臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上易字第4號
上 訴 人 林惠卿 國民
訴訟代理人 彭冠寧律師
吳中和律師
被 上 訴人 李紐青（原名李沛誼）
訴訟代理人 李偉廷律師
林亮宇律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年11
月6日臺灣臺中地方法院106年度訴字第1960號第一審判決提起上
訴，本院於民國108年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾萬元，及自民國一○六年六月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）被上訴人於民國105年5月29日與上訴人簽訂同意書（下稱 系爭同意書），約定將其所有如附表所示福德街房地及新 和街房地（下分稱福德街房地、新和街房地，合稱系爭房 地）交由上訴人於買賣價金新台幣（下同）700萬元加裝 潢成本約150萬元，共計不超過850萬元範圍內，由上訴人 負責出資修繕裝潢，並委由上訴人代為銷售系爭房地，不 得再委任其他人，如違背約定，同意賠償上訴人違約金10 0萬元。而出售系爭房地所得價金，扣除上訴人之裝修支 出成本及被上訴人購屋成本700萬元後，剩餘款項由兩造 均分。
（二）上訴人雖曾同意被上訴人與台慶國際股份有限公司加盟店 誠佳房屋仲介商行（下稱台慶不動產）簽訂一般委託銷售 契約書（下稱系爭銷售契約），然委託銷售期限至105年 12月30日屆滿後，上訴人並未再同意台慶不動產銷售系爭 房地。乃被上訴人竟違反系爭同意書約定，擅於105年12 月30日後仍繼續再委託台慶不動產銷售系爭房地，上訴人
於106年4月26日在591房屋網網站（下稱591房屋網）發現 台慶不動產仍在刊登銷售系爭房地廣告，始知被上訴人有 上開違約情事。且被上訴人為繼續委託台慶不動產銷售房 屋，並以修理鐵捲門為由，向上訴人取走系爭房地鑰匙， 迄仍未將該房地鑰匙交付上訴人，致上訴人無法銷售系爭 房地。被上訴人以扣留系爭房地鑰匙方式，拒絕上訴人繼 續銷售系爭房地，自亦違反系爭同意書之約定。甚者，被 上訴人已將系爭房地出租予第三人，上訴人根本無法進入 該房地，遑論銷售系爭房地，更影響系爭房地之銷售價格 ，被上訴人顯然違約無疑。是被上訴人自應依該同意書約 定，給付上訴人懲罰性違約金100萬元。
（三）系爭同意書並非單純委託銷售契約，上訴人對於系爭房地 出資115萬餘元房屋裝潢費用，故該同意書亦約定出售系 爭房地後之價金扣除成本獲利均分。惟因被上訴人為系爭 房地之所有權人，其出賣系爭房地毋庸經上訴人同意，上 訴人唯恐被上訴人以低價出售或隱瞞實際出售價格，導致 其受分配之金額減少或不足上訴人出資之裝潢費用，方與 被上訴人約定被上訴人須將系爭房地銷售事宜全權交由上 訴人處理，不得再委任他人。且因房屋實際出售價格於訂 立系爭同意書時無法確定，亦無法得知被上訴人未經上訴 人同意自行出售系爭房地對上訴人之損害，故以100萬元 作為賠償金額。由此可知，兩造訂立此項賠償約款之真意 ，係不論上訴人是否因被上訴人自行委任他人出售系爭房 地而受有損害、損害金額為何，被上訴人如有違約，即須 賠償上訴人100萬元，足見本件違約金之性質為懲罰性違 約金。是被上訴人既有違約之事實，不論上訴人是否舉證 損害，被上訴人均應依約賠償上訴人100萬元，且上訴人 出資約115萬餘元，在此範圍內之金額均係上訴人因被上 訴人自行出售或委託他人出售系爭房地可能導致之損害， 故兩造約定100萬元之賠償金，並無過高之情形。（四）兩造均非企業經營者，系爭同意書亦非上訴人片面預定用 於同類契約之定型化契約條款，而係兩造共同討論裝潢費 用之必要成本及委託銷售之事項後才簽立，故無消費者保 護法（下稱消保法）第11條契約審閱期間、第12條定型化 契約條款內容控制規定之適用。是被上訴人據此主張系爭 同意書之約定無效云云，並無理由。
