臺灣高等法院花蓮分院民事判決 107年度重上字第18號
上 訴 人 謝三郎
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
被上訴人 許金鳳
羅鳳英
共 同
訴訟代理人 林德盛律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國107年
10月31日臺灣花蓮地方法院107年度重訴字第30號第一審判決提
起上訴，本院於108年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、上訴人為取得可興建房屋且坪數合宜之土地，覓得被上訴人 羅鳳英要出售其所有而借名登記於被上訴人許金鳳名下之原 住民保留地即花蓮縣○○鄉○○段000地號土地（面積為532 平方公尺即160.93坪，使用分區：風景區；使用地類別：暫 未編定。該土地下稱系爭土地），暨坐落於該土地上之未辦 保存登記房屋（門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○00號，下稱系 爭房屋，並與上開土地以下合稱系爭不動產）。上訴人與被 上訴人洽談買賣時，被上訴人方面由被上訴人羅鳳英出面處 理，雙方見面後發現為老朋友，被上訴人羅鳳英為縣府專業 人員退休，其配偶為國有財產局專業人士，且為賣方之仲介 營業員並持有經紀人執照。被上訴人羅鳳英對系爭不動產解 說1小時後，當著訴外人即土地代書陳惠珍、仲介鄭綺玲面 前，向上訴人陳稱系爭房屋為都市計畫前之舊有建物，並有 房屋稅籍，可以變更編定為風景區丙種建築用地之方式劃定 建地，被上訴人羅鳳英提出3種方案保證得以申請，由上訴 人自行選擇，其一為以房屋稅籍申辦，建物面積可以有123 坪，其二為以原住民保留地申辦，建物面積可以有100坪， 其三以壽豐鄉實施都市計畫前建築物完成證明書申辦，建物 面積可以有74坪，並由陳惠珍代書手寫於房屋稅籍證明書背 面記載第一種方式申請可得123.11坪之計算式，以及另整理 三種申請方式手寫於空白紙上，上訴人基於被上訴人之專業 背景及情誼，加上被上訴人羅鳳英之保證，遂同意以新臺幣
(下同)1,100萬元購買系爭不動產，於民國105年8月27日簽 立買賣契約書(下稱系爭契約)，契約書上雖記載買賣價金為 1,580萬元，此係為了方便貸款，另於特約事項上載明「本 筆土地現為建地目，編定為風景區，暫未編定，若要辦理變 更編定為建地，應由甲方(即上訴人)向花蓮地政事務所申請 變更，並以其核准面積為準，原所有權人則以目前使用之現 況移轉」。系爭契約書由陳惠珍見證，且上開買賣特約事項 係被上訴人羅鳳英撰寫後交予陳惠珍，再由陳惠珍謄寫於契 約中，鄭綺玲亦在場，同日隨即交付簽約金360萬元予被上 訴人羅鳳英，被上訴人羅鳳英表示另有投資其他民宿急需用 錢，及被上訴人許金鳳急於申請原住民補助必須趕緊移轉登 記，遂協議兩造之義務盡速履行完畢，再由上訴人名義辦理 系爭土地之變更編定。其後，經陳惠珍協助以上開方法一、 二申請均無法順利申辦，兩造遂於105年9月20日第2期款日 討論如何處理，上訴人當日已表示若無法處理，就合意解除 契約即可，但被上訴人羅鳳英保證可依上述方法三辦理，當 場由陳惠珍打電話予地政事務所人員詢問本件之壽豐鄉實施 都市計畫前建築物完成證明書申請變更登記編訂可以取得多 少建物坪數？獲得口頭答覆為74坪，上訴人表示若有74坪可 以接受，但若小於74坪，則合意解除契約，被上訴人亦當場 應允。又因被上訴人羅鳳英要求盡速履約，於第三種方式申 辦結果尚未出來以前，上訴人就已先將全數價金付清，被上 訴人亦將系爭土地移轉予上訴人所指定之訴外人即其姪子林 品棋，系爭房屋稅籍登記則移轉予上訴人。詎料，以上開第 三種方法辦理變更編定，經花蓮縣政府認定結果系爭土地可 取得之建物面積僅能有36.7平方公尺即11.10175坪，與被上 訴人所保證及契約約定差異甚大，根本無法興建房屋，已嚴 重損害上訴人權益。
