臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
107年度重簡字第1164號
原 告 呂靜惠
訴訟代理人 顏厥龍
被 告 吳佩珊
訴訟代理人 毛應隆
上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國108年4月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，或主張他造 為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格（最高 法院86年度臺上字第16號裁判要旨可資憑參），次按各共有 人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但 回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第 821條定有明文，是各區分所有權人對公寓大廈的公共設施 以及基地部分，理論上係居於共有人關係，因此，若牽涉到 共有物之侵害者，則各區分所有人仍可於本於該條之規定起 訴。又公寓大廈管理條例第8條固規定，賦予本非權利所有 人之管理機關亦有制止及得請求處理之權限，但各區分所有 人仍得本於民法上物上請求權及侵權行為請求權規定提起訴 訟。
二、查本件原告主張被告擅自在坐落於新北市○○區○○段○ 000地號，建號為同段3781號，門牌號碼為新北市○○區○ ○街00○0號9樓「博覽家公寓大廈」（下稱系爭大樓）外牆 加裝冷氣主機四台、冷氣主機支架四組及冷氣機管線，原告 為系爭大樓區分所有權人，爰依民法第767條、第821條規定 ，請求被告將上開設備拆除回復原狀，其主張其為本件訴訟 標的法律關係（即物上請求權及侵權行為請求權）之權利主 體，及主張被告為訴訟標的法律關係之義務主體，揆諸前揭 說明，其當事人即為適格，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為系爭大樓8樓區分所有權人；被告則為同 大樓9樓區分所有權人，被告未經系爭大樓全體區分所有權 人決議，竟於民國107年1月起無權占用系爭大樓外牆架設冷 氣主機四台、冷氣主機支架及冷氣管線，侵害全體區分所有
人共有部分，違反「博覽家公寓大廈生活管理規約」第2條 第3項、第18條第2項（應為第1項第2款）、第19條第5項； 以及「博覽家No2生活管理規約」第66條第1項及第6項規定 （應為第66條第1款、第16款），原告爰依民法第767條、第 821條提起本件訴訟，請求原告回復原狀，並聲明：㈠被告 應拆除裝設於新北市○○區○○街00○0號9樓外牆屬於公共 空間之冷氣主機四台、冷氣支架四組及冷氣管線並回復原狀 ，返還全體區分所有權人。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢原告 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依「博覽家公寓大廈生活管理規約」規定，系爭 大樓並未禁止於外牆架設分離式冷氣，且公寓大廈管理條例 第8條有關設置廣告物或其他類似之行為，亦未包括設置冷 氣，且系爭大樓管理委員會亦於107年6月12日以存證信函回 覆原告就被告所架設新式冷氣並無漏水現象，亦對樓下無妨 害，無拆除之必要，且系爭大樓於107年12月以記名問卷投 票方式詢問系爭大樓區分所有權人，是否贊成自家外牆架設 冷氣，其結果101表決權數有55表決權參與投票，當中34票 過半數贊成，系爭大樓區分所有權人已決議系爭大廈住戶得 於外牆裝設冷氣，原告主張殊無足採等語置辯，並聲明：㈠ 原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准免為假 執行。
三、本院之判斷：
㈠按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一 部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之 共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物 在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共 有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬 於專有部分之附屬物。民法第799條第1項、第2項分別定有 明文。觀諸其立法理由載有：「一、按公寓大廈管理條例第 1條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品 質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範 重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法 重在建築物各住戶所有權之物權關係有異…。二、所謂區分 所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，始 足當之，為明確計，爰將現行條文前段『各有其一部』之規 定修正列為第1項『各專有其一部』規定，明定就該部分有 單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有… 。三、第一項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以 明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第2項。得為區分所有 權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構