（五）綜上，被上訴人未經上訴人同意，違約於105年12月30日 後擅自續行委託台慶不動產銷售系爭房地，自應依約給付 懲罰性違約金100萬元予上訴人。因依系爭同意書之約定 ，求為命：被上訴人應給付100萬元，及自收受支付命令
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之判 決。
二、被上訴人則答辯：
（一）系爭同意書記載「買賣銷售房屋及修繕房屋全權處理，不 得再委任他人，如違背雙方約定，雙方同意賠償對方100 萬元」之條款，應不構成契約內容：
（1）上訴人具有經紀營業員執照，系爭同意書實質上為不動產 委託銷售契約，上訴人實則為執行不動產經紀業務，上訴 人以形式上之同意書遮掩實質上為不動產銷售經紀仲介之 行為，並以事先擬妥預定多次使用此類仲介業務之同意書 ，暗中夾帶看似雙方互負義務之違約金條款，實則僅有委 託人一方即被上訴人單方面受拘束之不平等條款，且未給 予被上訴人3日以上之審閱期間，誆騙被上訴人簽訂系爭 同意書，違反消保法第11條之1第1項、第3項、第4項及內 政部公布之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記 載事項」（下稱不動產銷售記載事項）第1條第1項、第2 項等規定，故此違約條款應不構成契約之內容。 （2）上訴人應以經登記之經紀業者名義，並加入當地之同業公 會後方得營業，上訴人違反不動產經紀業管理條例（下稱 不動產管理條例）第5條、第7條、第11條、第22條第1項 第1款規定，經營不動產仲介業務，而與被上訴人簽訂系 爭同意書，約定雙方獲利各一半，亦有違不動產仲介經紀 業報酬計收標準之規定，有違契約平等原則及誠信原則， 此違約條款應不構成契約之內容，自不許上訴人依系爭同 意書約定，請求被上訴人給付本件違約金。
（二）系爭同意書中有關違約責任條款之內容違反平等互惠原則 ，明顯單方加重被上訴人之責任，對於被上訴人顯失公平 ，此條款應為無效：
系爭同意書約定將銷售系爭房地一事全權委由上訴人處理 ，不得再委任他人，如有違背，雙方同意賠償對方100萬 元，依其字面文義觀之，雙方似均負擔違約責任。然實際 上不得再委任他人此一約定，僅增加委任方即被上訴人一 方之責任，上訴人預先擬定系爭同意書，使用於其經營不 動產仲介之業務，且此條款暗中植入對被上訴人顯不公平 之義務，依消保法第12條及民法第247條之1第2款規定， 此違約條款之約定，顯然無效。
（三）被上訴人並無違反系爭同意書約定情事： 兩造間簽立系爭同意書，約定由上訴人負責房屋之裝潢及 銷售，被上訴人即將此部分工作均交由上訴人全權處理。 嗣上訴人主動詢問被上訴人是否換專業不動產公司銷售看
看，因被上訴人已全權委由上訴人銷售系爭房地，故被上 訴人即同意聽從上訴人之安排，由上訴人於105年8月11日 主動帶被上訴人至台慶不動產簽約，並介紹證人龍顯珍與 被上訴人認識，系爭銷售契約之內容均由上訴人與龍顯珍 討論決定，僅於最後簽約時，因被上訴人為系爭房地所有 權人，故由被上訴人與台慶不動產簽立系爭銷售契約，並 由上訴人保管銷售契約書正本。故縱認系爭同意書關於上 開違約處罰條款之約定有效，被上訴人所以另行委託台慶 不動產銷售系爭房地，顯係由上訴人主動帶領被上訴人至 台慶不動產，且同意被上訴人委託台慶不動產銷售系爭房 地。此由證人龍顯珍之證詞，亦足見被上訴人係因上訴人 之介紹始認識並委任台慶不動產銷售系爭房地，且委任之 前確經上訴人同意，並非被上訴人單獨自行委任台慶不動 產銷售，被上訴人尚無違反系爭同意書之約定。是上訴人 要求被上訴人給付本件違約金，並無理由。況上訴人既已 同意被上訴人委託台慶不動產銷售系爭房地，已使專任委 託銷售質變為一般委託銷售，自不得再以此限制被上訴人 不得另委託他人銷售。且兩造簽訂系爭同意書後，上訴人 即主動帶被上訴人至台慶不動產訂立系爭銷售契約，並於 締約後，旋即以被上訴人違反系爭同意書有關「不得再委 任其他人」之約定，據此請求被上訴人給付違約金，顯見 係上訴人設局構陷，企圖營造被上訴人違約情況，再據以 要求被上訴人給付違約金，欲藉此誆騙被上訴人給付違約 金，詐騙被上訴人錢財，若容許上訴人得主張被上訴人違 反系爭同意書，顯有失衡平及有違誠信原則。
