有關土地登記事務
高雄高等行政法院(行政),訴字,106年度,485號
KSBA,106,訴,485,20190423,2

高雄高等行政法院判決
106年度訴字第485號
民國108年4月2日辯論終結
原 告　興富發建設股份有限公司


代　表　人　鄭志隆
訴訟代理人　李念祖　律師
　劉昌坪　律師
李劍非　律師
複代理人 　林桂聖　律師
被 告　高雄市政府地政局鹽埕地政事務所


代　表　人　黃瓊慧
訴訟代理人　洪東興
許乃丹　律師
賴怡蓁　律師
輔助參加人　高雄市政府地政局

代　表　人　黃進雄
訴訟代理人　高士杰
蔡郁傑
上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服高雄市政府中華
民國106年9月28日高市府法訴字第10630735400號訴願決定，提
起行政訴訟，本院判決如下︰
　　主 文
一、被告應將附表一所列建號建物登記謄本上其他登記事項中所 為之一般註記事項塗銷。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔4分之1，餘由原告負擔。　　事實及理由
壹、程序方面
按「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。（第 2項）被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論 者，視為同意變更或追加。（第3項）有下列情形之一者， 訴之變更或追加，應予准許：……二、訴訟標的之請求雖有 變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條第1項、 第2項及第3項第2款定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明



原為：「先位聲明：一、被告於附表1號所列建號建物登記 謄本上『其他登記事項中』所為之一般註記事項『本建物之 專有部分面積，尚在釐清中』原處分撤銷。二、高雄市政府 106年9月28日高市府法訴字第10630735400號訴願決定撤銷 。三、確認附表2號所列建號建物登記謄本上『其他登記事 項中』所為之一般註記事項『本建物之專有部分面積，尚在 釐清中』原處分違法。備位聲明：一、被告應將附表1號所 列建號建物登記謄本上『其他登記事項中』所為之一般註記 事項『本建物之專有部分面積，尚在釐清中』塗銷。二、高 雄市政府106年9月28日高市府法訴字第10630735400號訴願 決定撤銷。」嗣於民國107年4月24日提出行政訴訟陳報狀（ 一）變更本件訴之聲明為：「先位聲明：一、被告於附表3 號所列建號建物登記謄本上『其他登記事項中』所為之一般 註記事項『本建物之專有部分面積，尚在釐清中』原處分撤 銷。二、高雄市政府106年9月28日高市府法訴字第10630735 400號訴願決定撤銷。三、確認附表4號所列建號建物登記謄 本上『其他登記事項中』所為之一般註記事項『本建物之專 有部分面積，尚在釐清中』原處分違法。備位聲明：一、被 告應將附表3號所列建號建物登記謄本上『其他登記事項中 』所為之一般註記事項『本建物之專有部分面積，尚在釐清 中』塗銷。二、高雄市政府106年9月28日高市府法訴字第10 630735400號訴願決定撤銷。」復於本院107年5月30日準備 程序變更備位聲明為：「一、被告應將附表3號所列建號建 物登記謄本上『其他登記事項中』所為之一般註記事項（以 鼓山區龍中段6638建號為例：『本建號之連接昇降機前的等 待搭乘空間（6.83平方公尺）計入專有面積，尚在釐清中』 ）塗銷。二、高雄市政府106年9月28日高市府法訴字第1063 0735400號訴願決定撤銷。」再於本院108年1月16日準備程 序變更訴之聲明為：「先位聲明：一、訴願決定（107年1月 19日高市府法訴字第10730067900號訴願決定）及原處分一 【如被告於附表3-1號所列建號建物登記謄本上其他登記事 項中所為之一般註記事項（以鼓山區龍中段6638建號為例： 『本建號之連接昇降機前的等待搭乘空間（6.38平方公尺） 計入專有面積，尚在釐清中』）】均撤銷。二、確認原處分 一【如附表4-2號所列建號建物登記謄本上其他登記事項中 所為之一般註記事項（以鼓山區龍中段6706建號為例：『建 號之連接昇降機前的等待搭乘空間（6.14平方公尺）計入專 有面積，尚在釐清中』）】違法。三、確認訴願決定（106 年9月28日高市府法訴字第1063073510400號訴願決定）及原 處分二（如附表7號所列建號建物登記謄本上其他登記事項