二、兩造既已約定若以第三種方法申辦編定可取得之建物坪數小 於74坪時，則合意解除契約，且申辦後結果亦僅有11.10175 坪，故兩造已合意解除契約。另系爭契約第7條第4項約定如 賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時， 買方得解除本契約外，賣方同意立即將所收款項加倍返還買 方，以為違約損害賠償等語，依被上訴人承諾之事項，上述 方法至少可以取得74坪建物坪數，然嗣後證明系爭土地均不 具備上開被上訴人保證之品質，係屬給付不能或其他違約情 事，且亦屬欠缺物之價值、效用或品質之瑕疵，上訴人得依 系爭契約第7條第4項約定解除系爭契約，及請求加倍返還價 金共2,200萬元。退言之，倘無法依前揭約定請求加倍返還 價金2,200萬元。惟上訴人仍得依民法第354條第1項前段、
第359條前段及第259條第1項第2款或第179條規定解除系爭 契約而請求被上訴人返還價金1,100萬元。又被上訴人於簽 立系爭契約時保證以上開三種方式申報即至少可取得74坪以 上之建物面積，後因試過前二種方式均無法申辦，上訴人本 打算就此合意解除契約，被上訴人又再次保證以第三種方式 申辦可以建物面積至少74坪以上，使上訴人陷於錯誤而相信 為真，始會簽立系爭契約並因此交付買賣價金全額，直到花 蓮縣政府認定建物面積僅有36.7平方公尺，始發現受騙，爰 依民法第92條第1項前段規定撤銷本件買賣之意思表示，併 依民法第179條規定請求返還價金1,100萬元。又上開解除權 及撤銷意思表示之行使，併以本件起訴狀繕本送達為意思表 示之通知等語。
三、並聲明：(一)被上訴人應給付上訴人2,200萬元，及自105年 12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息；(二)願供擔 保，請准宣告假執行。
貳、被上訴人則以：
一、被上訴人羅鳳英代理許金鳳與上訴人於105年8月27日簽立系 爭契約書，簽約時被上訴人除該契約書上之約定（包括特約 事項）外，並無為其他任何保證。系爭土地為非都市土地， 使用分區為風景區，使用地類別暫未編定，其上之系爭房屋 一樓有約97.9平方公尺係在壽豐鄉實施都市計畫前已建築完 成，依規定有部分面積可申請更正編定為「風景區丙種建築 用地」。被上訴人於出售前雖曾就所知之規定向上訴人說明 上情，但無任何保證。系爭不動產位於花蓮縣○○鄉○○段 ，即鹽寮遠雄海洋公園附近，當地私有地稀少，大部分為國 有地，且當地因海岸法限建，已蓋有房屋之標的奇貨可居， 系爭不動產背山面海，緊鄰省道台11線路旁，交通便利，此 類之不動產甚為稀有。又上訴人在系爭不動產附近，亦擁有 不動產並開設礁岩民宿，其並以建築房屋出售為業，對相關 土地法規及不動產行情相當熟悉，系爭不動產之價值係經上 訴人深入評估，認為深具投資價值，始同意買受應無疑義。 又兩造買賣時係將土地及房屋以一個總價成交，價金尚包括 被上訴人原經營民宿之全部家具及生財器具，亦有房地點交 紀錄可證。上訴人於買受時表示有關申請更正編定部分由其 負責處理，被上訴人僅需提供相關證明文件即可，因此被上 訴人已交付系爭房屋之「壽豐鄉實施都市計劃前建築物完成 證明書」、「花蓮縣地方稅務局房屋稅籍證明書」、「台灣 電力公司花蓮區營業處函」(證明供電年月)，以證明系爭房 屋為合法建物且被上訴人有權出售。105年9月20日第2期款 付款日當日上訴人請陳惠珍打電話向花蓮地政事務所詢問本
