臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度上字第245號
上 訴 人 劉惠玲
訴訟代理人 王佑銘律師
王國論律師
被上訴人 陳彩樺
訴訟代理人 洪幼珍律師
上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國107年8月
10日臺灣高雄地方法院106年度訴字第1029號第一審判決提起上
訴，並為訴之追加，本院於108年4月10日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
上訴人於原審先位主張其與被上訴人間就其所有房地之買賣 及移轉所有權行為，係經他人無權代理、無權處分，依民法 第118 條第1 項、第170 條第1 項、第179 條規定，請求被 上訴人塗銷該房地之所有權移轉登記，並塗銷被上訴人嗣後 所為抵押權設定登記。嗣上訴本院後，上訴人就其請求被上 訴人塗銷抵押權登記部分，追加民法第767 條規定為其請求 權基礎（本院卷第35頁背面）。核其所為訴之追加，係本諸 與原審主張之同一基礎事實，依民事訴訟法第446 條第1 項 但書、第255 條第1 項第2 款規定，應准許之。合先敘明。貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：訴外人程擎天地政士於民國105 年間，對 伊稱欲透過實價登錄之手段，提高伊所有坐落高雄市○○區 ○○○段0000○00地號土地，及其上同段993 建號、門牌號 碼高雄市○○區○○路00巷0 弄0 號房屋（下合稱系爭房地 ）之交易價格，以利伊爾後出售。雙方遂於105 年2 月間簽 立空白不動產買賣契約書2 件（一式二份），伊僅在該等契 約書之「出賣人」項下簽名，並交付系爭房地過戶相關資料 予程擎天，以供日後辦理。嗣經數月，伊一再詢問辦理進度 ，程擎天仍藉口拖延，迄至105 年底，卻突然交付填載承買 人為被上訴人、買賣價金為新台幣（下同）560 萬元之買賣 契約書（下稱Ａ買賣契約），告知已代理伊以上開價格將系 爭房地出售予被上訴人。伊雖未曾授權程擎天轉售，惟考量 兩人相識多年，本欲息事寧人，詎料經向被上訴人追討買賣 價金，被上訴人完全否認兩造間之買賣關係。故兩造間就系 爭房地之買賣及所有權移轉登記行為，係程擎天無權代理及
無權處分，依民法第118 條第1 項、第170 條第1 項規定， 自始無效。又被上訴人取得系爭房地所有權後，隨即為彰化 商業銀行設定最高限額360 萬元之抵押權（下稱系爭抵押權 ），而妨害伊所有權之完整，有除去之必要。爰先位依民法 第118 條第1 項、第170 條第1 項、第179 條規定，請求： ㈠被上訴人應將系爭房地於105 年2 月19日，以買賣為原因 所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈡被上訴人應將系爭抵押 權設定登記予以塗銷。退步而言，如被上訴人願依約履行， 伊亦同意承認Ａ買賣契約之效力。爰備位依民法第367 條規 定及Ａ買賣契約第2 條約定，請求被上訴人給付560 萬元， 及自支付命令送達翌日起算之法定遲延利息。原審判決上訴 人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並追加民法第767 條規定 為其先位之訴關於塗銷系爭抵押權部分之請求權基礎。先位 聲明：原判決廢棄；餘如原審訴之聲明。備位聲明：㈠原判 決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄；㈡被上訴人應 給付上訴人460 萬元，及自支付命令送達翌日起算之法定遲 延利息。至原審就備位之訴駁回上訴人請求100 萬元（即 560 萬元-460萬元）本息部分，未據上訴，已確定。