（四）上訴人謂被上訴人委由陳武璋律師於106年3月23日發函（ 下稱系爭律師函）終止兩造間不動產買賣仲介委託之行為 ，違反系爭同意書約定，應無理由：
系爭同意書內容實質上係不動產委託銷售契約，且兩造間 並未約定委託銷售期間，依據民法第549條規定，被上訴 人得隨時終止契約。是被上訴人以系爭律師函向上訴人為 終止兩造間不動產委託銷售契約之意思表示，至遲於上訴 人收受該律師函時，兩造間之不動產委託銷售契約業已終 止。
（五）本件違約金額100萬元之約定過高，應予酌減： 系爭同意書有關違約金100萬元之約定，應屬「損害賠償 額預定性」違約金性質，故上訴人自應舉證證明其確受有 損害情事，否則逕自請求被上訴人給付違約金100萬元， 實無理由。且依系爭同意書之內容，可知兩造約定系爭房 地應以850萬元以上價格出售，出售後先由被上訴人取回
700萬元，上訴人取回150萬元（實際金額以修繕金額為準 ），剩餘價金再由兩造各分一半。故縱使被上訴人並未將 系爭房地委由上訴人銷售而違約，惟系爭房地既尚未出售 ，依系爭同意書約定，上訴人即尚不得向被上訴人請求裝 潢費用，待系爭房地出售後，被上訴人仍需將裝潢費用返 還，故上訴人並未因被上訴人違約而受有任何損害。再者 ，本件違約金100萬元之約定實屬過高，請求依法予以酌 減之。
三、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴。 兩造之聲明：
（一）上訴人之上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上 訴人100萬元，及自被上訴人收受支付命令翌日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被上訴人之答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於105年5月29日簽立系爭同意書，被上訴人同意將系 爭房地交由上訴人於150萬元金額範圍內負責出資修繕裝 潢後，並由上訴人負責代為銷售該房地，被上訴人不得再 委任其他人，如違背約定，同意賠償上訴人100萬元。（二）被上訴人曾於105年8月11日與台慶不動產訂立一般委託銷 售契約書，委託台慶不動產（負責之承辦人員為龍顯珍） 銷售系爭房地，委託銷售價格為1,080萬元，委託期間自 105年8月11日至同年12月30日止。
（三）台慶不動產人員龍顯珍曾於106年4月14日以Line通訊軟體 傳送如原審卷第68-70頁所示Line訊息內容予被上訴人。五、本院之判斷：
上訴人主張被上訴人違約擅將系爭房地另行委託台慶不動產 銷售，應依系爭同意書約定，給付懲罰性違約金100萬元等 情。惟被上訴人拒絕給付，並以前揭情詞置辯。是本件兩造 爭執之處，顯在於：⑴系爭同意書有關違約金之約定是否構 成契約之內容？並該違約金之約定是否有效？⑵被上訴人有 無違反系爭同意書之約定，擅自委託台慶不動產銷售系爭房 地情事？⑶上訴人請求被上訴人給付違約金100萬元本息， 是否有理由？經查：
（一）系爭同意書有關違約金之約定是否構成契約之內容？並該 違約金之約定是否有效？
（1）查被上訴人於105年5月29日與上訴人訂立系爭同意書，雙 方約定被上訴人將系爭爭房地交由上訴人於150萬元金額 範圍內負責出資修繕裝潢後，並委託上訴人銷售該房地， 不得再委任其他人，如違背雙方約定，雙方同意賠償對方