件若以「壽豐鄉實施都市計劃前建築物完成證明書」可申請 更正編定為丙種建築用地之面積為若干？經獲答覆為約74坪 後，上訴人並無意見而付訖第2期款，當時被上訴人並未同 意且兩造亦未約定上訴人上開所述申請更正編定為「風景區 丙種建築用地」之面積小於74坪，則合意解除系爭契約之情 事。上訴人嗣以土地所有權人林品棋名義向花蓮地政事務所 申請更正編定為「風景區丙種建築用地」案，亦經花蓮地政 事務所核定面積為205平方公尺，惟再經報請花蓮縣政府核 定時，花蓮縣政府則依據花蓮縣地方稅務局提供之房屋稅籍 證明書，認定於74年非都市土地編定管制公告前之建物面積 為36.7平方公尺，但此僅為建物面積並非可更正為丙種建築 用地之面積，可更正為丙種建築用地之面積應為91.75平方 公尺(計算式：36.7÷0.4＝91.75)，至此上訴人對於可更正 為丙種建築用地之面積不滿意後，即反悔要求被上訴人買回 。又上訴人上開主張均將系爭契約中所稱可申請更正編定為 「風景區丙種建築用地」之面積，故意謂為「可建築建物之 面積」，似有誤導之嫌，實無可取。又花蓮地政事務所接獲 上函後，課員葉明娟簽辦內容為：「本案擬請測量課依稅籍 證明所載面積重新繪製測量原圖及計算分割面積後再予送報 」，並經地用課長張伯偈批示：「如擬」，亦有該函上之擬 批可憑，顯見本件申請案並未確定可更正編定為「風景區、 丙種建築用地」之面積。上訴人隨即撤回上開申請全案，亦 經上訴人在民事聲請調查證據狀所自承；上訴人既在該案確 定前撤回上揭申請案，即等同未申請系爭土地之更正編定為 「風景區、丙種建築用地」案。綜上，上訴人已撤回系爭土 地更正編定案，系爭土地目前仍維持尚未申請變更編定為風 景區丙種建築用地，自難謂系爭土地確已無法申請變更編定 為風景區丙種建築用地為205平方公尺，或上訴人所稱之74 坪之情事。況且，依上訴人之知識程度及其以建築房屋出售 之商業背景而言，若其所稱被上訴人於105年9月20日有同意 申請更正編定為「風景區丙種建築用地」之面積小於74坪， 則合意解除系爭契約之情，上訴人豈有不於付第2期款前， 當場要求代書將此合意記載於系爭契約書內之理。可證上訴 人此部主張亦非事實。故上訴人上開主張，均無理由等語， 資為抗辯。
參、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，其上 訴聲明：(一)被上訴人應給付上訴人2,200萬元，及自105年 12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息；(二)願供擔 保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：(一)上訴駁回； (二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執事項(原審卷第81至82頁、第88頁、第95頁，本 院卷第45頁正反面)：
一、系爭土地為原住民保留地，原登記於被上訴人許金鳳名下。 其上有被上訴人羅鳳英所有之系爭房屋。被上訴人羅鳳英代 理許金鳳與上訴人於105年8月27日簽立系爭契約書（原審卷 第12至15頁），將系爭不動產出售予上訴人，實際買賣價金 為1,100萬元（契約書上記載為1,580萬元）。全部買賣價金 上訴人已給付予被上訴人完畢。被上訴人亦依約將系爭土地 所有權移轉登記予上訴人指定之林品棋，及將系爭房屋稅籍 移轉登記予上訴人，並點交完畢。
二、系爭契約書之特約事項載明「本筆土地現為建地目，編定為 風景區，暫未編定，若要辦理變更編定為建地，應由甲方（ 即原告）向花蓮地政事務所申請變更，並以其核准面積為準 ，原所有權人則以目前使用之現況移轉」。
