被告劉柏均│200/1235 │相同 │ │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│被告賈子毅│200/1235 │相同 │ │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│被告何仰山│6/741 │相同 │ │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│被告何嬌橋│6/741 │相同 │ │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│被告謝東明│公同共有21│0 │被告謝東明等│
├─────┤5/1235 │ │9人之公同共 │
│被告吳東柏│ │ │有部分歸原告│
├─────┤ │ │李麗秋所有，│
│被告吳尚美│ │ │原告李麗秋應│
├─────┤ │ │補償被告謝東│
│被告吳明眉│ │ │明等9人共4,9│
├─────┤ │ │81,016元，並│
│被告吳宜美│ │ │由被告謝東明│
├─────┤ │ │等9人公同共 │
│被告吳芳美│ │ │有 │
├─────┤ │ │ │
│被告廖彩燕│ │ │ │
├─────┤ │ │ │
│被告吳尚昱│ │ │ │
├─────┤ │ │ │
│被告吳正勝│ │ │ │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│被告陳秀蘭│16/741 │0 │被告陳秀蘭之│
│ │ │ │土地應有部分│
│ │ │ │分歸原告李麗│
│ │ │ │秋所有，原告│
│ │ │ │李麗秋應補償│
│ │ │ │被告陳秀蘭61│
│ │ │ │7,800元。 │
├─────┼─────┼─────┼──────┤
│原告李麗秋│4/741 │4/741＋16/│被告陳秀蘭之│
│ │ │741＋215/1│土地應有部分│
│ │ │235＝745/3│分歸原告李麗│
│ │ │705 │秋所有，原告│
│ │ │ │李麗秋應補償│
│ │ │ │被告陳秀蘭61│
│ │ │ │7,800元。被 │
│ │ │ │告謝東明等9 │
│ │ │ │人之公同共有│
│ │ │ │部分亦歸原告│
│ │ │ │李麗秋所有，│
│ │ │ │原告李麗秋應│
│ │ │ │補償被告謝東│
│ │ │ │明等9人共4,9│
│ │ │ │81,016元，並│
│ │ │ │由被告謝東明│
│ │ │ │等9人公同共 │
│ │ │ │有 │
└─────┴─────┴─────┴──────┘
附表三：
┌──────┬───────────┐
│共 有 人 │訴訟費用負擔比例 │
├──────┼───────────┤
│原告李麗秋 │9880/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告汪榮華 │437190/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告汪正一 │318630/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告江秀貞 │39520/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告何仰山 │14820/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告何嬌嬌 │14820/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告汪李玉盆│318630/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告陳秀蘭 │39520/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告陳明輝 │75582/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告林信翰 │31863/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告謝東明 │公同共有159315/0000000│
├──────┤ │
│被告吳東柏 │ │
├──────┤ │
│被告吳尚美 │ │
├──────┤ │
│被告吳明眉 │ │
├──────┤ │
│被告吳宜美 │ │
├──────┤ │
│被告吳芳美 │ │
├──────┤ │
│被告廖彩燕 │ │
├──────┤ │
│被告吳尚昱 │ │
├──────┤ │
│被告吳正勝 │ │
├──────┼───────────┤
│被告陳勁宇 │74100/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告劉柏均 │148200/0000000 │
├──────┼───────────┤
│被告賈子毅 │148200/0000000 │
└──────┴───────────┘