中所為之一般註記事項『本建物之專有部分面積，尚在釐清 中』）均違法。備位聲明：一、被告應將附表3-1號所列建 號建物登記謄本上其他登記事項中所為之一般註記事項（以 鼓山區龍中段6638建號為例：『本建號之連接昇降機前的等 待搭乘空間（6.83平方公尺）計入專有面積，尚在釐清中』 ）塗銷。二、高雄市政府106年9月28日高市府法訴字第1063 0735400號及107年1月19日高市府法訴字第10730067900號訴 願決定撤銷。」復於本院108年4月2日言詞辯論程序變更訴 之聲明為：「先位聲明：一、訴願決定（107年1月19日高市 府法訴字第10730067900號訴願決定）及原處分一【如原告 於附表3-2號（即判決附表1）所列建號建物登記謄本上其他 登記事項中所為之一般註記事項（以鼓山區龍中段6638建號 為例：『本建號之連接昇降機前的等待搭乘空間（6.38平方 公尺）計入專有面積，尚在釐清中』）】均撤銷。二、確認 原處分一【如原告附表4-3號（即判決附表2）所列建號建物 登記謄本上其他登記事項中所為之一般註記事項（以鼓山區 龍中段6706建號為例：『本建號之連接昇降機前的等待搭乘 空間（6.14平方公尺）計入專有面積，尚在釐清中』）】違 法。三、撤銷訴願決定（106年9月28日高市府法訴字第1063 073510400號訴願決定）及確認原處分二（如附表7號所列建 號建物登記謄本上其他登記事項中所為之一般註記事項『本 建物之專有部分面積，尚在釐清中』違法）。備位聲明：一 、被告應將原告附表3-2號（即判決附表一）所列建號建物 登記謄本上其他登記事項中所為之一般註記事項（以鼓山區 龍中段6638建號為例：『本建號之連接昇降機前的等待搭乘 空間（6.83平方公尺）計入專有面積，尚在釐清中』）塗銷 。二、高雄市政府106年9月28日高市府法訴字第1063073540 0號及107年1月19日高市府法訴字第10730067900號訴願決定 撤銷。」等語，而原告前揭訴之變更，被告直至本院107年5 月30日準備程序期日時對原告前揭訴之變更已表示同意（見 本院卷2第352頁）；雖被告訴訟代理人對原告108年1月16日 以後所為之訴之變更認與本院107年度訴字第109號案件標的 相同，原告有重複起訴情事而不同意其變更云云。然查，本 件係因華人匯建案買受人因與起造人即原告、宏泰人壽保險 股份有限公司（下稱宏泰公司）等人間就該建物昇降機各樓 層前等搭乘空間究屬專有部分或共有部分有民事爭訟事件， 經買受人透過民意代表向高雄市政府工務局（下稱工務局） 函轉內政部查詢，經內政部106年5月5日臺內營字第1060806 460號函（下稱106年5月5日函）略謂：昇降機各樓層前等待 搭乘空間依建築技術規則建築設計施工編第242條規定併供