三、被上訴人有交付系爭房屋之「壽豐鄉實施都市計劃前建築物 完成證明書」、「花蓮縣地方稅務局房屋稅籍證明書」、「 台灣電力公司花蓮區營業處函」（證明供電年月）等資料予 上訴人。
四、上訴人嗣以系爭土地所有權人林品棋名義向花蓮地政事務所 申請更正編定為「風景區丙種建築用地」，案經花蓮地政事 務所核定面積為205平方公尺，惟再經報請花蓮縣政府核定 時，花蓮縣政府以106年10月13日府地用字第1060191827號 函認定「…旨地地上建物（門牌：○○鄉○○村○○00號） 依本府洽查本縣地方稅務局提供之房屋稅籍證明書(稅籍編 號：00000000000)所揭示，於本縣74年非都市土地編定管制 公告前之建物面積為36.7平方公尺，顯與貴所函報辦理更正 編定之建物面積82.01平方公尺不符...」等語(原審卷第16 頁)，即於74年非都市土地編定管制公告前之建築面積為36. 7平方公尺，故可更正為丙種建築用地面積應為91.75平方公 尺。上訴人後來已經撤回該申請案件全案。
伍、本件爭點為：
一、被上訴人有無保證系爭土地可以上述3種辦理變更編定為「 風景區丙種建築用地」之方式劃定建地，且建物面積至少為 74坪，否則合意解除系爭契約？
二、上訴人依系爭契約第7條第4項之約定解除系爭契約並請求被 上訴人加倍返還價金2,200萬元，有無理由？三、上訴人依民法第354條第1項前段、第359條前段、第259條第 1項第2款或第179條規定解除系爭契約並請求被上訴人返還 價金1,100萬元，有無理由？
四、上訴人依民法第92條第1項前段規定撤銷上訴人之本件買賣
意思表示，並依民法第179條規定請求返還價金1,100萬元， 有無理由？
陸、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
一、被上訴人有無保證系爭土地可以上述3種辦理變更編定為「 風景區丙種建築用地」之方式劃定建地，且建物面積至少為 74坪，否則合意解除系爭契約？
(一)上訴人主張被上訴人曾於上開時間以上述方式保證系爭土地 可以辦理變更編定為「風景區丙種建築用地」之方式劃定建 地，且建物面積至少為74坪，否則合意解除系爭契約等節， 並提出系爭房屋之花蓮縣地方稅務局稅籍證明書、壽豐鄉實 施都市計劃前建築物完成證明書、陳惠珍代書手寫空白紙、 系爭買賣契約書、花蓮縣政府106年10月13日府地用字第106 0191827號函文、上訴人寄發予被上訴人羅豐英之存證信函 、系爭土地登記第一類謄本等件（原審卷第9至18、32頁） ，及舉下列證人陳惠珍、鄭綺玲之證詞為證（原審卷第53頁 ），被上訴人則以上詞置辯。
(二)經查：
1.證人陳惠珍於原審證稱：我的職業是土地代書，89年4月迄 今。我有承辦系爭土地買賣，是仲介鄭小姐請我過去，系爭 契約特約事項是我寫的，系爭契約都是他們先談好一陣子我 才被叫去簽約，裡面的內容都是他們叫我寫的，賣方也叫我 這樣寫，文件、方式都不是我提供的，我只是代筆，特約事 項是雙方談好後再請我寫上去，因為賣方有提供我們要辦理 變更為「建地」的資料，提供這些資料去辦理變更「建地」 的面積。賣方要蓋房子，要把土地原本為暫未編定的地目變 更為建地才能蓋。賣方有提供幾個方式，因為面積是按稅籍 去變更它的「建地面積」，有提供以原住民的方式去變更那 100坪，但原住民這個方式因為上面要空的才可以，土地上 的建物、地上物必須要拆掉，所以行不通。還有1個叫合法 房屋證明，後來我們是建議用合法房屋證明的面積，他們後 來預計用合法房屋面積的證明去變更「建地」，我被叫去時 才知道他們有這些文件。我不知道賣方懂這些比較專業的東 西，賣方好像在國財局、縣政府都有待過。賣方講的這些方 法當時一直有談到用什麼方法可以出來有多少面積，系爭房 屋稅籍證明書背面手寫的文字及阿拉伯數字是我寫的，意思 是稅籍就是按照房子的稅籍面積下去換算，除以0.4是地政 機關的公式，162.8跟97.9都是有文件上的面積下去換算的 。我寫這些內容時買賣雙方、仲介都在。為何要處理變更為 建地的問題，前提應該是交易時就提到要變更為建地，買方 才要買吧，買的本來就有建物、地上物，為何想要特別把它