100萬元。且雙方並同意出售系爭房地所得價金，扣除被 上訴人之購屋成本700萬元及上訴人實際支出之裝修金額 （不逾150萬元範圍）後，所餘獲利款項由兩造均分各半 等情，為兩造所不爭，並有同意書附卷可稽（見原審卷第 12頁），堪信為真實。
（2）被上訴人固抗辯：上訴人具經紀營業員執照，系爭同意書 實質上為委託銷售契約，該同意書係上訴人事先擬妥預定 多次使用於同類仲介業務，惟上訴人於系爭同意書訂立前 並未依法給予伊3日以上審閱期間，且有關獲利由兩造平 分各半之約定亦與現行法令不合，違反消保法第11條之1 第1項、第3項、第4項、不動產銷售記載事項第1條第1項 、第2項、不動產管理條例第5條、第7條、第11條、第22 條第1項第1款及不動產仲介經紀業報酬計收標準等規定， 故系爭同意書關於「買賣銷售房屋及修繕房屋全權處理， 不得再委任他人，如違背雙方約定，雙方同意賠償對方10 0萬元」之條款不構成契約內容云云。惟按，定型化契約 （即附合契約），依修正民法第247條之1規定，係指依照 當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，該條 規定之立法理由並載明當事人一方預定契約之條款，而由 需要訂約之他方，依照該項預定條款簽訂之契約，學說上 名之曰「附合契約」（contratd'adh'esion）。此類契約 ，通常由工商企業者一方，預定適用於同類契約之條款， 由他方依其契約條款而訂定之。而為維護居於經濟弱勢之 一方知之權利，消保法第11條之1及不動產銷售記載事項 固均有應給予合理審閱期間之相關規定，使其於締約前有 充分了解定型化契約條款內容之機，以保障其權益。然觀 諸兩造所訂立系爭同意書之型式及其內容，該同意書約定 被上訴人委託上訴人銷售系爭房地，並由上訴人於不逾15 0萬元範圍內先行負責出資修繕裝潢系爭房地，待出售系 爭房地後，再就該房地出賣所得價款先行取償其實際支出 之裝修金額，同時扣除被上訴人先行取回之購屋成本700 萬元後，餘款始應由兩造均分其獲利。足見系爭同意書係 由兩造雙方互相就該同意書所載之內容自由商議而成立， 上訴人非僅單純受被上訴人委託銷售系爭房地，更須先行 負責出資裝修系爭房地，該同意書顯係經被上訴人與上訴 人洽商後互相表示意思一致而合法成立之契約，並非前述 所謂之定型化契約，則兩造私法上之權利義務，即應受其 拘束，非一造於事後所能主張增減。是被上訴人率執上開 情由據以抗辯上開違約賠償之約定並不構成契約內容云云 ，尚屬無據，要無可採。
（3）又被上訴人雖另辯稱前揭違約賠償約定內容違反平等互惠 原則，單方加重被上訴人之責任，對被上訴人顯失公平， 依消保法第12條及民法第247條之1第2款規定，應屬無效 云云。惟查，為防止定型化契約之使用者，利用其職業上 之優勢地位與熟稔之知識或經驗予以濫用，固可透過消保 法第11條及民法第247條之1等規定加以規制一般條款之內 容。然系爭同意書非屬定型化契約，而係經兩造商議後成 立之契約，已經本院敘明如前，且兩造於該同意書約定被 上訴人將系爭房地之銷售事宜全權委託上訴人處理，不得 再委任其他人，固屬專任委託銷售契約，使被上訴人負有 於委託有效期間內不得自行出售或另行委託其他第三者銷 售系爭房地之義務。然稽諸兩造約定上訴人須先負責出資 修繕裝潢系爭房地，則於上訴人已先支出一定之成本費用 之情況下，經由此專屬委任之約定，以強化其在市場上單 獨銷售系爭房地之地位，顯見兩造雙方之權利義務並無失 衡而有失公平情形。是被上訴人指摘系爭同意書前開約定 違反平等及誠信原則，並有違消保法第12條及民法第247 條之1第2款規定，應屬無效云云，於法亦難謂有據，而難 憑採。
（二）被上訴人有無違反系爭同意書約定，擅自委託台慶不動 產銷售系爭房地情事？