共同使用時，不具有使用上之獨立性，非屬公寓大廈管理條 例所指之專有部分，惟事涉各局處之個案事實認定，應由各 局處本於職權核處等語（見本院卷1第435至436頁），隨後 工務局即將內政部前函轉知民意代表及買受人，並告知該等 空間應非屬專有部分，買受人隨即向被告爭執何以未將昇降 機各樓層前等待搭乘空間登記列入共有部分，後經被告查核 其既有登記內容與該等建物建照及使照圖說並無二致，然內 政部前揭函釋及工務局函文或已表示前揭昇降機各樓層前等 待搭乘空間應屬共有部分，致被告認其既有專有面積登記成 果與上開函文似有不符，為釐清爭議，遂函請輔助參加人協 助，經輔助參加人於106年5月26日召集「本市○○區○○段 000○號土地上區分所有建物（華人匯）走廊測量登記疑義 研商會議」，會議結論認本案建物尚在訴訟中，為避免善意 第三者權利受損，請被告依據內政部89年7月17日臺內中地 字第8979831號函（下稱89年7月17日函）對上開全部建物標 示簿其他登記事項欄予以註記，註記文字為「本建物之專有 部分面積，尚在釐清中。」（見本院卷2第41至42頁），被 告於106年6月1日收受前揭會議紀錄後，隨即對華人匯建案 全部建物辦理該等註記（見本院卷1第199至291頁）。後經 原告以106年8月2日函復被告表示上開註記違法等語（見本 院卷1第327至331頁），並對之提起訴願（後經訴願駁回， 遂提起本件訴訟），經被告轉知輔助參加人後，輔助參加人 再次於106年8月8日召開研商會議以釐清註記之適法性及註 記文字之妥適性，會議結論經採認被告所提建議，亦即將註 記文字納入各層各建號之昇降機前等待搭乘空間面積以限縮 爭議（見本院卷2第93至95頁），隨後被告即以106年9月7日 收件鹽地字第042870號登記案就前揭建物之原有註記變更為 106年8月8日會議結論所要求之註記（即「本建號之連接昇 降機前的等待空間（○○平方公尺，部分詳細面積如判決附 表1、2所示）計入專有面積，尚在釐清中」，本院卷2第57 、89頁），原告仍不服，提起訴願，亦遭決定不受理，亦對 之提起行政訴訟等事實，為兩造及輔助參加人所是認，並有 被告106年6月1日收件鹽地字第025290號登記文件、建物登 記第二類謄本附原處分（第1頁）及本院卷可憑，並經本院 調閱本院107年度訴字第109號卷核閱無誤。觀諸被告上開 106年9月7日新註記之內容，僅係將系爭註記所載尚在釐清 中之「專有部分面積」明確標示為「本建號之連接昇降機前 的等待空間」，並未變更註記之同一性，兩者實際上仍係針 對同一事件作成註記，且佐諸輔助參加人106年8月8日研商 會議紀錄，亦可知106年9月7日之新註記僅是基於系爭註記



之內容而為文字之修正，實際上仍屬於同一註記。基此，原 告於107年5月30日將部分聲明由系爭註記變更為新註記，僅 係聲明之減縮，訴訟標的並無變更，且該當行政訴訟法第11 1條第3項第2款所指「訴訟標的之請求有變更，但其請求之 基礎不變」之情事，此聲明之變更雖遲於本院107年度訴字 第109號起訴時（107年3月20日），然並非就已起訴之事件 ，於訴訟繫屬中更行起訴（反而是本院107年度訴字第109號 有重複起訴疑義）；另原告最後變更聲明所指之附表3-2、4 -3（即判決附表1、2）與被告原已同意原告變更聲明所指之 附表3、4範圍並無改變，只因本件訴訟過程中，原告名下之 部分建物因售予他人而互有流動，故被告前揭程序主張，尚 不可取。經核原告前揭訴之變更，與前揭規定相符，應予准 許。
貳、實體方面
一、爭訟概要：
原告與宏泰公司、財將企業股份有限公司、財資企業股份有 限公司於坐落高雄市○○區○○段000○號等5筆土地上共同 合作興建華人匯建案（下稱系爭建物），並於102年4月29日 獲工務局核發建造執照（字號：（102）高市工建築字第011 80號），於104年9月15日獲工務局核發系爭建物之使用執照 （字號：（104）高市工建築使字第01872號），嗣由被告依 法於104年10月29日完成系爭建物之所有權第一次登記，再 由被告於105年7月29日依法核發建物所有權狀予原告。系爭 建物之總戶數共252戶，原告所有其中46戶，因已售出之建 物戶數中，部分買受人因對於昇降機前之走廊是否得登記為 專有部分面積有爭執，向民事法院提出訴訟對原告請求損害 賠償，被告為使第三人有知悉之機會，避免其遭受不利益， 亦可減少其主張信賴登記善意取得而生之紛爭，以防止紛爭 之擴大，爰於106年6月1日收件鹽地字第025290號登記案， 其他登記事項欄（一般註記事項）記載：「本建物之專有部 分面積，尚在釐清中」（隨後被告為限縮爭議範圍，復以10 6年9月7日收件鹽地字第042870號登記案，將系爭建物其他 登記事項欄（一般註記事項）更正記載為：「本件號之連接 昇降機前的等待搭乘空間（○○平方公尺）計入專有面積， 尚在釐清中」，下稱系爭註記），原告不服，提起訴願，經 訴願決定不受理，提起本件行政訴訴訟。
二、原告起訴主張及聲明︰
（一）主張要旨︰
1、被告於原告所有建物之建物登記謄本上私下任意增加未載 登記日期之註記，即係以土地登記機關所享有之公權力，