變更為建地，我是中途被叫去，前面他們的狀況我不是特別 清楚，為什麼他們不要去用我不清楚。地上物沒有權狀。雙 方在談時，買方有提到購買系爭不動產是要蓋房子，他是要 蓋合法的房子，不要這違章建築，蓋合法房子用途應該是民 宿，我不清楚。用稅籍面積去申請，一直被打回票，面積都 不是口頭當時他們講的那些面積，面積不對，我是跟地政機 關、縣政府申請。我剛才提到的這三個方法一定是賣方提供 出來的，買方才會簽約，要讓買方覺得一定有一個可以辦他 才會簽約。有這個面積他們才會簽這個約，是我親自聽聞。 賣方當時當然沒有保證這三個方法至少有一個一定可以成功 ，也沒有特別講這三個方法都辦出來要怎麼辦。我們有去試 用合法房屋面積去申請，本來買方是想放棄不要交易，後來 雙方有在溝通才用合法房屋面積去做。好像涉及第2次繳款 說沒辦法辦，後來才用這個去辦。第2次繳款現場是在仲介 公司，現場買賣雙方應該都在，我後來有去，好像是他們在 談，我又過去的，仲介鄭小姐在。我有先去詢問地政機關， 我記得當天是用電話擴音問地政，地政說可以申請，我們就 按程序去跑，地政沒有說可以申請多少面積，因為電話不可 能有那麼多資料出來，一定都是要正式文件去申請。電話擴 音時兩造有聽到，當天有再就合法房屋的方式可能申請的面 積再試算，結果是74坪，買賣雙方都有看見，當天沒有特別 提到如果仍然辦不出來要怎麼處理，忘記了等語（原審卷第 73至77頁）。
2.另證人鄭綺玲於原審證述：我30年前即從事不動產營業員到 現在，我有仲介系爭土地及房屋買賣，我是買方委託的仲介 ，賣方的仲介就是被上訴人羅鳳英的先生，她先生是營業員 。當時買方委託我仲介系爭不動產時，買方說因為房子老舊 ，他有提到要評估要打掉、要興建。我去找買方介紹他這物 件，我介紹上訴人看他是否願意在這裡開民宿，建議他是否 再開第二間民宿，我知道買方在開民宿。買賣雙方簽買系爭 契約時在場，契約內特約事項我記得這是原民保留農地，要 再經過變更，我從沒賣過這種要變更的，我請上訴人到公司 請賣方跟她解釋，他們雙方去談，後來他們寫的這些事項我 不是很清楚，因為他們謄寫好就拿給代書寫，而且他們的合 約書我沒有。買方跟上訴人解釋可以變更成「建地」的資料 ，具體的我記得好像有三種變更的方式，一個好像是可以用 稅籍，因為那些資料當天他們都有拿這些資料在換算坪數， 記得好像有提過用原住民名下沒有財產可以變更成100坪建 地，還有一個我記得好像是稅籍什麼之類的這幾種方式變更 。其他兩種可以變更一個比100坪還多，一個比100坪還少。
當時賣方再講這些變更方法時，是講可以用這三種方法變更 ，看你要用哪一種，由他去選擇這樣，但沒有說一定保證， 我記得沒有談到如果這三種都辦不成怎麼辦。因為約見面時 他們都熟悉，也都認識，談的也都很愉快。我記得後來好像 要繳第二次款時，買方打電話給我說他不想繳、不想買了， 我打電話給賣方夫妻一起來公司，買方說他去變更時好像跟 當初簽約的內容不一樣，所以他不要購買。繳第二次款的會 面，印象中他們有講說可以變更成70幾坪，買方說如果不能 變更成你講的這個坪數，我就不買了。賣方說不然這樣請代 書確認，所以代書有用擴音問地政或哪單位確認說可以變更 成70幾坪，所以賣方說這樣就沒問題了，代書也跟你確認了 ，意思就是可以變更成70幾坪沒有問題。