造上之獨立性為必要…，爰就此予以明定，以符物權客體獨 立性之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之 獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異，隨 著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不同 ，併予指明。」等語，業已指明區分所有建築物「專有部分 」之物權，以具有構造上及使用上獨立性為必要，相關認定 隨建築技術發展與社會生活之演變產生差異。
㈡次按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部 分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第2項後段、公 寓大廈管理條例第3條第4款、第6款定有明文（按民法所稱 「共有部分」，公寓大廈管理條例以「共用部分」稱之，此 乃因民法著重在其物權關係之本質，而公寓大廈管理條例著 重在其係供區分所有人共同使用之故，亦即因著眼點不同而 致使用不同名稱，惟實應屬同義，併先敘明）。依上述意義 分析，共有部分包含：(1)區分所有建築物專有部分以外之 其他部分（公寓大廈管理條例第3條第4款參照）。例如區分 所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、 樓頂，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之 門廳（公寓大廈管理條例第7條第2、3款、第8條第1項）等 建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者均屬之。(2) 不屬於專有部分之附屬物（公寓大廈管理條例第3條第4款附 屬建築物），例如供應區分所有建築物之電氣室、機械室、 幫浦室、配電室、電機房、屋頂突出物等是。以及(3)區分 所有人約定共同使用之專有部分與其附屬物（公寓大廈管理 條例第3條第6款參照）。再參酌公寓大廈管理條例第7條第3 款復規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分 。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂 之構造者，並不得為約定專用部分。」。是應認依社會通常 觀念，倘構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、 外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電 室、公共大門、走廊、水塔等之使用者，在構造上及使用上 均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為 所有權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為 維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割 而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬 共用部分。申言之，區分所有建物之外牆面，依其所在位置 ，雖有位於共有部分者，例如共用走廊、樓梯間、大廳等區 域；亦有位於專有部分者，例如各區分所有權人之住宅單位 、約定專用部分等區域，惟縱令位於專有部分之外牆，亦應 屬於共有部分之範圍。蓋外牆不論其位置係位於區分所有建
物之專有部分或共有部分，均係整體建築物之基本構造，為 整棟建築物結構上及外觀上所不可或缺之部分，故應認屬區 分所有建物之共有部分。
㈢經查，就原告主張被告於系爭大樓9樓外牆，加裝冷氣主機 四台、冷氣主機支架四組及冷氣機管線等情，有系爭大樓外 牆照片卷附可稽，系爭大樓42之5號9樓（下稱系爭房屋）被 告所安裝之冷氣，屬於一般分離式冷氣，原告主張冷氣主機 架設於系爭房屋二間次臥房牆外，次臥房內各分別預留有原 先可設置窗型冷氣之孔洞，因被告已裝設分離式冷氣，而用 木板將原窗型冷氣孔封起為簡易裝潢，經被告指述後方可看 出封存痕跡。該分離式冷氣主機另裝有PVC硬質排水管引流 至系爭房屋廚房外曬衣陽台，陽台上放置洗衣機並供曬衣之 用，被告於該陽台挖設一小孔，PVC排水管引流至洗衣機之 排水系統，此有本院108年2月26日勘驗筆錄卷附為證，且為 兩造所不爭執，足堪信為真實，而專有部分之外牆應屬於共 有部分已如前述，是被告將冷氣主機架設於系爭大樓共有部 分，固可認定。