二、被上訴人則以：兩造素昧平生，未曾謀面亦不曾以電話聯繫 ，系爭房地係伊於105 年2 月15日以460 萬元向程擎天購買 。程擎天於105 年2 月間向伊表示其已向上訴人購買系爭房 地，價金為460 萬元，然其無法支付，願以同樣價格出售予 伊，並提示其與上訴人間簽妥之不動產買賣契約書（下稱Ｂ 買賣契約）及系爭房地所有權狀、印鑑證明等，表示可直接 登記於伊名下，經伊至系爭房地查看後同意購買，程擎天即 在Ｂ買賣契約書尾頁記載指定過戶予伊。伊自105 年2 月15 日起至17日，陸續將買賣價金代書費、手續費、稅金等共計 4,634, 000元，匯款至程擎天指定之其名下華南商業銀行鳳 山分行帳號000000000000帳戶內（下稱程擎天華南銀行帳戶 ）。又縱令上訴人無出售系爭房地予程擎天之真意，伊並不 知上訴人與程擎天間有何約定，為善意第三人，依民法第87 條第1 項但書規定，上訴人不得以其與程擎天之約定對抗伊 。再者，程擎天未曾向伊表示其為上訴人出售系爭房地之代 理人，伊係向程擎天購買系爭房地，上訴人應向程擎天請求 交付買賣價金，而非請求伊給付等語，資為抗辦。並聲明： 上訴及追加之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭房地原登記所有權人為上訴人，於105年2月19日以買賣 為原因（原因發生日期為105年2月15日），移轉所有權登記 為被上訴人所有。
㈡被上訴人曾於105 年2 月15日、16日、17日、25日及同年3 月1 日、2 日、3 日、7 日、14日分別匯款或轉帳10萬元、 110 萬元、886,000 元、40萬元、288,000 元、20萬元、5 萬元、95萬、60萬元，共計4,574,000 元，至程擎天華南銀 行帳戶。
四、上訴人主張系爭房地係遭程擎天無權代理、無權處分而出售 並移轉所有權予被上訴人，是否為真？上訴人先位依民法第 170 條第1 項、第118 條第1 項、第179 條規定，請求被上 訴人塗銷所有權移轉登記，及依民法第767 條規定，請求被 上訴人塗銷系爭抵押權設定登記，是否有理由？ 按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承 認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。又無 權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效 力，民法第118條第1項亦有明文。次按，無法律上之原因而 受利益，致他人受損害者，應返還其利益，此為民法第179 條前段所明定。再按，所有人對於妨害其所有權者，得請求 除去之，此為民法第767條中段所明定。上訴人主張程擎天 於105年間對伊稱欲透過實價登錄之手段，提高伊所有系爭 房地之交易價格，以利伊爾後出售，伊遂於105年2月間於Ａ 買賣契約末尾之出賣人項下簽名，並交付系爭房地過戶相關 資料予程擎天，以供日後辦理，詎系爭房地遭程擎天無權代 理、無權處分而出售並移轉所有權登記予被上訴人等情，為 被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠上訴人就所主張之上開事實，提出其與程擎天於106 年10月 20日之通話錄音光碟及譯文為證（原審卷第253-255 頁）； 被上訴人對其形式真正不爭執，並表示譯文與錄音內容大致 相符（原審卷第273 頁）。而觀之該錄音譯文，上訴人稱： 「…那個大寮的房子，你當初是說，你本來要過戶給你妹妹 ，後來你妹妹有房子不能過戶，就過戶給你自己」，程擎天 答稱：「對」；上訴人繼稱：「你後來是有過戶給你自己， 還是沒有？」，程擎天回稱：「我簽約的時候，簽承買人是 我，然後我同意指定過戶給第三人，這是法律上允許的，所 以我過戶給她（指被上訴人）」；上訴人乃稱：「為什麼沒 有經過我同意」，程擎天回應：「…因為有完全授權書，因 為她也有簽妳也有簽完全授權書，所以我們地政士可以執行 業務…」；上訴人續稱：「沒有啊，你的授權書給我的時候 ，是空白的，並沒有陳彩樺（即被上訴人）的簽名啊」、「 …你本來是叫我過戶給你，然後做實價登錄嘛，然後再過戶 還我」；程擎天回答：「對啊，可是因為我名下已經有兩間 了」；上訴人稱：「你已經有兩間了，所以咧？」，程擎天