否認原告對系爭建物所有權之完整性，並將該否認之意思 表彰於建物謄本之註記事項欄，致使原告已售出戶數之多 位買受人因此訴請解約、退款、賠償，餘下未售出之戶數 更因此被迫減價出售或難以出售，僅總計目前之售價減損 已實際造成原告新臺幣（下同）共1,291,447元之損害， 並可以預見亦將影響原告所有剩餘所有建物戶數之交易價 值甚或交易可能。由是可知，系爭註記對於原告之財產權 侵害甚鉅，屬於行政程序法第92條第1項與訴願法第3條第 1項規定之行政處分，應無違誤。且被告相關承辦人員於 106年7月20日答覆及訴願程序均稱其作成系爭註記之依據 為內政部89年7月17日函。然土地登記機關依內政部89年7 月17日函所作成之註記登記，係屬行政處分，有最高行政 法院94年度判字第29號判決可資參照。系爭註記嚴重影響 原告就系爭建物所有建號部分之財產權，對外發生人民權 利之限制效力，依法自屬行政處分。
2、行政訴訟法第8條第1項前段之立法意旨，係肯認「人民在 公法上享有之給付請求權，除財產上之給付外，尚包括請 求行政機關應為作為、忍受或不作為之其他非財產上的給 付請求權在內」。依德國實務見解，得依「一般給付之訴 」訴請行政機關作為種類繁多，諸如人民訴請締結公法契 約、請求有關機關提供資訊、服務紀錄之塗銷、忠誠資料 之塗銷等。其次，依照學者通說見解，「結果除去請求權 」本身即為一種實體法上之權利，行政上之事實行為如屬 違法，使人民因此所遭受權利侵害，人民得依結果除去請 求權，請求排除事實干預之妨害，以彰憲法與一般法律保 障人民基本權利之意旨，而無須另行尋求其他實體法基礎 。最高行政法院向來亦肯認人民具有實體之結果除去請求 權（94年度判字第1608號、98年度判字第1515號判決）。 又公法上結果除去請求權可為獨立之請求權基礎，以保障 人民權利，亦有湯德宗大法官釋字第758號解釋之部分協 同意見書、林俊益大法官釋字第758號解釋之協同意見書 、張瓊文、詹森林、黃昭元大法官釋字第758號解釋之協 同意見書、及蔡明誠大法官釋字第758號解釋之部分不同 意見書一再肯認。行政法院、學者既均肯認人民得以「公 法上結果除去請求權」為請求權基礎，並據以提起行政訴 訟法第8條之「一般給付之訴」，準此，縱使認定系爭註 記為事實行為，原告既因系爭註記而受有公權力之違法干 涉，仍得基於公法上結果除去請求權、依行政訴訟法第8 條提起一般給付之訴，請求被告將系爭註記塗銷，俾符司 法院大法官、行政法院判決與學者所揭示之見解。況被告