㈣惟按：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部 分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁 窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈 規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、 縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有 權人會議決議之限制，公寓大廈管理條例第8條第1項定有明 文。次按有關公寓大廈之一層住戶於靠中庭屋後設置窗型冷 氣機，是否構成「公寓大廈管理條例」第8條外牆變更構造 、使用目的或其他類似之行為乙節，按公寓大廈管理條例第 8條第1項明文公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空 避難室，非依法令規定並經區分所權人會議之決議，不得變 更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為， 其內容並無窗型冷氣機該項，但公寓大廈管理條例施行細則 第2條又明文，本條例所定規約除應載明專有部分及共用部 分範圍外，下列各款式項非經載明於規約中不生效力，其第 10款為其他不牴觸法令之特別約定。是該大樓有明文限制， 則應依該規約辦理，為本部營建署八十八年九月十三日八十 八營署建字第二七四九○號函示在案(如附件)。所詢如安裝 冷氣主機於專有部分疑義乙節，前揭號函業有明示，應依前 揭規定辦理（內政部（90）台內營字第9010383號函釋參照 ）經查：依卷附「博覽家公寓大廈生活管理規約」第2條第 3項規定：「本公寓大廈周圍上下及外牆為共用部分，由全 體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人
會議，不得懸掛或設置廣告物。」、第18條第第1項第2款規 定：「住戶違反本條例（即公寓大廈管理條條例）第8條第 1項規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平 臺及防空避難室之構造、顏色、使用目的，設置廣告物等行 為時，應予制止，並報請主管機關依本條例第39條第1項第 2款處以罰鍰...」、第19條第5項規定：「本規約中未約定 事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則 及相關法令之規定辦理。」；以及「博覽家No2生活管理規 約」第66條第1款及第16款分別規定：「本大廈嚴格禁止下 列事項：1.本大廈主建築之周圍上下、外牆面、頂樓平台及 防空避難室，非經管委會之決議，任何人不得變更結構、顏 色、式樣、使用目的。.....16.區分所有權人及住戶對專有 部分及約定專有部分之使用應依使用執照載用途為之，非經 區分所有權人會議決議及申請變更使用執照不得擅自變更使 用，並不得有損害建築物構造及妨害建築物環境品質。」等 規約內容觀之，關於冷氣主機設置於公寓大廈外牆，並未載 明於規約，且依上開規約就大樓外牆之規範內容，其用語亦 與公寓大廈管理條例第8條相當，是依上開說明，系爭冷氣 主機設置，非公寓大廈管理條例禁止之範圍，且系爭大樓規 約亦無明確禁止規定，至於原告另提出原起造吉生建設股份 有限公司公告、同意書、保固書等件，自與公寓大廈規約另 有規定或區分所有權人會議已有決議有別，不足以限制系爭 大樓區分所有權人，從而原告請求被告拆除系爭冷氣主機暨 支架等，尚難有據。
㈤末查，系爭大樓已興建完成逾20年，為12棟相連之集合式社 區，系爭冷氣主機位於系爭社區大樓旁，必須進入附近巷弄 方得看到冷氣主機設置之地點，除被告外尚有部分住戶亦設 置分離式冷氣，各戶客廳外有陽台固可將主機置於陽台，如 設於臥房則必須將主機設在系爭大樓外牆或原窗型冷氣水泥 架上，有前開勘驗筆錄暨照片在卷可憑，近年來因氣候異常 ，冷氣機需求增加，分離式室外主機為市場主流，現代人購 買冷氣的首選都是壁掛型的分離式冷氣，固然窗型冷氣有其 構造簡單、保養容易、價格低廉、故障率低（無管線延長問 題降低故障率）等優點，惟其市場日漸式微也是不爭之事實 ，新技術比較不被繼續投資（如：變頻技術）在窗型冷氣上 ，因此系爭大樓住戶將來如欲加裝或換裝冷氣，如一律強制 使用窗型冷氣，將日益困難，此由系爭大樓就外牆裝設冷氣 乙事進行全體區分所有權人問卷結果，101表決權數有55表 決權參與投票，當中34票過半數贊成、20票反對、廢票1票 ，此有系爭大樓管理委員會107年12月14日第六次會議紀錄
在卷可憑，此多少可反映出區分所有權人之意見，是以將來 系爭大樓就冷氣機設置外牆，宜應重視架設工程固定安全、 美觀之要求於規約中妥善約定，附此敘明。
四、綜合以上分析，本院認為被告設置系爭分離式冷氣主機，並 無違反前述規約之情，要無公寓大廈管理條例第8條等規定 之適用，從而，原告訴請本院判命被告應將該冷氣主機暨支 架拆除，並予回復原狀，為無理由，應予駁回。原告另聲明 願供擔保，請准為假執行之宣告部分，因在簡易訴訟程序如 為被告敗訴判決時本應依職權為假執行之宣告，原告此部分 聲請僅為促使本院職權之發動，故不另為駁回之諭知。五、本件判決基礎已很明確，雙方其餘主張及陳述，與判決結果 不生影響，不再一一論述。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 15 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 陳嘉宏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 15 日
書記官 林穎慧