答稱：「我過第三間的話，你至少要綁兩年以上」，上訴人 復稱：「所以你那時候為什麼沒有跟我說，然後就直接過戶 給陳彩樺」，程擎天仍稱：「因為你們雙方都有完全授權書 啊…我是國家考試合格的，我可以指定過戶給任何人啊…」 ，上訴人接稱：「指定給她，問題是…這個大寮的房子當初 是說為了做實價登錄嘛…」，程擎天始謂：「沒有，這個『 檯面上不能講這樣子』，『檯面上不能講實價登錄』，到後 來你我都有事」（見原審卷第253、254頁）。鑑此，可知上 訴人所稱程擎天原對伊稱可藉由實價登錄抬高系爭房地交易 價格，伊始簽署空白契約書並交付系爭房地過戶相關文件予 程擎天，惟程擎天並未告知將移轉系爭房地所有權予被上訴 人，即逕辦理過戶等情，係屬信而有徵。至程擎天於上開錄 音譯文最後一段對話所稱「檯面上不能講實價登錄」等語， 依兩造先前之對話以觀，可知係程擎天要求上訴人不得於向 兩人以外之他人揭露此事，而並無否認其原先所承認獲取上 訴人簽立之授權書係為辦理實價登錄之意，故自無從憑此為 不利於上訴人之認定。
㈡參以，程擎天於被上訴人對其所提妨害自由刑事告訴之偵查 中（台灣高雄地方檢察署105年度偵字第22829號），陳稱： 【當時跟劉惠玲（即上訴人）接洽買賣這筆不動產的人是你 ？】是的；劉惠玲以為不動產是我要買的，因為買賣契約書 上的買受人是我；（你要指定過戶給陳彩樺，劉惠玲知不知 道？）劉惠玲第一時間只知道是我在處理，但是不知道我要 過戶給陳彩樺，有該案106年1月20日檢察官訊問筆錄在卷可 稽（本院卷第33頁正、背面；原審卷第294-295頁）。準此 ，互核程擎天此等於偵查案件中之證述，與上開錄音譯文所 呈現，上訴人原僅允諾將系爭房地過戶予程擎天或其妹，並 無授與程擎天出售、過戶系爭房地予不特定人之代理權或處 分權，尚無二致。至程擎天上開證詞雖未全盤托出其與上訴 人間係為辦理實價登錄始有簽立買賣契約之舉，然此與其於 上揭錄音中所稱「檯面上不能講實價登錄」之態度，係出一 轍，足見程擎天係為避免其本身可能涉及之民、刑責任，而 刻意隱略此節，無從因此而認上訴人與程擎天間有買賣並移 轉系爭房地所有權之真意，或上訴人有容由程擎天真實出售 並過戶系爭房地予程擎天或其妹以外之不特定人。 ㈢然則，上訴人雖無授與程擎天代理出售或處分系爭房地之真 意。惟被上訴人陳明程擎天從未向其表示係上訴人出售系爭 房地之代理人（本院卷第40頁）；且程擎天於上開偵查案件 中亦陳稱系爭房地係其向上訴人購入，及被上訴人知其購入 系爭房地後表示欲為買受等情（詳如後述）。是上訴人所稱
系爭房地係遭程擎天無權代理、無權處分，而移轉所有權登 記予被上訴人，難認合於事實。
㈣反之，上訴人自承：Ａ、Ｂ買賣契約最後一頁「出賣人」項 下及Ａ買賣契約書第1 頁「出賣人」下方，都是我簽的（Ａ 、買賣契約Ｂ依序為上訴人所提原證一、被上訴人所提被證 一，見原審卷第46-47 、61-64 頁）；程擎天同一天拿2 份 空白契約書叫我簽，他說不是過戶給他，就是過戶給他一個 妹妹。我同一天簽了2 份授權書【按指原證3 「客戶委託辦 理地政士法第16條執行業務委託書」（下稱系爭委託書，原 審卷第140 頁）、105 年2 月9 日授權書（下稱系爭授權書 ，原審卷第178 頁）】，簽系爭委託書時，上面已有實價登 錄確認總價由610 萬元改為560 萬元的記載，但沒有被上訴 人的章。土地登記申請書（原審卷第22頁）也是我親簽的， 但我簽的時候沒有看到被上訴人的簽名蓋章。程擎天給我簽 空白契約書時，我有把身分證、印章、所有權狀給他各情（ 原審卷第220 、230 、231 、234 、240 、241 、242 頁） 。