所以買方才願意再 繳第二次款。我記得後來這個可以變更成70幾坪的方案沒有 申請出來，所以買方後來約了很多次是想碰面談，後來有出 來談，賣方的意思是說已經過完戶了，至於怎麼變更就是買 方他要去處理等語（原審卷第77頁反面至79頁）。(三)由上開證人陳惠珍、鄭綺玲證述內容，及參酌前揭系爭房屋 之花蓮縣地方稅務局稅籍證明書資料之正反面、證人陳惠珍 代書手寫空白紙等，可知兩造固有於買賣系爭不動產之過程 中有就系爭土地上就申請變更編定為風景區丙種建築用地、 該土地上於74年非都市土地編定管制公告前之建築面積為多 少等事項為討論。然而，兩造於系爭契約書內就上開討論事 項僅有於特約事項內載明上述之兩造不爭執事項(二)及「標 的鑑界點交，面積雙方同意按權狀記載辦理登記，雙方互不 找補價金，費用由乙方（即被上訴人）負擔」等之內容（原 審卷第14頁），並未特別記載任何上訴人於本件所主張之被 上訴人有保證或與上訴人約定倘系爭土地上於74年非都市土 地編定管制公告前之建築面積未達74坪時，將解除契約等之 內容。審酌上訴人自陳其目前從事民宿工作及從事不動產買 賣10幾年等情（原審卷第95頁反面），對於不動產買賣事宜 應相當熟稔，且於本件買賣簽約過程中亦有房仲及代書等專 業人士在場，倘有關係買賣是否成立或決定當事人是否繼續 履約之重要條件存在時，衡情應會透過協商主動將之列於買 賣契約書內，以保全買賣雙方權益，尤其是此條件屬可決定 買賣雙方是否要解除契約之重大事項，買賣當事人應更會謹 慎。故若本件兩造於締約或履約過程時之真意確實有將上訴 人上開所述內容列為本件買賣是否成立或解除之重要條件時 ，為何渠等不於契約內容中寫明，或於第2期繳款日期時為 補充約定，此顯不合常理。
(四)另依上開特約事項之內容觀之(原審卷第14頁)，其已明示若
要辦理變更編定為建地，應由上訴人向花蓮地政事務所申請 變更，並以其核准面積為準，亦即此部分之申請變更相關事 宜由上訴人自行辦理，被上訴人則祇要負以目前使用現況移 轉之義務，換言之，被上訴人祇要將系爭不動產以現狀點交 予上訴人，即已履行系爭契約所負之義務。衡諸解釋契約， 固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但 契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反 捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意 旨參照）。是上訴人既依當時情狀自行決定簽定系爭契約及 履約，自難僅憑花蓮縣政府事後如上開兩造不爭執事項(四 )所述之函覆認定內容及上開證人陳惠珍、鄭綺玲證述內容 等，即認被上訴人於簽訂系爭契約之初確有保證上訴人所謂 且為系爭契約書所未載明之其他條件，是上訴人此部分之主 張，應屬無據。
二、上訴人依系爭契約第7條第4項之約定解除系爭契約並請求被 上訴人加倍返還價金2,200萬元，有無理由？(一)按系爭契約第7條第4項約定「賣方若有遲延交屋之情形，應 賠償買方每日按買賣總價款千分之零點三違約金。如賣方毀 約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除 得解除本契約外，賣方同意利息將所收取款項加倍返還買方 ，以為違約損害賠償。雙方並同時申請撤銷已進行之產權移 轉，若因此所發生之稅捐費用均由賣方負擔」等語（原審卷 第14頁）。
(二)經查：被上訴人於本件買賣並未有「系爭土地上於74年非都 市土地編定管制公告前之建築面積未達74坪時，將解除契約 」之保證內容，且被上訴人亦已將系爭不動產移轉予上訴人 或其指定之人，且點交完畢等節，已如上述，自不合於上開 約定之要件，是上訴人主張依系爭契約第7條第4項之約定解 除系爭契約，並請求被上訴人加倍返還價金2,200萬元等， 為無理由，不應准許。