所為系爭註記已侵害原告就系爭建物所有權之圓滿狀態， 原告並確實因該註記而受有實際損失，是原告就系爭建物 之所有權受有公法上原因之侵害，自亦得本於所有權，依 行政訴訟法第8條提起一般給付之訴，請求排除該公法上 之侵害行為即除去系爭註記（回復未為系爭註記之所有權 圓滿狀態）。
3、地政機關如欲將訴訟繫屬事實於建物謄本註記時，應經物 權關係訴訟中原告於事實審言詞辯論終結前聲請受訴法院 作成裁定許可於訴訟標的相關之特定建物建號謄本上為訴 訟繫屬事實之註記，且如法院認為釋明不足時，聲請人並 應繳納相當擔保。且登記機關應於當事人執受訴法院所核 發裁定請求辦理註記，方得依法配合辦理。又民事訴訟法 第254條第5項規定之請求訴訟繫屬事實登記，應以經法院 作成裁定為必要，且僅限於訴訟標的為物權關係之案件； 倘案件之訴訟標的為債之關係或契約所生爭議，則無適用 。另依系爭註記作成時所應適用之內政部106年6月26日台 內地字第1060422485號函（下稱106年6月26日函），民事 訴訟法第254條第5項所為之註記，其內容應為「（一般註 記事項）依○○法院○○年○○月○○日○字第○○號裁 定辦理註記，本件不動產現為該院○○年度（訴）字第○ ○號○○案件訴訟中」。由是可知，依民事訴訟法第254 條所謂之註記登記，其內容應載明爭訟中不動產繫屬於法 院之案件案號、以及法院准許原告向地政機關申請註記登 記之裁定字號，方屬適法。本件從未有任何「物權關係」 訴訟中原告於事實審言詞辯論終結前繳納擔保金並向受訴 法院聲請於系爭建物之特定建號建物登記謄本上作成一般 註記之裁定，故被告逕於欠缺民事訴訟法第254條第5項規 定構成要件事實之情形下為一般註記，除已構成法律保留 原則之違法外，更已構成牴觸民事訴訟法第254條之違法 。且縱以系爭建物極少數買受戶與原告間之民事訴訟觀之 ，其訴訟標的亦均為「契約關係與債之關係」（請求解除 契約或減少買賣價金之賠償等），而非民事訴訟法第254 條第5項所規定之「物權關係」，更與訴訟標的物之取得 、設定、喪失或變更無關，可知本件自始即無民事訴訟法 第254條之適用。況無論本件有無民事訴訟法第254條第5 項規定之適用，系爭註記係就系爭建物全部建號之建物登 記謄本為之，不分各該建號是否確實有「專有部分面積， 尚在釐清中」之情形，顯亦欠缺為系爭註記之實質重要關 連理由。蓋原告所有建號建物所有權中，均未有任何因專 有部分面積涉訟而有爭議尚需釐清之情形，故系爭註記除



違反民事訴訟法第254條之規定外，更已構成比例原則及 禁止不當聯結原則之違法。再者，本件顯非土地登記規則 第104條規定之情形，亦無同規則第144條規定登記證明文 件經認定屬偽造或登記機關登記疏失或錯誤之情形，故上 開規定自非系爭註記之依據，且縱被告稱原登記走廊為各 戶專有部分係疏失錯誤之登記，除應依土地法第68條規定 負無過失損害賠償責任外，依土地登記規則第144條規定 亦必須「於第三人取得該土地權利之新登記前」始得依該 規定註記，以符土地法第43條及民法第759條之1第2項之 規定，然無論第三人是否業已信賴地政登記取得財產權， 被告一概逕為系爭註記，顯屬違法。另系爭註記所記載「 本建物之專有部分面積，尚在釐清中」文字，亦顯已與內 政部106年6月26日函所要求應註記之文字內容全然不符， 構成違法處分。從而，系爭註記並非依民事訴訟法第254 條所為之囑託登記，亦非土地登記規則中任何一種得囑託 登記機關作成註記登記之情形，則系爭註記顯然欠缺法律 依據，而有悖於法律保留原則。
4、由內政部89年7月17日函可知，該函係各部會機關為因應 「新市鎮特定區整體開發臨時建物」此一特殊事例，而例 外允許登記機關得經報請地方政府同意後辦理註記，非謂 地政機關自此對於所有土地、建物均得於無法律依據之情 形下逕為註記。系爭建物領有主管機關所核發之合法建造 執照及使用執照，而屬建築法第9條第1款所稱「新建造之 建築物」，並非「臨時建築物」，更非位於「新市鎮特定 區」，是以，系爭建物並非內政部89年7月17日函之適用 標的。而該函適用之要件顯以「因登記機關錯誤」且「涉 及訴訟或行政救濟事實之標的」，及「符合民事訴訟法第 254條規定」為要件（蓋如解釋為可不依民事訴訟法第254 條之規定，將構成法律優位原則之違法），方允許登記機 關經報請地方政府同意後辦理註記。本件被告從未提出系 爭註記係基於何種「登記機關之錯誤」而為；且如前所述 ，原告就系爭建物所有之46戶建號建物，均無涉訟之事實 ，亦非為任何訴訟之標的，故縱依內政部89年7月17日函 意旨，系爭註記亦顯非適法。被告雖以內政部89年7月17 日函陳稱系爭註記係「基於社會交易安全考量，為使第三 人有知悉機會，避免遭受不利益」云云，惟上開函釋意旨 僅在重申「因登記機關錯誤（不論故意或違法）且涉及訴 訟或行政救濟事實之標的，依民事訴訟法第254條授權註 記之方式」，惟民事訴訟法第254條根本並無授權行政機 關自行任意註記之規定，甚至明定應依法院裁定辦理註記