又系爭委託書記載：委託案由「所有權移轉登記、買賣」 ，受託標的為系爭房地，辦理內容「所有權移轉登記、實價 登錄確認總價560 萬元整（原載610 萬元，刪改為560 萬 元）」，受任人「地政士程擎天」，委託當事人（按應指委 任關係之雙方當事人）「程擎天、劉惠玲」等文字（原審卷 第140 頁）。系爭授權書記載：授權人為上訴人，被授權人 「程擎天」，授權事項「有關上開指示房地（即系爭房地） 之出賣、設定負擔、期限兩年之租賃、購買、貸款、其他處 分等一切事務之全權委任代理」等文詞（原審卷第178 頁） 。基此，上訴人簽署買賣契約、系爭委託書、系爭授權書及 土地登記申請書，並交付身分證、印章及系爭房地所有權狀 予程擎天，而容由程擎天將買賣契約、土地登記申請書填載 完畢並辦理過戶登記，客觀上與一般真正出賣不動產者之作 為無異。
㈤復以，觀之Ａ、Ｂ買賣契約最末頁「承買人」項下均記載程 擎天之姓名及年籍資料（原審卷第47、64頁）。且程擎天於 上開偵查案件中併稱：買賣契約書第一頁承買人部分，原先 是空白的，最後一頁的承買人在與劉惠玲簽約當時，就已經 先寫我的名字了；第一頁承買人部分空白，是因為當時我還 在猶豫要不要登記在我名下，當初我跟劉惠玲購買的時候， 我的名下已經有二間房子等語（本院卷第33頁、原審卷第29 4頁）。此等陳述對照上訴人所稱程擎天持兩份買賣契約予 其簽署時，告知過戶對象為程擎天或其妹等情，亦即承買人 可能記載為程擎天，尚無齟齬。故以，足認上訴人所簽署並
交由程擎天執有、經程擎天填載完成之買賣契約，係呈現由 程擎天買受系爭房地之外觀。
㈥按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效。但不得以其無效對抗善意第三人，此為民法第87條第1 項所明定。所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人 互相故意為非真意之表示而言（最高法院62年台上字第316 號判例意旨參照）。所謂善意第三人，係指該第三人雖知表 意人與相對人為意思表示，但不知該意思表示為虛偽，而又 與該虛偽表示之當事人就虛偽表示所發生之結果發生法律關 係者而言。承前，上訴人固簽署買賣契約、系爭委託書，允 由程擎天填載買賣契約完畢，並交付過戶相關文、物件予程 擎天，俾辦理過戶手續，惟雙方均無受該買賣契約或過戶約 定拘束之真意，自均屬通謀虛偽意思表示。上訴人本人及其 訴訟代理人亦不否認此節（原審卷第229 頁；本院卷第89頁 背面至第91頁背面）。則其2 人間所為買賣及委辦過戶手續 之行為，因屬通謀虛為意思表示而無效，惟不得對抗善意第 三人，即不知上訴人與程擎天間所為上開意思表示為虛偽， 而與程擎天就系爭房地再為買賣或移轉登記行為者。 ㈦被上訴人抗辯其之所以購買系爭房地，係因程擎天告知已向 上訴人購入系爭房地，惟無力支付價金，願以同額出賣予其 ，並提示Ｂ買賣契約及所有權狀、印鑑證明，言明可直接登 記其名下，其始向程擎天購買系爭房地，並不知上訴人與程 擎天間係通謀虛偽買賣。徵諸上開說明，倘被上訴人不知其 所見之Ｂ買賣契約及程擎天執有辦理過戶手續之文、物件等 ，係屬通謀虛偽意思表示，上訴人即不得以該等通謀虛偽意 思表示為無效乙節，對抗被上訴人。查：
⒈Ｂ買賣契約最末頁「承買人」項下係記載程擎天之姓名及年 籍資料，已如前述。又該契約書最末頁「承買人」項上方載 有「指定過戶予第三人：陳彩樺（即被上訴人）」乙詞（原 審卷第64頁）。綜合上揭兩部分記載，依通常文義，係表達 程擎天向上訴人購買系爭房地，並指定登記為被上訴人所有 ，核與被上訴人所辯上情，並不相悖。參以，程擎天於上開 偵查案件中併稱：買賣契約書最後一頁承買人項上方註記指 定過戶予第三人陳彩樺（即被上訴人）是我寫的，陳彩樺知 道我要買進這間房子時，她就說她要來買，陳彩樺就簽買賣 合約書及授權書，要我去辦理過戶等語（本院卷第33頁、原 審卷第294頁）。亦核與Ｂ買賣契約上開記載內容相符。 ⒉復者，上訴人自承簽署買賣契約時，一併交付系爭房地所有 權狀、印章予程擎天之事實（見原審卷第230頁；本院卷第 55頁正、背面及第57頁）。而被上訴人陳稱：程擎天拿給我