（1）查被上訴人曾於105年8月11日與台慶不動產訂立系爭銷售 契約，委託台慶不動產（承辦人員為龍顯珍）銷售系爭房 地，委託銷售價格為1,080萬元，委託期間至同年12月30 日止等情，固為兩造所是認，並有一般委託銷售契約存卷 可查（見本院卷第7、8頁），堪信屬實。
（2）然上訴人主張被上訴人於105年12月30日委託銷售期限屆 至後，未經其同意，擅自繼續委託台慶不動產銷售系爭房 地，違反系爭同意書之約定一情。則為被上訴人所否認， 並辯稱其係經上訴人同意始委託台慶不動產銷售系爭房地 ，並無違約云云。查：
① 證人即當初台慶不動產承辦人員龍顯珍於本院審理時證述 ：有一天伊開車經過系爭房地，看到房子外面有掛帆布， 上面有上訴人的電話，伊就打電話過去，但因上訴人不是 屋主，故伊向上訴人稱要委託我們仲介賣房子，必須要所 有權人簽約，後來上訴人就帶屋主（即被上訴人）至公司 簽約，上訴人並向伊說房子要保持乾淨，故伊每天均前往 打掃。第1次簽訂之書面委託銷售契約於105年12月30日期 滿後，有無再簽書面契約，伊忘記了，但第1次書面委託 銷售期限屆至後，伊再繼續銷售系爭房地都有經過上訴人
與被上訴人同意。後來屋主即被上訴人有一天急著打電話 給伊，告訴伊不要繼續賣房子，因為兩造有糾紛，上訴人 對屋主稱如果繼續賣屋，要向屋主要損害賠償100萬元。 卷附591房屋網之廣告係伊刊登的，該廣告是要賣新和街 798萬元的房子，591的網站刊登一次的時間是3個月。我 們賣房子很辛苦，常會登這個房子賣別的房子，因為我們 要蒐集客源，我們跟591刊登一次3個月，刊登的費用很高 ，所以我們刊登的時候可能是刊A屋的廣告，但是實際上 是要賣B屋的房子，如果上訴人有所誤會，伊願意向上訴 人道歉，但是當初他們跟伊講有糾紛的時候，伊就沒有再 繼續銷售她們的房屋，後來廣告時間期滿之後也下架了。 伊所以會以Line通訊軟體傳原審卷第68至70頁所示內容予 被上訴人，係因兩造同意委託伊銷售之後，被上訴人後來 跟伊說她們的房子有糾紛，拿了1張上訴人跟被上訴人簽 的同意書給伊看，伊看完之後就怕到了，跟被上訴人說這 個房子我們不要賣了，房屋以後請上訴人自己銷售。至於 系爭銷售契約上所載之委託期間105年8月11日至同年12月 30日，應該是雙方同意的，我們公司之前有簽過1年、2年 ，也有簽過到售出為止等情（見本院卷第46-48頁）。是 依其證言可知，證人龍顯珍固一再表示其於105年12月30 日系爭銷售契約所載委託期間屆至後，仍繼續銷售系爭房 地，係經上訴人與被上訴人雙方之同意云云。然查，被上 訴人經上訴人同意而於105年8月11日與台慶不動產簽訂系 爭銷售契約，然其委託期間已載明僅至105年12月30日止 。果爾該委託期限屆滿後，證人龍顯珍確係經兩造同意繼 續受託銷售系爭房地，以台慶不動產係一專業仲介公司而 論，衡情應不可能未要求另行簽訂契約，並於契約中載明 受委託銷售之意旨及委託銷售起訖期間，以保障其權益。 是證人龍顯珍證稱其於105年12月30日後繼續銷售系爭房 地，已經上訴人同意云云，是否屬實，即有可疑。復徵諸 證人龍顯珍（Line設定名稱為「台慶芊芊」）曾於106年4 月14日以Line通訊軟體傳送下列訊息內容予被上訴人：「 您好：因林小姐（即上訴人，下同））仲介介紹與您認識 後，雙方同意福德街房屋廣告，後又不同意，所以已撤銷 廣告了！請您放心！日後請林小姐自行仲介！」、「屋主 您好：今天有和店長說明，因林S刊登591廣告認識後與您 屋主雙方同意後在公司簽委託約，簽訂委託房屋廣告約後 ，裝潢代理人林小姐又反悔不同意，又與屋主訴訟，承辦 人與公司會將房屋廣告撤銷，視同作廢無效約，請您放心 ﹗」，此有Line對話紀錄在卷可參（見原審卷第68-70頁
）。