三、上訴人依民法第354條第1項前段、第359條前段、第259條第 1項第2款或第179條規定解除系爭契約並請求被告返還價金 1,100萬元，有無理由？
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之 利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另 有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354 條至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第373條及第
359條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物 之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵， 且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號 判例意旨參照）。
(二)上訴人主張兩造於系爭契約已預定於74年非都市土地編定管 制公告前之建築面積至少有74坪以上，然經核定卻僅有36.7 平方公尺即11.10175坪，即有欠缺物之價值、效用或品質之 瑕疵，爰依民法第354條第1項前段、第359條前段、第259條 第1項第2款或第179條規定解除契約，併請求返還價金1,100 萬元等語，被上訴人則以上詞置辯，並提出房地點交紀錄1 份為證（原審卷第64頁）。
(三)經查：
1.上述房地點交紀錄載明「花蓮縣○○鄉○○村○○00號房屋 與座落土地一併現況點交予買方謝三郎（移轉過戶所有人林 品棋名義），房地現況與室內物品有床組、電視、冰箱、地 上植物等一併交付買方無誤，買方支付尾款部分尚有2,800, 000元開立支票乙張，兌款日期開立106年1月24日，如銀行 貸款有先核貸，請同意提早給付尾款予賣方，雙方均同意並 點交完成無異議。恐口無憑。特立此據為憑。買方點交代表 ：謝三郎...。賣方點交代表：羅鳳英...。中華民國106年1 月14日」等語，復參酌上開不爭執事項(一)之內容，可知本 件買賣標的物除包括系爭不動產外，被上訴人尚有將系爭房 屋屋內物品一併交付上訴人等。是以，系爭土地上既已存有 系爭房屋，且被上訴人併同屋內物品已完成點交予上訴人， 故應可認上訴人就系爭土地（含房屋）已可為通常之使用。 2.另被上訴人於本件買賣並未約定或保證系爭土地上於74年非 都市土地編定管制公告前之建築面積至少在74坪等情，已如 上述，顯然上訴人主張兩造簽訂系爭契約之預定效用及通常 效用包括「得合法建築房屋且須具有被上訴人所提出三種申 請建地之方法及坪數(至少74.03坪以上)」，並無依據，從 而上訴人主張被上訴人所為構成物之瑕疵，自應就其出賣之 系爭不動產欠缺合法建物坪數至少74.03坪以上之瑕疵，負 擔保之責而得依上開規定解除契約並請求返還價金1,100萬 元等語，應無理由，不應准許。
四、上訴人依民法第92條第1項前段規定撤銷上訴人之本件買賣 意思表示，並依民法第179條規定請求返還價金1,100萬元， 有無理由？
(一)上訴人主張被上訴人於系爭契約簽立時保證以前述三種方式 申辦即得取得至少74坪以上之建物面積，後因試過前二種方