看的授權書，是系爭委託書，系爭委託書上的簽名是我簽的 ，程擎天叫我簽系爭委託書，是說實價登錄可以提高房屋售 價等語（原審卷第239、240頁）。而觀之系爭委託書所載前 引內容（本判決事實及理由之㈢），係表達上訴人授權程 擎天辦理系爭房地所有權移轉登記之意；全部約定內容及委 託當事人姓名（即程擎天、上訴人），均係以打字方式記載 ，上訴人則在實價登錄金額旁及客戶確認欄簽名。可徵被上 訴人所辯程擎天出示系爭委託書及系爭房地所有權狀、印鑑 證明，以使其信所稱可逕過戶系爭房地至被上訴人名下乙情 ，應屬真實。
⒊至系爭委託書內所載擬辦理實價登錄之價格為560萬元，與 Ｂ買賣契約所載買賣價金460萬元，固有100萬元之差距。惟 被上訴人當時已議定以460萬元向程擎天買受系爭房地，並 有賴程擎天代為辦理過戶手續，則其信程擎天所稱系爭委託 書所載上開價格係為辦理實價登錄以提高系爭房地交易價值 ，並遵程擎天所囑，於系爭委託書所載上開價格旁及客戶確 認欄簽名、用印，並無悖於常情。是尚無從因此價格記載上 之差異，遽謂被上訴人當時已得查悉Ｂ買賣契約所呈上訴人 與程擎天間之買賣行為，係屬通謀虛偽意思表示。 ⒋另Ｂ買賣契約第一頁「承買人」下方雖記載被上訴人之姓名 （原審卷第61頁）。惟程擎天於上開偵查案件中陳明其為購 買系爭房地之承買人，買賣契約第一頁「承買人」下方原係 空白，乃因其當時猶豫是否將系爭房地登記於自己名下各節 ，均如前述。且Ｂ買賣契約最末頁「承買人」項上方，已載 明指定過戶予被上訴人，亦敘如上。是堪認Ｂ買賣契約第一 頁「承買人」下方記載被上訴人姓名，應係程擎天將上訴人 所有之系爭房地逕過戶至被上訴人名下時，為免滋生困擾而 為填載，無從因此率認被上訴人知悉Ｂ買賣契約係上訴人與 程擎天間之通謀虛偽意思表示，或被上訴人購買系爭房地之 對象為上訴人。
⒌據上，被上訴人所辯其係信程擎天所言，而向程擎天購買系 爭房地，並經程擎天指定而逕受移轉系爭房地所有權，並不 知程擎天與上訴人間簽署之買賣契約、系爭委託書等，係屬 通謀虛偽意思表示，應足採信。
㈧程擎天於原審107 年2 月7 日言詞辯論期日雖證稱：上訴人 有簽系爭授權書讓我全權處理，叫我找人買，上訴人是說由 我買或其他人買，只要轉手就好，所以我在Ａ買賣契約的承 買人欄簽名，簽約後再過戶給指定的人，由接受產權的人支 付價金；我想找我認識的人購買，我從104 年10月開始就跟 被上訴人為男女朋友，被上訴人那時每天都會在我事務所，
她知道上訴人想要出售系爭房地，想買來投資，被上訴人有 跟我協議要一起買系爭房地；我有跟上訴人說買的人不是我 ，我過給董娘即被上訴人；（有無與上訴人說過系爭房地要 透過實價登錄的手段來提高交易價格，為了要提高房價所以 先用560 萬元簽約？）沒有，有討論過，但最後決定是被上 訴人來買等詞（原審卷第162-173 頁）。惟查： ⒈程擎天此等證詞，與首揭錄音光碟暨譯文所呈現，其與上訴 人約明就系爭房地以實價登錄手段提高價格，及上訴人僅知 可能過戶予程擎天或其妹、而未允諾登記為他人名義，亦未 於系爭房地過戶前受告知將過戶予被上訴人各情；暨程擎天 於上開偵查案件中證稱被上訴人知悉其「買進」系爭房地後 、始對其稱欲買受，而無所謂被上訴人與其協議共同購買之 情，明顯有所出入。