，故系爭註記是否適法，仍需視被告有無踐行民事訴訟法 第254條之相關要件，並非據上開內政部函釋意旨，即認 無論登記機關登記有無錯誤，亦不論本件標的有無訴訟繫 屬，即得僅以保障交易安全為由，任意註記，否則無異實 質架空民事訴訟法第254條立法者要求註記應依法院裁定 辦理之規定。另內政部106年5月5日函之要旨為「各樓層 供使用者進出及等待搭乘昇降機之空間，供共同使用者， 不具使用上之獨立性，非屬公寓大廈管理條例所稱之專有 部分」，不論該函所預設「供共同使用」空間之簡易假設 個案，與經層層主管機關再三核認「非供共同使用」空間 無誤之本建案全然不同，不得相提並論，且該函內容本身 實亦有逾越法律而不當限制人民權利之違法，甚者，該函 根本與地政機關註記登記之程序、要件等均無涉，故被告 無從援引作為系爭註記之基礎。甚且，內政部106年5月5 日函說明六明載：「至貴府工務局來函所詢事宜，涉屬個 案事實認定，仍請由貴府依上開規定本於職權核處。」而 系爭建物既早經各主管機關層層依法核處，顯已符合函釋 說明六「主管機關本於職權核處」之情形。被告刻意忽略 上開事實，而執內政部106年5月5日函為據，強辯系爭註 記並無違誤，顯不可採。從而，被告以內政部89年7月17 日函為據，並主張「單一建號涉訟時，登記機關得將同一 地號上之所有建號全部作成註記登記」、「建物涉訟之註 記登記不限於訴訟標的為物權關係之案件」或「建物涉訟 之註記登記不以訴訟案件原告聲請並經法院作成裁定許可 及繳納擔保金為必要」、「建物涉訟之註記登記不以當事 人以法院裁定許可向登記機關聲請註記為必要」等，凡此 等解釋方式除已完全逸脫於內政部89年7月17日函內容， 亦與民事訴訟法第254條第5項之規定有違，而將使內政部 89年7月17日函因違反法律優位原則而無效。由是可知， 被告不得依內政部89年7月17日函，主張其得依職權自為 註記。
5、原告依建築法第30條、第32條備具申請書、公寓大廈管理 條例第56條第1項規定、土地權利證明文件、工程圖樣及 說明書申請建造執照，並於102年4月29日獲高雄市政府核 發建造執照，始開始興建系爭建物。而系爭建物工程完竣 後，原告再依建築法第70條、第71條備具原領之建造執照 、建築物竣工平面圖及立面圖等申請使用執照，並經高雄 市政府派員查驗完竣後，方取得合法使用執照，使用執照 上並載有：「附件所列建築物經查依核准圖說建築完竣茲 檢附竣工圖乙份准予給照使用」。申言之，系爭建物之自