綜觀該等訊息內容，可見證人龍顯珍因上訴人介紹而與被 上訴人認識，上訴人於105年8月11日帶同被上訴人至台慶 不動產與之合意簽訂系爭銷售契約後，應即未再陪同上訴 人與台慶不動產另行簽署其他書面契約。參以被上訴人於 本院審理時曾陳稱：因上訴人同意被上訴人與台慶不動產 簽訂105年8月11日委託書，且係上訴人帶同被上訴人至台 慶不動產簽約，被上訴人認為當初委託上訴人全權代為銷 售系爭房屋，上訴人既然同意並帶同被上訴人簽約，所以 被上訴人才繼續跟台慶不動產簽約等情（見本院卷第24頁 背面）。足認被上訴人應係誤認上訴人已同意其與台慶不 動產簽訂系爭銷售契約，故於105年12月30日後仍然繼續 委託台慶不動產銷售系爭房地。再者，證人龍顯珍雖稱卷 存591房屋網所刊登之售屋廣告，實係銷售新和街798萬元 房屋，而非福德街房地云云。然審視上訴人於106年4月26 日所發現證人龍顯珍於591房屋網所刊登之該售屋廣告（ 見原審卷第41-43頁），其廣告內容記載銷售標的房屋地 址為「台中市南區福德街」、售金898萬元、期限106年4 月26日；且該廣告所示「附近街景圖」與卷存福德街房地 裝修前後照片（見原審卷第45、46頁）相互對照而觀，顯 然即為被上訴人所有福德街房地所在。故證人龍顯珍謂其 刊登之前開廣告係銷售新和街798萬元房地，而非福德街 房地云云，應非事實，益徵台慶不動產於105年12月30日 後確有繼續銷售系爭房地情事。是依上說明，證人龍顯珍 證稱其於系爭銷售契約委託期限屆期後仍續行銷售系爭房 地，已得上訴人同意云云，實難為本院所憑信。從而，上 訴人主張被上訴人於105年12月30日系爭銷售契約所載委 託期限屆至後，未經其同意，擅自繼續委託台慶不動產銷 售系爭房屋，違反系爭同意書之約定等情，應非全然無據 ，堪以採信。
② 復查，被上訴人與上訴人訂立系爭同意書，將系爭房地專 屬委任由上訴人負責銷售，其性質有別於一般委託銷售契 約，而屬專任委託銷售契約，已經本院詳述如前。上訴人 前雖曾同意被上訴人另再委託台慶不動產銷售系爭房地， 委託期間自105年8月11日至105年12月30日，然此僅使被 上訴人於該期間另行委託台慶不動產銷售系爭房地不發生 違約之問題而己，對系爭同意書係屬專任委託銷售契約並 無影響，亦即除非經上訴人同意，否則被上訴人仍受上開 專任委託約定之拘束，不得再擅行委託他人銷售系爭房地 。是被上訴人辯稱上訴人同意伊另再委託台慶不動產銷售
系爭房地，已使系爭同意書變為一般委託銷售性質，上訴 人不得再據此限制伊另委託他人銷售云云，殊屬牽強之論 ，要無可採。
（三）上訴人請求被上訴人給付違約金100萬元本息，是否有理 由？
（1）兩造就系爭同意書有關違約賠償100萬元之約定，其性質 究屬懲罰性之違約金，抑或屬賠償總額預定性之違約金一 節，固有所爭執，並各執一詞。上訴人主張其屬懲罰性違 約金云云，然被上訴人則謂其屬賠償總額預定性違約金。 按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不 履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契 約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之 違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規 定及其立法理由自明（最高法院102年度台上字第1378號 判決參照）。查兩造於系爭同意書約定雙方同意系爭房地 之買賣銷售及房屋修繕由上訴人全權處理，被上訴人不得 再委任其他人，如違背雙方約定，同意賠償對方100萬元 等情，並未約定其為懲罰性之違約金，此觀卷存系爭同意 書全文內容灼然甚明（見原審卷第12頁），則依民法第25 0條第2項規定意旨，即應視為未依約履行債務所生損害之 賠償總額。是以系爭同意書有關100萬元違約賠償之約定 ，其性質應屬賠償總額預定性之違約金，應堪認定。上訴 人主張其屬懲罰性之違約金云云，即難為本院所憑採。 （2）查被上訴人與上訴人合意訂立系爭同意書，約定將系爭房 地專任委託由上訴人負責銷售，上訴人雖曾同意被上訴人 另委託台慶不動產銷售該房地至105年12月30日止。