⒉加以，程擎天於原審同一期日證稱：我是依照被上訴人指示 做Ｂ買賣契約的，被上訴人找彰化銀行鹽埕分行認識的行員 辦理貸款，該行員告訴我們另寫一份合約書，金額不要寫那 麼高，因為被上訴人說不需要貸款那麼多，只要200 萬元左 右就好，該行員也有看過560 萬元的合約書，說被上訴人帳 戶裡有很多現金，不需要貸款那麼多；Ａ、Ｂ買賣契約都是 請上訴人簽名的，560 萬元是最初議定的價格是真正的價格 ，Ｂ買賣契約是為了貸款，請上訴人配合重新簽的云云。惟 證人即彰化銀行鹽埕分行行員陳佩怡證稱：系爭房地的貸款 是我承辦的，程擎天第一次來銀行詢問貸款時，我並不知道 借款人是被上訴人，我跟程擎天說可以把房子的資料拿過來 鑑估；Ｂ買賣契約是程擎天提供的，我沒有看過Ａ買賣契約 ，他們自始自終就是拿Ｂ買賣契約；整個過程並無程擎天所 說，原本的買賣契約價金較高，因為他們沒有要貸那麼多， 要他們提供另1 份買賣契約的事，我也沒說過被上訴人帳戶 裡現金很多，不需要貸那麼多的話；依我們銀行的放款程序 ，如果拿560 萬元的買賣契約，是可以只貸款300 萬元等語 （原審卷第202-206 頁）。互核以證人陳佩怡與程擎天之上 開證述，明顯扞格，以陳佩怡僅為被上訴人貸款銀行之承辦 員，與兩造俱無直接利害關係，當無故為不利任一方證述之 必要，且其所述合於社會交易常情，自堪採信。從而，程擎 天就貸款經過及Ｂ買賣契約簽署緣由之證述，顯無足取。 ⒊被上訴人於105 年2 、3 月間陸續匯款計4,574,000 元，至 程擎天華南銀行帳戶，為兩造所不爭。而程擎天就此證稱： 我沒見過這個數字，被上訴人也沒有跟我講這件事，我沒從 華南銀行帳戶內拿到任何錢，因該帳戶我已經簽授權書讓被 上訴人使用，授權書簽了一本，至今尚未解除云云（原審卷
第16 7-168頁）。然經原審函詢華南商業銀行鳳山分行，據 覆稱：存摺存款存提款僅憑存摺、印章即可辦理，毋需授權 書，故並無留存程擎天之授權書等情（原審卷第198 頁）。 復觀之程擎天該帳戶之交易明細，有多筆程擎天以網路轉帳 提領帳戶存款之紀錄（原審卷第113-119 頁）；程擎天就此 亦證稱：我可以用手機將該帳戶的錢，轉到我可以提領的帳 戶等語（原審卷第168 頁）。由是，足認程擎天上揭證述與 銀行作業規範明顯不符，且所稱未由該帳戶受領被上訴人匯 付之上開款項，亦與客觀事相左。
⒋承上，堪認程擎天上開證詞與其於上開錄音、偵查案件中之 陳述，多所不符，且存在諸多違乎社會交易常情或客觀事證 之重大疵累，可見其於原審關於其與上訴人是否為謀辦理實 價登錄之故而簽立買賣契約，上訴人有無授權其真實出售、 移轉系爭房地予不特定人，及被上訴人之意係向何人購買系 爭房地各節所為證述，均為其脫免自身責任所為匿飾之詞， 無可憑信。
⒌至證人陳佩怡雖另證稱：（辦理貸款的過程，有無提到上訴 人賣給被上訴人或程擎天賣給被上訴人之類說法？）我的認 知是上訴人賣給被上訴人，程擎天是代理被上訴人簽買賣合 約書乙語（原審卷第205 頁）。惟其經原審法院提示Ｂ買賣 契約，詢以「第一頁的出賣人是劉惠玲、承買人是陳彩樺， 可是最後一頁的出賣人是劉惠玲、承買人是程擎天但指定過 戶給陳彩樺，當時有無發現此情況？」，經其答稱：我沒有 注意到乙語（同上頁碼）。此外，證人陳佩怡又證稱：（是 否依照買賣契約來認定是上訴人賣給被上訴人，或依照權狀 的認定？）兩個都有，程擎天指定過戶給被上訴人的部分我 們有釐清，我有看到登記謄本是被上訴人的名字，就確定被 上訴人為實際買方等語（原審卷第206 頁）。依此，可知證 人陳佩怡並未注意及Ｂ買賣契約最末頁關於承買人為程擎天 之記載，而受土地建物登記謄本登載系爭房地所有權人為被 上訴人之影響，始產生被上訴人向上訴人購買系爭房地，並 由程擎天代理被上訴人簽約之錯誤認知。是證人陳佩怡此部 分證述，無從採為有利於上訴人之認定。
㈨綜前所述，堪認上訴人係與程擎天基於辦理實價登錄之合意 ，而簽署空白買賣契約及系爭委託書，並交付系爭房地所有 權狀及印鑑證明等文件，容由程擎天填載買賣契約完畢，並 過戶予程擎天或其妹，惟並無與程擎天成立買賣關係並移轉 系爭房地所有權予程擎天或其妹之真意，亦未授與程擎天真 正出賣系爭房地並移轉所有權予程擎天或其妹以外不特定人 之權限。然程擎天並未對被上訴人表示係上訴人出售系爭房