興建時之工程圖樣、說明書，竣工後其實際主要構造、室 內隔間及主要設備，乃至於系爭建物區分所有權中有關專 有部分與共有部分之劃定，均經該管主管機關查驗核准及 核備。就此，高雄市政府既已作成核發建造執照與使用執 照之處分，以及專有部分與共有部分劃分之核准及核備， 均應已發生行政處分之構成要件效力，被告即應受上開處 分構成要件效力之拘束，而應以其行政行為之內容為既成 之事實，不能在該管主管機關已核准及核備「系爭走廊屬 專有部分」之情形下，僭越其職權而為相反之認定。系爭 註記前之所有權登記，既經被告實質審查依法登記完畢， 自不容被告嗣後再任意私自在人民既定之財產權上隨意註 記，而侵害人民受憲法保障之財產權。而系爭註記之內容 註記顯然違反上述高雄市政府所核發建造執照與使用執照 之處分，以及專有部分與共有部分劃分之核備處分所生之 構成要件效力，構成違法註記
6、區分所有權建物專有部分或共有部分之登記，自申請建物 第一次測量及建物第一次所有權登記時，均係依建築圖說 為準，申請人並應將相關文件送交被告，由被告依法予以 審核、測量/轉繪、複算、檢查、核定後辦理所有權登記 ，並非得由起造人或建物所有權人恣意決定或自行認定。 原告申請建物第一次測量及建物所有權第一次登記，即已 依法檢附獲核准及核備之使用執照竣工平面圖及專有共有 標示圖等圖說，其上均明確標示系爭走廊為系爭建物之專 有部分，經被告審核、測量/轉繪、複算、檢查、核定後 ，被告亦將系爭走廊測繪於專有部分，並同意依該測量成 果圖辦理系爭建物之所有權第一次登記。由此可知，被告 早在系爭建物於104年間辦理第一次測量及所有權登記時 ，即知悉同意並認定系爭走廊劃歸為系爭建物之專有部分 。豈料，被告於欠缺民事訴訟法第254條第5項規定之構成 要件事實情形下，於系爭建物依法完成所有權登記而具有 公示力與公信力（土地法第43條、司法院院字第1956號解 釋參照），人民進而依此安排生活與處置財產2年多後， 逕自作成系爭註記，與其先前所為核准同意並辦理登記之 作為完全相反，原告不但因此遭受眾多買受人請求減價、 賠償、解約等訟累，更因被告之行政作為反覆而覺無所適 從。是以，被告作成系爭註記，顯然違反信賴保護原則與 禁反言原則。
7、所有權乃一抽象的權利概念，以不動產所有權為例，所有 人對於其所有物之權利性質、範圍、限制，均將敘明於所 有權狀、謄本、地籍圖等不動產所有權證明文書之上。換



言之，所有人對其土地、建物之所有權，即係以不動產所 有權證明文書，為權利內涵表彰之載體，倘地政機關於權 利文書上為註記，即在否認所有權人對其所有物擁有完整 、圓滿的權利內涵，從而應屬對於土地或建物所有人權利 之限制，該所有人即應得請求除去該妨害，此亦經物權法 權威謝在全教授所肯認。就此，最高行政法院99年度3月 第1次庭長法官聯席會議決議、臺中高等行政法院106年度 訴字第57號判決、99年度訴更三字第24號判決亦採相同見 解。無論是系爭註記之原內容：「本建物之專有部分面積 ，尚在釐清中」或其減縮後之內容：「本建號之連接昇降 機前的等待搭乘空間（○○平方公尺）計入專有面積，尚 在釐清中」，均在表彰系爭建物中之部分專有面積處於權 利狀態不明確、不完整，即否認系爭建物之所有權圓滿狀 態。實則，原告固有繼續出售系爭建物之事實，惟因被告 違法作成系爭註記，造成各建號均被迫減價出售，致原告 損失金額迄今累計達4,010,930元，此外，原告亦因系爭 註記不得不依承買人之要求，於協議書中承諾「若本合約 定有甲方預定申辦貸款，且金融機構係因上述建物謄本加 註或建物登記面積事後遭調整變更之特殊事由，無法按預 定貸款金額核貸或撥貸，……乙方仍同意甲方得於知悉金 融機構無法核貸或撥貸後10日內以書面送達乙方解除本契 約，解約後由乙方無息退還甲方所繳價金」等語。倘未來 有金融機構因此無法按預定貸款金額核撥貸款，則原告將 被迫解約退款損失全部買賣價金。由上可知，原告確實因 系爭註記而受有重大損失，嚴重侵害原告財產權甚明。 8、系爭建物部分住戶對系爭建物共同開發單位宏泰公司提起 民事訴訟，主張系爭走廊為共有部分，宏泰公司登記該等 部分為專有部分構成違約，因而請求相關損害賠償。經審 理後，臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）105年度重訴 字第328號、106年度重訴字第97號、106年度重訴字第49 號、106年度重訴字第249號、106年度重訴字第273號民事 判決均肯認系爭走廊應屬各建號之專有部分，亦即被告在 為系爭違法註記之前，依土地法登記完畢之所有權登記（ 被告依法將走廊測繪登記為專有部分）並無違誤，系爭註 記除欠缺法律依據、牴觸法律、違反行政處分之存續力及 構成要件效力、違反比例原則外，更顯與事實不符而違法 。被告僅以原所有權登記完畢數年後，內政部事後所為可 能違反法律保留原則而無效之函釋，及工務局事後為回應 民眾與民意代表關切之觀念通知，遽私自在人民既定之財 產權上隨意註記違反事實及法津之文字，顯屬違法。此外