然被 上訴人於105年12月30日後未經上訴人同意，繼續委託台 慶不動產銷售系爭房地，顯已違反兩造間約定，則上訴人 依系爭同意書之約定，據以請求被上訴人給付違約金，於 法即屬有據。被上訴人雖抗辯：上訴人並未舉證證明其受 有損害，且上訴人確未因伊違約而受有任何損害，其逕請 求本件違約金，並無理由云云。惟查，兩造於系爭同意書 所約定之違約金性質係屬賠償總額預定性之違約金，業經 本院認定如前，該違約金約定係以預定債務不履行之損害 賠償額為目的，是一旦有債務不履行之情事發生，債權人 即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額 之多寡，均得按違約金之約定請求債務人支付。縱使約定 之違約金額與債權人實際所受之損害額顯有落差，亦僅屬 債務人是否依民法第252條規定請求法院減至相當數額之 問題。是被上訴人抗辯上訴人應先舉證證明受有損害始得
請求給付違約金云云，顯於法無據，並無可採。又被上訴 人固另辯稱上訴人主動帶伊至台慶不動產訂立系爭銷售契 約，並於簽約後隨即以伊違反系爭同意書專任委託銷售之 約定為由，據以請求伊給付違約金，顯係設局構陷營造伊 違約情事，藉此誆騙伊給付本件違約金，詐騙伊錢財云云 。惟被上訴人僅空言泛稱上情，並未舉證以實其說，應屬 其個人主觀臆測之詞，自難採信。被上訴人雖另謂伊已委 由律師於106年3月23日以系爭律師函向上訴人為終止系爭 同意書之意思表示，故至遲於上訴人收受該律師函時，兩 造間之委託銷售系爭房地契約業已終止云云。然查，系爭 律師函記載：「玆據當事人李沛誼（即被上訴人）委稱： 『本人固於民國105年5月29日有同意就坐落於……委任林 惠卿君（即上訴人）銷售，唯委任銷售期間係至105年農 曆8月15日中秋節為止，並有證人為證，以免爭議，特委 任貴律師發函告知林惠卿君」等情，是依其客觀文義而論 ，被上訴人不過係向上訴人表明其委託上訴人銷售系爭房 地，委託期間係至105年農曆8月15日止，並未見有何向上 訴人行使契約終止權之意思表示。是被上訴人徒憑此函以 為其已向上訴人行使契約終止權之依據云云，即難採信。 （3）至被上訴人抗辯本件約定之違約金額100萬元過高，應予 酌減一節。按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至 相當之數額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定 之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況 、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時， 債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理 之平（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號 及49年臺上字第807號判例參照）。準此以觀，契約當事 人對於所約定之違約金數額，固原應受其約束，惟倘當事 人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契 約正義等值之原則，法院得參酌前揭一般客觀事實、社會 經濟及當事人所受損害等情狀，依職權核減至相當之金額 。本件上訴人固主張其已先行支出約115萬餘元成本修繕 裝潢系爭房地，兩造於系爭同意書約定系爭房地出售後之 價金扣除雙方成本後獲利均分，然被上訴人違反專任委託 上訴人銷售系爭房地之約定，另行委託台慶不動產銷售該 房地，恐被上訴人以低價出售或隱瞞實際出售價格，導致 其受分配之金額減少或不足上訴人出資之裝潢費用，故在 其已支出之上開裝修費用約115萬餘元範圍內均屬上訴人 因被上訴人違約可能導致之損害云云。惟查，被上訴人與 上訴人於系爭同意書約定由上訴人先行出資修繕裝潢系爭