地之代理人，上訴人主張系爭房地係遭程擎天無權代理、無 權處分而出賣或移轉所有權登記記予被上訴人，難以為採。 又被上訴人係因程擎天出示Ｂ買賣契約、系爭委託書、系爭 房地所有權狀及印鑑證明等，具有程擎天向上訴人購買系爭 房地、上訴人允由程擎天辦理過戶手續等外觀之文件，而再 與程擎天就系爭房地成立買賣合意，並容由程擎天逕將系爭 房地由上訴人名下過戶為其所有，對於上訴人與程擎天間之 上開通謀虛偽意思表示，並無所悉，依民法第87條第1 項但 書規定，上訴人自不得以其簽署買賣契約、系爭委託書或交 付過戶必要文件予程擎天，係屬通謀虛偽意思表示，而對抗 被上訴人。從而，上訴人主張系爭房地係程擎天無權代理、 無權處分，而出售並移轉所有權登記予被上訴人，該等無權 代理、無權處分行為未經上訴人本人承認，而對其不生效力 ，被上訴人受登記為所有權人，係無法律上原因而受有利益 ，致其受損，依民法第170 條第1 項、第118 條第1 項、第 179 條規定，請求被上訴人塗銷所有權移轉登記，及依民法 第767 條規定，請求被上訴人塗銷嗣後設定之系爭抵押權登 記，均非有據。
㈩至上訴人又主張：程擎天並未登記為系爭房地之所有權人， 依民法第759 條之1 第2 項規定，被上訴人並無從受善意受 讓之保護云云。按不動產物權經登記者，推定登記權利人適 法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行 為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之 不實而受影響，民法第759 條之1 定有明文。系爭房地係由 上訴人名下逕移轉登記為被上訴人所有，程擎天未曾登記為 系爭房地所有權人，固為兩造所不爭。惟被上訴人係基於與 程擎天間之買賣合意，及程擎天出示向上訴人買受系爭房地 之Ｂ買賣契約，並執有系爭委託書、系爭房地所有權狀、上 訴人印鑑證明等辦理所有權移轉登記必要文件，而信賴程擎 天所稱可逕登記為其所有，始受移轉登記，迭敘如前。是程 擎天雖未登記為所有權人，惟已處於得登記為所有權人之狀 態，被上訴人既為善意第三人，自得類推適用民法第759 條 之1 第2 項規定，而受善意受讓之保護。是上訴人本節主張 ，無從採為有利於其之判斷。
五、被上訴人之真意是否係向上訴人購買系爭房地？上訴人備位 主張其承認程擎天所為無權代理、無權處分之行為，依民法 第367 條規定及Ｂ買賣契約第2 條約定，請求被上訴人給付 買賣價金460 萬元，是否有理由？
承前，程擎天未曾向被上訴人表示係上訴人出售系爭房地之 代理人，而係表稱已向上訴人購入系爭房地，而願以原價出
售予被上訴人，已敘如上。則上訴人並無得為承認之無權代 理或無權處分行為，自無從進謂其與被上訴人間就系爭房地 已成立買賣契約。故其依民法第367 條規定及Ｂ買賣契約第 2 條約定，請求被上訴人給付買賣價金460 萬元，洵無所據 。
六、綜上所述，上訴人先位依民法第170條第1項、第118條第1項 、第179 條、第797 條，請求被上訴人塗銷系爭房地之所有 權移轉登記及系爭抵押權設定登記；備位依民法第367 條規 定及Ｂ買賣契約第2 條約定，請求被上訴人給付買賣價金 460 萬元，俱無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決 ，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、據上論結，本件上訴及追加之訴，為無理由，爰判決如主文 。
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川
法 官 黃宏欽
法 官 甯 馨
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
書 記 官 王秋淑
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。