，部分買受人亦曾因系爭走廊爭議，對原告之代表人與宏 泰公司之前後任代表人，提起刑事告訴，惟均經臺灣高雄 地方檢察署（下稱高雄地檢署）及臺灣高等檢察署高雄檢 察分署查明事證後，作成不起訴與駁回再議聲請之處分。（二）聲明︰
1、先位聲明：
（1）訴願決定（107年1月19日高市府法訴字第10730067900 號訴願決定）及原處分一【如被告於判決附表1所列建 號建物登記謄本上其他登記事項中所為之一般註記事項 （以鼓山區龍中段6638建號為例：『本建號之連接昇降 機前的等待搭乘空間（6.38平方公尺）計入專有面積， 尚在釐清中』）】均撤銷。
（2）確認原處分一【如判決附表2所列建號建物登記謄本上 其他登記事項中所為之一般註記事項（以鼓山區龍中段 6706建號為例：『建號之連接昇降機前的等待搭乘空間 （6.14平方公尺）計入專有面積，尚在釐清中」）】違 法。
（3）撤銷訴願決定（106年9月28日高市府法訴字第10630735 10400號訴願決定）及確認原處分二（如附表7號所列建 號建物登記謄本上其他登記事項中所為之一般註記事項 『本建物之專有部分面積，尚在釐清中』）違法。 2、備位聲明：
（1）被告應將判決附表1號所列建號建物登記謄本上其他登 記事項中所為之一般註記事項（以鼓山區龍中段6638建 號為例：『本建號之連接昇降機前的等待搭乘空間（6. 83平方公尺）計入專有面積，尚在釐清中』）塗銷。 （2）高雄市政府106年9月28日高市府法訴字第10630735400 號及107年1月19日高市府法訴字第10730067900號訴願 決定撤銷。
三、被告答辯及聲明︰
（一）答辯要旨︰
1、系爭註記所登載之建物買受人蒲漢屏等人對於該區分建物 之走廊範圍劃入專有部分有所疑義且已提起訴訟，是該走 廊係屬專有部分或共有部分之疑義尚未釐清前，被告爰參 照內政部106年5月5日函、工務局106年6月14日高市工務 建字第10633718800號函暨內政部89年7月17日函規定，報 請輔助參加人核示，並依106年6月1日高市地政測字第106 31439800號函辦理系爭建物標示註記登記，認事用法俱無 違誤。又被告於系爭建物登記簿標示部其他登記事項欄註 記：「一般註記事項：本建物之專有部分面積，尚在釐清



中」，係基於社會交易安全考量，為使第三人有知悉機會 ，避免其遭受不利益，亦可減少其主張信賴登記善意取得 而生之紛爭，其僅為註記地籍相關資料，該註記之存在其 乃事實作用，並不發生任何登記之效力，亦未對外直接發 生法律效果，自不影響所有權人對該房地之使用、收益及 處分權益，此有最高行政法院99年度3月第1次庭長法官聯 席會議決議、99年度判字第927號判決意旨足資參照。是 系爭註記既未對外直接發生法律效果，自非所謂之行政處 分。
2、又最高行政法院106年度判字第674號判決指出，如果註記 之內容並不生不動產取得、設定、喪失及變更之效力，且 未對外直接發生法律效果，非屬行政處分，且行政行為客 觀上復不能造成人民財產權之損害時，亦不能賦與人民對 之為訴訟上權利救濟之機會。系爭註記係因系爭建物因專 有部分面積登記疑義，分別有民事訴訟及刑事訴訟繫屬於 高雄地院及高雄地檢署中，而因原告仍繼續出售系爭房屋 中，被告為避免再有相同糾紛不斷衍生，且為使後續欲承 購系爭建物之第三人就「昇降梯停等空間是否屬專有」部 分之爭議有知悉之機會，減少渠等主張「信賴善意取得」 而生之紛爭，防止紛爭之擴大，避免遭受不利益，被告遂