房地，並將該房地專屬委任由上訴人負責銷售，待出售後 再由買賣價款中先行償還上訴人已實際支付之裝修費用。 被上訴人固然違約未經上訴人同意，於105年12月30日後 仍繼續委託台慶不動產銷售系爭房地，然系爭房地迄今仍 未出售，自不發生上訴人所指被上訴人賤價出售或隱匿出 賣價格，而使上訴人無法自系爭房地出售所得價款中取償 之情事。是上訴人據此主張其因被上訢人違約致有可能上 開金額範圍之損害云云，即難遽採。惟本件上訴人縱使未 因被上訴人之前開違約情形而受有何實質上之損害，然本 院衡諸兩造當事人既於系爭同意書約明若有一方違約即應 支付違約金，具有強制債務履行之目的，以確保其債權效 力，若謂債務人可任意違約，而可不受契約預定違約金之 處罰，其結果將使債務人率爾不依誠信履約之風日熾，顯 非事理之平，並審酌現今社會經濟情況，及一般客觀之事 實等相關一切情狀，因認本件違約金100萬元之約定，尚 嫌過高，應核減為10萬元，方屬適當。從而，上訴人請求 被上訴人應給付違約金10萬元，於法即屬有據，應予准許 。逾此數額範圍所為之請求，即非正當，不應准許。六、綜上所述，上訴人主張被上訴人有前開違約另行委託台慶不 動產於105年12月30日後繼續銷售系爭房地情事，既屬可採 。從而，上訴人本於系爭同意書約定，請求被上訴人應給付 違約金100萬元，及自被上訴人收受支付命令翌日即106年6 月12日起至清償日止，按週年利百分之5計算之利息，於10 萬元及自106年6月12日起算之法定遲延利息部分，為有理由 ，應予准許。逾此數額所為之請求，為無理由，應予駁回。 原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽， 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第2項所示 。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判 決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨 求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 4 月 23 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 呂麗玉
法 官 吳美蒼
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林元威
中 華 民 國 108 年 5 月 3 日
附表：
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│ 建物及基地座落標示 │
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│編號│ 基 地 坐 落 │
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│ │ 建 物 門 牌 │
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│ │ 臺中市○區○○○○段000地號 │
│ 1 ├────────────────────────┤
│ │ 臺中市○區○○街000號 │
├──┼────────────────────────┤
│ │ 臺中市○區○○○○段0000地號 │
│ 2 ├────────────────────────┤
│ │ 臺中市○區○○街000巷0弄0號 │
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