式均無法申辦，上訴人本打算就此合意解除契約，實因被上 訴人又再次保證以第三種方式可以申辦之74年非都市土地編 定管制公告前之建築面積至少有74坪以上，使上訴人陷於錯 誤而相信為真，才會簽立系爭契約並交付買賣價金全額，直 到經花蓮縣政府函文認定僅有36.7平方公尺，始發現受騙， 爰依民法第92條第1項前段規定撤銷原告之本件買賣意思表 示，並依民法第179條規定請求被上訴人返還價金1,100萬元 等語。被上訴人則以前詞置辯，並提出花蓮縣花蓮地政事務 所106年9月25日花地所用字第1060010810號函1份為證（原 審卷第47頁）。
(二)經查：
1.被上訴人於系爭契約簽立時並未保證以前述3種方式申辦之 74年非都市土地編定管制公告前之建築面積至少有74坪等情 ，已如上述。
2.另由上開證人陳惠珍、鄭綺玲所述本件買賣約定之第2次繳 款日之當日情境，證人陳惠珍於原審係稱：當日有電話擴音 詢問地政，地政說可以申請，但沒有說可以申請多少面積， 因為電話不可能有那麼多資料出來，一定都是要正式文件去 申請。電話擴音時兩造有聽到，當天有再就合法房屋的方式 可能申請的面積再試算，結果是74坪，買賣雙方都有看見， 當天沒有特別提到如果仍然辦不出來要怎麼處理等語(原審 卷第76至77頁)。
3.另證人鄭綺玲則稱被上訴人說請代書確認，所以代書有用擴 音問地政或哪個單位確認說可以變更成70幾坪等語，兩位證 人對於何人讓代書電詢地政事務所及如何得出74坪之說法詢 問固有不同，但證人陳惠珍確有為本件買賣於當日電話詢問 地政事務所人員，上訴人亦因於該次電話詢問後始決定繼續 履約付款，又無證據顯示被上訴人確有與代書即證人陳惠珍 或地政人員勾結為虛妄陳述。是以，在第2次繳款日時兩造 亦已透過代書詢問地政人員，上訴人依相關資料而決定繼續 給付價金，尚難認被上訴人有故意詐欺上訴人締約之意思表 示。
4.況且，上開花蓮地政事務所函文載明『…坐落於○○段000 地號土地上之建物【門牌：○○鄉○○村○○00號】，並與 建管單位（壽豐鄉公所）實地會勘後認定屬壽豐鄉74年11月 16日實施建管前之合法建物，且不屬放領土地，實際坐落於 ○○段000地號土地上之建物面積為82.01平方公尺，加計法 定空地後面積為205平方公尺（因案地位於圖解區面積未計 算至小數點以下），依規符合更正編定為「風景區、丙種建 築用地」…』等語，固與上開兩造不爭執事項(四)所示花蓮
縣政府最後函文認定內容系爭土地上之74年非都市土地編定 管制公告前之建物面積為36.7平方公尺等節有極大落差，但 亦無法推得被上訴人於出售系爭不動產前即明知此事，而故 意詐騙上訴人締約，據此，上訴人前揭主張，顯難認有理由 。
五、從而，上訴人依系爭契約第7條第4項約定、或依民法第354 條第1項前段、第359條前段、第259條第1項第2款、第179條 規定，或依民法第92條第1項前段及第179條規定等，請求判 如上開上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。又上訴人之訴 既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。 從而原審駁回上訴人之訴及其假執行之聲請並無違誤。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 19 日
民事庭審判長法 官 張健河
法 官 林慧英
法 官 李水源
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 22 日
書記官 陳有信
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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